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1、北站地块开发策略思考,贰零壹零年壹月,北站地块开发设想汇报,本次汇报的重点内容,PART 1,历史的“天津新站”,北站,历史积淀，城市名片,厚重历史文化的积淀，天津人都知道的地方！,中山路,1902年，时任直隶总督兼北洋大臣的袁世凯，经常往来天津与北京两地，不满西方列强对天津站的出行管制，遂下令在老龙头火车站以北4公里处修建新车站。现今北站担负货运铁路运输功能，车站旧址将进行改造，重新加以利用。,中山路原名大经路，已有106年历史，曾一度是北洋政府政治权力中心的这条颇具传奇色彩的古老街道。现在这条路是河北区最繁华的大道，高楼林立，道路宽敞，车辆如梭，行人如织。未来中山路将建成集商贸、旅游、餐饮
2、、娱乐、文化、休闲为一体的特色文化商贸街。,战略性思考,传承、融合、引领、创新,站在在经济和时代发展的前沿，我们要打造真正的“低碳经济示范区”和城市北部商务商业中心区。,天津城区北部新城市综合体,城北起动机,打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津城北腾飞。,创意产业基地,滨河宜居城,文脉传承器,依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精英，打造天津的创意产业服务发展基地。,打造城市北部、新开河畔生态水景新都市生活居住区。,周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力和归属感,活力休闲港,依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业购物、休闲娱乐
3、于一体的特色休闲城市群,城市北部综合服务核：生态办公、城市居住、创意产业服务核、公园、旅游、休闲区。,北站复合功能定位,历史旅游,文化产业,发展,带动,政府部门政策扶植,北宁公园配套支持,铁路文化博物馆,创意产业孵化园,北站的原址在现有物业基础上进行适度保留和改建，在职工安置以及经营上与北宁公园通盘考虑进行统一管理，用文化带动旅游从而也刺激产业发展，相辅相成，实现社会效益与经济效益的双赢。,北站地块的开发利用着眼点,历史旅游+文化产业,北站原址修缮及利用,通过政府相关部门协调旅游局，开辟旅游专线，将河北区20多处文物保护单位与北站旧址串联成特色旅游路线，将人流引入。,中山路历史文化馆,对现有原
4、址进行整修恢复历史原貌，并引入产业文化加以文化展示功能利用。,铁路文化展览馆,将铁路文化及发展历史以图文形式向游客展出。向参观游客展示近年来铁路对于新技术新能源的利用以及铁路文化发展的巨变,真实的情景体验对于游客的吸引胜过单调的图文讲解。可引入一列火车车头，让游客参观车头内部构造，由讲解员向游客介绍火车如何驾驶，并教游客模拟驾驶火车，体验驾驶乐趣。,火车驾驶模拟体验,车站影视拍摄现场,保留天津北站老天桥等，对站台进行老车站原貌修缮，做为影视拍摄现场使用，平时也为游客开放。,历史旅游+文化产业,火车西餐酒吧,利用地缘火车文化特色，引入两节火车车厢，改造为别具新意的火车西餐酒吧，吸引游客驻足休憩的
5、同时，也凸显了车站休闲餐饮的亮点。,成功案例广州沙面特色吧：火车车厢酒吧,虽然沙面并非广州酒吧集中的地方，但历史遗留下来的租界老房子里，也隐藏了许多光阴的故事。一进入沙面古建筑群，便可看到两节火车车厢，正是车站西餐酒廊。这里因为独特的车厢环境而被评为“亚洲十大特色餐厅”，如今正在进行一些翻新装修，将原来门前的桥改成了喷水池，原来已经生锈的铁轨涂上了新的油漆，从德国运来的古老火车头也进行了翻新，为了迎合广州越来越兴旺的红酒消费市场，增加了一个恒温酒库，以新貌示人。,历史旅游+文化产业,历史旅游+创意产业,市场支持：天津经济发展迅猛，创意产业异军突起，他们对办公区域的认识已不是简单的在一个匣子里爬
