【商业地产】杭州定安路2号商铺市场可行性分析报告【PPT】17PPT.ppt

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1、,光阳房产代理有限公司,定安路2号商铺市场可行性分析报告,目 录,宏观经济分析消费市场分析2008年上半年上城区工资情况简析市场中存在的问题定安路2号商铺的简介及市场定位定安路2号商铺的平面图市场定位SWOT分析人流量分析竞争对手人流量分析各种经营方案的分析经济市场前景分析,大型超市方案药铺方案餐饮方案2楼店铺少儿世界方案,消费市场分析,7月份，杭州市消费品市场销售情况良好，社会消费品零售总额稳步增长，全市实现社会消费品零售总额131.42亿元，比去年同期增长23.3，增幅高于全省平均水平1.5个百分点。1-7月累计实现社会消费品零售总额881。61亿元，比去年同期增长19.7，高于全省平均水

2、平0.3个百分点。1-6月上城区全区消费品市场运行特征 消费品市场保持活跃。1-6月份，上城区社会消费品零售市场继续保持繁荣活跃，全区社会消费品零售总额累计达164.53亿元，同比增长18.02%，增幅较去年同期提高3.28个百分点。其中批发和零售业实现零售额155.14亿元，同比增长18.15%，增幅较去年同期提高3.22百分点。住宿餐饮业持续红火。随着各种聚会、婚宴、休闲旅游等各种消费方式的不断发展，上城区餐饮业发展势头不减。1-6月份，住宿和餐饮业实现零售额8.58亿元，同比增长17.21%，增幅较去年同期提高4.78个百分点。,-数据来源于杭州市统计局,2008年上半年上城区工资情况简

3、析,1、在岗职工平均工资稳步增长。全区城镇以上单位在岗职工平均工资28023，比上年同期增加了4076元，同比增长17.02%。从经济类型看，呈现“两增一降”态势：国有经济单位在岗职工平均工资31299 元，同比增长19.06%；集体经济单位在岗职工平均工资11741元，同比下降9.01%；其他经济单位在岗职工平均工资26606 元，同比增长 19.33%。2、行业之间的在岗职工平均工资差距进一步扩大。上半年，从十九大行业比较来看，在岗职工平均工资位于首位的是金融业，其次是信息传输、计算机服务和软件业，在岗职工平均工资分别为72472元、39066元；排在后二位的是居民服务和其他服务业、农林牧

4、渔业，在岗职工平均工资分别是11635元、8903元。行业间最高与最低的收入差距由去年同期的5.19倍逐步扩大到8.14倍，高收入行业与低收入行业之间的差距进一步拉大。从上可知上城区人均收入同比有所上升，这样从一个方面抑制了由于物价上涨而带来的购买力下降的趋势。,-数据来源于杭州市统计局,由于能源、原材料、粮食等价格持续走高，导致居民消费支出不断增长，据市统计局1-6月份调查数据显示，市区居民人均消费性支出增长达到12.4%，增速高于可支配收入增速 3.3个百分点，势必影响消费的持续增长。,市场中存在的问题,部分零售商品销售结构变化,-数据来源于杭州市统计局,定安路2号商铺简介,定安路2号商铺

5、位于定安路与惠民路交汇处，上下两层建筑面积各1450 银泰百货的正对面，交通便利，直通河坊街，吴山广场和城隍阁。周边拥有定安苑，后市街小区，清河坊社区，人气十足。附近拥有多达7家银行，满足人们的消费和投资欲望。,华光巷站818路 直达门口40/K40，814/K814，Y8，K216（夜间线）,定安苑后市街小区清河坊社区,工商银行（2家）中国银行杭州银行建设银行中信银行交通银行,定安商务大厦银泰百货,清河坊社区,惠 民 路,56 2,定 安 路,华 光 路,延 安 路,上城区人民政府,吴山广场,城隍阁,35 31,游泳馆,银 泰 百 货,后市街小区,定 安 苑,老年活动中心,西 湖 大 道,河

6、 坊 街,高 银 街,火 药 局 弄,本 案,中信银行,吴山商务综合楼,杭州市公安局,定安商务大厦,耀江广大厦,花鸟市场,2.证券/水果 4.服装 6.体彩 8.服装 10.服装 12.服装/福彩 14.蜂蜜/副食 16.茶叶/化妆品 18.刻录 20.按摩 22.玩具 26.副食 28.茶叶 30.服装 32-34.连锁便利店 44.服装 46.餐饮 48.足浴 52.广告/理发/食品 56.咖啡,31茶叶 33酒吧 35水果 游泳馆3服装1餐饮,店 面 类 型定安路,定 安 路 号 商 铺 平 面 图,从部分商品零售结构变化表可以看出，医药，食品和日用品销售比重同比有所上升，其他类商品的销

