aA北京房地产市场分析研究报告175页天启开启.ppt

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1、1,北京城市发展研究暨2008年度北京房地产市场研究,2009年1月8日,2,一、政策篇因时制宜双管齐下稳定市场和谐与发展,3,20032007年度国家宏观政策回顾,4,2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，既有行政手段，也包括金融手段。,涨声如潮的2007，双管齐下的政策寒冬,2007年度宏观政策回顾,5,03月18日一次加息,05月19日二次加息,07月20日三次加息,08月22日四次

2、加息,09月15日五次加息,12月21日六次加息,10月，“第二套房”政策出台,12月11日，关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知明确第二套房贷的界定。,06年，90/70政策,12月，国土资源部39号令,9月，两成房现售令,01月16日 房地产企业土地增值税按利润递进进行清算,03月5日温家宝十届全国人大五次会议讲话，监管政策落实相关政策收紧,05月08日 国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国物权法的通知，商品房70年产权可自动延续。,08月，国务院24号文发出，保障性住房比例增加。,05月25日 关于印发市建委房地产市场秩序专项整治工作方案的通知,06月10日，商务部、国家外汇管理局发布

3、关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。,08月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。,08月28日，8月13日国务院公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,10月十七大召开在在十七大报告的第八部分，胡锦涛同志提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”,2007年中央经济工作会议,07年,金融手段,行政手段,2007年度宏观政策回顾,6,2007年度宏观政策解读,7,2007年度宏观政策解读,8,2008年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续回落，房地产市场持续萎靡不振

4、，同时受全球百年一遇金融危机影响，中国的经济出现衰退迹象。预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2008年出台了一系列的宏观调控政策，既有行政手段，也包括金融手段。,跌声一片的2008，双管齐下的政策暖冬,2008年度宏观政策回顾,9,2008年度宏观政策解读,10,【北京救市政策滞后于其他省市出台】2008年10月22日国务院下发的文件，赋予地方政府自由裁量本地楼市费用减免的权利，随即，全国各省市救市政策频频出台。但此时的北京一直没有任何动静，北京建委声称短期内并不会出台相应的房地产救市政策。【北京救市政策力度有限】北京在出台救市政策前一直执行

5、国家降息政策，虽然11月、112月出台了相应的政策，但这些政策多是调整住房公积金限额和放宽普通住宅标准，其力度不如其他省市出台的购房就补贴的一系列救市政策强硬和深远，影响力实属有限。,北京房产救市政策解读,11,盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策,12,盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策,13,盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策,14,盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策,15,盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策,16,盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策,17,盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策,1、宏观调控政策前所未有的集中、直接和强硬，对市场的影响前

6、所未有的明显、直接和迅速；2、2007年从紧的货币政策导致市场上买卖双方的观望情绪明显浓厚；2008年宽松的货币政策又重新舒缓观望情绪。在一定程度上促进和刺激市场。3、行政调控手段强化“明确界定和有力执行”，金融手段强化“直接的货币作用”。,18,北京住房建设规划北京住房建设规划(2006年-2010年),【住房建设规划要点】1、2010年人均住房建筑面积达到30到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右。规划同时要求，到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建

7、筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。2、经济适用房拟建立政府回购制，实行租售并举“十一五”期间，用于实物配租的廉租住房建设规模约47-60万平方米，约1万套，通过租金补贴的形式，解决其他约6.7万户“双困”家庭的住房问题；经济适用住房建设规模约1500万平方米，约21万套，享受经济适用住房政策的住房建设规模约1500万平方米。按照租售并举的原则，健全和规范更加科学合理的经济适用住房建设、流转和管理机制。通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决“夹心层”、引进人才、处于婚育

8、阶段年轻人等人群的住房问题。规划提出，要强化公共交通引导的原则，充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。3、未来五年 北京交通要道边集中建小户型“十一五”期间，本市新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套，将在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线集中成片安排以90平方米以下普通商品住房为主的居住区。,19,北京住房建设规划北京住房建设规划(2006年-2010年),4、旧城区不再新增居住用地按照2010年居住用地空间布局引导，北京的中心城要合理控制住房建设规模，处理好人口疏解与中小套

