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1、编 制 说 明为进一步推进学生公寓和物业管理标准化，根据国家和市有关法规、收费标准，以及物价上涨指数，结合高校实际，高等教育学会后勤管理研究会公寓专业委员会和物业专业委员会编制了高校学生公寓、物业管理服务项目及费用评估标准（以下简称：“标准”）。为了便于理解和把握，现就本“标准”做以下说明：1不涉及经营性资产和经营性服务。2适用于依靠保障经费运行的后勤管理服务项目，并作为指导性资料，学校可参照执行。3适用于社会招聘的务工人员。4仅供 年参照使用。5人员费用包括：工资（13个月）、社会保险、加班费、培训费，不包括住房费用和住房公积金。6本“标准”由高等教育学会后勤管理研究会物业专业委员会负责解释
2、，电话： 年 月目 录1客服中心12消防、治安23学生公寓综合管理34送旧、迎新45教学楼、办公楼综合管理56学生公寓、教学楼、办公楼保洁67校园环境绿化保洁78邮政服务89供配电运行维护910电梯运行维护1011二次供水运行维护1112自备井运行维护1113中水运行维护1115供暖运行维护1317房屋及设施设备小修维护1518管理费用1719招投标项目1820校园住宅区物业管理服务19191客服中心项目人员配置人员费用材料费用服务标准24小时客服6人35.1万元/年（4500元/人月13月6人）1.5万元1实行24小时值班；2接听电话，负责报修登记、投诉、反映相关建议或意见；学校查号台、校园
3、服务热线、处理现场师生反映的相关问题；3负责QQ服务平台、网上报修平台、微信服务平台等信息平台。注：1材料费用包含：记录本、笔、电池、网络电话费、复印、工服等费用。2消防、治安项目人员配置人员费用材料费用服务标准四班三运转双岗中控8人/室47.74万元/室年(4500元/人月13月8人/室)+培训费(42350/人)轮训0.8-1.2元/平米年1实行24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报； 2在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情；3中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；4处理报警及时率：100%；5发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术
4、人员进行修理维护；6值班人员要每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况。四班三运转单岗门卫4人/门18.2万元/门年(3500元/人月13月4人/门)0.5-1.0元/建筑平米年1站姿：抬头、挺胸、呈跨立姿势；2礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；3控制闲杂人员进入大楼；4认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失；5保证大堂出入口畅通。四班三运转双岗巡检8人/2万建筑平米 36.4万元/2万建筑平米年(3500元/人月13月8人/2万建筑平米)0.3-0.5元/建筑平米年124小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次；2维持楼区的公共秩序，按指定的巡视路线巡视；3巡视签到、电子巡
5、更对点准时、规范；4劝止违反安全或公共秩序的行为；5接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理；6巡逻中遇到师生求助或突发事件，应立即处置或对讲呼叫救援；7遇到可疑人员进行询问验证，必要时送交保卫部门处理。注：1消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定；2安防设备由安防主管机构另行制定；3不包含门禁限电、楼宇自控相关费用；4巡检面积按建筑面积计量；5材料费用包含：通讯器材、通讯费、记录本、笔、手电、电池及工服等费用。3学生公寓综合管理 （建筑面积2万平米及以下）项目人员配置人员费用材料费用服务标准学生公寓四班三运转单岗楼管4人/楼1
6、9.76万元/楼年(3800元/人月13月4人/楼)1万元/楼年1身体健康，行为举止得体，使用文明规范用语；2实行24小时值班（楼长上正常班），为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务；3对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作，落实公寓夜间巡查制度；4严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录；5保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。注：1材料费用包含：通讯器材、通讯费、记录本、笔、手电、电池及工服等费用；2多层楼楼长一般要求大专及以上学历，一般应会使用计算机；3值班员或门卫一般要求具有初中或以上学历。学生公寓
7、综合管理（建筑面积2万平米以上）项目人员配置人员费用材料费用服务标准学生公寓四班三运转单岗楼管7人/楼34.58万元/楼年(3800元/人月13月7人/楼)2万元/楼年1身体健康，行为举止得体，使用文明规范用语；2实行24小时值班（楼长上正常班），为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务；3对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作，落实公寓夜间巡查制度；4严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录；5保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境；6知晓电梯安全运行常识，熟悉消防各类标识及疏散常识，对高层建筑内的设备设施名