7、售比重呈下降趋势。由于消费用品的价格上升，导致购买力的下降，然而医药，食品和日用品这些生活必须品的销售比重是难以随物价的上涨而下降的，所以将商铺定位在医药，食品和日用品方面。由于惠民路与延安路交汇处已有一家大型药房，此处开药房必定行成恶性竞争。惠民路上拥有4家便利店和13家餐饮，华光路拥有2家便利店和2家餐饮。定安路4家便利店3家餐饮。根据商业街组合形态的经典模式30%的餐饮/便利上可以看出便利，餐饮基本饱和，已无大的利润空间。目前定安路2号商铺的经营方式为证券/水果。水果店的排场大，已形成固定市场，有一定的知名度，门槛人数充足(周边拥有定安苑，后市街小区，清河坊社区)证券市场的人气也十分充足

8、，连并租用2楼空间，经济效应强，周边拥有多达7个银行，满足人们的交易需求。两种经营模式的竞争对手都在西湖大道和定安路交汇处，从人气上难以比拼，综上所述建议保留现有的经营模式。,商铺市场定位,SWTO分析,劣势及威胁点1、商铺处于定安路和惠民路交汇处，上班高峰期间交通状况紧张。解决方法：减少门口的摊位摆设，划出专门的停车线。2、前期缺乏整合推广，形象塑造力不够。解决方法：利用现有资源和促消活动进行宣传。,优势与机会点1、位于定安路与惠民路交汇处,区位优势明显。2、整体商业规模大（位与吴山商业圈）。3、商业步行街规划，新型商业形态，符合商业发展趋势。4、顺应旅游及休闲消费需求（离吴山广场，河坊街，

9、城隍阁近）。5、交通便利，人流密集。(离购物广场近，周围的小区集中),人流量分析,从总体来看，商铺位于人流多的一边，也是小区所在的一边，证券公司的人气在上午开盘后达到高峰，下午3点停盘导致人气直线下降，水果店则在上午9：00和下午18：00到达高峰，原因是上午买菜和下午下班的人流量增加。,调查时间08.28-09.01以上数据仅供参考,现有商铺竞争对手人流量分析,定安路2号商铺的竞争对都位于西湖大到和定安路交汇路口处，从排场，经营模式建筑外立面等都强于2号商铺，但经营商铺最重要的人流量却远远低于2号商铺。,由于竞争对手位于西湖大道与定安路交汇路口处，主干道十字路口，车流量大，对过路人群有一定阻

10、碍。而2号商铺位于定安路与惠民路交汇路口处，拥有从惠民路、定安路、华光路的人流，周边拥有三个居民小区。2号商铺的区位优势明显，竞争对手难以抗衡。,调查时间08.28-09.01以上数据仅供参考,大型超市方案,随着日常消费品的销售增长，由于周边都是一些小规模的零售副食和日用品商铺，发展超市，优惠的价格和品牌效应必将得到人们的青睐。,优势1.铺面租金优惠，场地够大。2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数。3.与银泰百货相呼应，形成规模效应。4.靠近旅游景点，符合市场发展。5.交通便利，人流量大。,劣势1.没有足够的停车位。2.建筑外立面陈旧。3.竞争对手强大。4.人流高峰期，交通拥挤。5.缺少系统的

11、宣传。6.对风景点的游客吸引力弱。,附近拥有家乐福（延安路）这样大型品牌商家，辐射面已覆盖定安路，拥有十足的人气，停车位的充足和建筑物外立面的吸引，以及位于主干道旁，优势是2号商铺难以相比的，如果2号商铺经营超市必将与其争夺市场，难以与竞争对手相抗衡。从长远发展来看2号商铺不适合发展大型超市。,药铺方案,周边的居民区拥有足够的市场门槛人数，随着医药用品消费市场的增长，发展医药业，市场前景看好。,优势1.铺面租金优惠，场地够大。2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数。3.交通便利，人流量大。,劣势1.建筑外立面陈旧。2.竞争对手强大。3.人流高峰期，交通拥挤。4.缺少系统的宣传。,在惠民路与延安路

