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1、(精编)城市棚户区改造项目可行性研究报告城市棚户区改造项目可行性研究报告城市棚户区改造项目可行性研究报告城市棚户区改造项目可行性研究报告(DOCX 99页)目 录第一章 总论11.1项目名称及建设单位1.1.2项目概况2.1.3研究结论与建议4.第二章 项目建设的必要性6.2.1项目建设的背景6.2.2项目建设的必要性6.第三章 建设条件和场址地点11.3.1场址地点11.3.2建设条件11.第四章 建设规模与技术标准15.4.1工程建设范围及规模、内容15.4.2技术标准17.第五章 项目征地拆迁安置方案19.5.1拆迁安置、棚户区改造办法19.5.2征地拆迁相关费用计算19.第六章 工程建
2、设方案21.6.1土地整理工程方案21.6.2配套道路方案拟定23.第七章 节能节水51.7.1耗能标准与节能规范51.7.2能源状况分析52.7.3能耗指标分析52.7.4项目节能措施53.7.5结论55.第八章 环境保护56.8.1编制依据56.8.2建设项目对环境的影响56.8.3环境影响防治措施58.8.4环境评价结论61.第九章 劳动卫生安全62.9.1主要建设危害因素及相关防范措施62.9.2职业卫生及防护措施63.9.3安全防护措施63.第十章 实施方案与建设计划安排65.10.1工程管理65.10.2实施方案66.10.3工程进度计划66.第十一章 招标管理68.11.1编制依
3、据68.11.2招标管理68.第十二章 投资估算与资金筹措72.12.1编制依据72.12.2编制范围72.12.3工程建设其它费用72.12.4总投资及资金筹措73.第十三章 效益分析81.13.1编制依据及说明81.13.2项目收入预测81.13.3总成本费用估算81.13.4 财务盈利能力分析81.13.5贷款偿还能力分析82.13.6敏感性分析83.13.7经济评价结论85.13.8综合评价85.第十四章 社会评价93.14.1项目对社会的影响分析93.14.2项目与所在地区互适性分析94.14.3社会风险分析95.14.4社会评价结论96.第十五章 研究结论与建议97.15.1结论9
4、7.15.2建议97.第一章 总论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称*城市棚户区改造项目1.1.2项目建设单位1.1.2.1单位名称*投资开发集团有限责任公司1.1.2.2单位简介*投资开发集团有限责任公司成立于2003年4月，注册资金4920万元1.1.3项目研究范围本报告是研究*的棚户区，S312*城区段沿线两边建成的部分居民住宅，由于历史久远，加上当时并未统一规划，导致该片区居民住宅杂乱无章，变成棚户区，利用扩宽S312*城区段道路工程、配套土地整理时，将青岭片区S312*城区段沿线的棚户区进行拆迁安置。本报告主要从*市的城区道路网规划，以及市区自然条件和经济状况出发，对S312
5、*城区段及近邻路段的建设条件等进行调查研究，并充分考虑对城市的影响，同时对有间接影响的近邻乡镇也做了相应的考虑。从社会、经济、环保等三大效益以及本项目的建设必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性等诸方面进行综合性的研究论证，为本项目的决策提供准确依据。.1.1.4项目编制依据1.1.4.1国家及地方有关法律、规范、规定；1.1.4.2国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；1.1.4.3建设部颁发的城市道路设计规范（CJJ37-2012）；公路工程技术标准（JTGB01-2014）；.1.1.4.4*现行文件，*征地补偿标准（2012年修订）文件；*政发（2012）1号文件为依据；
6、*政函（2013）107号；*府阅（2012）156号；.1.1.4.5*市交通运输工作目标管理考核办法的通知（*政办函201442号）；1.1.4.6*市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；1.1.4.7*市城市总体规划；1.1.4.82015-2017年城镇棚户区改造三年实施方案；1.1.4.9本院与项目业主签订的咨询协议。1.2项目概况1.2.1项目拟建地点本项目位于S312*城区段及道路两侧的棚户区，共208.04亩范围内的棚户区。 1.2.2项目建设规模、内容及改造方案1、建设规模及内容（1）本项目总规划用地208.04亩，拆迁棚户区房屋总建筑面积24825，其中砖混结构房屋101