8、称有一定了解；注：1材料费用包含：通讯器材、通讯费、记录本、笔、手电、电池及工服等费用；2高层楼楼长一般要求大本或专科学历，一般应熟练使用计算机，经过本单位物业管理知识专项培训，并且单位留有培训记录备案。3值班员或门卫一般要求具有高中或以上学历，年龄男不超过60岁、女不超过50岁且经过本单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。项目费用标准服务内容公寓文化建设每生5.00元/年1印刷公寓新生入学指南；2印刷出版公寓报刊；3举办公寓文化节等安防设备维护按照新设备采购经费的8%额度核拨维护费1学生公寓限电设施维护费；（按照新采设备原值8%）；2学生公寓门禁系统维护费（按照新采设备原值8%）；
9、3学生公寓安全疏散门维护费（按照新采设备原值10%）；4消防烟感报警系统（清洗烟感探头40元/次/年）（灭火器检测12元/次/5公斤）（更新65元/5公斤）灭蟑和灭鼠0.30元/平米/次使用面积大于2万平米；0.40元/平米/次使用面积小于2万平米；4送旧、迎新项目费用标准服务内容送旧20元/生1毕业典礼会场布置；2毕业摄影现场布置3校园文化环境布置；4包装行李、协助托运；5清理打扫毕业生宿舍。迎新22元/生1迎新现场布置；2校园文化环境布置；3宿舍文化环境布置；4转运行李；5开学典礼会场布置；6入学教育会场布置。5教学楼、办公楼综合管理项目人员配置人员费用材料费用服务标准教学楼四班三运转单岗
10、楼管6人/楼29.64万元/楼年(3800元/人月13月4人/楼)1万元/楼年1使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；2定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；3挂牌服务，礼貌待客；向导咨询；安全检查；4定期对员工进行岗前培训；5根据课程安排，提前将教室准备完毕，为师生提供方便、舒适的上课环境；6熟悉本楼宇一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排等；具备处理应急突发事件的能力；7按学校要求开放关闭教室，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。办公楼四班三运转单岗
11、楼管4人/楼19.76万元/楼年(3800元/人月13月4人/楼)1万元/楼年1定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率95%以上，并按要求及时记录；2使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；3挂牌服务，礼貌待客；向导咨询； 4安全检查；5熟悉本楼宇一切情况，包括：办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，办公人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力；6确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；7对新员工进行岗前培训；服务满意率96%。注：1材料费用包含：通讯器材、通讯费、记录本、笔、手电、电池及工服等费用；2楼管员要求大专学历。6学生公寓、教学楼
12、、办公楼保洁项目人员配置人员费用材料费用服务标准学生公寓1.5人/千平米3.84万元/千平米年(3200元/人月13月1人/千平米)2500元/千平米年1负责学生公寓楼道、水房、卫生间等公共区域的保洁及垃圾清运工作；2楼内地面干净无杂物，天花板无蜘蛛网，厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味；3楼外每天清扫，保持无果皮、废纸等杂物；4垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭二次；5公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。教学楼1.5人/千平米5.76万元/千平米年(3200元/人月13月1.5人/千平米)2500元/千平米年1楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；墙面无灰尘；桌椅、讲台无
13、灰尘，桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无灰尘，窗帘挂放整齐；卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；纸篓随时清理；2保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、大厅、卫生间整洁；3捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理。办公楼1人/千平米3.84万元/千平米.年(3200元/人月13月1人/千平米)2500元/千平米年1大理石墙面无灰尘，喷涂墙无污迹；2地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍；3天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹；4卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、无积水； 5门、窗、扶手、灯具、风口、
