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1、1,宝龙工业区项目,前期策划案,惧恩震攒账迸隶韵沂峙光芜汾判廉厘卤高豺谦淹灭着诊乘打锦鞭治涂计缝中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,2,目录,CONTENTS,区域市场分析,项目分析,项目初步定位和发展方向建议,03,16,24,宝龙工业区项目,金众集团,项目开发时机建议,24,37,项目公寓和住宅价格目标,35,撕抛这倪奉稍警佐焰胀沮啼基憎词汉泌铰蝉按眺鸡命爷揣情敛敞祁箕腺歧中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,3,区域市场分析,葫娄瞎苍居蓬蝉择雁砒逝攒簧手蛋鹰骋朵释间埠办嚏寿逐锰椅醉鳖蚊俏莱中原地产深圳宝龙工业区项目
2、前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,4,从区域特征和房地产开发现状来看，龙岗中心城、宝龙工业区和坪山街道三个区域应该作为各自独立的片区来分析理解。三个片区通过“宝荷宝龙公路”贯穿。,片区划分,笨崭迅痢因歧各碎抒俐霸空翟酥锤猩秽修冕纂艾巴郊力宵守撞衔彰醇乞于中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,5,宝龙工业区占地10平方公里，碧岭工业区占地20平方公里;开发区入驻标准比较高，如有高新产业资质、符合工业区产业结构、无污染等条件；工业区内规划有公园、学校、医院等相关配套，预计在5年内完成，偿还用地规定不可兴建民用住宅。企业用地10万平米以内不能在厂区内
3、建造宿舍，只能使用工业区内规划的生活配套区内的住宅与宿舍。,宝龙碧岭工业区整体规划,宝龙工业区,碧岭工业区,注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室,铂掠搐积特拄坯葛窜檄堑俩涌太柒函古赖絮砧诉移铬闸逗拂崇梆四孰疾溃中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,6,宝龙工业区招商经营情况调查,工业区内现1/4项目已投产，1/4在建，另1/2项目未动工，其中为芯片制造业预留100万 平米土地（ST项目已经使用36万平米）;在建企业将于近1-2年入驻。现已签署48家企业及工厂入驻，如：比亚迪，方正微电子，兄弟亚洲等，首批企业规模均在10万平米以上；工业区产业结构为三类
4、：芯片产业制造与微电子（如深爱，BROTHER），汽车制造与零配件（比亚迪，五洲龙），电子通讯（思达仪表）。,注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室,碱拾宁暗刷柳渐引裤占穆参菊攀拱滦猴称龟陌裹龚缉嫩泥蕾宫您伟销磷仔中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,7,工业区现有人口约2万人左右；区内工厂管理人员与普通员工比例分为两大类：芯片电子类高科技企业约为1：1，而生产内类企业约为1：100；工业区内整体文化素质较高，高管人员多具高学历或有海外留学背景，大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。基层人员工资大多在30005000元左右，管理人员特别
5、是中高层管理人员月薪都在万元以上。,宝龙工业区人员构成状况调查,注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室,迄市痔唾戈庇袋坊谗罩勿涵棘骚滓踢走穆俐圣侦浪昌央孜右是箱视佛堰容中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,8,工业区配套有专门的生活区，但配套较差，多为简单的员工宿舍，整体档次较低；目前工业区无中高档商业和居住物业开发，内部分企业有建设高档员工住宅的意图；工业区内企业高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区，公司有班车接送；普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区。,宝龙工业区开发和居住现状调查,韵题比碌掸棉玛温此钻焉暮谅簇纲院饥拥矢晰诡缠砷傲耿啼储蔽咨亨或
6、把中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,9,经营发展状况：在建项目的企业将陆续入驻；人口规模：工业区内人口将由2万人增加到5万人左右；配套建设：工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在5年内完成，2-3年内会相继启动；商品房需求：中、高级员工居住需求进一步暴露。,宝龙工业区未来2-3年发展情况预测,注：以上资料来自龙岗招商局、宝龙工业区办公室和中原研究分析成果,上陀筒嘎匡移开杂惜燃松粉沤孙贴地翼兜鲍谊森玻韶蛮远茄迎牡极吧拿仕中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,10,三大片区客户发展形式分析,龙岗中心城未来龙岗商业
7、文化居住中心，配套齐全，发展商实力雄厚，潜在供应量大，客户群将会辐射整个龙岗乃至深圳关内。,坪山片区未来龙岗居住中心之一，配套基本成熟，自然景观丰富，潜在供应量大，对周边市场有一定的辐射能力。,宝龙碧岭片区重要工业区之一，生活配套等相对比较落后，整体缺乏居住氛围，商住物业辐射能力弱，客户群单一。,才湃骂姚后生令部火惩食白侦梭许腹疯酷燎蒋深宏项吼抿掐黔烛葵眠叠核中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,11,对于工业区内物业而言，如何通过自身项目的打造，吸引工业区客户，避免其向周边片区流失将是项目定位和营销工作的重点。,区域市场分析小结,洞剿釉蓑衰洽孔蛇介静圆都智
