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1、项目建设和设计流程,2023年5月24日,2023年5月24日星期三,-2-,基本流程四阶段,1、项目前期项目立项决策，设计单位参与2、设计阶段设计单位的主要阶段，进行方案、初步和施工图设计及审图3、建设阶段业主组织施工监理等单位进行施工，设计单位进行施工配合4、生产时期工厂仓库生产，住宅公建就是使用阶段,项目前期公司注册,-3-,2023年5月24日星期三,一个项目开始都需要有建设主体，需要在工商部门注册备案工厂仓库会成立新的公司，住宅和商业项目会成立开发子公司，而自用项目则不一定需要成立公司公司注册也需要经过审查，对你的业务进行核准备案。而公司名称确定则需要经过工商部门查名。公司注册当然离
2、不开资金，需要在银行开设账户，这叫注册资金,项目前期土地取得,-4-,2023年5月24日星期三,建设项目要启动，必须要有根基土地土地获得途径：划拨、出让和转让。一般都是出让，分招标、拍卖、挂牌和协议几种方式以招标为例，有很多工作。先有意向申请评估，房地局批准后提交项建书到发改委，发改委批准后提出资格申请，同意后参加土地招标。工业建筑还要参加招标前还要提交环评报告和职业卫生报告预审。土地中标获得编制可行性研究报告，包含必要性研究、资源情况、建设条件、环境保护、设计方案、实施进度、企业资料、社会及经济效果分析、设计方案和节能减排等篇章,项目前期土地取得,-5-,2023年5月24日星期三,规划局
3、颁发用地规划许可证签订出让合同缴纳土地费用房地局出具建设用地批准书土地正式到手,设计阶段规划设计要求,-6-,2023年5月24日星期三,重要的设计依据，规定用地容积率、建筑密度、绿化率和建筑高度等基本参数需要资料：用地范围的地形图，总平面布置意向，房屋土地权属证明，批准的可行性研究报告文件设计必须按照要求设计，条件绝对不能突破其中容积率、建筑密度和建筑高度一般情况下都是最大值，而绿化率是最小值。,设计阶段方案设计,-7-,2023年5月24日星期三,按照规划设计要求进行方案设计签订设计协议业主提交设计任务书平面、立面业主签字确认编写方案设计文本编制估算书事先先送环保、绿化和人防审批，审批通过
4、后规划局才能审批消防八大类项目需要单独送消防审批业主工程报建备案，获得报建IC卡,设计阶段方案设计,-8-,2023年5月24日星期三,注意以下内容：1、指标要用足，容积率、建筑密度和建筑高度，为以后修改增加便利2、绿化率满足规划要求即可，有很多余量的可以适当放大。绿化最终验收时大面积硬地和水面，明沟等都要扣掉的3、建筑间距放200余量，考虑建筑面层和施工误差,设计阶段方案需提交的资料,-9-,2023年5月24日星期三,上海市建设工程规划设计方案申请表方案总平面图方案设计文本分层面积表。核工院今后应统一表格样式，采用容易填写的WORD版本,设计阶段房产商的秘密,-10-,2023年5月24日
5、星期三,规划要求的是容积率进行控制，而房产商要求的是销售面积。两者的差值就是房产商的秘密1、不计入容积率的建筑面积。建筑保温和出屋面楼电梯的面积。上海房价如此之高，房价超过1W后，保温面积的售价已和成本价持平，所以现在房产商不再对保温持否定态度2、地下部分设备用房面积。按照上海市计算规定，只为本栋住宅使用的地下设备用房计入公摊面积。像地下配电间、弱电间和水泵房都可以计入销售面积。,设计阶段初步设计,-11-,2023年5月24日星期三,按照方案批复进行初步设计提交总平和勘察设计要求交由业主委托进行地质勘察并得到地质勘探报告简单项目可以直接进行详细勘探，复杂项目存在变数的可以先进行初步勘探，施工
