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1、1,2014.2,重庆绿岛中心项目2014年目标任务分解,通过前几次沟通，基本明确了项目2014年的任务目标方向。思源在以项目本体和市场导向的基础之上，郑重提出实现2014年：签约销售金额突破10亿的策略构想！,明确本次所需解决的两大核心问题：,1、任务目标实现的基础与客观条件？,2、达成任务的分解规划？,以目标为导向：,关于任务目标的实现基础,Problem：,产品梳理【总货量】,产品总体量达21.83万方，总套数1415套：其中住宅货量9.3万方，商铺体量4.38万方，办公写字楼8.19万方。,产品梳理【总货值】,各物业产品总货值达17.57亿：其中住宅货值5.68亿元，商铺货值6.57亿
2、元，办公写字楼货值5.33亿元。,全年目标10个亿，意味着去化一期总货量的57%以上，项目全年将去化各类物业达12.2万方以上,市场客观条件如何？,我们以市场典型项目量价因素作为分析参考，判断方案可行性：,市场环境,从市场成交数据分析，璧山2013年成交面积较2012年有22.6%的涨幅，但相比2012年较2011年60.6%的涨幅对比有较大减少，说明璧山需求市场逐渐区域饱和，如果没有较大的人口增长，中原认为2014年璧山成交市场涨幅应该在10%以内。,以上数据来源于璧山房交所网签数据,市场环境,竞品分析金科中央公园城,2013年金科主要以高层为主，总成交金额约4.49亿，成交套数1027套，
3、平均每天销售约2.88套，平均每天到访约25套，春节期间（1.282.6）到访约500组，成交50余套。,市场环境,竞品分析金科中央公园城,金科2013年成交情况分析：1.13月春季返乡潮带来成交高峰；2.价格总体持续走低，年底1012月采用以价换量的策略消化存量，在2014年新推货量不多情况下，此举主要是为了快速回收资金。,市场环境,竞品分析金科中央公园城,2014年，金科中央公园城预计推出高层、临街商业、以及少量洋房产品，共计约9万方。根据每天去化2.88套，预计3月会推出7#高层，5月推出临街商业，68月推后期洋房为主，9月继续推高层产品。,2014年推售房源,7,洋 房,商业,后期高层
4、,市场环境,竞品分析碧桂园,2013年碧桂园主要以别墅和高层为主，总成交金额约2.94亿，成交套数320套，平均每天销售约5.3套，平均每天到访约15组，春节期间（1.282.6）到访约280组，成交20余套。,市场环境,2014年，碧桂园翡翠城预计会将推出1期所有高层产品（剩余约17万方），按照碧桂园传统推盘模式，预计会12次全部推出。目前碧桂园剩余高层约240套，按照平均每天3.8套销售量，预计下批次开盘会在4、5月。,竞品分析碧桂园,市场环境,竞品分析同景国际城,2013年同景主要以高层为主，有部分公寓和商业，总成交金额约5.64亿，成交套数1391套，平均每天销售约3.81套，平均每天
5、到访约27套，春节期间（1.282.6）到访约800组，成交60余套。,市场环境,竞品分析同景国际城,同景2013年成交情况分析：1.春季返乡潮明显；2.价格基本保持平稳，没有太大波动。,市场环境,竞品分析同景国际城,2014年，同景国际城预计推出C组团1#、2#、3#、4#、6#楼高层，共计约6万方,根据每天3.81套的去化量，预计3月会新推房源。,市场环境,竞品分析欧鹏御府,欧鹏御府2013年成交55套，成交总金额0.53亿元，平均每天成交0.34套；平均每天到访约13组。春节期间到访约150组，成交约15套。,市场环境,竞品分析欧鹏御府,御府2013年成交情况分析：1.御府2013年主推
6、洋房产品，洋房产品价格基本保持平稳；2.项目成交情况不理想,与其定价策略有较大关系。,市场环境,2014年，欧鹏御府预计推出1期1组团816#洋房，约1万方；高层预计新推3栋，约4万方，共计约5万方。根据每天产品去化0.34套和现场施工情况预判，御府在上半年主推洋房和1栋小高层，剩余大量高层产品预计下半年推出。,市场环境,竞品分析欧鹏凤凰国际新城,欧鹏凤凰国际新城2013年成交401套，成交总金额2.04亿元，平均每天成交3.3套。平均每天到访约14组，春节期间到访约350组，成交约25套。,市场环境,竞品分析欧鹏凤凰国际新城,凤凰国际新城2013年成交情况分析：1.推出产品均为高层产品；2.
