商业项目可行性报告.doc

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1、第一部分市场可行性研究一、房地产市场总体分析1、XX市房地产市场发展背景XX的房地产市场从97年至今，已连续5年保持较高的速度增长，这得以于中国已连续十几年的经济快速发展，同时首都XX作为中国的政治、经济和文化中心自然成为房地产投资商关注的焦点地区，特别是加入WTO和XX审奥成功，在2002年-2003年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到XX，促使XX的房地产市场进入一个空前繁荣的时期。XX需求市场通过近五年的结构调整，内需市场已基本打开，个人购房成为需求市场的主流；外地投资XX的购房人群逐年快速增长；XX市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展；银行对个人购房按揭逐渐规范并已

2、形成相当的规模，外国金融机构抢滩XX市场，刺激XX的信贷资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。2002年至2008年，XX市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年，全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14%，全XX市累计总投资将突破18000亿元，投资率保持在50%以上，这为XX经济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。全市房地产业增加值达到129.8亿元，比上年增长16.7%，占国内生产总值的比重达到4.1%，提高1个百分点。XX城市生态环境的明显

3、改善，交通通讯设施便利程度的提高，城市功能的进一步现代化及承载力的增强，都将提升XX对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。在未来5年内，XX房地产投资将进入一个较高的增长期，保守估计，将比正常水平提高30%。在总体形势利好的基础上，XX的房地产形势导向呈现以下几种新的特点：2、商品房建设将持续成为开发热点2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90%，达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产

4、投资中的比重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2%，占全市住宅竣工总面积的88.0%，提高10.8个百分点。在扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面积在一年以上的为406.3万平方米，其中商品住宅323万平方米，分别增长20.9%和14.8%，其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。3、政策导向一是规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计

5、划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发；二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二、三级市场，鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源；三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆；四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易。4、XX的危房改造、经济适用房建设将进入一个新高潮建设用地，特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公

6、顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷至350公顷，2004年200公顷至250公顷，2005年100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至200公顷。交通、基础设施、能源建设每年需求划拨用地为50公顷至60公顷。二、XX市房地产市场供给形势分析AXX市房地产市场供给主要数据1998-2002年XX市施工、竣工面积与投资额（单位：万平方米）项 目19981999200020012002施工面积28323499378344555966竣工面积682.3842.81208.51365.61707.4BXX市住宅市场供给总量数据分析1998-2002年XX市

7、住宅施工、竣工面积（单位：万平方米）项 目19981999200020012002住宅施工面积15702107244829714349增长率-34.2016.1821.3646.38住宅竣工面积483.31588.71908.261013.661393.4增长率-21.8154.2811.6037.46C写字楼供给分析1998-2002年XX市写字楼施工、竣工面积（单位：万平方米）项目19981999200020012002施工面积616.54604484.40449.09652增长率（）-2.00-19.80-7.2945.18竣工面积76.92103.2108.7997.25150增长率（

8、）-34.160.54-1.154.24D商业营业用房1998-2002年XX市商业营业用房施工、竣工面积单位：万平方米项目19981999200020012002施工面积240.58321.00281.32281.35396.00增长率-33.4212.361.0640.75竣工面积39.87122.7043.1248.6698.00增长率-207.75-64.8512.85101.40（一）经济条件、社会因素分析1、XX总体经济发展状况（1）XX人口结构基本状况根据我国第五次人口普查（2000年）和第四次人口普查（1990年），XX市人口的年龄，家庭都有一定变化。2000年比1990年XX

9、人口数（常住人口中）由1081.9万增加到1356.9万。劳动适龄人口（我国现行劳动法规劳动适龄人口，男性1659岁，女性1654岁）由90年的66.3万增加到70.8万，增加了4.5%，主要原因是由于外地人进京引起。1990年家庭户为310.2万户，2000年为409.7万户，2000年比1990年增加了32.1%，家庭结构变化见下表：家庭规模一人户二人户三人户四人户五人户合计1990年12.218.632.421.415.4100%2000年12.124.239.114.610.0100%三人户增加速度最快，增幅为6.7%，其2次是二人户。这反映了XX市家庭户正在向小规模方向转变。XX市中