9、型住房建设的关系，重点改善人居环境。特别是旧城区，原则上不再新增居住用地，而是积极探索小规模渐进式的危改模式，结合历史文化保护区试点和部分低层、多层限制建设区内的危改项目，在切实保护古都风貌的前提下，通过有机更新的方式逐步改善旧城居住条件。5、2008年后新城建设全面启动 按照新城发展的战略目标和实施时序，近期居住用地供应规模约35平方公里。新城特别是顺义、通州、亦庄三个重点新城，是中心城人口与职能疏解的主要载体和首都现代化过程中新功能聚集区，是首都实现城乡统筹发展的战略重点，“十一五”期间要建设创新型城市、节约型城市和宜居城市。2008年以后，是新城建设的全面启动期，逐步提高用地供应所占比重

10、。6、严格限制小城镇房地产开发 小城镇将是农村人口居住和就业集中的地区，北京住房建设规划(2006年-2010年)提出，严格限制小城镇的房地产开发，切实保护农民利益，防止居住用地供应量盲目扩大。7、开发商严重违法以及处罚两次以上要退市 对违法行为严重以及处罚在两次以上的，记录在北京市企业信用信息系统，并禁止再次进入房地产市场或者禁止在五年内进入房地产市场。在北京住房建设规划(2006年-2010年)中，对开发商提出了相当严格的要求。,20,北京住房建设规划保障房规划,21,二、城市篇千年历史积淀孕育现代首都文明与繁华,22,北京GDP（亿元）,北京2008年GDP首次突破1万亿，达到10644

11、.28亿元，同比增长13.8%,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,23,2008年度中国城市GDP排名城市 GDP 年增长率上海 14373.78 12.2%北京 10644.28 13.8%广州 8200.85 13.7%深圳 8039.96 14.1%苏州 6817.95 15.2%天津 6207.36 16.4%重庆 5081.33 15.7%杭州 4977.54 13.9%无锡 4657.98 14.9%青岛 4589.71 16.0%佛山 4493.87 17.9%宁波 4151.67 13.5%成都 4088.74 15.2%,2007年北京GDP增幅18.9%，200

12、8年北京GDP增幅13.8%2008年北京GDP总值增幅出现大幅度回落，预示着经济走势由热趋冷,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,24,北京人均GDP（按照常住人口计算）,北京2008年GDP首次突破8000美元/人，折合人民币54707元/人,人民币对美元汇率以09年1月6日为基准,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,25,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,2007年北京人均GDP增幅21%，2008年北京人均GDP增幅4.5%2008年北京人均GDP增幅出现大幅度回落，同样预示着经济走势由热趋冷,26,北京城市人口全市常住人口/城镇人口/乡村人口,截止20

13、07年末，北京常住人口1633万，常住人口自然增长率逐年上涨，07年达到3.4，07年常住人口出生率为8.32，死亡率为4.92。常住人口出生率连年高于死亡率，城市人口不断增加,截止2007年末，北京城镇人口1379.9万人，乡村人口253.1万人,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,27,北京城市人口全市户籍人口/常住男女性别人口,截止2007年末，北京户籍人口1213万,截止2007年末，北京常住男性人口829万人，常住女性人口804万人,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,28,北京城市人口城八区与郊区县常住人口/外来人口,截止2007年末，北京主城八区常住总人口10

14、12万，占全市常住人口的62%；城八区外来人口总数280万，占全市外来人口66.7%；其中海淀区和朝阳区常住人口与外来人口最多,截止2007年末，北京郊区县常住人口620.7万人，占全市常住人口的38%；郊区县外来人口139.7万人，占全市外来人口33.3%,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,29,30,北京城市人口年龄结构,数据来源：北京统计年鉴,31,北京城市人口年龄结构分析全市人口年龄构成比例,截止2007年末，北京常住人口年龄构成比例最大的集中在25-29岁；比例比较集中的区域在20-44岁，其总比例占全部的48.9%；65岁以上的老龄人口占10%,数据来源：北京统计年鉴图