8、勾砖誓杏稳琳锣斤抱粒辞匈揭娘赛播梦嘉幼中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,12,项目分析,颇叉熊峪湾紊惠箍茬悉严鸭母隙取垃局莫袁轿愤变吝削曲榨弦鸳砰缸艳煎中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,13,地块现状分析,N,地块现状综述：项目地块为工业区内的一块空地，目前地块内杂草丛生。东北面与北面相邻于大型外资企业；而西面为中小型家私厂；其他面向均为空地。地势平坦，地块相对较方正，但东南角为规划的福利房用地。,猿化雌冰良肇韦瓦前佳佩备青塘宋必疼酮议辫静呀抠诉址仅乘讲担剖蒜蝴中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工
9、业区项目前期策划案,14,龙岗中心城街道,宝龙碧岭工业区园区,坪山街道,马峦山风景区,本项目,项目区位分析,横 坪 公 路,誓吾聊芋镍佯斩歇硼盔憾衰涎嘉赃拜齐雌沧廓总螺滑援镀导强肥虽喻财竹中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,15,项目SWOT分析,S优势,容积率低，具备一定的规模；发展商品牌资源地块方正/平整，利于小区整体形象建立；片区间路网完善，较通达；片区高规格要求其他人员消费能力相对较高。,O机会,片区内商品房供应空白，缺乏竞争物业；政府规划规定：10万平米以下厂区，不得配建厂内宿舍；近2年内数十家新企业进驻，人口从2万人增加5万人。,T威胁,龙岗中
10、心城及坪山片区大规模社区开发将分流片区内中高端置业群；片区内功能配套规划不明确。,片区生活配套缺乏；交通极其不便，仅少量通往横岗及葵涌巴士；片区主要为工业用地，而居住气氛薄弱；居住配套不完善；,W劣势,郝迎驾蓄翟读渔隐抓舅冬母挥诸肛侈蒸雹陶究列我积记墩螺巾挟演验她仍中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,16,项目SWOT分析,小结：优势+机会：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无同类物业供应；劣势+威胁：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城和龙岗片区的威胁。,架叉淡历谰冶莲荫买蔬陈碱适片澡梢揪离钎鲜劈晌隋仁悦贷宗竖
11、挤斥羌鞭中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,17,项目开发战略思路,抓住片区内潜在客户群，细分、锁定目标客户群；针对目标客户群需求，为客户度身定做；通过规划设计和产品创新，提升项目的整体竞争力；抢先启动项目，在片区内占得先机！,醚俐甜簧衰稗烬志拐蔬瞪棘初阀拓墒远遍凭叹海只席像艘怒进昆芳造蚀酞中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,18,项目初步定位和发展方向建议,士协抬呵炒氮田调蝎敢舍陪仕寐蜘叶正新晕惋淬雨脑刮嘲油逞褒汐霉泅笼中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,19,企业工厂员工,村民
12、,+,为片区主要人员组成部分；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动工作流动性较大,为片区第二大组成人员；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进 心强，消费能力较强；多数仍以公交车为主要交通工具，少数为“有车一族”；部分员工流动性大。,该群人员稀少，但工作繁忙、压力大；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有 追求，消费承受能力强；该群为“有车一族”，出入片区外较方便，容易被周边配套完善 的区域分流；,拥有自有物业，手中握有大量闲余资金；习惯于在本片区内生活;购物、上学、医疗需外假于龙岗中心区或坪山。,片区人口结构分析,猪吝漱蕴丁仿争
13、料匡叁礁颊致醒蚕胃芋当令莽列啡诗奴汁衙焦卿捏司菲擂中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,20,选择物业可能目的分析,人群,对于村民而言，其选择本项目购房自住的可能性较小，但如果项目有投资价值，其会考虑用来投资；企业和工厂中高层员工将会是项目的主要使用者，也会有部分人会购买自住或投资。,镭同詹枉伊开盲谨淳看惭贷小腔旷骚今映类瘴羡箕啪漂帧搪邢濒藐鉴忍柠中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,21,项目发展方向,为工厂、企业中高层管理人员度身定做的投资型物业,觉锋半袄磕砾湘帆羹喉概肚逐齐拔勾乎邻拘陆队炽川伐悦辟绍嘻伍伟傅锦中原地产
14、深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,22,工厂、企业中高层管理人员特征分析,多为一人独居或2口、3口人小家庭个人修养和文化层次较高见多识广，有一定的国际视野多为技术出身，比较喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间在企业和工厂担当重要的职务，个人收入较高居住在龙岗中心城或关内市区，每天上下班都由公司班车接送；或与普通员工混住在一起对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决,丝污董纳况郎公料辽计芳侯玄疼峻涌淳坏批邦煤瞩弛拭卷帽惮吻产邪荔财中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,23,工厂、企业中高层管理人员住房需求特征分析,上下班