14、消防栓等公用设施无明显灰尘、无污迹。注：1学生公寓、教学楼、办公楼保洁按地面实际保洁面积计量（保洁范围含地面、墙面、天花板及区域内的设施设备）；2多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定；3材料费用包含：扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉、工服等日常保洁耗材费用；4高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务，费用由双方协商制定。7校园环境绿化保洁项目人员配置单价服务标准绿化二级养护1.7人/万平米9.8312.86元/平米年1植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地； 2树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和
15、明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；3绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下；4绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占、垃圾等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。注：1绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量，费用为工料费；绿化养护费的制定参照京政发20
16、0114号文件市人民政府关于进一步加强本市城市绿化工作的通知核算（6.5-8.5元/平米年），2015年单价依据物价上涨指数公式：2001年基数（1+3%）14。项目人员配置人员费用材料费用服务标准道路保洁2人/万平米9.88万元/万平米年(3800元/人月13月2人/万平米)1万元/万平米年1完成校园环境卫生工作；保持道路全天整洁干净；2每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼；3雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区）；4建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中；清扫的渣土及杂物和学校认可的无头
17、渣土由保洁员集中运出学校。5橱窗、小品、灯杆、建（构）筑物。注：1道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量；2有机械清扫配置人数可相应递减。8邮政服务（收发服务）项目人员配置人员费用材料费用服务标准全天邮政服务4人/室/5千人19.76万元/5千人年（3800元/人月13月4人）1每日班前须提前10分钟搞好室内卫生，等待师生领取报刊、杂志；邮政车到后，将卸载的邮包点清，拖移室内，及时进行分类、投放；分完后由其中一名人员负责重新复查，对于已投错事件要进行登记，找出原因并加以纠正，防止再出差错；确保投递、登记无误；2挂号信另外登记，严格按照签收登记执行，领取人需本人持有效证件签字确认，代领要持代领人和被
18、领人的有效证明签记姓名和日期，做到有据可查；3新上岗员工须有高中文化程度，熟记信箱位置，有责任心，并接受老员工的帮、教、指导；4挂号快件外邮业务职工单独办公：全面负责挂号快件的签收、登记、库存、签发；对校内建制单位外邮信件按邮政标准实际计量收费，先记账，后收费；负责各种相关记录文件的保管整理，负责相关的业务查询；5报刊收发职工：负责全校各单位的杂志、报纸等事务的签收、分发、投箱与管理，负责相关的业务查询；6外文信函翻译职工：按实际工作时段工作，全面负责外文信函的文译、投箱、查询、保管清退；7信件、报纸专管职工：负责全校信函的整理、投箱；8报刊登记明确，对报刊、平信分发准确无误，投递差错率不超过
19、1%；9对挂号信件，特快信件接收迅速，登记清楚，投递准确，保管妥善，查询快捷，差错率控制为零。注：1邮政服务最低配置4人/室。9供配电运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准630KVA以上（含）变电所四班三运转值守运行维护8人/所46.8万元/所年(4500元/人月13月8人/所)3.9万元/所年1保障供电安全运行；2主配电室实行24小时运行值班，认真做好门禁记录、运行值班日志、停电跳闸记录、设备缺陷记录、设备履历记录、设备检修记录等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；3定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触
20、可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电；4保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。无人值守变电所及变台、箱变、低压配电室双人巡检维护2人/10所11.7万元/10所年(4500元/人月13月2人)10万元/10所年1无人值班变电所设专人每日进行一次巡检，重点检查高压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，并填写巡检记录，发现问题及时解决；2低压配电柜每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决；3变电所每周清扫一次设备表面，每月清扫一次环境卫生，低压配电室每季度清扫一次
