房地产融资计划书.doc

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1、房地产融资计划书房地产融资计划书一：一、公司介绍1、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。2、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。3、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。4、历史业绩对于开发企业而言

2、，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。5、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。6、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。二、项目分析1、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。2、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。3、

3、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。4、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。5、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等6、建造的过程和保证项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。三、市场分析1、地方宏观经济分析房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。2、房地产市场的分析房

4、地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。3、竞争对手和可比较案例分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。4、未来市场预测及影响因素未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。四、管理团队1、人员构成公司主要团队

5、的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。2、组织结构企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。3、管理规范性管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。4、重大事项对于企业产生重要影响的需要说明的事项。五、 财务计划一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

6、六、融资方案的设计1、融资方式（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。操作步骤：签订风险投资协议书A、对融资方的债务债权进行核查确认B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理

7、者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。C、在有关管理部门办理登记手续（2）债权融资方式方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。（3）债转股的融资方式投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。（4）房地产信托融资（5）多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。2、融资

8、期限和价格融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。C、破产风险D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。风险化解方案A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。B、投资方对融资方

9、的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）A、股权方式融资的退出项目进行中投资方退出；项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；B、债权方式融资退出项目进行中投资方退出

10、，可以用违约今的形式控制；项目完成投资方退出，按时还本付息；5、抵押和保证在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。七、摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。房地产融资计划书二：一、公司介绍1、说明2012年4月28日上饶宏城房地产发展有限公司 已在工商局变更为江西宏城伟业投资集团有限公司。以下内容公司名称暂时仍用上饶

11、宏城房地产发展有限公司。2、公司简介上饶宏城房地产发展有限公司成立于1992年，其前身为上饶县城乡综合开发有限公司。2000年7月经改制成民营股份制企业，并更名为上饶宏城房地产发展有限公司，公司经营地址在上饶县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。公司理念是：诚实守信 铸就精品。公司在十二五的规划目标是将公司由原来专业做房地产开发为主，逐步建立以房地产开发、旅游与工业的三大产业为核心的经营结构。在未来5年内企业主要解决四大战略问题：第一是经营结构调整；第二是企业管理改革与管理技术运用；第三是人才引进与培养；第四是开拓大资金融资渠道。公司董事长兼

12、法人代表王昕辰，从事房地产行业近20年，具有丰富的房地产经营管理经验。公司设有工程部、财务部、营销服务部、行政部等部门。公司成立以来，在公司决策层的正确决策下及全体员工的共同努力，主营业务取得了快速发展，先后开发了多个房地产项目，绿野春天、绿野星城项目开发面积均在10万平方米以上。 绿野春天 楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的江西地产十年优秀楼盘，绿野星城被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为市民最喜爱的楼盘。多年来，企业为发展需要不断完善管理体制，更新社会观念，树立以品牌创效益，以质量求发展的观念， 20032010年通过ISO9001-2000质量管理体系认证，2010年被

13、上饶市工商局评为守合同重信用2A单位，并先后十余次被省、市、县相关部门授予先进企业、纳税大户等相关荣誉称号。经过近几年的快速发展，公司在资金实力得到加强的同时，还集中和锻炼了一批房地产业的专业技术人才，在决策、规划、设计、施工建设中，成本控制、市场营销等各个方面积累了丰富的经验，为企业有效规避、防范和控制经营风险，进一步提高经营管理水平和市场竞争力，奠定了坚实的基础，企业具有良好的发展前景。3、公司现状资产负债：截止2011年12月31日,上饶宏城房地产发展有限公司资产总额为人民币139867871.8元，负债34759233.28元，所有者权益为人民币105108638.52元。4、股东实力

14、股东王昕辰2400万元，住所：上饶县旭日街道办信美路10号5幢 103室，身份证号：362321195809090018；股东饶贤忠150万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢303室，身份证号：362321196903217577；股东郭蔚120万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号4幢303室，身份证号：362321195906160217；股东徐筱莺120万元，住所：上饶县旭日街道办凤凰西大道70号13幢402室，身份证号：36232119591004004X；股东缪林鸣90万元，住所：上饶市信州区尚仪路19号2单元501室，身份证号：362301196209100015；股东徐文东

15、60万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢302室，身份证号：362321197512168119；股东周晓明60万元，住所：上饶县旭日街道办七六路9号402室。5、历史业绩自2000年开始先后开发了育才小区、信美别墅区、智星楼源、绿野春天及绿野星城等项目，绿野春天、绿野星城项目开发面积均在10万平方米以上。 绿野春天 楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的江西地产十年优秀楼盘，绿野星城被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为市民最喜爱的楼盘。6、资信程度本公司自2004年-2010年连续被上饶市工商局评为2A级重合同守信用单位；被市县地税局评为诚信纳税企业，信用等级被银行评为A