15、表来源：自行统计分析,32,北京城市人口年龄结构分析不同性别人口年龄构成比例,各年龄段男女整体比例相当截止2007年末，15-34岁女性人口比例略高于男性人口；35-49岁年龄段的男性人口略高于女性人口；50岁以上的女性人口比例略高于男性,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,33,注：本表数据为2007年人口变动情况抽样调查样本数据。,抽样数据显示：2007年北京全市三口之家比例最大，占36%其次是两口之家占31.5%,数据来源：北京统计年鉴,北京城市人口家庭户规模构成比例分析,34,2007年北京土地面积及建设用地面积（单位：平方公里）,截止2007年末，北京全市土地总面积1641

16、0.54平方公里，其中建设用地3325.57平方公里,数据来源：北京统计年鉴,35,北京城市化水平,截止2007年末，北京常住人口1633万，常住人口1633万，其中城镇人口1379.9万城市化水平=城镇人口/总人口（常住人口）截止2007年末，北京城市化水平为84.5%,36,北京城市人均住房面积,十一五规划目标，2010年北京人均住宅建筑面积达到30平米,数据来源：北京统计年鉴,37,北京城市产业结构三产业对GDP贡献率（%）,注：产业贡献率指各产业增加值增量与GDP增量之比,2001-2007年第三产业对GDP产业贡献率一直保持较高比例，且近几年增幅有所增长,数据来源：北京统计年鉴,38

17、,北京城市产业结构三次产业从业人员走势分析,2001-2007年，北京第三产业从业人员数量一直处于上升势头；从事第二产业人员近三年有所下降；第一产业从业人员比例不断下降。说明北京城市化水平越来越高，社会经济越来越发达,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,39,北京城市产业结构战略调整,调整产业结构并不意味着去规划每一个产业的发展目标及实现这一发展目标的手段和途径，而是通过选择和促进战略产业的发展带动整个产业结构的升级和转型北京的战略产业，依次是：主导产业机械、纺织、食品制造业；支柱产业冶金、化学、建材工业；先导产业电子及通信设备制造业、信息产业、旅游业、商业；基础产业货物运输业、炼焦

18、及煤气、电力、蒸汽和热水。,40,北京城市产业结构战略规划,41,北京城市产业结构,目前发达国家第三产业GDP的比重及就业人数一般在70%以上。数据表明，北京产业结构已接近发达国家或地区的水平。北京，这座文化底蕴深厚的皇城古都在产业结构调整浪潮中彰显出现代风韵。北京未来产业结构将会以第三产业为主，最终形成由劳动密集型转向智力密集型，多层次、多领域的生态、绿色高科技产业结构,42,市级商业中心主要集中在天安门两侧的西城（西单）、东城（王府井）高档写字楼金融街（西城）、CBD及其周边地区（朝阳）、中关村（海淀）重要机关国家机关主要集中在西城，北京市政府机构主要集中在东城军队机构长安街西延长线（海淀

19、）科研机构以中关村附近最为集中，但北京二环以外的西北区域都有分布大专院校主要分布在海淀，中关村大街、学院路最为集中。使馆、高档酒店、大型展馆：主要集中在朝阳，东二环以外，沿东三环至机场路沿线密集分布,北京城市格局,43,44,45,北京城市规划,【经济目标】2020年，人均地区生产总值（GDP）突破10000美元；第三产业比重超过70%，第二产业比重保持在29%左右，第一产业比重降到1%以下。【人口规模】2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。2020年，北京市城镇人口规模规划控制在

20、1600万人左右，占全市人口的比例为90%左右。【用地规模】2020年，北京市建设用地规模控制在1650平方公里，人均建设用地控制在105平方米。其中中心城城镇建设用地规模约778平方公里，人均建设用地控制在92平方米；新城城镇建设用地规模约640平方公里，人均建设用地控制在112平方米；镇及城镇组团城镇建设用地规模约212平方公里，人均建设用地控制在120平方米以内。,46,北京城市规划,【空间布局】在“两轴两带多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城新城镇的市域城镇结构。（1）两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。（2）两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”