6、字格或是在一个LOFT空间里SOHO，他们对工作的认识是随意的，不受时间和空间的限制，这个类群是群居的，是属于城市的另类文化创意人群。而他们也恰恰需要一个在闹市中取静的创意空间。,创意产业孵化园,思考：北站做为一个具有历史意义的一个发散点，我们怀有很深的感情对她进行改造，一方面我们对她的文化进行传承和保护，另一方面我们让她在新的经济领域中重新焕发生机，搭载新文化的精神，构筑新文化的平台。,+,北站创意产业园,文化资源搭载与嫁接,天津美术学院,油画版画、书法篆刻、动漫设计、雕塑陶艺、工业设计、环境艺术设计、服装设计、染织艺术、3D设计、摄影等,历史,文化,+,创新,我们将北站的卸货场及仓库区加以
7、改造，结合美院文化艺术资源，扶植后现代新文化创意类型产业，为老车站注入新文化。,历史旅游+创意产业,北京798艺术区利用区域原有废旧厂房进行改造。因为园区有序的规划、便利的交通、风格独特的包豪斯建筑等多方面的优势，吸引了众多艺术机构及艺术家前来租用闲置厂房并进行改造，逐渐形成了全国知名的集画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店铺，于一体的多元文化空间。,案例1北京798艺术区,案例2上海8号桥,上海市中心城区卢湾区建国中路占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米。园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。该园区吸引了上海后现代新文化青年聚集形成新的文化创意产业园，不仅
8、为园区带来相当的经济效益，也成为上海一处新的文化产业风景。,文化创意产业（简称CCI），文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。最后从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。以下是国内几个著名的文化创业产业园案例，我们觉得值得去借鉴。,新意街特色街区,大悲院文化旅游商贸区,中山路特色美食街、中山公园景区,狄奥酒吧街,地纬路书画一条街,天津之眼摩天轮配套公建,天津新文化中心亮相及李叔同故居、曹禺故居开放,北宁
9、公园提升改造,北宁是河北区文化商贸旅游重点项目,黄兴国指出，北宁公园是百年历史名园，有着丰厚的文化底蕴，是历史留给我们的宝贵财富。改造提升北宁公园，应首先明确定位，高水平搞好规划，恢复历史文化内涵，再现历史名园风貌。恢复园内水系和历史建筑，深入发掘文化价值，努力打造具有唯一性、富有影响力、体现自身特色的园林景观。,从历史旅游角度上看，北站与北宁有着密不可分的历史背景，那么两者之间必然形成历史文化旅游的延伸与互通。从文化产业嫁接角度出发，北站创意产业文化的延伸在北宁公园打造以浪漫主题的婚庆主题公园，由此而衍生的很多创意服务产业，诸如婚纱设计、真人动漫设计、AV制作、形象设计、服装设计等。还可以创
10、立高端女子养生会馆，相关商业形式有形象、服装、发型、定制、动漫、3D实景动漫、美容、美体、SPA等。,北站与北宁公园的历史旅游延伸及产业搭接,北宁公园始建于1831年，前身是袁世凯委派周学熙辟建的种植园，该园基本沿袭中国古典造园的手法，叠山理水，花木亭阁错落其间。因为市中心南移，宁园渐渐失去曾经的辉煌，现在市政府高度重视，即将经过重修改建焕发新的生机。,将北宁公园打造具有广泛参与性，集婚庆、旅游、休闲、娱乐和相关商业为一体的主题公园。,历史文化特色旅游项目,新种植园,沿袭北宁公园前身种植园，建设名副其实的新种植园，同时作为天津特色花卉产业的平台，既实现对历史的传承，又增加北宁的观赏亮点，同时还
11、可以作为一个花卉产业的展示服务平台。,古典园林艺苑,北宁公园属于北方皇家园林的代表，在后期改建上可以突出皇家园林的特点：规模宏大，真山真水较多，园中建筑色彩富丽堂皇，建筑体型高大。将北宁公园建设成为富有历史文化、赏心悦目的北方新古典园林艺苑。,中华戏楼,民俗广场,商业：相声、二人转、杂技、曲艺文化演出，茶艺文化、茶馆等，都是人民群众喜爱观看的形式。,商业：工艺品、面塑、篆刻、书画、风情小吃、刺绣等民间艺术文化广场。,历史文化旅游与商业结合,婚庆主题园中园打造天津的浪漫名片,天堂许愿树,青年男女许愿祝福婚恋幸福美满的地方。商业：可售卖许愿丝带、许愿风铃、祝福牒牌。,海誓山盟公园,青年男女爱情盟誓