12、交汇拥有处九洲大药房，市场覆盖面辐射到定安路，品牌连锁经营，赢得更多消费者，专业化的经营和足够大的排场，是竞争对手难以相比的。如果2号商铺经营药铺必将形成恶性竞争，不利于市场发展。,餐饮方案,民以食为天，由于商铺区位优势明显，位于集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体的定安路，适合发展餐饮业。,优势1.铺面租金优惠，场地够大。2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数。4.靠近旅游景点，符合市场发展。5.交通便利，人流量大。,劣势1.没有足够的停车位。2.建筑外立面陈旧。3.竞争对手众多。4.人流高峰期，交通拥挤。5.缺少系统的宣传。6.对风景点的游客吸引力弱。,2号商铺对面是麦当劳快餐连

13、锁，惠民路拥有西餐厅和大型酒店，游泳馆店铺拥有西式快餐，附近的大小餐饮更是数不胜数，并且距离河坊街特色饮食街近。根据商业街组合形态的经典模式30%的餐饮上可以看出餐饮基本饱和，已无大的利润空间，2号商铺发展餐饮，前景不好。,2楼店铺少儿世界方案,定安路定位于购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体商业街，然而做为购物主体之一的少年儿童却被忽略，2楼1450 的店铺可以做为少儿服饰，玩具等专营少儿用品的大型购物场所，市场巨大。虽然随着物价的上涨，服装，鞋帽消费有所抑制，但对小孩的消费从来不会随此而下降“天下父母心”。目前绝大多数家庭都只有一个小孩，少年儿童更是家中的掌中宝，对小孩的投资家长

14、永远不会吝啬。周边拥有3个居民区，共计4500户左右，平均每2户一个少年儿童，潜在客户群就有2250人，另外附近拥有湖滨幼稚园、浙商集团幼稚园和定安路小学，再加上6-8月游泳馆对少年儿童的吸引及购物、旅游的人群，市场潜力巨大。只要在宣传上做好功夫，必将商机无限。少儿世界的开张将与对面的银泰百货型成规模经营，拉动彼此的消费，银泰百货的麦当劳也是对少年儿童的另一吸引，如果加强宣传，吸引河坊街的旅游人群，以及花鸟市场，吴山广场的人流又将带来巨大商机。,少儿世界方案SWOT分析,优势与机会点1.铺面租金优惠，场地够大。2.靠近居民区，拥有足够市场门槛人数。3.与银泰百货相呼应，形成规模效应。（麦当劳、

15、儿童摄影）4.靠近旅游景点及花鸟市场（对儿童的吸引）5.交通便利，人流量大。6.无竞争对手。（没有买儿童商品的店铺）7.定安游泳馆带来季节性购物（弥补淡季市场的不足）8.周边拥有2所幼稚园和一所小学，市场 广阔。,劣势及威胁点1.建筑外立面陈旧。解决方法：装修立足于儿童，加强对儿童的吸引。2.人流高峰期，交通拥挤。解决方法：减少报刊亭的数量，划分专门停车处。3.缺少系统的宣传。解决方法：在广告招牌上做文章，并在河坊街做墙体广告，吸引游客的进入。,经济市场前景分析,商铺位于吴山广场商业圈，与清河坊历史文化特色街相通，主打休闲和旅游，经济活动活跃，顺应旅游及休闲消费需求，聚集更多人气。随着2010

16、年杭州地铁的开通和银泰百货的吸引,一切对商铺来说，都是再好不过的机会。水果店基本无竞争对手，消费群体众多，由于价格优惠已形成固定市场，拥有一定的知名度。水果超市的专业化经营、超市化服务，这也正是与数以百计的水果摊区别最大的地方,赢得更多人的青睐。证券公司的人气也十分旺，虽然中国股市处于熊市，投资活动陷入低谷，但整个国民经济的发展态势还是向前的，相信乌云过后的阳光。2楼发展少儿世界，无竞争对手，充足的市场门槛人数，少年儿童巨大的市场潜力，必将拥有广阔的前景。,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8

17、3513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、引起关注蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束塑造品牌,扩大销售,2、形成热点形象雏形,时间：3个月,时间：1个月,时间：2个月,时间：23个月,时间：1218个月,时间：3个月,内部认购期,造势,借势,运势,

18、造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注蓄势待发,形成热点形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,

19、PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：

20、,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景

21、观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投

22、资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第

23、十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划

24、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景,17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园,34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34

25、、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格,57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建

26、材与配制,66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务

27、公寓111、国际公寓,111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区,111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和

28、式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口,7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段,房地产卖点排行榜：

29、,空间价值卖点,1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情,1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。

30、,房地产促销：,合作目标营销策略促销预算促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP,房地产促销1