21、和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。（3）多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。（5）中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。其范围是上版总体规划市区范围加上回龙观与北苑北地区，面积约1085平方公里。（6）新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划

22、新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。,47,“两轴两带多中心”的城市空间结构,北京城市规划城市空间结构,48,东城区北京市政治中心的主要载体全国性文化机构聚集地之一传统文化重要旅游地区国内知名的商业中心西城区国家政治中心的主要载体国家金融管理中心传统风貌重要旅游地区国内知名的商业中心,东城区,西城区,北京城市规划城八区功能定位,49,崇文区北京体育产业聚集区都市商业区传统文化旅游、娱乐地区宣武区国家新闻媒体聚集地之一宣南文化发祥地传统商业区,崇文区,宣武区,北京城市规划城八区功能定位,50,朝阳区国际交往的重要窗口中国与世界经济联系的重要节点对

23、外服务业发达地区现代体育文化中心和高新技术产业基地海淀区国家高新技术产业基地之一国际知名的高等教育和科研机构聚集区国内知名的旅游、文化、体育活动区,朝阳区,海淀区,北京城市规划城八区功能定位,51,丰台区国际国内知名企业代表处聚集地北京南部物流基地知名的重要旅游地区石景山区与门头沟新城城市西部发展带的重要节点城市综合服务中心之一文化娱乐中心重要旅游地区,北京城市规划城八区功能定位,52,中心城职能政治、文化中心功能和重要经济功能集中体现的地区；历史文化传统与现代国际城市形象集中体现的重要地区。国家政治中心、文化中心、国际交往中心、金融管理中心、教育科研中心的职能服务全国的会展、旅游、体育、医疗

24、、商业等功能,北京城市规划中心城职能定位,53,三、市场篇拐点出现跌声一片，回暖复苏成最大奢望,54,2008年以来房地产投资总体呈下降趋势，较上年同期下降7.1%，较2007年同比下降24.3%；正是由于房地产投资的回落，以及基础设施建设的减少，使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,北京房地产投资额及增速分析,55,北京房地产投资占固定资产投资比重分析,从2004年开始北京房地产投资占固定资产投资比重不断下降2008年1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元，较去年同期下降5.10%；其中房地产开发投资为1510.8亿元，占固定资产投

25、资总额的49.52%；,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,56,08年以来土地成交面积递增速度明显放慢。2006年以来北京每年成交土地地块数量维持在90块左右 2006年开始土地成交面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面积递增125.86，2007年比 2006年成交土地面积递增12.32，2008年前三季度成交土地面积较之2007年仅仅递增0.12%。,一级市场土地市场成交分析（成交土地面积）,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,57,2008年一季度成交土地规划建筑面积达到顶峰，全年成交土地规划建筑面积锐减2006年开始土地成交规划建筑面积大幅激增，其中

26、，2006年比2005年成交土地规划建筑面积递增104.40，2007年比2006年成交土地规划建筑面积递增39.38，2008年前三季度成交土地规划建筑面积较之2007年全年递减15%左右。,一级市场土地市场成交分析（成交规划建筑面积）,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,58,08年以来土地成交总额及楼面地价大幅度回落；08年前三季度土地成交总额较之2007年下降19%；2007年四季度楼面地价达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从2008年一季度开始大幅回落。截止08年前三季度，北京楼面地价为3409元/，较之2007年3553元/，下降4%左右。,一级市场土地市

27、场成交价格分析,数据来源：北京统计年鉴图表来源：自行统计分析,59,一级市场08年北京土地市场分析,2008年全年北京成交土地面积1317万平米，其中成交住宅土地面积占69%，全市楼面地价3745元/平米，城八区楼面地价5023元/平米,数据来源：北京市土地储备中心图表来源：北京市土地储备中心,60,二级市场北京历年商品房开工量/竣工量分析,2008年1-11月北京商品房新开工面积2053.5万平方米，同比下降4.0%；实现竣工面积1572.8万平方米，同比下降13.6%。新开工面积自2004年以来，仅2006年同比出现反弹，其他各年份同比均出现下滑，2007年同比降幅达到最大为19.6%，2