16、级。7、董事会决议2012年4月25日经董事会决议，对本公司准备开发的绿野御龙苑项目进行融资。二、项目分析1、项目的基本情况项目为上饶宏城房地产发展有限公司绿野御龙苑建设项目，建设期限为3年（2012年7月2015年6月）。项目位于上饶县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。本项目用地面积为21493.44平方米。绿野御龙苑建设项目是上饶宏城房地产发展有限公司在上饶县建设的现代化商住小区，项目占地21493.44平方米，总建筑面积48719.32平方米。该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：住宅面积36618.85平方米，商业房面积3129.10平方米，社区用房538.44

17、平方米，办公面积2699.61，架空层332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。2、项目来历本项目是在2011年1月28日在上饶县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。3、证件状况文件目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。4、资金投入项目总投资人民币11692.6万元，企业筹集81692.6万元，计划融资银行贷款3000万元。本项目计划在2012年10月1日开始销售，预计第一期销售住宅均价在4000元/，投入销售在12000平方米，一期在3个月销售回款在3500万元左右；整个项目的销售在28个月之内，预计总

18、销售收入在1.9亿元左右。5、市场定位本项目总体市场定位为高端产品，中高端价格。客户群为注重品牌的城市精英们，主要集中在3045之间，企业主、公司的经理阶层、小型私营公司决策层、政府公务员，家庭年收入在8万元以上，有部分灰色收入或者企业分红的人。他们比较注重健康、家庭生活、楼盘功能及配套设置、楼盘形象定位及创新理念、项目的地段及价格。6、建造的过程和保证本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。三、市场分析1、上饶市房地产宏观经济分析近年来，上饶市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐

19、年攀升，成为有效扩大内需、推动上饶市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。、2006年状况进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机，进一步促进建筑业的发展，加快建筑新技术和新型建材的应用。2005年，建成2-3个一级建筑企业。2006年建筑业生产发展加快。全年全社会建筑业增加值44.7亿元，比上年增长12.9%。全市资质等级四级及以上的建筑业企业完成总产值44.9亿元，增长22.4%。房屋施工面积863.8万平方米，增长61.2%；房屋建筑竣工面积697.7万平方米，增长87.3 %。、2007年状况大力发展房地产业，深化住房制度改革，实现住宅的商品化

20、、社会化，激活房地产市场。房地产业以发展经济适用住房为主体，推进危旧房改造工程、安居工程和住宅小区建设，积极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设，以适应不同收入层次家庭的住房需求。2007年建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值50.63亿元，增长12.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润1.3亿元，增长36.3%。房屋建筑施工面积890万平方米，增长3%；房屋建筑竣工面积677万平方米，下降3%。、2008年状况建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值42亿元，增长4.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润4.2亿元，增长220%。房屋建筑施工面积1052万平方

21、米，增长18.2%；房屋建筑竣工面积712.2万平方米，增长5.2%。、2009年状况2009年1-9月全市房屋施工面积5738714平方米，比上年同期增长30.3%。其中，住宅施工面积4773703平方米，同比增长30.3%，商业营业用房施工面积656302平方米，增长10.7%。1-9月，全市房屋新开工面积2034812平方米，比上年同期增长26.9%。其中，住宅新开工面积1736269平方米，比去年同期增长27.8%，商业营业用房新开工面积232679平方米，比去年同期增长28.6%。由于房地产开发投资增长较快，拉动上饶市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长。2、房地产市场的分析、商住用地

22、供求运行情况1、土地交易情况、土地成交面积：20052009年，共成交49宗地块合计138.87万平方米，平均每年成交27.77万平方米。其中：商住用地33宗地块合计117.03万平方米；居住用地16宗地块合计21.84万平方米。土地成交量以2006年为最大，特别是商住用地达到58.73万平方米，而以2008年为最小总成交量才1.96万平方米。、土地成交额：20052009年土地成交额总额达8.38亿元，其中商住用地7.52亿元，居住用地0.86亿元。、平均成交单价则由2005年的309元/上升到2009年的1190元/，其中商住用地由2005年的312元/上升到2008年的2778元/，20

23、09年是1705元/；居住用地由2005年的23元/上升到2008年的1258元/，2009年是315元/。2、房产商购置开发情况20052009年，房地产开发企业土地购置面积56.98万平方米，平均每年11.4万平方米。20052009年，土地开发面积116.52万平方米，平均每年23.3万平方米。、房产供求运行情况1、房产开发投资完成情况20052009年，全县累计完成房地产开发投资23.02亿元，平均每年完成投资4.60亿元。其中住宅投资累计21.29亿元，平均每年4.26亿元。在住宅投资中用于经济适用房8887万元，平均每年1777万元。2、房产投资资金来源情况近年，总的来看，在房地产