7、78，砖木结构房屋2483，简易结构房屋12164。.（2）拆迁安置棚户区居民331户，1159人，进行货币补偿安置，由居民自行购买商品房。（3）棚户区配套道路及基础设施工程，青岭片区城市棚户区拆迁后，便于对这片原棚户区所占土地进行开发，将S312*城区段道路拓宽做为棚户区的配套基础设施道路。.（4）整理土地，青岭片区城市棚户区拆迁后，将原棚户区所占地进行整理，整理范围为S312*城区段两边棚户区。.2、棚户区改造方案*城市棚户区拆迁后，将采取货币安置办法，不另新建安置小区，拆迁、安置费用计算标准以*现行文件，*政发（2012）1号文件为依据计算，详见本报告第五章征地拆迁安置方案。.1.2.3
8、项目总投资及资金来源1.2.3.1项目总投资本项目估算总投资25243.95万元，其中建安费用总和1312.18万元，工程建设其它费用20617.75万元（其中含拆迁安置费用总计20498.34万元），预备费1316.02万元，建设期贷款利息1998.00万元。.1.2.3.2项目资金来源本项目所需资金来源为*20000万元，其余资金由业主自筹予以解决。1.2.4项目建设工期本项目暂拟建设期为2年,从2015年9月份开始到2017年8月底结束。1.3研究结论与建议1.3.1研究结论1.3.1.1本项目的建设是促进*市经济建设与加快*市经济发展的需要，同时有利于提高S312公路通行安全，提升S3
9、12在*市的集散能力。.1.3.1.2本项目的建设能有效改善*城市棚户区脏乱差的不良现状，进一步改善*市投资环境，优化城市空间的需要，项目的建设将大大提高*城市棚户区居民生活生产的舒适性及交通便捷性。.1.3.1.3项目建设区域位于S312*城区段，公路沿线水、电供应均有保障，环境较好，交通方便。项目建设的基础条件具备，技术难度不高，技术上完全可行。.1.3.1.4本项目对环境影响轻微，所采取的环境保护措施、节能措施符合环保节能要求。1.3.1.5本项目所涉及到的土地征收和拆迁补偿方案符合国家有关政策，并能较好地保护群众的利益。1.3.2建议1.3.2.1项目建设要按建设程序进行，做到依法建设
10、，以保证工程进度，保证投资效益的实现。1.3.2.2在项目建设过程中，为了确保施工机械不与车辆、行人发生安全事故，建议建设单位与交警等有关部门协商，实行断路施工。如果不能实行断路施工，要做好通行便道的施工和维护，确保与相关道路的连接畅通。道路沿线要做好安全警示和行车指示标志，派专人指挥交通，避免交通事故的发生。.1.3.2.3根据实际情况在测设中要处理好技术标准与合理利用土地的关系，将建设项目对环境影响减少到最低限度。.1.3.2.4多渠道筹集资金，做好项目前期工作，争取获得各有关单位的理解。在项目开工前要落实资金来源，争取获得上级有关部门政策上和资金上的大力支持。.第二章 项目建设的必要性2
11、.1项目建设的背景棚户区是城市化快速发展进程中一种特有的现象，主要反映在城市建设中发展迟缓，基础设施落后，环境恶劣的片区，并且聚集了城市中大量的中低收入家庭。棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程，任务艰巨。为此国家发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。为认真贯彻和落实国家文件精神和政策，自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设工作。*市为响应国家、自治区号召和政策，日前，*市出台2015-2017年城镇棚户区改造三年实施方案。根据*市房地产管理局、市住房保障办公室调查摸底，*市共有城镇棚户区、危房改造、城中村11处，改造前共有棚户居民17324户，总建筑面积5267
12、38；改造后总户数17324户，计划改造后总建筑面积752482.85，项目计划总投资255785.1万元。实施城镇棚户区改造是加快解决*市城镇棚户居民住房困难、消除城镇危房隐患、提高生活质量、改善生活环境，让广大人民群众共享改革发展成果的有效途径。改造过程中，将积极推进棚改货币化安置，缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务。.2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设是以人为本，切实解决民生问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求。棚户区改造是贯彻“三个代表”重要思想、落实科学发展观的具体体现。在深入贯彻“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建
