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1、物业公司企业理念1 .企业宗旨：依法管理，业主至上，五心营造温馨家园2 .企业精神：敬业修德高效创优诚信进取3 .工作态度：主动热情周到细致4 .服务准则：用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务5 .企业管理理念：5.1 什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。5.3 兼听则明，偏信则暗。5.4 上级不引导，下级无目标。5.5 要求下级做到的，自己要先做到。5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。5.7 奖励20%的优秀者，鼓
2、励70%的普通者，淘汰10%的落后者。6 .员工修养理念:6.1 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。6.2 天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。6.3 决不内耗。6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。6.5 成就企业，成就自己。6.6 每日学习，每日进步。7 .企业服务理念：7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。7.3 迅速反应，即将行动。7.4 不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。7.5 永远不要与客户争辩。7.6 始终保持耐心，始终保持微笑。7.7 服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。7.8
3、企业的每一位员工都是企业的形象代言人，每一个人的一举一动都代表着公司形象。7.9 客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。7.10 客户的关切是我们工作的重中之重。7.11 客户服务无小事。7.12 专精创造卓越。7.13 有缺陷的服务等于无效服务。7.14 将投诉做成惊喜。715日清日审。业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的发展情况。8 .企业愿景：8.1 做本地最好的物业企业，永远率先对手一步。8.2 危机感非但是企业发展的动力，也是个人
4、成长的动力。8.3 学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就是退步。2.0项目基本情况1.XX一期项目概况1.1XX一期经济技术指标和主要配套概况项目指标备注总用地22176m233亩总建造面积57215m2不含地下室其住宅53475m2中商业3540m2配套公建200m2（会所）地下室6500m2停车及设备用房建造密度29.5%绿地面积7760m2绿地率35%规划总户数459户以每户3.5人计规划总人口1600人停车位设置一览表项目数量备注246位地面12位小车位（不含8号楼）地下126位地面停车库64个地,面自行车停车面积780m2地面摩托车停车面积600m2土也下主要电气设备项目数量位置备注
5、柴油发机电组1组地下室变配电室1间地下室小区变配电室1间地下室住户用电专用配电室1间地下室公共用电消控中心、监控中心1间6号楼一层电梯20部1至8号楼共18个楼梯相关信息小区共18个梯,2个地下车库出入口,1个小区主入口,1个小区出口,1个消防通道,1个人行消防通道,8号楼独立幢独设1个出入口,二期未开辟。主要业主群为：一院医生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。2.项目物业管理分析小区地处洛江区政府附近，距泉州现管小区较远，规模属中小型，又8号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术暂时缓助两方面的共享），部门
6、设置应较齐全，人员相对较多。该小区属商住小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的3号楼、4号楼、7号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不可能每一个车场设车管员，因此，整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以下两方面实施：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙；2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的
7、配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、及时、到位的服务。3.0收费项目及标准报备1,关于物业管理收费的初步意见法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理办法福建省福建省物业服务收费管理实施办法，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。项目类另I计价单位标准备注物业管理费（住宅）m2/元.月1.0物业管理费（住宅改办公）m2/元.月1.8物业管理费m2/元.月1.0（商铺）门镜可视对讲系统户/元600信报箱户/元78车辆服务地下车位维护费个月120元地面车位维护费个月120元暂时维护费（四轮机动车）0.5小时以内不收费次5元暂时次10元过夜自
8、行辆0.3加次暂时辆0.6元/次过夜辆/月12元电动车辆0.7元暂时辆1.5元过夜辆/月30元/月含含电费摩托车辆1元/次辆2元过夜辆/月40元/月装修管理装修暂收款每户IoOO元装修验收合格后归还楼道修缮费IOO元/套公共部份水电周转金200元/套电梯电费地面二层以上地面架空一层以上按系数分摊二次加压水泵运行费变频泵加压层按建造面积分摊公共水电费按建造面积分摊说明:1.1 一梯两户电梯电费的系数分摊法：地面一层住户不分摊电费，地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数：每户应分摊电费二应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和X2）X本梯位当月电费总量当月电费
9、单价例：设某梯位1-11层共22户(地面为架空)某月电梯共用电660度，每度电为0.5469元，1层的住户电梯电费为1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2X6600.5469=2.8元；2 层的住户电梯分摊电费为2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2660X0.5469=5.5元；3 层的住户电梯分摊电费为3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=8.2元；11层住户电梯分摊电费为11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2660X0.5469=30.1元。1.2 两梯两户的电费分摊方法：每户应分摊电费二应分摊
10、电费各楼层楼系数/(应分摊电费各楼层系数之和X2)X本梯位两部电梯当月用电之和X当月电费单价；1.3 二次加压水泵运行费的分摊方法；加压层每户应分摊运行费=(运行费总和/应分摊水费总量(吨)X该户用水量；1.4 公共水电费每户应分摊数量二该户建造面积/住宅总面积X公共水电费总量。4.0组织架构、人员编制及薪酬福利4.1管理机构设置总经理项目经理出纳事务助理品质监督会所管理经合事务管理4.2 人员定编部门岗位定编数备注-WJ到岗日期二期增编项目经理107.4事务助理107.6客户服务部客服主管107.4客服助理307.4前台接待107.6出纳107.6工程服务部主管107.4水电维修207.4安
11、防服务部主管107.6班长307.6队员1207.73监控307.72车管员407.72环境服务部主管107.6保洁员607.72绿化工207.7品质监督事务助理兼任会所管理事务助理兼任行政后勤事务助理兼任食堂厨务107.74494.3 人员薪资体系4.3.1工资Ll-J/JU冈位基本工资岗位工资职务工资超时补贝占技能（工作量）补贴正常工资试用转正事务助理450550850300200特定1800出纳4504006001501200部门主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班长45035040011502001300安防员45035050