21、设备表面及环境卫生。注：1变电所材料费用包含：变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、试验费等，不含500元以上材料及大、中修费用；2630KVA以上（含）变电所运行维护参照地区电气规程汇编核算（每班值班人员不少于2人）；3110KV自管电站材料费用在上列标准基础上适度上调；4高低压预防性实验检测另外计算。10电梯运行维护 单元：元/部年楼层分类电梯类型运行梯备用梯高峰梯备注服务标准15层及以下的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速2960929616580以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。1、主梯6：0024：00不间断运行，0：006：00呼叫
22、运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；2、凡有高峰梯的，在高峰期6点8点、17点19点与主梯同时运行；3、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字1998第799号文件规定；4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。交流调频调压调速284922849633215层及以下的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速58347583512966交流调频调压调速572305723127181
23、6-25层的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速3966539668814以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。交流调频调压调速385483855856616-25层的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速68492684915220交流调频调压调速6737467371497226层及以上的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速4301743129559以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。交流调频调压调速418994190931126层及以上的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速71755717615946交流调频调压调速7
24、0638796415697注：1电梯运行维护费用的制定参照京发改20052662号文件关于发布市物业服务收费管理办法（试行）和市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告；2大、中修报专项；3包含电梯巡查保修费用。11二次供水运行维护项目运行维护费服务标准二次供水运行维护1.2元/平米年1保证师生和住户正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要采取应急预案；2由专人对水箱、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修1次，水箱每年清洗消毒1次，化验水质1次，确保水质符合饮用水标准；3维修服务标准执行京房地修字1998第799号文件规定；4工作人员持有效健康证上岗，有二次供水卫生许
25、可证、水质化验单。注：1二次供水运行维护面积按建筑面积计量；2运行维护费参照京发改20052662号文件关于发布市物业服务收费管理办法（试行）和市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告制定（0.1元/平米月）。12自备井运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准有人值守的自备井运行维护3人/眼14.82万元/眼年（3800元/人月13月3人/眼）5500元/眼年1每年化验水质1次，确保符合自备井水质检测标准；2实行24小时自备井出水消毒，使矿物质、菌群等不超标。注：1材料费用包含日常工具费、水质化验费及小修费等，大、中修报专项。13中水运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标
26、准有人值守的中水站运行维护4人/站23.4万元/站年（4500元/人月13月4人/站）0.5元/吨1中水设施的管理人员须经过专门培训，并经市节水办公室考核，领取合格证后，方可从事管理工作。2制定合理的“操作规程”，并严格按操作规程进行设施的运行管理。3实行24小时运行管理，有完整的运行管理记录。4每年水质化验至少1次，每日进行日常监测，确保水质符合城市杂用水水质标准。注：1大、中修报专项14浴室、茶炉、蒸汽锅炉运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准生活热水锅炉房（为学生公寓供给洗浴热水）每日24小时运行，配置8人46.8万元/年（4500元/人月13月8人）0.3元/吨1司炉人员培训上岗
27、，持有操作证；2维护运行设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；3按学校提出的时间要求，提供生活热水供应；4输出水温恒定。生活热水锅炉房（为体育馆换热、为浴室提供洗浴水）每日16小时运行，配置5人29.25万元/年（4500元/人月13月5人）0.3元/吨1司炉人员培训上岗，持有操作证；2维护运行设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；3按学校提出的时间要求，提供热水供应；4输出水温恒定。浴室（有人值守）每日10小时运行，配置9人，其中：主管1人，男部4人、女部4人。44.46万元/年（3800元/人月13月9人）实报实销1服务人员培训上岗，持有健康证；2维护浴室设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；3按学校提出的