10、心城区土地面积崇文区东城区西城区宣武区面积（平方公里）16.4625.3831.6618.5XX市人口结构基本状况数据统计指标：A常住人口 截止2002末，常住户籍人口1122.3万人，人口密度为668人平方公里。B流动性 在京居住一天以上的流动人口突破300万人，达308 .4万人，其中居住半年以上的人口为256 .8万人，占83 .3%。C年龄分布 0-14岁人口占13.6%，15-64岁人口占78.0%，65岁及以上人口占8.4%，年龄中位数高达34.4岁。按国际通用标准，65岁及以上人口占7%，年龄中位数在30岁以上者，即为老年型人口年龄结构。2000年XX的人口年龄结构，符合以上标准

11、，XX人口已进入老年型人口年龄结构。D职业分布 生产、运输设备操作人员及有关人员最多，占在业人口的29.3%，其次是商业、服务业人员，占24.0%，专业技术人员位于第三，占17.3%。E文化素质 在XX市6岁及以上人口中，接受大专及以上教育的228.5万人，占17.5%；接受高中教育的314.3万人，占24.1%；接受初中教育的466.5万人，占35.8%；接受小学教育的230.2万人，占17.7%，未上过学和扫盲班的62.9万人，占4.8%。F收入结构 2002年城镇居民人均可支配收入11577.8元，生活费支出8923元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升

12、；城镇居民人均住房使用面积17.62平方米。2002年农民人均可支配收入5098.8元，农村居民人均住房面积31平方米。（2）XXGDP水平和经济发展状况1997-2002年GDP的统计数据 年份 项目199819992000200120022003国内生产总值 （亿元）1615.71810.02011.32167.72460.52817.6增长率（%）9.199.619.8010.0011.011.01998-2002年XX市职工平均工资（元/年） 年份 项目19981999200020012002职工收入（元/年）1101912285137781635018640增长率（%）10.511.

13、512.218.714 由以上数据可以看出，近几年来随着经济增长，XX市职工收入稳步提高。经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增值的基本条件。XX市经济的发展速度连续多年持续在9%以上，表现出一种持续稳定增长的形势，这一点从房地产投资增长势头不减也得到了佐证。居民收入水平也在稳定增长，以XX市城镇居民人均可支配收入6253.5元，同比增长13.4%，扣除价格因素，实际增长16.2%，实际增幅比上年同期提高10.1个百分点。城镇居民人均消费性支出4954元，增长15.3%，扣除价格因素，实际增长18.1%。2.区域经济情况调查（1）区域生产总值XX市中心城区2002年国内生产总值（亿元）东城区崇

14、文区西城区宣武区国内生产总值(亿元)8125172136.6（2）区域主要经济指标2002年XX市各城区主要经济指标比较地区人均国内生产总值（元）全社会固定资产投资（万元）人均社会消费品零售总额（元）常住户籍人口（万人）平均工资（元）东城4266446137872062.866512357西城49364344031028478.726114426崇文3072141616827941.724710296宣武3081201205734953.681311102朝阳51633840738612148.76512682海淀1432148404415682157.0773151643XX主要商业情况介绍

15、1）、XX市商业发展规划XX市商业发展的规划重点概括为以下几点：A促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；B提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平。C繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈D开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心E培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)F完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右

16、社区商业中心；G加快发展四类商业，即加快发展发挥XX优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三圈十城十街400社区为骨干的商业网络新格局；以发挥XX优势的商业为龙头、以突出XX特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。2）区域重点商业区A 主要城区商业状况统计分析2002年大中型批发零售贸易业商品购、销、存总值 单位：万元东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区商品购进总额4135156564541210470041988702435394912899123284562128838商品销售总额4271924