13、社会主义和谐社会的新的发展阶段，党中央、国务院更加关注民生，更加关注社会公平正义，更加注重社会建设。实施棚户区改造，为中低收入者提供住房保障，使他们共享改革发展成果，维护他们的根本利益和应有权利，是践行我党“立党为公，执政为民”宗旨的重要举措，能够反映“情为民所系，利为民所谋，权为民所用”的精神和作风，是“三个代表”重要思想和“以人为本”科学发展观在社会事业中的生动体现。.社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，实施棚户区改造是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维
14、护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着*市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定
15、，体现社会公平，建设和谐社会具有重要意义。因此，本项目建设是健全*市住房保障制度，构建和谐社会的需要。.2.2.2项目的建设是改善青岭片区居民生活环境，加快城市化进程，建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要。.加快城市化进程，提高城市化水平，是*市社会经济“十二五”期间新一轮发展的突破口和实现现代化的重要载体。随着*市城市的发展和建设，市委、市政府逐步把周边规模小、环境及配套设施条件较差的农村居民点进行拆迁安置。目前*是被城市包围的农村，沿用着农村原有的管理模式和生活方式，是典型的“城中村”。城中村是城狭缝中的地带，也一度成为城市建设“被遗忘的角落”，区内土地存在诸多问题，如集体土地非法出租
16、、转让、倒卖，管理混乱，平房住宅零星分散，基础设施不完善，卫生条件太差，采光通风条件差，村民居住环境差，各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重的消防隐患，威胁着群众的生命安全。恶劣的生活条件使棚户区存在着深刻的社会矛盾，成为极易发生群体冲突的地区，在城市的转型中，影响着社会的稳定，急需进行城中村的改造。同时从改善当地住民居住条件、提升地区环境质量、促进社会和谐稳定等角度出发，当地农户要求建新房、改善居住环境的愿望十分迫切。项目的建设能改善当地居民的生活环境及交通环境，加快城市化建设进程，符合*市城市总体规划。近年来，全市上下高度重视解决棚户区改造问题，通过积极开展农
17、村困难群众住房救助、危旧房改造、地质灾害避险迁建、灾后倒房重建、政策性农村住房保险等工作，棚户区住房条件和人居环境得到了有效改善。但是，广大农户改造建设住房的需求依然很大，农村住房改造建设的任务依然繁重，农村居民点布局和村庄规划有待进一步优化，农村建设的土地集约利用水平有待进一步提高，农村基础设施和公共服务设施有待进一步配套完善，农村住房建设管理和服务有待进一步加强。加快棚户区改造建设，既有利于带动农村投资和消费、促进经济增长，又有利于改善广大农民的居住条件、实现“住有所居、居有所安”；既有利于统筹城乡发展、促进人口向城镇集聚，又有利于城市基础设施和公共服务向农村延伸覆盖。本项目建设的*城市棚
18、户区配套道路基础设施，全长437米，路幅宽度为24.5m。包括道路工程、绿化景观工程、排水工程、亮化工程、交通设施工程、征地拆迁、道路两边的土地整理等。.创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。加快推进创新型城市建设，是*市加快转型升级，实现新一轮跨越发展的战略选择。本项目的建设符合产业转型升级的要求，符合发展新型农业产业发展的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。其建设为*市加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。.2.2.3项目的建设是提升优化*市城市的综合服务职能，是走城市可持续发展道路
19、的需要。当今，城市已经成为社会的多功能中心，它不仅带动了国民经济的持续发展，同时也承载着超过80%以上的社会人口，通过提供居住和工作空间、学习场所、生产基地、医疗中心、休闲设施、交通枢纽等，使得人口、产业和服务等高度集中并融为一体。土地资源是城市发展的基础，其合理利用是可持续发展最基本的核心内容。随着社会经济的发展，土地资源的生产能力和景观环境必须满足人类生活水平不断提高的要求，土地作为人类生存基础最重要的资源，它的持续利用是经济社会得以可持续发展的重要条件。随着*市经济的发展，工业化、城镇化进程加快，建设用地日益增加，人地矛盾日趋尖锐，根据*市城市总体规划(2007-2020年)提出，到20