12、的地方。商业：婚礼租场、爱情见证摄影、影楼拍摄签约外景点、定情纪念品零售。,永结同心花园,青年男女爱情盟誓的地方。商业：婚礼租场、爱情见证摄影、影楼拍摄签约外景点、定情纪念品零售。,玫瑰婚典花园,新人结婚典礼礼堂及餐厅，分为室外与室内，并可多个场地同时举办婚礼。婚宴也可分为中式和西式餐厅。商业：婚礼场地租赁、举办中西婚宴。,婚庆主题园中园打造天津的浪漫名片,结婚专列,北宁婚庆主题公园还可以结合北站独一无二的列车资源，特创结婚专列，为京津区域的新人特设别具一格的婚礼形式，同时为新人提供一站式婚庆服务的便捷交通.,婚庆超市,设立天津区域最大的婚庆产业超市，集合婚庆产业相关的多种商业服务，为新人提供
13、一站式婚庆咨询服务。商业：形成行业集聚的婚庆公司办公、咨询、婚纱摄影展示平台，和婚庆用品零售超市。,婚庆公园案例大连燕窝岭公园,燕窝岭婚庆公园位于大连南部海滨风景区中段，公园占地面积3万余平方米，迄今为止，燕窝岭婚庆公园是大连最新、最美、最具浪漫色彩的婚庆场所。每到节假日都有大量新婚情侣到此摄影留念，最多时一天接待新婚情侣102对以上.公园对每一位来到燕窝岭婚庆公园的新婚情侣提供民族或时尚、个性或浪漫的一站式婚庆消费方式；让新婚情侣领略来自世界各民族的婚庆文化。婚庆公园既承载丰富的主流婚庆文化内涵，又涵盖健全婚庆产业链，包括婚俗文化用品、民俗婚礼表演、写真摄影、花店、礼品店等。,音乐喷泉广场,
14、北宁公园正门入口处可设立大型音乐喷泉广场。夜晚有美丽的声光夜景，平日除了观赏新，还具有趣味亲水性。,市民参与性强的文化娱乐项目,健身休闲广场,儿童游戏场,市民健身休闲广场：健美操、太极拳、轮滑、球类运动等。设置健身器材。商业：售卖体育文化用品、健身器材等。,游艺区是商业公园盈利率最高的点。商业：大型游艺区、开心乐园、小动物爱心园、淘气堡、玩具城等。,方案一：H型跨桥写字楼“新城市地标”,树立北站新地标性建筑物周边土地价值最大化利用,建设成本高施工难度大建筑受铁路噪音影响,优势：,劣势：,空中连廊,铁轨,空中城际快车,A座,B座,北站地块与北宁公园被依旧运营的铁路划分为二，如果从经营管理上与北宁
15、相连，我们需要在功能和形态上实现两者的连通。,该楼的设计建造将会形成北站地标性建筑物，总体开发投入约34亿元，前期建设施工难度较大，后期销售及租赁可能受铁路因素影响较大，预期经济利润不高。,案例：日本六本木新城,总占地：11.6平方公里总投资额：约30亿美元投资回收期：约20年背景：为制止市中心区商务办公功能高度集聚的过度畸形发展引发的地价、交通、环境等问题的加剧，1958年东京政府选择在市中心西侧的地铁交通枢纽地区新宿建设商务办公型副市中心区。,日本六本木新城属于解决市中心资源稀缺，经济高度聚集问题的时代产物，该项目的整体规划是先行开发房地产，后期建设交通配套，因此在物业与地铁交通的协调性较
16、强。,与铁路博物苑融合与北站历史功能融合与北宁公园观光旅游融合,后期维护成本较高需与旅游等部门协调共同开发利用,优势：,劣势：,北站,北宁,从北站修建可以跨过铁道直接通往宁园的空中单轨观光游览小火车，途中可设停留站方便游客观光园区景点，并带动宁园游客游览北站。,方案二：观光游览小火车“铁路历史文化博物苑融合”,总体建设投入约800万元左右,修建跨铁路的复古封闭式连廊，除了具有本身的交通属性外，更赋予文化展示功能，可进行不同主题的展览，例如铁路文化展览、北宁公园老图片展览、创意产业作品展示等，做为一个文化交流平台吸引市民参观。,方案三：艺术家连廊“创意产业融合”,建设和维护成本较低与创意产业平台
17、搭接旅游、文化、产业三方共同发展,交通便捷性较差,优势：,劣势：,总体建设投入约300万元左右,PART 2,关于北站地区综合开发我单位可实现的价值分析,前面对于北站的改造提升开发设想，可以带来较强的社会效益，打造了整个河北区乃至天津市的旅游文化，发展了天津大力倡导的创意产业，但是无论选取何种方案，后期整体经济价值都不会太高。因此，在这里我们考虑到津铁开发后期所期望的经济效益最大化的目标，我们放眼周边地块，进行了初步经济分析，以求为后期公司更大发展提出新思路。,华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，占地4.8平方公里。初期打造了一系列知名的城市公园，然后依托公园经济带动周边住宅开发，发展到相当规