17、535088211723322288438494954114353843310982215191其中：对居民销售额411283842676213813323627826402275815128864701114年末库存4975451994099215770518141738813105188301102982602002年XX市各城区各类消费品零售额比较东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区合计74466998583841898347139116429196131373196032494643吃的商品278820263848171532157142540520283987178753

18、384890穿的商品12622718205966921445562250806492014076107248用的商品3303745369771790732660537541002416561218001983866烧的商品9248295414573640123219225744974186399（二）交通及基础设施状况1XX总体交通状况近几年来，XX的交通状况得到了很好的改善，建成了以“四环，三线”为主体的交通网络。同时，XX的各主要道路也进行了改造和扩建。地铁及轻轨的修建也以初步形成了规模。2001年，XX市区道路长度达到3300公里，新增城市道路长度658.6公里，地铁运营线路达到53.3

19、公里，增长26.6%。公共电汽车运营线路达到7984公里，增长96.5%。公路总长度达到13311公里，增长12.7%。但是随着2008年奥运会的到来和未来XX的发展趋势，现有的交通状况还不能完全满足社会的需求。XX未来的交通发展以将方便快捷、安全有序、经济环保为目标，全面推进XX交通建设与管理的现代化进程。加快轨道交通、城市道路、高速公路、首都机场扩建等工程建设，形成以公共交通网络为主体、以城市快速轨道交通为骨干、对外交通发达的现代化交通体系，为保障和促进XX社会经济及城市发展提供充分的交通条件。把城市轨道交通建设作为重点，建设XX城市轻轨、地铁八通线、地铁五号线、地铁四号线、地铁奥运支线、

20、东直门至首都机场快速轨道交通等工程。到2008年，XX市新增轨道交通线路148.5公里，总里程达到202公里，地铁在城市客运出行量中的比例达到10左右。 建设完成五环路、六环路、京密路等高速公路和一批一级、二级公路项目，到2008年，全市高速公路达到718公里，公路通车里程14700公里，公路网密度达到87.3公里平方公里。 加强城市路网建设，加快完善由环路、通道线、联络线组成的快速干道系统；结合旧城改建，增大城区路网密度。到2007年，新建和改建城市道路318公里。 加快停车场建设，缓解市区停车难问题；在重点地区建立停车诱导系统；优先在轨道交通换乘站和大型公交枢纽站配建一定数量的机动车和自行

21、车公共停车位。 2.区域交通及设施状况东城区的交通十分发达，以东长安街、朝阳路、朝阳北路三条平行线为主线贯穿东、西，以南河沿大街、王府井大街、东单大街、东二环为主线贯穿南北形成了本区的网状分布，东西向主要大街包括：南部有XX站东街、XX站西街、崇文门西大街、前门东大街、东长安街、建国门内大街；中部有五四大街、东四西大街、朝阳门内大街、地安门东大街、张自忠路、东四十条路；北部有鼓楼东大街、交道口东大街、东直门内大街、安定门西大街、安定门东大街；南北向主要大街包括：西部有鼓楼外大街、景山东街、北池子大街、南池子大街、正义路；中部有安定门外大街、安定门内大街、交道口大街、美术馆后街、王府井大街、台基

22、厂大街、雍和宫大街、东四北大街、东四南大街、东单北大街、崇文门内大街、和平里东路、东直门北小街、东直门南小街、朝阳门北小街、朝阳门南小街、XX站街；东部有东二环路、春秀路等，道路网密度较高。这些道路状况基本良好，除前门大街略有堵车现象外，其他道路基本畅通。尤其值得一提的是东直门将建成首都机场的门户，于2007年竣工。该项目是XX市2001年的重点工程，投资近10亿元人民币。这条大街全长公里，建有上下条车道，与东西二环立体交叉，与长安街、平安大街平行，西与京石高速路相通，东接东四环，极大地方便了XX南城的对外交往。另外，该区内的崇外大街是目前全市唯一的一条贯穿南三环与北二环的交通干线，交通运输十