24、开发企业资金来源中:企业自筹资金占47.93%；银行贷款占32.51%；其它资金（主要是定金及预收款和个人按揭贷款）19.56%。3、房屋供应情况、房屋施工面积：2005年是63.52万平方米，到2009年达到了177.74万平方米，4年增长179.81%。其中住宅则由2005年的53.34万平方米增加到2009年的147.30万平方米，4年增长176.17%；商用房则由2005年的6.80万平方米增加到2009年的18.78万平方米，4年增长176.25%。、房屋竣工面积：2005年是14.61万平方米，2009年达到42.99万平方米，增长194.28%。其中住宅2009年是39.87万平

25、方米，比2005年的13.10万平方米增长了204.36%；商用房2009年是2.07万平方米，比2005年的0.87万平方米增长了137.21%。4、房屋需求情况、一手房房屋销售面积：20052009年，5年中以2007年销售形势最为看好创下历史最高水平达34.45万平方米，比2005年的15.95万平方米增长116.02%；比2009年的27.24万平方米还要增长26.44%。其中住宅也以2007年增幅最大达历史最高32.25万平方米，比2005年增长153.42%，比2009年增长24.99%；商用房则以2005年销量最大3.01万平方米，后几年起落不定但都不及2005年，甚至到2009

26、年才销售0.53万平方米。、一手房房屋销售额：20052009年，5年中累计完成销售额17.93亿元，平均每年销售3.59亿元。其中住宅累计销售15.75亿元，平均每年销售3.15亿元；商用房累计销售1.72亿元，平均每年销售0.34亿元。3、二手房销售情况：据房管交易中心提供的数据显示，近年来我县二手房交易应当说比较活跃。2005年成交面积达14.89万平方米超出当年一手房成交量2.16万平方米，超幅达16.97%；20062009年4年间每年的成交量虽不如2005年，但其成交量均超过6万平方米，最高年份2007年达9.2万平方米。3、竞争对手和可比较案例本项目处于上饶县新行政中心核心圈之内

27、，暂无竞争对手。4、未来市场预测及影响因素上饶县房地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，本项目的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果。四、管理团队1、人员构成公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：、王昕辰：职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。、董高锋：职务是总经理，国家房地产经

28、纪人，从事房地产行业13年，在房地产领域擅长房地产投资分析、产品规划、营销策划，在企业现代化管理方面有自己的独到一面。、周晓明：职务是财务部经理，国家会计师，从事房地产财务15年，在专业知识上善于学习，不断向上，擅长财务分析、税务筹划。、郏建华：职务是工程部经理，国家二级建造师，从事房地产工程工作12年，专业是工民建，在工作中善于学习，不断进取，注重培养人才。、缪林鸣：职务是公司副总经理兼营销部经理，从事房地产工作16年，在工作中善于协调关系，办事效率高。、黄兴炉：职务是人事行政部经理，从事房地产工作10年，在工作中思路清晰，善于协调各方关系。2、组织结构3、管理规范性公司在管理上实行现代化企

29、业管理制度，主张以法管理，以仁领导的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。五、财务计划1、销售收入估算根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按4500元/平方米进行测算；商业用房按6500元/平方米，地下停车位按80000元/个。计算后项目的总销售收入约为人民币1.95亿元，其售价情况如下表：2、成本费用项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比

30、例（竣工进度比例）进行结转，总成本为11692.6万元，各期分别为3507.78万元、5846.30万元、2338.52万元；、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为585.37万元、975.62万元、390.25万元；、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算；、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为315.88万元、526.62万元、211.17万元；、土地增值税：土地增值税（住宅）1%-预征率，（店面）5%-预征率。各期分别为79.94

31、万元、133.24万元、53.30万元。3、利润估算根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币3034.03万元，详见下表：4、财务盈利能力分析本项目测算期3年。、现金流量分析见全部投资财务现金流量表。根据全部投资财务现金流量表可以测算以下财务指标：、根据损益表可以测算以下指标：投资收益率=利润总额/总投资100%=（3034.03/14983.99）100%=20.25%投资利税率 （利税总额总投资）100%=（4528.41/14983.99）100%=30.22%5、财务盈利能力分析销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价*(1-5.

32、5%)=14983.99/0.4322*(1-5.5%)=32762.31平方米销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/可销售总建筑面积*(1-5.5%)=14983.99/45148.67*(1-5.5%)=3136.28元/平方米。通过上述计算,在销售面积32762.31平方米的情况下(即销售面积达到可销售面积的72.57%时),可实现盈亏平衡。项目在销售单价不低于3136.28元/平方米的情况下,可实现盈利。6、经济合理性分析本项目投资收益率为20.25%、投资利税率为30.22%，经济效益较好；项目税后内部收益率20.55%，超过社会平均利润率10%，抗风险能力较强；项目年交所得税1494.

