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1、1,北海商圈分布 主要商业街大中型商场业态分析 商业市场租金和现状分析,北海商业市场调查,2,中心区板快北海商业中心,商业中心商务中心娱乐休闲中心市政中心四大城市中心,拥有丰富的城市各种成熟配套资源 代表项目：和安商港新新力新力购物广场宝宜商厦启东电脑城大润发,3,北海商业格局是由：北至北部湾路南至北海大道东至北京路西至贵州路四条道路围和的“口”字形结构。区域内包括：北海最大的购物广场人流量最大的超市最具人气的开放式绿地。,北海商业格局“口”字形围和式格局,4,北部湾路业态,5,北部湾路商业业态分析,北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部
2、湾路的一条线上。北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。,区域租金水平：410元/天,服饰：35（包括男6 女8 品牌专卖30）宾馆、招待所：7 家电、机电、装饰：17休闲娱乐：6饮食：16旅行社：2银行：6超市：3北海中学、现代妇科医院、和信客运中心其他：30,6,北海大道业态,7,北海大道商业业态分析,北海大道作为次级核心商业区的主要街区内含：大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场。相比较北部湾路人流较少，除大润发有外，其余2个商业广场经营情况较差，未来几年内难有起色。北海大道未来有规划
3、中的沃尔玛超市，如能按预期实施势必将吸引购物人流转移，将是该区域商业重新发展的重要契机。,区域租金水平：25元/天,家电、装潢、装饰：23家餐饮：11家大型酒店：5家大型娱乐中心：1家服饰：11家，包括女式专卖4家，品牌专卖3家休闲娱乐：11家金融机构：7家资产评估：2家另有，联通、电信、南航机票、自来水公司其他：17家,8,四川路业态,9,四川路业态,10,四川路商业业态分析,四川路逐渐形成了以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理。,区域租金水平：25元/天,通讯类：46家餐饮类：21家服饰：14家（女装4、男装3、男女以及混合品牌共4家
4、）美容、休闲、娱乐：8家家电、装潢、装饰：13广告公司：6家茶行：3家宾馆：2家中介：2家。明都房地产：四川北路物资大厦一楼（万家兴斜对面）；规模2-3人；面积12-15平米。协盛地产：四川北路万家兴大厦旁；2-3人；12-15平米。其他：宝谊大厦、旧新力、振华（新、旧新力中间）、农行北海分行、中国邮政、EMS、电信、铁通、3G手机卖场、移动营业厅、工行大厦、建行、中国人民财产保险公司、航空售票处、交行,11,北京路业态,12,北京路商业业态分析,北京路商业街经过几年的发展逐渐形成自己稳定的客户群体，该商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额。
5、,区域租金水平：1.54元/天,餐饮：10家休闲娱乐：12家服饰：15（男装1家、女装4家、品牌专卖7家）宾馆：6家房地产中介：5家家电 装饰：7家银行：3家,13,长青路业态,14,长青路商业业态分析,长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度,区域租金水平：24元/天,电脑店：16家金融：2家办公用品：12家中介：7家服饰：2家宾馆：4家餐饮：16家文印店：4家烟酒茶行：8家药店：2家旅行社：1家售楼部：2家商场、大厦：3家婚纱摄影店：1家其他：44家,15,1、和安商港2、世纪公寓裙楼商业3、宝谊大厦4、好好佳商场5、启
6、东电脑城6、凯旋大厦7、新力百货商业广场8、新力百货广场9、新力购物广场10、华美广场11、时代广场12、大润发13、和安商都,北海代表商业项目分布图,北海的商业物业发展正处于初级阶段，目前和安商港凭高档次、业态分布规划成为北海商业的真正领头羊，其他如时代广场、新力购物广场、宝谊大厦外立面设计都比较滞后，商场的业态分布都较混乱。,16,和安商都,位置:长青路北部湾广场物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商商业面积10000 和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种