28、008年持续2007年的下降趋势，1-11月同比降幅为4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面积2005年成为分水岭，1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。,图表来源：中国房地产指数系统,61,二级市场北京历年商品房供求分析,2008年受房地产市场整体低迷的影响，北京商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；2008年1-11月销供比自2000年以来首次低于0.7，市场供过于求的矛盾日益显现；按照这趋势预测，2009年商品房销售压力将进一步增加，供过于求现象将更加严峻。,图表来源：中国房地产指数系统,62,

29、二级市场北京历年商品房均价走势分析,2008年北京上半年房价维持高位运行，下半年价格出现松动保障性住房集中供应成交拉底住房成交价格,图表来源：中国房地产指数系统,63,二级市场北京历年房价收入比走势分析,2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持续增加，达到18577元，同比上涨12.20%，涨幅度较2007年的10.07%上涨了2.13个百分点；然而北京2008年1-11月住宅价格为11578元/平方米较2007年同期的10970元/平方米，上涨了5.54个百分点；依次测算2008房价收入比仍然为16，仍高于合理水平。,图表来源：中国房地产指数系统,64,二级市场08年北京住宅市场成交量

30、分析,2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较07年巨幅下挫。与07年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。,图表来源：北京中原投资顾问部,65,二级市场08年北京住宅市场成交均价分析,08年，北京普通住宅价格出现下降趋势，单价较07年下降了7.53%，部分楼盘降幅达20%以上。从月度走势看，8、9两月是全年的价格高点，同时也是成交的低点。政策刺激，自10月开始，价格出现明显的下降趋势，同时成交也开始出现回暖迹象。,图表来源：北京中原投资顾问部,66,二级市场08年北京普通住宅市场均价走势分析,图表来源：北京中原投资顾问部,67,二级市场08年北京

31、商品住宅市场周均价走势,图表来源：搜房网,68,二级市场08年北京楼市板块价格分析,69,CBD及泛CBD板块23000-35000元/,燕莎板块20000-30000元/,东三环板块18000-25000元/,南三环板块10000-15000元/,发展最为成熟，配套最为齐全的高端居住板块，各板块同样也是北京传统商务办公区的分布地；,受限于土地资源的有限，北京市各传统居住板块的发展势头正在减弱；,二级市场08年北京传统板块价格分析,中关村板块2000-30000元/,70,朝东板块18000-25000元/,朝南板块14000-17000元/,望京板块13000-20000元/,亚奥板块180

32、00-25000元/,成为北京新盘供应量最主要的地区，发展日益成熟，中端楼盘成为市场主力，高端楼盘也不断涌现；,城市发展的外延，使得中心城区周边的地区成为新兴的热点居住板块；,二级市场08年北京新兴板块价格分析,西城/金融街板块25000-35000元/,71,重点项目分析大盘（万年花城、国瑞城）,72,大盘分析万年花城基本信息,【占地面积】81万【建筑面积】200万【容 积 率】2.26【建筑类型】板楼,塔楼,板塔结合【项目位置】丰台区 万柳桥西南花乡【交通位置】三、四环之间 地铁9号线 地铁10号线【物 业 费】塔楼1.97元/月/；板楼2.12元/月/；无电梯楼座0.89元/月/【最新开

33、盘】四期5-12号楼2008年10月26日【开 发 商】北京万年花城房地产开发有限责任公司【总 套 数】11000套 一二期2500套，三期 2251套 三期1号楼为16层板楼，1梯3户 四期待统计,社区当前拥有近5000户.,73,大盘分析万年花城规划总平图,74,大盘分析万年花城规划开发理念,【城市造镇】万年花城在北京西南首倡新都市主义大盘理念,也是北京城内造镇的第一项目.针对北京客户群体城市化进程中的都市情节，万年花城推出了“享受都市、回归生活”、“人之本性回归”的新都市主义口号和主张，为北京的楼市重新诠释了居住新理念。【新都市主义】万年花城各个园区以有机构联系在一起,形成了以两横一纵为

