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1、城市产出效率、住房供给弹性与城市人口增长,主要内容,一、理论模型构建二、城市产出效率与人口规模三、主要城市住房供给弹性测算与房价表现四、讨论,一、理论模型构建,通过将城市产出效率与城市住房供给弹性的作用纳入一个统一的分析框架之中，构建一个城市产出效率-住房供给弹性与城市人口增长的理论模型。,该模型主要由三个方程组成（1）居民效用函数；（2）城市人口规模函数；（3）住房建造成本函数，。,一、理论模型构建,1.居民效用函数,假定经济活动空间由 个不同城市区域构成，不同城市区域的居民具有的劳动力禀赋是同质的，城市居民保留效用（reservation utility）的大小取决于城市便利性设施，工资水
2、平以及住房成本，具体形式如下：,一、理论模型构建,2.城市人口规模函数,假定城市人口规模取决于城市能够提供的工作岗位数量，并且城市区域内的生产性工作任务数量分布取决于城市产出效率，并服从指数分布。第 个城市的人口规模函数如下：,一、理论模型构建,3.住房价格函数,一、理论模型构建,一、理论模型构建,A,C,城市住宅及人口数量,住宅价格,缺乏弹性的住房供给曲线,富于弹性的住房供给曲线,二、城市产出效率与人口规模,以人均GDP作为城市产出效率的衡量指标，城市产出效率与城市人口规模呈显著的正相关关系东部沿海城市产出效率与人口规模高于中西部内陆地区三大城市群核心城市位于产出效率与人口规模双高区域,二、
3、城市产出效率与人口规模,安徽省各城市市辖区人口总体位于全国平均水平安徽省各城市之间产出效率差距较大蚌埠市城市产出效率处于安徽省第二梯队，人口规模处于全省平均水平。从全国层面看，蚌埠市城市产出效率与人口规模还存在较大提升空间。,三、住房供给弹性测算与房价表现,以市辖区二三产业就业人口人均居住用地面积作为城市住房供给弹性的替代指标：住房供给弹性 市辖区居住用地面积/二三产业就业人口总和,东部地区城市住房供给弹性低于中西部城市直辖市、副省级城及省会城市住房供给弹性低于一般地级市,三、住房供给弹性测算与房价表现,20082005年间蚌埠市住房供给弹性呈波动递减的变化趋势。供给弹性显著高于全国70个大中
4、城市平均水平,三、住房供给弹性测算与房价表现,如图：20072015年我国35个大中城市住房供给弹性与商品房销售价格相关关系的散点图和拟合线，二者之间表现出负相关关系，且在P=0.002的显著性水平下拒绝原假设。,三、住房供给弹性测算与房价表现,如图：20072015年我国35个大中城市商品房销售价格对数与城市二三产业就业人口对数相关关系的散点图和拟合线，二者之间表现出正相关关系，且在P=0.000的显著性水平下拒绝原假设。,四、讨论,通过简单的数据分析可以得出如下结论：城市产出效率越高人口规模越大城市住房供给越缺乏弹性房价越高35个大中城市高房价并未对城市人口流入产生挤出效应,理论预期一致,违背理论预期,城市区位是否重要，城市集聚效应是否存在自我强化机制,土地资源的空间配置是否合理,中西部地区中小城市是否会沦为东部城市和区域中心城市的“睡城”,中西部地区中小城市的房地产市场风险几何？,几点思考,谢谢,
