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1、工程造价的构成和计算,第一节 工程造价的含义及构成,一、工程造价的含义、特点及作用(一)工程造价的含义工程造价：工程的建造价格工程投资费用业主工程建造价格承包商,（二）工程造价的特点大额性个别性、差异性动态性层次性兼容性,（三）工程造价的作用项目决策的依据制定投资计划和控制投资的依据筹集建设资金的依据评价投资效果的重要指标的手段,二、我国现行工程造价的构成,第二节设备及工、器具购置费用,设备、工器具购置投资设备及工、器具购置费用是固定资产投资中的积极部分。在生产性工程建设中，设备及工、器具购置费用占工程造价比重的增大，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。设备购置费工具、器具及生产家具购置
2、费,一、设备购置费,是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用。使用年限在一年以上，依据企业规模大小不同，单位价值在1000元，1500元或2000元以上。新建、扩建项目的新建车间无金额限制。设备购置费 设备原价（国产设备原价或进口设备抵岸价）设备运杂费,不够固定资产标准的设备、仪器，工卡模具、器具，生产家具和备品备件费工具、器具及生产家具购置费 设备购置费定额费率,1.国产设备原价的构成和计算,国产标准设备概念国产标准设备是指按照主管部门颁布的标准图纸和技术要求，由我国设备生产厂批量生产的，符合国家质量检测标准的设备。又称通用设备。国产标准设备原价交
3、货价出厂价（带有备件的出厂价）合同价,国产非标准设备概念国产非标准设备是指国家尚无定型标准，各设备生产厂不可能在工艺过程中采用批量生产，只能按一次订货，并根据具体的设计图纸制造的设备。国产非标准设备原价计算（如成本计算估价法，系列设备插入估价法、分部组合估价法，定额估价法等）合同价,国产非标准设备成本计算估价法（1）材料费：其计算公式如下：材料费材料净重（1加工损耗系数）每吨材料综合价（2）加工费：包括生产工人工资和工资附加费、燃料动力费、设备折旧费、车间经费等。其计算公式如下：加工费=设备总重量（吨）设备每吨加工费（3）辅助材料费（简称辅材费）：包括焊条、焊丝、氧气、氩气、氮气、油漆、电石等
4、费用。其计算公式如下：辅助材料费设备总重量辅助材料费指标,国产非标准设备成本计算估价法（4）专用工具费：按（1）（3）项之和乘以一定百分比计算。（5）废品损失费：按（1）（4）项之和乘以一定百分比计算。（6）外购配套件费：按设备设计图纸所列的外购配套件的名称、型号、规格、数量、重量，根据相应的价格加运杂费计算。（7）包装费：按以上（1）（6）项之和乘以一定百分比计算。（8）利润：可按（1）（5）项加第（7）项之和乘以一定利润率计算。,国产非标准设备成本计算估价法（9）税金：主要指增值税，税率为17%。计算公式为：增值税=当期销项税额进项税额当期销项税额=销售额适用增值税率（销售额为（1）（8）
5、项之和）销项税额：纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和条例规定的税率计算，并向购买方收取的增值税额，为销项税额。进项税额：纳税人购买货物或者接受应税劳务，所支付或者负担的增值税额为进项税额。（10）非标准设备设计费：按国家规定的设计费收费标准计算。,国产非标准设备成本计算估价法单台非标准设备原价=（材料费加工费辅助材料费）（1专用工具费率）（1废品损失费率）外购配套件费（1包装费率）外购配套件费（1利润率）销项税金非标准设备设计费外购配套件费,【例】某工厂采购一台国产非标准设备，制造厂生产该台设备所用材料费20万元，加工费2万元，辅助材料费4000元，专用工具费率1.5%，废品损失费率10
6、%，外购配套件费5万元，包装费率1%，利润率为7%，增值税率为17%，非标准设备设计费2万元，求该国产非标准设备的原价。,【解】专用工具费=（20+2+0.4）1.5%=0.336万元废品损失费=（20+2+0.4+0.336）10%=2.274万元包装费=（22.4+0.336+2.274+5）1%=0.300万元利润=（22.4+0.336+2.274+0.3）7%=1.772万元销项税金=（22.4+0.336+2.274+5+0.3+1.772）17%=5.454万元该国产非标准设备的原价=22.4+0.336+2.274+0.3+1.772+5.454+2+5=39.536万元,2.