12、0300特定1250监控450250350特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员450400500150特定1100绿化工450250350特定800厨师4502503508004.3.2过节费4.3.3 高温补贴4.3.4 加班费4.3.5 年终奖4.3.6 福利费4.3.7 社保、医保按公司规定此外提取5.0开办测算及日常管理测算5.1 前期投入明细表费用项目子项目数量单价费用小计备注前期投入费用摊销印刷品125002500办公场地布置150005000员工宿舍用品11000010000标识系统11000010000员工服装1批4000040
13、000办公用品1批2000020000保洁机具1批150005000安防器械1批170005000维修工具1批1500015000134500费用小计134500元5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表年经营支出汇总表费用项目月支出额（元）年支出额（万元）所占比重%单位面积成本（元）备注（一）人工费5160061.9258.540.210（二）办公费24602.952.790.010（三）固定资产折旧费11181.341.040.004（四）低值易耗品摊销费14081.691.310.005（五）设施设备维护维修费35924.313.350.012（六）清洁费878010.548
14、.190.029（七）安防费14941.791.390.005（八）不可预见费26873.222.510.009（九）社区文化费27683.322.580.009（十）管理佣金66517.986.200.022（十一）法定税费55926.715.210.019按收入合计的6%计提合计88150105.6793.110.3345.3 人工费明细表LU/JU冈位人数工资标准月工次额备注经理140004000事务助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出纳112001200环境主管115001500监控38002400绿化员28001600保洁员67004200工程
15、主管115001500车管员48003200水电工3113300日常维修安防主管115001500安防班长313003900安防员121100132008小时厨师1800800小计46516费用合计516005.4 办公费明细表费用项目子项目测算依据费用小计办公费交通费日常租车估算200通讯费电话费两部电话，平均每部月120元，共计240元240手机费2部，平均150元/月300服装费管理人员夏装2套:150元/月，冬装2套：200元/月，（150+300）X2套X12/24（两年折旧）450护管员夏装2套:100元/月，冬装2套：150元/月，（100+200）215/24（两年折旧）375
16、其他员工夏装2套:100元/月，冬装2套：200元/月，（IOO+150）X2套X19/24（两年折旧）475办公用品14人（办公室及领班长以上人员）X30元/人（包括公共办公用品）420合计24605.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表费用项目子项目数量单价费用小计备注办公设备原值电脑5400020000打印机115001500传真机110001000电话机3150450复印机180008000对讲机15100015000办公桌椅经理1800800管理人员93002700值班室4200800文件柜经理1800800部门104004000电视机110001000热水器110001000验钞
17、机1200200沙发、茶几1800800保险柜110001000工具设备数字万用表1200200钳形电流表1300300兆欧表110001000工具柜35001500管道疏通机115001500电焊机1101000冲击钻1101000电锤120002000小推车53001500高压水枪1150015剪草机2500010000修边机绿篱剪160006000小计86550（三）固定资产折旧费计8655（残值）1118按5年折旧，折旧扣残值为10%计算（四）低值易耗品摊销清洁工具批130125按两年摊销榨水车台20240200维修工具批160250绿化工具批12000167办公文具批13000250
18、安防、消防工具批15000417低值易耗品合计费用14085.6 设施设备维护维修费明细表费用项目子项目测算依据费用小计给排水系统日常维修与更换配件每月估算2000照明系统维修费用原值估算50万元，按原值5%计算208更换费用京值估算50万元，按每年2.5%更新（40年更换一遍），12个月摊销1042监控系统维修费用原值估算50万元,按每年原值5%计算208消防系统维修费用原值估算80万元，按原值2%计算133运行养护费合计35925.7 清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表费用项目子项目测算依据费用小计（六）清洁绿化费卫生消杀每月消杀4次，每次300元1200清洁化粪池共83个，平均每一个
19、每次200元共16600元1383清洁材料（1）普通工具500清洁材料（2）普通清洁剂1500清洁材料（3）樟脑球、洁厕净等300喷泉、水池水质处理费冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月两次/每次约500元1125绿化材料按每平方米0.06元/月2772清洁费合计8780（七）安防费至2造面积298800平方米，按0.005元/平方米/月计算1494（八）不可预见费1安前七个项目的3%提取2687（九）社区文化费：安前八项的3%提取2768（十）管理佣金安前九个项目的7%提取66516.0总体管理构想及各项规章制度针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为：1。安防管理：
20、安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危（Wei）险人员进出小区；在交通、物品出入管理上，采用“记忆+规范”法标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全。2.0公共事务管理与人性化服务针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特殊措施有：2.1 采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。2.2 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对
21、业主公开承诺的时间内完成。精品文档2.3 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。3.0环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这种工作的特点，采用如下管理方式：3.1 定额档案制。首先分清洁和绿化制定出不同的标准。按照标准配置保洁员、绿化工，从而确保环境服务质量。3.2 按照IS014000国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面，势必带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。4.0机电设备的维保管理小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。本公司在机电设备、房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。4.1 定人定机制：将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化，以保证设备的运行状态。4.2 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理。4.3 不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，“零干扰”业主。5.0内部运行机制内部管理机制全方位地推行了标准化管理。全面推行成熟的标准作业规程。