23、分方便。XX市环线地铁崇文门站位于崇文区的北侧，可以方便崇文区北部的居民出行。规划中的地铁五号线贯穿崇文区的南北，建成后将使这里的轨道交通更加方便。XX站、XX南站作为进出XX的重要交通枢纽，分别位于该区的东南角和西北角。3公共设施状况医院：在区域内聚集了多所全国著名的医院，包括XX同仁医院、XX协和医院、XX医院和XX普仁医院。这几所医院为全国及周围居民提供了高水平和方便的医疗服务。学校：汇文中学是有着悠久历史的XX市重点中学，和本项目仅有2公里距离。餐饮娱乐：在本案的南侧，临法华寺路及崇文门，分布有便宜坊烤鸭店、花市大酒店、崇文门饭店、哈德门饭店、新侨饭店等。除天坛公园等旅游景点外，XX游

24、乐园、XX体育馆、自行车比赛场、东单体育中心等也是十分有名的体育运动及休闲娱乐场所。商务：除崇文门附近分布少量的商务办公楼外，崇文区其它区域商务办公物业较少，商务气氛淡薄。4.本案所处区域交通状况本项目位于XX市心脏地区,有地铁1号线和地铁5号线,104、108、10、102、1、4、57、52、103、等20多路公共汽车停靠,交通十分便捷。根据实际调查：高峰(上下班时间)时期机动车流量为平均每小时3950辆,其中公交车740辆,自行车8100辆,行人8200人；平常时间每小时2100辆,公交车350辆,自行车3200辆,行人3400人,据XX市规委规划确定：为解决交通流量，崇内大街往东扩路宽

25、达到80米,项目门前道路将更加畅通无阻,使前来购物、休闲娱乐的客人更加方便和快捷。二.供应市场细分状况市场调查与分析1、调查目标A本项目周边区域地产投资基础环境调查。B重点区域市场供给和市场需求特征调查。2、数据来源和调查方法 A分类随机抽样调查对市场需求采用分类随机抽样调查。在同一时间段，对城区内各中高档办公、居住、商业密集区域人群有选择地发放调查问卷，进行抽样调查。B定向数据调查对市场供应采用定向数据调查。调查人员以客户身份对所选项目进行访谈，实地现场考察，收集数据等。C其他调查方法向政府相关部门咨询的方式收集与项目相关的规划和政策性文件。主要调查结果：1、周边典型主要商业状况调查从本项目

26、周边的商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，另外，像红桥市场等长期经营的特色商业批发市场经营情况较好。所以，大都市商业区等商业形态目前尚处于启动阶段，并未形成商业气候，从目前的情况看，要实现较好的经济效益，必须完成有效的市场定位。A新世界商业XX新世界商场位于XX市崇文区二环路以内的崇文门外大街，该商场于1998年6月开业, 商场总营业面积70000平方米，是一家集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合商场，2001年完成销售收入4.5亿元，是崇文区规模最大的一家综合性商场。商业物业开业时间区域经营方式/档次租金或抽成 （人民币元）出租率（%）新世界一期1998年崇文购物中心/百货

27、20-45美金/月/平方米100B前门商业前门大街遍布一些老字号商店、饭店，如瑞蚨祥丝绸店、全聚德烤鸭店等。这里以规模较小的商铺为主，10-30平方米的店面，它们的服务对象主要是一些来京旅游的国内外游客。早在清朝年间，前门大街就以其特殊的地理位置和独特的商业氛围成为当时京城著名的商业街之一，现在仍然是首都的商业窗口。由于外来游客为主要消费群体，因此前门大街已经形成了以经营XX特色产品为主的商业街道。租 金10万/年经营模式以经营XX特色的产品为主经营状况2000元左右/天客流量(人次）40-50万/天客流来源旅游人士、XX居民代表性铺面名称全聚德烤鸭、月盛斋、丝绸店等百年老店及以奥尼尔皮货城等