7、价格呈高开低走趋势。,市场环境,竞品分析欧鹏凤凰国际新城,2014年欧鹏凤凰国际新城预计推出4#、5#、13#、14#、15#，共计约7万方。根据产品去化每天去化3.3套，欧鹏预计在2014上4月推出4#、5#。根据平均成交数据分析和市场周期预判，89月推出12栋高层，年底推出最后1栋。,市场环境,2月叠拼28套,3月叠拼36套、洋房24套,4月叠拼48套,5月洋房28套,6月高层210套,9月高层410套，洋房36,11月叠拼84套,12月高层248套,1月高层162套,竞品分析卉森秀湖鹭岛,市场环境小结,同景,金科,碧桂园,御府,凤凰城,香漫溪岸,壁河名都,2月,3月,4月,5月,7月,6
8、月,8月,9月,10月,11月,12月,洋房,高层,别墅,秋实学府,卉森秀湖鹭岛,商业,5月8月为全年住宅推售空档期，本项目可集中放量,任务分解,10亿任务如何分解？,任务分解,分解说明：,1、2014年任务分解将以月度为单位。2、本次任务分解将以区域重点竞争项目全年各月度销售情况为参考依据。3、本次任务分解将结合项目2014年预售证办理日期，推货结构予以充分考虑。4、本次任务分解仅针对目标10亿元进行分解。,预售时间节点,金融街,2014.5高层、洋房、叠拼,2014.8滨水总部,2014.10金融街,2014.7独栋,预售时间,2014.4联排,住宅,商业,2014.6滨水商业,推售策略,
9、结合2014年市场供应情况和项目预售时间节点，本项目全年推售策略：,上半年：住宅为主，商业为辅下半年：商业为主，住宅为辅,策略要点：住宅市场竞争激烈，小步快跑减少蓄客周期 商业市场竞争较小，蓄势销售增强影响力度,推售计划【第一批次】,此阶段各类推广进入实施阶段，新形象，新价值推出，市场开始形成新的关注焦点。考虑到蓄客时间短，建议新增商业产品实施自然销售。,推售计划【第二批次】,此阶段具备一定的市场影响力，推广以住宅为项目主要形象。本批次产品为项目住宅主力形象产品，对项目住宅销售有一定的推到作用，且蓄客时间较为充足，建议本批次采取集中开盘扩大项目影响力。,推售计划【第三批次】,本批次产品建议独栋
10、线下自然销售，洋房物业集中开盘。本阶段推广工作依然以住宅为主，辅助商业产品信息发布，同时线下进行商业客户蓄积,推售计划【第四批次】,此阶段住宅产品全部面市，推广方面逐渐向商业方向转移，主打项目商业产品信息。本批次产品为高层物业，但蓄客时间较短，建议采取小规模的集中开盘，住宅底商采取线下自然销售的方式销售。,推售计划【第五批次】,住宅产品全部出货完毕，本批次洋房产品为加推产品，采取线下自然销售方式。,推售计划【第六批次】,此阶段住宅产品全部面市，推广方面逐渐想商业方向转移，主打项目商业产品信息。本批次供货量较大，且蓄客周期较长，建议集中开盘。,推售计划【第七批次】,项目一期产品全部面市，以商业产品收尾，本批次产品为一期最后一次集中开盘，项目整体进入持销期。,推售对比,同景,金科,碧桂园,御府,凤凰城,香漫溪岸,壁河名都,2月,3月,4月,5月,7月,6月,8月,9月,10月,11月,12月,洋房,高层,别墅,秋实学府,卉森秀湖鹭岛,商业,绿岛中心,推售计划汇总,2014年项目预计总供应货值17.7亿。不含写字楼销售，去化46%，达8亿元办公物业补充销售2亿，达成全年10亿目标,推售计划汇总,39,THANK YOU,39,