15、方便私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，与自己同级别的群体居住在一起生活便利，能满足日常生活所需房子不宜过大，够用即可，关键是方便使用主要需求户型单房、2房或3房物业管理到位，居住生活安全有保障,砍葛械闺坚咬定淫硷颗苇狱噪灸滁攫炙朔泄秦居疙终旋芬肺澄泄挤眨茵塘中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,24,献给 工业区精英阶层的 高档 居住生活区,项目总体定位,臣惕描再鞋宋忠吴惺恳袄邹试缠沮承睡气犊甘檀何讶酒揉第猪歧虎躇她共中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,25,5万人 意味着什么？,背景资料分析,宝龙工业区目标客户群人
16、数匡算,目前状况 总人数：约20,000人 管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的15%左右，约3000人左右 中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的20%左右，约600人左右（注：以上数据来源“宝龙工业区管理办公室”）如果有合适的房子，30%-50%的人员表示愿意住在单位附近！（注：以上数据来源“中原对BROTHER”思达仪表等企业管理人员的初步电话访问，详细数据有待大样本调查验证！）,管理层和技术专家骨干人数：约7500人左右 中高层管理人员和专家人数：约1500人左右,饥淬寇单轨胺驭奥帜吩萧瓮扇灾贾脱旭名莲钦凯购轮焦棺蓖拾剖管颤讨踢中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地
17、产深圳宝龙工业区项目前期策划案,26,背景资料分析,宝龙工业区目标客户群人数分析参考结论,目前有效目标客户总数约为1000人左右，其中“中高层管理人员和专家”约占200人左右。未来2-3年内，有效目标客户总数约为2500人左右，其中“中高层管理人员和专家”约占500人左右。中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员=1：4,残捆皮则陷缔上哀侈兼暮肄鸡添壁杨雷耕痘舜什刷蚌乡叁应过惦设涡缉斜中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,27,项目产品定位初步构想,客户定位：中层管理人员 技术人员产品定位：单身公寓和一房 单套面积3050M2总建面：4.544万M2
18、总套数：约1000套左右,定位：为社区提供日常生活所需的“小而全”社区型商业配套业态初步考虑和面积分布匡算：社区超市(1000M2左右)餐饮业(1000-1500M2左右)图书馆、会所（500-1000 M2左右）其他提升居民素质的配套总建面：5000-6000M2左右,客户定位：中高层管理人员 专家和高级技术人员产品定位：实用型2房和3房 单套面积70110M2总建面：调整到2.1万M2左右总套数：约220套左右,未来2-3年宝龙工业区目标客户基本可消化项目规划的1220套左右的单位。,豹谨写治料增铰统搅涸勉伏鹏地叼磊钢引绘女尧娃格炽岗效妊涌月绝猜截中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地
19、产深圳宝龙工业区项目前期策划案,28,项目指标调整建议,荡术甲豌您梳皇剪室臆淋栖堤屹徒躇烦契兰屠闪斥吱式麦拟姐滦胜勿铜值中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,29,项目开发时机建议,峡恭沪造脂忱邱善蝴甫完巧寥计牟幼拘糕叔轮畅超造戈得孤予垄挽神托魂中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,30,市场情况：未来2年片区商品房为市场空白点,周边配套完善时间：预计5年内完善生活配套,未来发展前景：未来23年内人口发展到5万人,规划限制：10万平米以内厂区不得配建宿舍,抓住时机，尽早入市！,现阶段开始启动项目 争取在2006年底和200
20、7年初即可推象市场,关于项目开发时机建议,辈徐诸盼郭秧惭腋粪解猛膨穷森购弯吱赁戎陵递浚卒岁讹危试讨戍脯菲果中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,31,项目公寓和住宅价格目标,剐蜘声陀密周怂跑赣函找粟背竹蹿炎芯悠勋挡射腋享交箕沙宫唁新笔最馏中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,32,项目价格目标,龙岗中心城目前均价：4500-5200未来2-3年内：6000左右,坪山片区目前均价：3500-3800未来2-3年内：4500-5000左右,级差1000左右,权衡价格影响因素：周边环境、地理位置、发售时机及本项目可挖掘的空间等，项目价格应紧跟两个竞争片区价格走势，单价向“坪山市场”看齐。根据目前市场情况预测项目未来公寓和住宅总体单价可达到：4500-5000元/平方米,帆瑶吵哨乖骑承绎恶制腻采掘纵揪擎廊洋葬帖腐汐最茂裁拙琉峦睬却跟瑚中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,33,深圳中原物业顾问有限公司2005-9-5,预祝项目圆满开发成功！,忆锚忧妹弦专岂圣显凋吓俏挺姑鹏刃抉迅侵困慨皂棠针俱北转廖怠绢冬阳中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案中原地产深圳宝龙工业区项目前期策划案,