28、皮制服饰店C红桥商业红桥市场位于天坛路和崇外大街交界处，紧邻天坛公园东门，是一座集旅游、购物、餐饮、娱乐于一体的综合交易市场。以水产品品种丰富鲜活在XX享有很高的知名度，其它的商品丰富又价格便宜，因此很受百姓的欢迎。红桥市场三层主营珍珠饰品，是目前XX市最大的珍珠集散地。商业物业开业时间区域经营方式/档次租金或抽成 （人民币元）出租率（%）红桥市场1991年崇文铺位/中低档3万-4万/铺位/月100D大都市街XX大都市街连接前门和新世界，构成了“U”字型商圈，XX大都市街全长1.8公里，总建筑面积30万平方米，XX大都市街每组商街均以三、四层低层建筑为主体，XX大都市街的15组街（商场）被划分

29、为以体育、服装、家居等为主题的市场，每一主题的商品被规划在一栋或几栋商街内。在项目推广方面，XX大都市街项目采用分期分批推出的方法，一期首推4组商街，在开盘时每平方米套内建筑面积达到人民币43000元（不含公摊）。大都市商业价格一览表：行 业楼 层租金叫价美金/月/m2 （使用面积）租金叫价 美金/月/ m2 （建筑面积）成交价 美金/月/ m2 （使用面积）成交价 美金/月/ m2 （建筑面积）餐 饮首层5027.535-4019.25-22二层40223016.5三层3016.520-2511-13.75服装服饰首层7038.56033二层5530.254524.75三层40223519.

30、25展 厅首层5530.254524.75二层4524.753519.25银 行首层7038.56033二层5530.2545-5024.75-27.5珠宝眼镜首层7038.56033二层5530.254524.75三层40223519.25小型超市首层2011158.25二层13-157.15-8.25105.5家 居首层4524.7530-3516.5-19.25二层40222513.75平均价格4672573762074E王府井大街王府井步行街紧临长安街、地铁站，交通便利。周边有天安门、故宫等旅游景点，所以消费群体以游客为主，步行街内多为大商场，街道以北有25-30平方米的私人小铺面。租

31、 金2万-4万/月装修标准小铺面装修简单经营模式音像店、服装店、小吃店、鞋店经营状况3000-5000元/天客流量(人次)/客流来源外地游客、国外旅游人士代表性铺面名称外贸服装店、新颖服装店F东单商业街大街全长1800左右，路西为300平米以上的大型铺面，路东为20-40平米的铺面，紧靠东长安街，与王府井交相互呼应。路东的小铺面比路西的大型面更具人气。租 金例：70平方米租金为30万元/年装修标准简单装修经营模式服装、美容美发、餐饮经营状况/客流量(人次）19万/天客流来源白领、年轻人、XX居民、少量游客代表性铺面名称魔力点子：咖啡厅，以商务人员及白领为主要消费者;体育用品商店；服装店2.周边

32、区域主要公寓项目调查区域在售项目主要集中在两广路两侧，均属于危改项目，拆迁量比较大，开发成本比较高，因此，市场定位较为相似，平均价格在10000元左右。户型以两居、三居为主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅为主。东部地区当前在售典型项目一览表：项目名称地 址规 模（万m2）主力户型（m2）均价（元/m2）东方银座 东直门立交桥东南角161居56-98135002居1043居161当代万国城 东直门外大街502居96-12589003居158瑞城中心 燕莎东侧4.83居2502000（2750/美金）4居3283居1413居142.69国展.国际(英特公寓) 西坝河西里82居137-15210800