6、图再进行详细勘探平面、立面业主签字确认编写初步设计文本和概算书,设计阶段初步需提交的资料,-12-,2023年5月24日星期三,方案设计要求和方案批复初步设计文本和概算书各部门的审查意见。消防、抗震办、节能办、环保、交通、环卫、劳动保护、安全生产、民防、卫生防疫、水务等消防八大类项目需要单独送消防审批结构超限项目需要开专家评审会,设计阶段施工图设计,-13-,2023年5月24日星期三,按照业主要求，初步设计意见进行施工图设计相信大家流程很熟悉了建筑作业图结构断面尺寸、用房要求建筑作业图2版各专业互提资料（给排水暖通先向电子提资）留洞资料会签校审出图提4个想法：1、互提资料规范化，按民用建筑工
7、程设计互提资料深度及图样图集深度，各专业均相同要求2、建筑专业外部引用，避免出现最终版、终极版、至尊版等作业图3、施工设计说明的及时升版，延续性、及时性和正确性4、子项不多的项目建议出综合图册目录，所有子项统一出，各个子项只出图样目录,设计阶段施工图审图,-14-,2023年5月24日星期三,按照国家及上海要求，施工图需专业审图机构审查通过后方可施工施工图到审图公司后，一般2周后出具审图意见设计单位按照审图意见修改完成后出具审图合格证书审图也包括了勘察设计报告的审查审图内容包含了手续审查和消防审查，项目必须建卡后方能上网申办审图合格证书审图公司另需要一套目录和总平面图存档,建设阶段规划许可证,
8、-15-,2023年5月24日星期三,对施工图图纸进行控制核准所需资料：地形图3份施工总平面图3份建筑施工图2套基础施工平面图及桩位平面布置图2套项目公示的建设工程平面示意图,建设阶段施工许可证,-16-,2023年5月24日星期三,工程报建监理，施工单位等招投标质安监报监有深基坑等重大施工安全问题的需开施工方案专家评审会所需资料：施工许可申请表建设工程规划许可证申办施工许可工程现场情况说明表建设工程资金入帐凭证建设工程施工承发包合同副本（含建设工程施工中标通知书）廉洁协议质量、安全监督手续,建设阶段放样复验,-17-,2023年5月24日星期三,先完成现场放样实际操作：按照总平面图在场地上放
9、出建筑轮廓线灰线。规划局根据规划许可证提交的总平面图复核建筑尺寸，建筑间距和离界尺寸。建筑间距和离界尺寸只要大于图上的尺寸就认为满足要求。操作仪器为红外线测距仪。所需资料：上海市建设工程放样复验申请表建设工程规划许可证建设工程项目表总平面图涉及规划控制线的建设项目，加送有资质的测量部门提供的规划控制线测定成果报告,建设阶段其他申请,-18-,2023年5月24日星期三,卫生局：备案公安局：申请门牌号招商局：工程设计备案绿化局：备案水务局：排水许可证自来水公司：用水申请供电局：用电申请电信局：电话及网络申请防雷办：装置设计审核备案,建设阶段设计修改,-19-,2023年5月24日星期三,技术核定
10、单一般是对施工图未明确的做法进行核定，该办法操作简单，设计单位最好操作。所有签字程序都是施工单位和监理先行签字盖章一般情况尤其是涉及造价增减，先由业主签字确认涉及设计图纸错误，可以先行签字，但必须通知业主变更通知书注意电子版的及时更新，图样目录我认为可以暂时不出，到竣工验收前再出一次最新版的图样目录即可,建设阶段竣工验收,-20-,2023年5月24日星期三,面积及总平面测绘报告，分规划和房地局2个测绘报告勘察、设计、施工、监理出具合格证明书环保局：生产审批卫生局：效果预评审备案绿化局：绿化竣工验收消防局：消防验收意见书，一般区里负责，八大类项目市局负责城建档案馆：档案验收合格证防雷办：竣工验收意见书民防办：竣工验收意见书规划局竣工规划验收合格证建交委竣工验收备案房地局房地产权证,生产阶段意见反馈,-21-,2023年5月24日星期三,设计难免纸上谈兵检验的最好办法就是实际使用的意见反馈做好经验教训积累，杜绝下次再犯同样的错误,-22-,谢谢！,2023年5月24日星期三,