31、10种：,1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优惠。26、

32、父亲节购房优惠。27、教师节购房优惠。28、圣诞节购房优惠。29、3.12植树节购房优惠。30、6.24荷花节购房优惠。,房地产促销110种：,31、购房抽奖送半套。32、业主自己设计户型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭晓日优惠。35、封顶日优惠。36、楼型设计获奖优惠。37、样板房亮相日优惠。38、公关活动促销。39、交楼日优惠。40、提前入住优惠。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,41、3.15优惠。42、购大房间优惠。43、购经典户型优

33、惠。44、购珍藏户型优惠。45、购房优惠车位。46、样板房情景体验优惠。47、展销会9.79.9折优惠。48、联合促销优惠。49、获得荣誉优惠。50、旧业主重新购房优惠。,房地产促销110种：,51、旧业主介绍新业主优惠。52、某特殊阶层购房优惠。53、首十名买家送装修礼金1万元。54、送山景优惠。55、送江景优惠。56、送湖景优惠。57、送河景优惠。58、首期1.3万，送600元/m至上装修。59、限量发售优惠。60、心水价优惠。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地

34、产促销110种：,61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价。62、房交会优惠。63、及时认购尊享95折。64、一次性付清8优惠。65、1万元即可入住，5年免息。66、送3年地铁费。67、送高尔夫门票。68、送会所3年健身门票。69、送社区6年图书馆门票。60、送签约公证律师费。,房地产促销110种：,71、送价值28万元游艇会会籍。72、送高尔夫会会籍。73、送特色园林恋景观亭一个。74、送印花费。75、首5个买家现金回赠2万元。76、送两年供楼利息一半。77、家私套餐优惠券1000元。78、免费酒店住宿一晚。79、送全屋天花灯饰及厨房全套装

35、修连橱柜、燃具。80、送黄金生肖礼品一个。,房地产促销110种：,81、送周年金牌一个。82、送纪念名表一块。83、俱乐部会籍及免1年年费。84、俱乐部及人工湖消费券1000元。85、社区游乐入场券及活动券500元。86、优先入校及独享学费优惠。87、旧房换新居优惠。88、现场落订即送现金最高达5000元。89、独享2年共16厘租金回报。90、提供最长30年按揭。,房地产促销110种：,91、最高8成按揭。92、送9成按揭计划保险费。93、送私家园林式泳池。94、拍卖优惠。95、试住促销。96、特价单位促销。97、名人效应促销。98、各类比赛促销。99、征集活动促销。100、开放日促销。,20

36、09年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。102、音乐会促销。103、表演活动促销。104、艺术活动促销。105、车房互动促销。106、送私家花园促销。107、星级管家服务促销。108、另类营销促销。109、房产保险。110、送入伙酒席/喜宴。,房地产策略核心：,产品,地段,社区,受众,竟品,品牌,房地产策略核心：,街区,位区,市区,项目所在的地段分析三步法,硬件,软件,宏观,房地产策略核心：,产品,概念,信誉,品质,生活方式,中国市场，

37、50年内主要还是做好产品。取得消费者的信任为重中之重。,房地产接触点规划：,无需求,有需求,必经路段,CHECK IN,售楼部,样板房,看楼通道,结束,四大传媒DM互联网电子邮件鼠标垫日历卡短信息的士贴户外公交车,看楼车水牌,道旗灯杆旗,工地灯箱围墙,售楼小姐服务资料架专题片形象广告海报吊旗手提袋户型图形象画册楼书,情景销售,灯杆吊旗横幅空飘,登记电话,房地产接触点规划：,项目,售楼部,现场户外,大型户外,硬广,软文,围墙,空飘,601、602公交等,刀旗,的士/车亭,新闻报道,电视专栏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春节/情人节/元宵节,3.8妇女节/植树节,端

38、午节,5.1、青年节/母亲节/护士节/地球日,儿童节,荷花节,教师节/重阳节,国庆/中秋节/父亲节,岁暮/小年,平安夜/圣诞节,乞巧节,年度推广规划：,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保

39、温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、引起关注蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束塑造品牌,扩大销售,2、形成热点形象雏形,时间：3个月,时间：1个月,时间：2个月,时间：23个月,时间：1218个月,时间：3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注蓄势待发,形成热点形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶

40、段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌

41、屏障手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8

42、3513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公

43、寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成

44、熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：

45、创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景

46、,17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园,34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57

47、、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格,57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建材与配制,66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

48、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓,111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区,111、澳洲风情111、度假式概念134

49、、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型2、配

50、套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口,7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情,1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学