33、3居198-2262居1253居139博雅园 农展南路102居123.71100003居170.95棕榈泉国际公寓 农展南路322居140100003居170-1863居158（塔楼）康堡花园 工体东路8号7.71居85.7096802居123.17蓝筹名座 华普大厦北8.21居45-5295802居92-1033居145最大户型2652居156最大户型265元嘉国际公寓 东直门南大街32居116120003居1503居146-196.5国际港 三元桥东南8.13居1349580嘉和丽园 霄云路8.71居81.662居108.783居195.754居288.0911000CBD商务区域当前在售

34、典型公寓项目一览表：项目名称地理位置规模（万M2）主力户型（M2）均价（元/M2）怡景园外交部东南角351居100128002居188旺座中心关东店南街102居157$ 22003居256乐澜宝邸劲松桥东202居12690003居1454居163-170光彩国际公寓工体西路153居218160004居273怡禾国际中心光华西里182居23312000恋日国际东环南路2.51居53-7712600世纪.财星赛特东南3.98单元18615000东方瑞景国际公寓建国桥东南角12.51居84120002居213建外SOHO永安里70单元260-40013500住邦2000慈云寺桥东南角65单元260-

35、40010700阳光100国际公寓光华路212居107110003居171新城国际朝外大街302居120128003居160-190蓝堡西大望路322居10497003居178项目名称地理位置总规模（万平方米）在售规模（万平方米）建筑形式户 型均 价 (元/m2)入住时间物业管理费（元/月.平方米）新世界太华公寓崇文门外大街163塔楼1居1002居1503居230复式400起价/均价11600/13000现房9.2新世界家园崇文门外大街6311层板式建构90250平米均价11000期房本案区域在售高档公寓项目一览表:3.周边主要写字楼情况调查从目前的写字楼市场来看，写字楼的销售价格和公寓销售价

36、格比较接近。一个方面反映出的区域商务市场并未形成；另一方面也提示本案要选择新的发展思路，如：小型化独立办公楼。XX写字楼市场在售代表项目情况汇总表：项目名称地理位置规 模 （万m2）单位面积（m2）均价 （m2）配套设施及其他蓝筹名座朝阳门华普大厦北8.250-100016000双豪华商务大堂、每户至少5台外线鼎极（嘉华世纪)建国门外大街4.390-150-160150001层为购物中心、2层为长廊式热带景观大堂、光纤入户、卫星频道建外SOHO永安里70260-40013500中央集中空调、卫星电视巨石公寓保利大厦东4.7300/单元16500/住邦2000慈云寺桥东南角65260-400/单

37、元107005A智能化国展.国际西坝河西里8134-3539800热带雨林植物园、四管制中央空调、宽带100兆入户，自成集团电话网，办工局域网旺座中心光华路10109.99-251.932200美金健身中心、天然地热温泉、富氧活性纯净水入户、国际卫星电视系统，700个地下车位世纪城紫竹桥往西1500米18.68写字楼-1200 商铺-20以上写字楼-8500 商铺-2.3/天五星级酒店、地下商业街银网中心黄庄路口东5.187-300014370超5A高智能科技、前厅挑高36米，全部通透办公国润大厦阜成门向西1.72532/单元14000微机自动化监控，IC卡全自动电脑管理的地下车库，先进的楼宇

38、自控系统国际科技会展中心朝阳区裕民路/2000美金/4、高档酒店市场调查和分析调查范围本次主要对5个XX市四星级以上的酒店进行了调查。名 称星级标准位置标准间报价面积（平方米）分 析港澳中心瑞士酒店五星级合资酒店东城朝阳门北大街1920422套客房酒店拥有422套客房, 都配有独立空调系统, 彩色电视机, 卫星电视和娱乐电影节目, 国际长途直拨电话, 语音信箱, 磁卡门锁, 独立的电脑数据接口及小酒吧和冰箱酒店顶部的六层瑞士行政楼层设有为商务客人提供特别服务的设施, 其中包括快速登记, 文秘服务, 管家服务, 图书馆，会议室以及免费早餐, 免费下午茶/ 咖啡, 鸡尾酒等服务。24小时营业的商务