28、时间要求，提供澡水供应；4水温：夏季保持在39度；冬季保持在42度；5保持衣柜整洁卫生、室内通风；6坐椅无水渍，地面无积水；7管理人员巡视检查不间断；及时救助晕堂人员，及时解决停水电等应急事件；8及时清理地面积水，防止滑倒；9联系相关单位，解决水控系统出现的各种问题。浴室（无人值守）按喷头计量：1人/50个喷头4.94万元/50个喷头年（3800元/人月13月1人/50个喷头）实报实销饮用开水炉每日17小时运行，配置5人24.7万元/年（3800元/人月13月5人）实报实销1司炉人员培训上岗，持有操作证；2维护茶炉房设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；3按学校提出的时间要求，提供开水供应；4输出水
29、温保持在95以上。蒸汽锅炉房（供应蒸汽及热水）每日24小时运行，配置8人46.8万元/年（4500元/人月13月8人）实报实销1确保用户对蒸汽需求；2每2小时一次化验软化水，确保软化水水质符合国家规定标准；3严格按国家标准规程操作锅炉，每半年校验一次检测装置；4维护、检修设备，使设备完好率在96%以上；5通过国家技术监督安全检查，全年无重大安全事故。注：1不包含能源费用。2饮用开水炉材料费中包含小修费及锅炉除垢费。3蒸汽锅炉房材料费中包含小修费及年检费。4经招投标选购的设备（例如：锅炉、太阳能热水器、开水器、网络卡机等基建设备）应按照招投标进行维保，相关费用不应列入物业日常费用。15供暖运行维
30、护项目人员配置人员费用维护费服务标准燃气供暖锅炉房100吨以上12人（司炉8人+水质检1人+电工2人+维修1人）46.8万元/个年（4500元/人月13月8人）锅炉及控制系统维护费3000元/吨锅炉年主管网维护1元/平米年分支及户内管网1元/平米年1按照国家标准安全运行锅炉，司炉人员持证上岗，认真填写运行记录；2每日进行安全自查，定期接受技术监督局安全检查；3在室外温度不低于零下9时，保证室温在16度至20度，且覆盖率在95以上；4每日抽查室内采暖情况，有测温记录；5供暖系统软化水每天化验两次，确保水质符合国家规定的检测标准，保证锅炉安全运行；6供暖期间每天对供暖系统巡视，保障系统正常供暖，并
31、对每次巡视做好巡视记录；7供暖季实行24小时全天候服务。维修人员统一着装，进入用户房间维修需穿鞋套，并对当天维修进行电话跟踪回访，抽查量为维修量的100%；8及时修复系统中的跑冒滴漏，返修率不超过1%，用户对维修人员服务态度的投诉小于1%。用户报修上门服务一次性解决问题有效率达98以上；接到报修后，15分钟内到达现场，出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障，1小时内排除并清理干净现场；9停暖后，对管网及各种设备进行检修和维护保养，保证锅炉设备完好率100%；10运行单位要不断采取节能降耗的研究和技改措施；燃气供暖锅炉房50-100吨12人（司炉8人+水质检1人+电工2人+维修1人）46.8万元
32、/个年（4500元/人月13月8人）锅炉及控制系统维护费3360元/吨锅炉年主管网维护1.2元/平米年分支及户内管网1.2元/平米年燃气供暖锅炉房50吨以下12人（司炉8人+水质检1人+电工2人+维修1人）46.8万元/个年（4500元/人月13月8人）锅炉及控制系统维护费3450元/吨锅炉年主管网维护1.5元/平米年分支及户内管网1.5元/平米年有人值守供热交换站（市政供热）12人该人员可以作为空调运行工36.48万元/站年（3800元/人月8月12人）站内设备维护费3万元年分支及户内管网1元/平米年有人值守供热交换站（自供热）8人该人员可以作为空调运行工24.32万元/站（3800元/人月
33、8月8人）站内设备维护费3万元年分支及户内管网1元/平米年注：1供暖面积按建筑面积计量；供暖运行维护费用不含水电气等能源费，不含锅炉、主管网、换热设备的大修更新改造费用；2供暖运行维护最低配置12人/站；3经招投标选购的设备（例如：锅炉本体、燃烧器、循环水泵、变频器、软化水系统等基建设备）应按照招投标进行维保，相关费用不应列入物业日常费用。16中央空调运行维护项目人员配置人员费用主机维护费用系统维护费用服务标准机房巡检维护（无新风）（有新风、加湿）直燃机组5人/机房1人/万平米29.25万元/机房年（4500元/人月13月5人/机房）2万元/台年3.85元/平米年4.45元/平米年1每天对空调
34、系统进行巡视，保证运行正常，水塔运转正常且不超标，无漏水现象；2保障6月至9月的制冷运行，室内温度维持在26度；保障11月至次年3月的换热运行，室内温度不低于16摄氏度；3四月机组检修；五月室内风机排风管调试；十月保养全部制冷设备；4空调系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。压缩机组4人/机房1人/万平米23.4万元/机房年（4500元/人月13月4人/机房）1.5万元/台年3.85元/平米年4.45元/平米年注：1空调运行维护面积按建筑面积计量；2主机维护费用指机组的维护费用，系统维护
35、费用指除机组外的空调设施设备，含运行设备、通风管道（每两年一次）的维护及清洗化验费用；3空调运行维护费用不含水电气等能源费及机组、主管网的大中修更新改造费用。17房屋及设施设备小修维护服务内容收费标准服务标准屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、烟囱、垃圾道等屋面、地 面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、烟囱、垃圾道等6元/平米年6元/平米年一、房屋土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修