7、业态于一体的综合型购物商都。2009年9月28号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。租金 临街店面：6元/天 商铺转让费5-8万左右,17,业态分布,-1F：地下停车位1F：珠宝首饰；钟表眼镜，化妆品，保健品通讯，男女皮鞋，皮具箱包,功能分区明确，业态组合合理丰富，新建商场，购物环境佳,18,2F 女装 内衣 针织家具 饰品 美容美发 羊绒羊毛 中年装 3F和安超市 店铺街 大地影院,4F；和安超市 大地影院5F;金马美食城 电玩游乐城 海上花娱乐城,19,和安商港,20,世纪公寓裙楼,21,大润发,22,新力百货.商业广场,23,新力购物广场,24,凯旋国际,25,
8、宝谊商厦,26,海洋购物中心,27,宝谊步行街,28,好好佳超市,29,启东电脑城,30,大中型商场租金,31,大中型商场租金,32,商业街区租金,33,北海市商业市场分析一：商业概况 北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况北海商业面积大约有30万平方米，其于城区约50万人口来计算，商业面积较饱和，商业竞争将更为激烈。北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈；但这二年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及
9、响影力的当属北京路段的大润发商场，而其他外围商场目前经营不善，但前景不容忽视。,34,二：北海市商业发展现状1、北海商场经营模式陈旧北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，重复经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。总体上北海商业的模式与运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差距。2、北海商业竞争越来越激烈除了北部湾广场商圈内商场的不断开发外，外围商场也在积极开拓，商业面积不断扩大；物价上涨，商业投资激增，北海商业竞争趋于白热化阶段。但不管怎么样，北海商
10、业的竞争态势还是异常激烈的。3、北海商业发展的趋势按照这几年北海商业的发展状况，北海商场正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。,35,三：北海商业租金分析,总体商业租金水平不高：市中心商业代表项目如新新力商场，和安商港等大型商业项目1F租金普遍也就5元/天/左右，部分商场临街商铺租金价位达10元-15元/天/，但高位租金商铺很少。北部湾路几大商场租金差距较小，平均租金水平1层为4-6元/天/。地段差距租金差较大，同一路段，靠近大中型商场附近租金价位较高，稍偏远一点租金低，如四川路靠近旧新力附近沿街商铺租金约4元/天/，但离商场稍远点路段租金1.52元/天/.市中心几大商场出
11、租率基本达100%，商场内商铺转手率较底，一般2-3层商铺的转让费在58万左右。临街商铺有部分空置，越远离市区商业中心空置率越高，北部湾大中型商场附近临街及商场一层基本没空铺。,36,北海市商业营销上还没有形成自己的特色，很多公司企业都是头重脚轻，开始热后面冷的情况，没能一始继往地研究分析市场变动趋势，跟着别人走，一种营销方式通全局的情况缕缕见诸。1、商品促销形式集中于降价（折扣）商品降价促销是商品促销的第一手段，固然重要；但是在整个商业范围内，商家普遍采用降价（折扣）的方式，消费者对于降价（折扣）必然会产生懈怠心理，“看谁降得低”是消费者的第一反应，特点是同种同类商业充栋的情况下。因以，行业
12、间的竞争就会变恶性竞争，终不利于北海商业的发展。2、公司的形象营销急功近利北海企业公司对于形象的宣传给人一种急功近利的感觉。公司开业之始，都能以公司的形象为重，注意多重策划宣传，但经过的一段时间后，这种公司的形象宣传渐渐的少了。3、商场活动没有市场针对性很多商场在开展营销活动时只注重形式，而没有多大实际性的活动，给消费者的感觉就是“做秀”。很多商场在做营销促销中，基本上都是搭个台，搞场表演；降降价，送点不着边的礼物。4、没有将市场营销作为商场的战略，而仅仅是种手段.很多商场在做活动时，都是一个品牌，一场促销一场活动，随意性很大。个别商场虽然有长期的营销计划，但营销活动的过程却没有做好周密的调查和安排，浪费人力物力，活动没有市场效应。,四：北海市商业营销特点分析,