39、中心配备了完善的, 最新式的通讯与办公设备, 并提供高水准的商务支持服务, 包括因特网/电子邮件及各类软件, 笔译/口译, 计算机, 文字处理, 传真, 复印，秘书和国际快递等服务。商务中心还设有会议室, 供客人租用。保利大厦四星级的大型涉外酒店东城东直门南大街1385288套客房大厦地处平安大街与东二环路交汇处，矗立在东四十条立交桥畔，伴于市中心高速发展的商务区内，地理位置十分优。保利大厦内的保利剧院越可接待大型歌剧、交响乐、芭蕾舞、音乐剧等各类演出，其良好的艺术氛围、幽雅的舒适环境。保利大厦内的保利艺术博物馆藏文物“珍、奇、稀”展品以青铜器、佛教石刻造像艺术珍品。服务项目：手动和电脑叫早；

40、24小时送餐到房；免费市区、市郊电话，IDD、DDD自费；客房7至20层的房间均设有INTERNET接口；26套电视节目；游泳池、按摩室和美容美发室；大小不等6个会议室；传真等服务。五洲大酒店四星级的大型涉外酒店安定门外北四环路北辰东路150（美金）单人-28双人-28套间-62行政套房-78XX五洲大酒店地处亚运村集会议、展览、旅游、办公、居住、娱乐、购物及餐饮服务、证券交易于一体的北辰金融商贸城内。酒店设有卡拉OK歌舞厅、KTV包间、多功能厅，并提供外币兑换、信用卡结算、旅游、购物、机票销售、美容美发、按摩、桑拿、传真、打字、复印、洗衣、IDD、卫星电视等综合服务。兆龙饭店四星级涉外商务散

41、客饭店朝阳工体北路 2号1480元258套客房房间装璜典雅，设施先进，DDN专线入客房，标准电脑接口，足不出户既可遨游网上；国际、国内直拨电话，迷你小酒吧，遥控电视可接收HBO、CNN、NHK等数十套、十种语言的国际卫星电视节目；商务中心可收发电子邮件并提供网络服务；充分满足商务客人的需要。会议接待场，配备了先进的多媒体声像设备，包括演讲投影仪，幻灯机，大屏幕等会议设备。东方花园饭店四星级商务酒店东城东直门南大街6120（美金）单人-30双人-30套间-51豪华间面积-40饭店座落于古都东城繁华区，毗邻中央商务圈，距XX火车站乘车15分钟，距飞机场乘车25分钟，距使馆区乘车5分钟，饭店无定点出

42、租车公司。注：朝阳区内四、五星级酒店占XX市高档酒店的38%，周边有高档写字楼和完善的生活配套设施，交通便利，去机场方便快捷。是国内外企业商务人士的首选之地。而其他区域酒店占有情况为海淀区大约占20%，东城区大约占22%，西城区大约占9%，其他区域大约占11%左右。从住酒店的客户来分，可分为一般旅游客户和商务客户。商务客户对于商务配套和商务服务要求较高。目前XX市四、五星级酒店在一般标准的星际服务以外，也设立了多项商务服务，例如：港澳中心瑞士酒店为商务客人提供特别服务的设施包括快速登记、因特网/电子邮件及各类软件, 笔译/口译, 计算机, 文字处理, 传真, 复印，秘书和国际快递等服务。商务中心还设有会议室, 供客人租用。5、客源需求构成状况调查研究调查分析内容：AXX市重点商业区需求抽样调查，和本项目区域进行对比分析。B集中调查本区域的住宅、商业和办公的消费需求情况。调查结果如下：区域市场需求情况调查0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD公司个人其他重点区域资金来源的分布资金来源本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD公司24.8%55.2%31.4%