20、20年，中心城区要达到25万人口规模的城市，城市空间发展模式呈集约型带状拓展。规划依托现有城区紧凑拓展，土地集约化利用，铁路、山体等“城市门槛”跨越较少；中心城区功能分区更加明晰，工业外迁，并进行分类重组，集中发展；有序组织内外交通，塑造具有山水特色的园林城市。但*市耕地后备资源不足，*市人口和土地逆向发展的趋势严峻，将成为*市经济可持续发展的障碍。因此，加大城市土地开发的工作力度，是提高土地质量，改善*市生产条件和生态环境，实现*市社会经济可持续发展的有效途径。.而本项目建设内容包括S312*城区段及两边的棚户区改造，并配套建设棚户区道路及基础设施工程，以科学发展观为指导，以推进城乡一体化为
21、契机，以S312*城区段的建设为载体，着力完成*市十二五期间棚户区改造任务，完善*市交通道路体系建设，配套整理道路两边的土地，将使*市城市布局更加合理、功能更加完善、特色更加鲜明、生态更加良好、管理更加科学、环境更加宜居，从而促进*市经济和社会的全面发展。.第三章 建设条件和场址地点3.1场址地点本项目位于S312*城区段及道路两侧的棚户区，共208.04亩范围内的棚户区。 3.2建设条件3.2.1地形地貌条件*市全境属山地丘陵区，大致可分为北部中低山区（约占30%）、中部丘岗平区（约占51%）和南部中山、中低山区（约占19%）。西北部的雪峰山余脉、西南部的龙山山脉和中部雷锋山脉由西向东延伸，
22、构成一个中部隆起、朝东敞口的“E”字型地貌轮廓。龙山主峰岳坪顶，海拔1513.6米，为境内最高峰。渡头塘乡桥溪村江东湾，海拔103.5米，为境内最低点。主要河流有*水、孙水和湄水。湄水在渡头塘乡铜铃桥汇入*水（上游又称蓝田水），*水东流至*星区犁头嘴（原属*），与孙水汇合，形成*水干流。.3.2.2工程地质条件3.2.2.1地质岩性本路段范围内出露的地层从新至老依次有：第四系、三叠系、二叠系、石炭系。地层岩性分述如下：1、第四系第四系土层类型主要有粘土、粉质粘土及砂、卵石层等。其中，砂卵石层主要分布于河谷及河流阶地上，系冲积成因；粘土分布于山丘，主要为碳酸盐岩残积土，即红粘土，主要为残积成因；
23、粉质粘土主要分布于坡地，局部含碎石，主要为坡积成因。.2、三叠系（T）三叠系岩性主要为灰岩、白云岩、灰质白云岩及白云质灰岩等碳酸盐岩类，岩溶发育。3、二叠系（P）二叠系岩性主要为灰黑色燧石灰岩、砂岩、砂质页岩、硅质岩等，局部夹煤层。4、石炭系（C）石炭系岩性主要为灰岩、白云岩、泥质灰岩等碳酸盐岩类，岩溶发育，局部为石英砂砾岩。3.2.2.2地质构造特征项目总体处于新华夏系构造第三隆起带东缘的祁阳山字型构造前弧北翼部位。路线所经地段无区域大断裂构造发育，路线总体沿向斜短轴方向展布，向斜核部为三叠系地层。.3.2.2.3构造运动区内新构造运动不明显，局部表现为以差异抬升为主。沿线所经地域地震基本烈
24、度小于VI度，磨构造运动对道路工程影响小。.3.2.3水文地质在*境内，群山林立、丘陵起伏之间，溪水奔流，河网密布，水系完整，水量充沛。全市主要河流有：东部*水，为*江中游一大支流，源于新邵观音山，自西向东，流经*市、*星区、双峰县，经*乡至*潭县河口入*江，境内全长85.85公里，沿途纳孙水、湄江、 测水等1-4级支流89条，控制流域面积3906平方公里。西部资水，由南向北，流经*、新化。经安化柘溪，过益阳注入洞庭湖，贯穿境内西半部，区内流程112 公里，有1-4级支流100条，控制流域面积3985平方公里。区内各河流水质较好，PH值在正常范围内，离子总量不高，中等矿化度，适合于工农业生产和
25、人们生活之用。全区年平均降水1406毫米，降水总量113.95亿立方米，且西部山区多于东部丘陵平地，直接形成的地表水资源38.87亿立方米。外来水资源丰富，共有133.42 亿立方米，主要在西部，控制利用少；东部入境水虽不多，但利用较好。地下水年平均为21.6亿立方米，年径流量平均达21.35亿立方米，主要公布在北、东、 南部地区、水能理论蕴藏量32.5万千瓦，其中可开发利用的14. 26万千瓦。目前具备人工养殖的水面18万亩。.3.2.4气候气象*属中亚热带大陆性季风湿润气候区。热量丰富，温度适宜，四季分明：冬季少严寒，夏季多酷热，秋季晴朗温暖，春末夏初多雨成涝，盛夏初秋少雨多旱。全年平均气