34、中心的商业和生活主脉络,充分体现了新都市主义空间的特色以人为本,在涵盖距离、空间、尺度、安全、关怀等多方面考虑的同时,在多元中心的基础上，突出对称,均衡的空间特点,强调空间的整体感和连续性,突出城市生活的便利性,倡导健康的生活方式,营造一个绿色,自然、休闲、舒适的城市居住空间。【TOD导向开发】TOD(Traffic Oriented Development 交通导向开发)模式:是新都市主义在城市规划方面的实践模式之一(实践模式主要有三种：TND(传统邻里开发)模式、TOD(交通导向开发)模式及SmartGrowth(智慧增长)模式）。这一模式是以公交导向进行规划布局.新都市主义的“面向公共交

35、通土地开发”理论(Transit Oriented Development，简称TOD）主张，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统,是以公共交通(轨道交通、公交系统)节点作为城市规划发展的基础，围绕着公共交通站点布置城市服务设施（居住、商业、就业、教育等）的城市规划和生活方式。商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。同时，建议合理的采用“人车共存”体系。万年花城的TOD理念是将生活服务配套的商业与居住围绕着公交站点进行有机布置，形成了万年花城项目所特有的站点商业系统,既保证了城市交通的引进不对居住形成干扰,同时又保证600米或5分钟的最佳生活服

36、务圈。,75,大盘分析万年花城规划开发理念,76,大盘分析万年花城开发情况分析,万年花城项目整体分六期开发，目前在售主要是四期，五期土地刚刚拿完，五期产品正在定位规划中。六期处于拆迁中，土地还未平整完毕。,77,万年花城价格走势,78,79,万年花城配套设施开发策略,【学校】三所幼儿园，两所小学，一所中学。其中，美格幼儿园万年花城园已于2008年9月6日正式开园，北京小学万年花城分校并将于08年下半年动工。【商业】一个购物中心，五个商业街区，八大便利模块，12条特色商业街（一期销售完毕，两条商业街商家进驻）【医疗】社区医疗中心已经落成（位于一期西侧，首经贸大学路东）,万年花城采取配套先行开发，

37、而后与住宅同步开发的策略配套设施主要集中在一期和二期地块上其他地块也有少量相应的配套设施一期地块中有幼儿园、小学、社区医院、商业、会所二期地块中有小会所、幼儿园三期地块中有幼儿园、会所、独立商业四期地块中有北京小学、小会所、商业街区,80,万年花城三期详细介绍,万年花城三期“玫瑰碗”【占地面积】10.797公顷【建筑面积】30万平方米【楼层状况】由10栋板楼、2栋塔楼组成【主力户型】二居90-100平方米，三居120-140平方米，户型面 宽均在4.2米以上，部分达到5.1米。【三期特色】三期社区风格除秉承了万年花城“新都市主义”的整体规划设计理念外，还格外强调了北美风情的建筑立面元素和园林景

38、观元素。,81,万年花城四期详细介绍,万年花城四期“上品”【占地面积】12公顷【建筑面积】40万平方米【楼层状况】由14栋板楼、2栋塔板、8栋塔楼建筑组成【主力户型】以92-95两居和126-138三居为主，部分49-70一居【四期特色】在立面造型、楼座布局,空间尺度等方面相呼应,体现了新古典主义的建筑设计风格,所谓新古典主义就是以简洁的现代元素以古典的构图体现出来。每个建筑造型都有一种对称、端庄、典雅的构图，很现代与简洁.三段式布局在立面上得到了强化，在顶部与底层有不同的色彩与材质变化，充满丰富的细节.一些建筑顶部有灯笼造型，使建筑具有了可识别性与装饰性，夜晚为整个社区增添光彩。建筑群的色调