36、：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。（一）、室内地面、散水小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。（二）、室内墙面及顶棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。（三）、检修门窗小修内容：钢木
37、门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补；质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。（四）、烟道、垃圾道等小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复；质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。（五）、清扫屋面、采光井、雨落管等小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换；质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。（六）、屋面补漏小修内容：屋面局部
38、滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；质量标准：屋面部补漏后应达到不再滴漏。（七）、外檐装修小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情；质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。（八）、阳台、雨罩等结构构件小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹；质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。二、上下水系统小修标准（一）、室内给水系统小修、局部换管小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐
39、；质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。（二）、卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。（三）、排水管道、化粪池，检查井等。小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。三、供电设施设备小修标准（一）、
40、配电设施小修内容：(1)、配电柜(2)、配电箱(3)、配电盘；质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理。（二）、室内设备小修内容：(1)、闸具(2)、电源插座(3)、开关(4)、灯头；质量标准：正常使用；时限要求：报修后30分钟到达现场处理。（三）、配电线路小修内容：(1)、导线(2)、支持物；质量标准：绝缘良好完整可靠；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理。注：1包含学生公寓、教学楼、办公楼在内；2面积按建筑面积计量；小修指及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护；3小修材料费包含：日常耗材费用及零修费在5
41、00元/件以下的小修材料费用；4房屋及设施设备小修维护参照京房地修字1998第799号文件、京价（房）字1997196号文件市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法核算（3.54元/平米年）；5教学楼、办公楼及学生宿舍家具维修协商计费；6房屋及设施设备小修维护不含电梯、供暖、空调、电话、二次供水、自备井；7高档楼区小修维修费用参照京价（房）字1997196号文件市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法核算（4.72元/平米年）；8大修、中修、外线维修（井沟盖、管网、临时管线）及500元以上单体材料费报专项；9校园道路、路灯、景观、布告栏、标志牌等设施另设立专项经费；102015年收费标准依据物价上
42、涨指数公式：1997年基数（1+3%）18。18管理费用项目管理人员配置管理人员费用管理办公费用服务标准行政管理人事管理技术管理财务管理材料管理直接人员数 9%直接人员费用22%直接人员费用2.5%1组建机构，建立规章制度，制定工作计划，贯彻落实学校各项任务；2选聘辞退，培训员工，建立员工档案，制作员工保险，考核评比，晋升和降级；3建立技术、设备档案，工作记录；4严格执行财务制度，账目清晰，成本核算，收支两条线；5严格执行物资采购制度和管理制度，做到账、物、卡相符；6管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；7签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；8每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60；9建立公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。注：1不包括大包项目；2不包括住宅物业管理服务项目。19招投标项目以下项目由学校招投标确定费用及标准分别是：楼宇外墙清洗、校园环境除四害消杀、化粪池清掏、垃圾清