33、38万元，经营税金及附加1053.67万元，土地增值税266.48万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造2814.53万元的财政收入。通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。六、融资方案的设计1、融资方式：、股权融资方式方式：融资方式（上饶宏城房地产发展有限公司）将以融资方项目的股权进行抵押借款这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。具体操作步骤如：签订风险投资协议书A、对融资方的债务权进行核查确认B、签订风险投

34、资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。C、在有关管理部门办理登记手续、债权融资方式方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。上饶宏城房地产发展有限公司以借款的方式与投资方签定的借款合同2、风险分析：为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：A、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新

35、的债务而产生的连带风险。C、破产风险D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。风险化解方案：A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。B、投资方式对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。3、退出机制：A、股权方式融资的退出项目进行中投资退出；项目完成投资退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股

36、份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；B、债权方式融资退出项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制；项目完成投资方退出，按时还本付息；房地产融资计划书三：一、公司介绍1、公司注册 资本金：浙江奉化市琳峰房地产开发有限公司成立于2001年，注册资本金2000万元。2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发策划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金（组合）贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。3、公司宗旨与战略：房地产综合开发服务商。公司以帮助别人、成就自我为价值观，以为您，我不懈努

37、力为服务理念，秉承同心协力、务实求精的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及发展为主，并提供专业、规范的为客户服务。4、 公司定位及优势： 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。5. 琳峰房产公司拥有品牌价值： 在本地城市扩大基础建设、拆迁安置、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。6. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点：

38、公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。7. 项目前期阶段：与山东省曹县政府洽商，开发曹县城区温龙区房地产项目，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该项目的8%地产和相当数量现金投入作股份.8.董事会决议： 公司在董事长王忠芳主持下,召开曹县房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资。准备以项目的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住项目.二、项目分析一、项目的基本情况A、开发范围：1、东片区东至青荷路，西至约石香炉街，南至 新安江路，北至闽江路。出让面积

39、约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。2、西片区东至石香炉街 ，西至黄山 路，南至新安江路，北至 闽江路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外（以实际测绘面积为准）。出让土地性质为商住用地。B、 规划要求及有关约定1、该项目区内应合理设置公共服务设施，按规范要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60%左右。容积率2.53.0，以确保安置回迁，建筑面

40、积18万平方。3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40%左右。容积率1.52.0，建筑面积13万平方。4、 该项目经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中。 项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。5、资金投入概况 ：一、首先开发西片区的130亩的商住用地，住宅楼建筑面积18万平方，造价大概1100元/平方，总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.6亿），0.000开盘，可回收部分资金。二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，

41、酒店公寓及商业广场，建筑面积13万平方，造价大概700元/平方，总造价0.9亿。房产公司融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.27亿），0.000开盘，可回收部分资金。 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。二主要规划指标土地面积：241亩,建筑面积:39,895.5万平方米。用地性质：商住宅用地。容 积 率：西区2.53.00。东区1.52.5三地块周边规划项目所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道，省道，环球公

42、园，人民广场，四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。四周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；项目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。项目紧邻火车站，而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气；教育、医疗等社会配套有所不足。其他配套设施现状；政府机构：项目南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。教 育：项目北面澳洲洒

43、店，环球花园，中央财富广场。医 院：项目向西有县立中学，县人民医院。娱 乐：项目东面是火车站及国道，省道，国际商业中心，现代国际广场。景 观：项目向北是新城市规划区。五环境分析：（1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。（2）居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。（3）景观环境：项目北边有二个公园，享有景观优势。（4）商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。（5）竞争环境：作为居住高级区，规划建造一

44、批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。（6）类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。三、市场分析一、SWOT分析1优势地段优势项目地块位于城中老区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。交通优势项目地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。后发优势本项目所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可

45、以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。规模优势本项目用地面积241亩，建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2劣势（WEAKNESS）项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。3机会点（opportunity）社会经济发展迅速，外出务工者

46、多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。4弱点（threaten）曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南， 削弱其作为区域中心城市的辐射力。近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价 的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。2010年为曹县城大盘开发上市最

47、集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心

48、态曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望.二、 客户分析1、目标市场定位与分析1)，目标消费群定位先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于质与价的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：客源区域一级区域: 曹县主城区内；二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程

49、在1小时内的周边城镇。客源职业私营业主、个体经营者；曹县城在外务工者；曹县本地政府公务员；企业高级管理人员；学校、医院、银行等企事业职工；曹县本地效益较好的企业职工；富裕进城的农民。外来投资者预期潜能炒房客客源购房目的1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；2, 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；3, 工作型：因为工作原因来曹城，为了工作方便的人群。4, 投资型: 预期外来投资炒房客吸引客源种类以个体买家为主，集团客户为辅；立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。2主力客源分析本案体量11.4万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的；公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如图。居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内#集团开发国