39、以暖色调为主,使人们有温馨与回家的感觉，为整个社区增加了活力。,82,万年花城四期总平图,83,万年花城四期最新销售情况,2008年以来拿过三次期房预售许可证，主要销售情况如下：2008年9月30日批准预售29086.25（住宅），共325套，拟售均价15000元/，截止09年1月7日，销售10591.42（132套）；成交均价10166元/2008年9月19日批准预售9981.08（住宅），共82套，拟售均价15000元/，截止09年1月7日，销售4295.27（35套）；成交均价12314元/；2008年4月10日批准预售21566.84（住宅），共270套，拟售均价16000元/，截止0

40、9年1月7日，销售20862.96（261套）；成交均价10743元/；,84,万年花城四期在售主力户型（一居）,85,95两房两厅,133三房两厅,万年花城四期在售主力户型（两居）,86,万年花城四期在售主力户型（三居）,87,大盘分析国瑞城基本信息,【占地面积】20万【建筑面积】88万【容 积 率】2.7【物业类型】普通住宅、精装公寓、写字楼、四合院、shopingmall【项目位置】崇文门外大街与西花市大街交汇处【交通位置】二环以内、地铁1号线、2号线、5号线【物 业 费】一期住宅3.1平方米/月，二期精装公寓5.5元/平方米/月【最新开盘】A区精装公寓2007年12月30日开盘【开 发

41、 商】北京国瑞兴业地产有限公司【总 套 数】3000套,二期国瑞城A区包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。,88,大盘分析国瑞城总规划图,国瑞城二期精装A区A区包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。2007年12月30日开盘,一期普通住宅2005年6月5日开盘目前已经全部入住87-360两居-五居,8

42、9,大盘分析国瑞城产品开发策略,国瑞城在一期住宅开发完毕后，二期开发对产品进行升级换代，定位于高端多元化物业形态，其中包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的国际精装公寓、一栋3.5万平方米的精装服务式公寓、13万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院。,2007年12月30日首推国瑞精装公寓，三栋公寓为16层塔楼，户型为零居65平方米，一居73平方米，二居138平方米，三居240平方米，开盘均价28800元/平方米，精装修送全套家电。,90,四合院是本项目的点睛之作，是老北京文化的完美诠释，共13席。每席都将配置一个独立的车位，这13席新贵四

43、合院与A区10万平米的国瑞SHOPPINGMALL遥相呼应，它传承了古都特有的神秘感与韵味，是顶级身份的象征，彰显尊贵，我们期待着13位顶级尊贵人士在此展开他们的傲人生活。,大盘分析国瑞城产品开发策略,91,大盘分析国瑞城价格走势,92,大盘分析国瑞城价格走势,93,大盘分析国瑞城最新销售动态,2007年7月1日拿到A区精装公寓许可证，3#公寓2007年12月30日开盘，截止09年1月7日，销售51套,94,大盘分析国瑞城在售主力户型（一居）,95,大盘分析国瑞城在售主力户型（两居）,96,大盘分析国瑞城在售主力户型（两居）,97,重点项目分析热销楼盘（远洋沁山水、中信城）,98,热销楼盘分析

44、远洋沁山水（基本信息）,【占地面积】11万【建筑面积】32万【容 积 率】2.92【装修状况】毛坯【项目位置】石景山区西长安街玉泉路地铁站 向南300米【交通位置】四、五环之间 地铁1号线【均 价】11800元/平方米【物 业 费】2.3元/平方米/月【开盘时间】一期08年11月15日（1-5号楼）二期08年12月20日（6-9号楼）【入住时间】一期2009年12月31日【开发周期】项目分三期推出，一期为1至5号楼 二期为6-9号楼，三期为10-14号楼【主力户型】90平米舒适两居140-160平米板楼三居,99,项目整体由居住、商业、五星级酒店、幼儿园四部分组成,100,热销楼盘分析远洋沁山

45、水（楼座平面）,项目由14栋板楼组成，一期1-5号楼目前已经基本售罄。二期为项目6-9号楼，户型90平方米左右两居和90至160平方米三居，2008年12月20日、21日通过焦点房地产网摇号的方式开盘销售，7-9号楼均价预计11800元/平方米左右，预计2010年入住。,101,热销楼盘分析远洋沁山水（一期销售情况）,销售情况：远洋沁山水一期08年11月9日拿到预售许可证，15日开盘销售，开盘当天就热销700余套，截止目前销售761套（一期住宅总776套），销售率98%左右。全案代理：北京远洋嘉业房地产经纪有限公司热销分析：过硬的产品品质+超跌消费者的价格+远洋地产品牌,102,热销楼盘分析远