18、模时将文化旅游产业和高新技术产业有机引入，最终历经20余年的发展历程打造出高经济效能的城市综合体。,案例：深圳华侨城以主题公园作为启动核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块,我们可以借鉴到以城市公园带动周边区域发展的成功实例,1992年“教育地产”的模式为广东顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河。从开发初期通过政府协调引入多所软硬件兼优的名校，形成出具规模的教育板块片区，因教育产业的发展为整体区域带旺人气，从而产生刚性住宅需求，转入地产开发实质阶段，并逐步规划建设出中高端住宅产品，实现高素质人群聚集的成熟社区。,案例：碧桂园以教育产业作为启动核
19、，带动区域价值提升,我们还可以借鉴到以产业引入带动周边区域发展的成功实例,我们对于本地块实现区域提升和区域价值撬动的思考,PRAK历史规划,传承、融合、引领、创新,历史旅游+创意产业,城市商务+城市商业,传承、融合,引领、创新,裂变,城市商务+城市商业,历史旅游+创意产业,利用现有PARK，打造产业功能核，撬动区域价值！,6号地块综合素质最优：1.处于规划区域的核心位置，肩负商业聚集的重要功能2.开发价值决定开发时序后延，意在提升区域商业价值拉动力3.地块价值符合区域规划的商业价值最大化意图4.地块拆迁难度小，易于开发整理。,5,6,北站及北宁公园的改造开发总体上社会效益巨大，但是经济效益上相
20、对不高，并且建设改造上需要投入大量资金。从区域宏观角度看，对于地块周边的土地整理更容易实现较高的经济收益，两者相结合从而实现社会效益与经济效益双赢。,5号地块景观价值最大：1.紧邻北宁公园，景观价值最高；2.处于区域规划的核心位置，有商业聚集重要功能。3.绿色生态型区域,建议充分挖掘5、6号地价值，从而实现产业功能核价值提升。通过建设生态独栋办公，我们引入生态办公类型企业，提升区域商务氛围，为后期高端5A级高端生态化写字楼奠定基础，从而使区域建设成为天津市北部商务氛围浓厚，商业繁荣的低碳经济CBD。,生态办公区,高端商务区,低密度生态化独栋办公大面积5A级生态写字楼情景体验式商业服务式公寓SO
21、HO,地标性超星级酒店高标准5A级写字楼高标准服务式酒店式公寓集中体验式购物中心,城市商务+城市商业,城市商务+城市商业,5号地生态办公区,依托北宁公园景观资源，发展低密度、生态化的独栋办公作为区域商务办公起动机,采用环保建筑材料进行建造，在硬件配套上应用地源热泵、热交换新风系统LOW-E玻璃等节能低耗设施设备，打造名副其实的低碳环保型商务办公区。,5号地初步经济测算：（假设写字楼自持，其他物业全部出售）,预计总投入约为10亿元左右，总体开发利润为8亿元左右。,城市商务+城市商业,6号地高端商务区,本地块是整体北站开发最具备商业启动价值的地块，价值潜力最高，预期经济效益最高，也将可能实现城区北
22、部地标性商业建筑群落，从而为整个北站的低碳经济示范区树立了标杆。,6号地初步经济测算：（假设酒店及购物中心自持运营，其他物业出售）,预计总投入约为28亿元左右，总体开发利润为23亿元左右。,结论：通过上述我们对整体地块开发策略的思考，我们认为5号地及6号地是整体开发地块中的地眼，无论从地块属性，还是后期经济收益都具有很高的经济价值，随着河北区后期整体商业开发的逐步完成，该区域还将获得更高的升值获益空间。建议我司在开发北站的基础上，可以进行周边地块一级土地整理，一方面为我司远期发展提供土地资源储备，实现公司资产的保值增值，另一方面我司可以参与区域地块内经济效益最大的5、6号地块开发，实现最高的经济效益,THE END,THANKS!,