26、温16-17.3。年平均日照时间1538小时，东部多于西部。无霜期268天。由于雨水偏多，土壤湿重，多为红壤，其次还有黄壤、黄褐土等。土地资源优势在于海拔低，土质好，丘岗河谷平地分布比较集中，有利于发展农业和城镇建设；山地面积大，宜于林业发展。.城市常年主导风向：北偏东风，夏季主导风向为南偏东风。年平均气温：16.7极端最高气温：39.7极端最低气温：-10.9年平均风速：1.6米/秒最大风速：20.3米/秒3.2.5社会经济条件2014年*市实现生产总值223.5亿元，按可比价计算，同比增长7.6%。其中，第一产业增加值为46.2亿元，增长4.8%；第二产业增加值105.9亿元，增长8.1%
27、；第三产业增加值71.4亿元，增长8.2%。三次产业结构比为20.7:47.4:31.9。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为10.4%、54.7%、34.9%。2014年，全市完成财政总收入197076万元，地方财政收入完成79059万元，其中收税收入51136万元，非税收入27923万元，税收收入占地方财政收入的比重是64.7%。.3.2.6交通运输条件*市交通便利，省、市、乡级公路密布其间。二广高速公路贯穿*境内全长57公里，与*高等级公路相错，接上瑞高速主干线，打通了南接珠三角的快速的快速通道。长韶*高速在*市境内长24.8公里，实现长沙、*之间的直接连通，极大地增强了以长株潭地
28、区发展带动*市发展的能力，对*市经济发展起到很大的促进作用。已建成的*新高速在*境内长约48公里，与*市交通路网及城市规划相衔接，极大地促进了*市区域经济及城镇发展。国道207线、省道210、县道024线等交通线连通各个区域。整体来看，*市的交通呈现“两纵”（207国道、二广高速）、“四横”（*高等级公路、*新高速、S210省道、二广高速*底连接线）为主骨架、大交通的大格局。.3.2.7城镇规划及社会环境条件本项目符合*市城市总体规划（2007-2020）、*市国民经济和社会发展十二五规划等相关要求。.第四章 建设规模与技术标准本项目的建设内容包括S312*城区段及两边的棚户区拆迁安置，S31
29、2*城区段道路工程及两侧土地平整。通过棚户区的拆迁安置化解社会矛盾，维护社会稳定，改变城市形象，改善民生；通过土地整理，实现土地资源的优化配置，从而化解城市建设中的土地供求矛盾。.4.1工程建设范围及规模、内容4.1.1建设规模本项目改造范围为S312*城区段及两侧的棚户区。4.1.2建设内容4.1.2.1本项目总规划用地208.04亩，拆迁棚户区房屋总建筑面积24825，其中砖混结构房屋10178，砖木结构房屋2483，简易结构房屋12164。.4.1.2.2拆迁安置棚户区居民331户，1159人，进行货币补偿安置，由居民自行购买商品房。4.1.2.3棚户区配套道路及基础设施工程，青岭片区城
30、市棚户区拆迁后，便于对这片原棚户区所占土地进行开发，将S312*城区段道路拓宽做为棚户区的配套基础设施道路。.4.1.2.4整理土地，青岭片区城市棚户区拆迁后，将原棚户区所占地进行整理，整理范围为S312*城区段两边棚户区。.配套道路基础设施主要建设内容如下：序号指标名称单位数量备注一路基工程1填方m337312挖土石方m320753路基处理m31754清表m2156335抛石挤淤m31386挖淤泥m3248二道路工程1行车道4cm细粒式沥青砼m2160835cm中粒式沥青砼m2160837cm半开级配沥青碎石m212808乳化沥青粘层m2288911cm同步沥青碎石封层m22889121cm
31、5%水泥稳定碎石上基层m21743621cm5%水泥稳定碎石下基层m21795820cm4%水泥稳定碎石底基层m21713510cm4%水泥稳定碎石调平层m2675水泥浆粘层m23576715cm级配碎石垫层m212788原水泥砼碎石化m21560高强抗裂贴m2185路床碾压整形m217958三路缘石砌筑1侧石m20042平石m1417四人行道工程118cm透水性稳定碎石基层m237142C15素砼m34833cm干硬性水泥中粗砂找平层m371446cm厚50cm25cm彩色透水砖m233015人行道碾压整形m237146锁边石铺砌m827五排水工程1回填方m3135372挖沟槽土石方m3159263外运土石方m323894雨水检查井座275污水检查井座266雨水口座327DN300雨水管m2288DN600雨水管m7629DN800雨水管m6310DN1000雨水管m311DN1200雨水管m7712DN1500雨水管m4713DN1600雨水管m1014DN400污水管m74415DN500污水管m670六涵洞工程11-43.5m盖板涵m51.6621-1.25m圆管涵m92七路灯工程1路灯盏282路灯管线m10173填方m312974挖沟槽土石方m315265