46、洋沁山水（一期产品）,【一期产品基本信息】1号楼、4号楼全部为南北通透的87-90左右的两居，2梯4户 5号楼南北向和东西向均有两居、三居；两居仍以90平米左右为主，三居以88平米为主，5号楼整 体 以两居为主；2梯4户、1梯2户 2号楼、3号楼全部为南北通透的140左右的三居为主，1梯2户【一期产品户型配比】一期住宅共776套 86-90左右两房、三房共542套，比例占70%；140-143左右三房共213套，比例占27%；167左右三房共21套，比例占3%；【一期热销分析】总价低：一期产品70%左右为90以下两房，总价不到100万，低于消费者心理门槛。品质高：三房户型为南北通透的1梯2户，

47、两房户型也基本南北通透，户型方正，品质高。社区建筑风格和园林风格均为新古典主义，典雅雍容华贵，尤其是园林由11个围而不合的欧式景 观花园组团组成。社区内严格执行人车分流体系，24小时热水供应，配备集中地热采暖。,103,热销楼盘分析远洋沁山水（一期户型图-两居）,104,热销楼盘分析远洋沁山水（一期户型图-三居）,105,热销楼盘分析远洋沁山水（二期情况）,【二期销售基本信息】二期08年12月7日拿到销售许可证，20号开盘。12月6日开始办理二期VIP卡，办理VIP卡交2万定金(可退)，6号至14号楼办卡客户享受2万抵3万房款的优惠,15号至18号办卡客户享受2万抵2.5万房款的优惠，一次性付

48、款97折,银行按揭99折。08年12月14日办卡3000张左右。截止09年1月7日，销售565套，不足20天的时间内销售率87.4%,【二期户型配比分析】6号楼为150-160三房，共84套，占二期总套数13%9号楼为120-140三房，共126套，比例占19.5%7号楼、8号楼户型面积均为86-90左右，主力户型以两房为主，有部分小三房，共436套，比例占67.5%,106,热销楼盘分析远洋沁山水（二期户型图-两居）,107,热销楼盘分析远洋沁山水（二期户型图-三居）,108,热销楼盘分析中信城（基本信息）,【占地面积】43.65万【建筑面积】120万【容 积 率】2.66【装修状况】毛坯【

49、项目位置】宣武两广大街与菜市口南大街交叉口【交通位置】二环以内 地铁4号线 地铁7号线【均 价】18500元/平方米【物 业 费】2.5元/平方米/月【开盘时间】08年7月26日（5、6号楼）08年9月20日（4号楼）08年11月9日（1、3号楼）【入住时间】一期2010年10月31日,【开发周期】一期建设范围：1#地块、2#地块、A地块二期建设范围：3#地块、4#地块、5#地块、B地块三期建设范围：6#地块、7#地块、C地块、D地块,109,项目整体由居住、商业、五星级酒店、酒店式公寓、5A甲级写字楼组成,热销楼盘分析中信城（鸟瞰图）,110,热销楼盘分析一期1号地块产品类型,【一期1号地块

50、产品类型】一期1号地块共计6栋楼；1-5号楼为18层板楼，5个单元，1层3户；1-6号楼为18层板楼，4个单元，1层3户至4户；1-3、1-4号楼为18层板楼，1梯4户【主力户型】90左右两居,111,热销楼盘分析中信城（一期销售分析）,第一次开盘【开盘时间】2008年7月20日拿到第一张 预售许可证，7月26号开盘【推出楼栋】5、6号楼【总套数】598套【销售套数】513套（截止时间09年1月8日）【销售率】85.78%【成交均价】17634元/【主力户型】90-95两居,第二次开盘【开盘时间】2008年9月19日拿到第二张 预售许可证，9月20号开盘【推出楼栋】4号楼【总套数】272套【销