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1、万科壹号广场项目 设计任务书,福州万科地产有限公司,本项目位于福建省福州市中心城区南端，属于台江区，地块西临白马路，南临交通路，北临西洋路，东侧为住宅区。,本项目项目总用地面积49010平方米（合约73.5亩），拟建高品质高档商住社区，建筑底层为商业建筑；上层为住宅。,项目概况,城市景观中轴线,周边环境,沿白马路400多米,西湖,闽江,基地地处老福州城区居住中心，现有周边居住氛围浓厚。地块现有公交发达，有多路公交经过。项目沿着白马路有近400多米长,，据未来规划将在白马河沿线修建4.86公里长木栈道或公园游步道，连接北端的西湖、左海，与南端的闽江公园。随着白马河的改造，基地西侧的白马路将是成为
2、福州城市中心的景观中轴线。,东街口商圈,茶亭商圈,宝龙、万象商圈,周边已有成型的城市次级商圈：宝龙万象商圈，以及正在建设发展中的商业街：八一七茶亭商圈。整体定位为中低端商业，区域无高端商业。距离项目2公里左右，已建成的广电中心及规划中的台西CBD，将全面带动该区域的发展。距本基地约2公里的福州白马路文化创意大道，未来将是福州的都市时尚文化空间和创意集市。,周边环境,广电中心,文化创意大道,其他：基地1范围公里内，交通路以南有一规划中的3200平方米幼儿园，和交通路小学教育预留用地，沿交通路往西，有第三十六中学和福建医科大学（旧校区）及福建医科大学附属第一医院等配套设施。,周边环境,本案,宗地情
3、况地块用地红线详(附件2地形图)基地西邻白马路，白马路是城市南部主要出行干道（30米宽4车道）。北为西洋路，南接交通路，交通路与西洋路为辅助干道，交通负荷较大。,宗地情况,本项目规划范围：A、B、B1地块,经济技术指标,总经济技术指标,经济技术指标,BI地块设计要求,1.25F两栋1梯3户（标准层160+140+80）建筑2.15000平方米办公楼3.商业面积不限。4.公共配套面积，如下表：,(需先设计的部分),规划退红线要求,该地块按照福州当地的规范：福州市城市规划管理技术规定中第一类建设区执行，地块内的建筑控制线要求如下：,注：N为建筑层数,注：H为建筑高度,建筑退红线距离除了满足以上退线
4、要求外，同时需满足建筑退让白马路、交通路规划红线距离不小于10米。,商业规划思路：,项目将建设成为福州城市中心地标，住宅定位为城市高端豪宅代表，同时商业发展成为引领城市新商业趋势发展。其中商业定位：市中心中高档次的休闲购物场所。集休闲、游乐、观光及购物于一体的消费新目的地，打造成为福州城市的新名片和地标性场所。,项目定位,1.充分利用项目沿街展示形象面长的优势，打造花园式集中商业街区；2.须规避与周边大型SHOPPING MALL竞争，通过商业公共空间的趣味性与开放性提升商业整体吸引力（如日本表参道、北京世茂天阶）3.设计上考虑预留34家主力店位置（如LV、CUCCI、法拉利汽车概念展厅）。,
5、设计要求,商业部分,1、地上面积不超过16000平方米，2、尽量以临街商铺的形式出现，做到价值最大化。3、为了达到集中商业街区的形象（足够的体量），可以考虑部分二层和以上层数为住宅（尽量控制在2万平米内），但立面作整体设计。4、下图为：有内街形式的地面商业设计参考意向，主要考虑的是增加商业建筑的体量感和规模化。附图可作参考,但不局限。,地上商业部分,设计要求,商业部分,为了增大商业的价值，还有体量关系（原因同上一条），部分商业可以为围合院落的形式，如“口”、“日”字形的中间为内院，可送给商业业主。附图可作参考,但不局限。,地上商业部分,设计要求,商业部分,地下商业部分,面积尽量做多（应该可以做
6、到5万平方米），但考虑地下室成本和施工时间，尽量不要做超过3层的地下室。地下室设计花园、咖啡屋等休闲空间，导入人流。地下商业空间价值的挖掘是这个项目是否成功的关键，我们初步设想有：商业车库可以为与商业同层，或者独立在最下层，如下图：,减弱人们“地下”的感觉；设置复合便捷的交通体系，引导人流“不自觉”的到达地下层；增加地下空间的趣味性；引阳光和绿化进入地下；合理的商业配比和业态组合；,会议纪要及补充,这是一个具有城市舞台，具有文化发展功能的街区形态商业，主要功能空间如下：,商业街区在设计时，考虑可以增加顶盖的可能。,设计15000平方米的办公楼，拟建设于B1地块中。,规政府安置使用单层面积在68
7、0700 之间。如果只做一栋建筑，1至11层不分套，12层以上按每层2户设计；,生活配套、餐饮、休闲等街区商业；精品零售：如艺术品、画廊等；主力店：如名车展厅、精品超市（单店面积在15002000）、健身房（面积在2000 左右）等；,设计要求,住宅部分,住宅建筑面积：147403.2平方米。按照10栋楼的体量设计，标准层面积约420460；如做超高层，建筑标准层面积约500550。沿街为点状住宅。可以有超高层建筑，形成错落有致的建筑群形象。立面效果公建化。,设计要求,住宅部分,1梯3户平面布局参考，但不局限于此,成果要求,第一阶段：总体规划概念设计,规划概念设计说明经济技术指标总平面图功能布局、组合分析图及说明交通组织分析图视线、景观、消防、日照分析图等建筑平面示意图建筑外立面示意图建筑剖面示意图建筑体量研究及参考图片、规划、鸟瞰、局部彩色效果示意图等,其他,报价要求,每个设计阶段须分别报价（报价包含差旅费）。到我司差旅的次数不少于三次（前期勘察、概念汇报、方案汇报）,