7、进口设备原价的构成及计算,1）进口设备的交货方式 内陆交货类 装运港交货类 目的地交货类 其他交货方式参考2000年国际贸易术语解释通则,2）内陆交货即卖方在出口国内陆的某个地点交货。在交货地点，卖方及时提交合同规定的货物和有关凭证，并负担交货前的一切费用和风险；买方按时接受货物，交付货款，负担接货后的一切费用和风险，并自行办理出口手续和装运出口。FOR（铁路交货价）EXW（制造厂交货价）FOT（公路交货价）,3）装运港交货F.O.B.（Free On Board），装运港船上交货（指定装运港）C.F.R.（Cost and Freight），成本加运费（指定目的港）C.I.F.（Cost,I
8、nsurance,and Freight），成本、保险费加运费（指定目的港）,3）装运港交货 F.O.B.（Free On Board），装运港船上交货（指定装运港）“装运港船上交货”是当货物在指定的装运港越过船舷，卖方即完成交货。这意味着买方必须从该点起承担货物灭失或损坏的一切风险。FOB术语要求卖方办理货物出口清关手续。习惯上称FOB价为离岸价格。是我国进口设备采用最多的一种货价形式。,3）装运港交货 C.F.R.（Cost and Freight），成本加运费（指定目的港）“成本加运费”，是指在装运港货物越过船舷卖方即完成交货，卖方必须支付将货物运至指定的目的港所需的运费和费用。但交货后
9、货物灭失或损坏的风险，以及由于各种事件造成的任何额外费用，即由卖方转移到买方。CFR术语要求卖方办理货物出口清关手续。,3）装运港交货 C.I.F.（Cost,Insurance,and Freight），成本、保险费加运费（指定目的港）“成本、保险费加运费”是指在装运港当货物越过船舷时卖方即完成交货。卖方必须支付将货物运至指定的目的港所需的运费和保险费，但交货后货物灭失或损坏的风险及由于各种事件造成的任何额外费用即由卖方转移到买方。在CIF条件下，卖方必须办理买方货物在运输途中灭失或损坏风险的海运保险，由卖方订立保险合同并支付保险费。CIF术语只要求卖方投保最低限度的保险险别。如买方需要更高
10、的保险险别，则需要与卖方明确地达成协议，或者自行作出额外的保险安排。CIF术语要求卖方办理货物出口清关手续。,4）目的地交货 D.E.S.（Delivered EX Ship），目的港船上交货（指定目的港）D.E.Q.（Delivered EX Quay），目的港码头交货（指定目的港）D.D.U.（Delivered Duty Unpaid），目的港未完税交货（指定目的港）D.D.P.（Delivered Duty Paid），目的港完税后交货（指定目的港）,4）目的地交货 D.E.S.（Delivered EX Ship），目的港船上交货“目的港船上交货”是指在指定的目的港，货物在船上交给买
11、方处置，但不办理货物进口清关手续，卖方即完成交货。卖方必须承担货物运至指定的目的港卸货前的一切风险和费用。如果当事各方希望卖方负担卸货的风险和费用，则应使用DEQ术语。,4）目的地交货 D.E.Q.（Delivered EX Quay），目的港码头交货“目的港码头交货”是指卖方在指定的目的港码头将货物交给买方处置，不办理进口清关手续，卖方即完成交货。卖方应承担将货物运至指定的目的港并卸至码头的一切风险和费用。只有当货物经由海运、内河运输或多式联运且在目的港码头卸货时，才能使用该术 语。但是，如果当事方希望卖方负担将货物从码头运至港口以内或以外的其他点（仓库、终点站、运输站等）的义务时，则应使用
12、DDU或DDP术语。,4）目的地交货 D.D.U.（Delivered Duty Unpaid），目的港未完税交货“未完税交货”是指卖方在指定的目的地将货物交给买方处置，不办理进口手续，也不从交货的运输工具上将货物卸下，即完成交货。卖方应承担将货物运至指定的目的地的一切风险和费用，不包括在需要办理海关手续时在目的地国进口应交纳的任何“税费”（包括办理海关手续的责任和风险，以及交纳手续费、关税、税款和其他费用）。,4）目的地交货 D.D.P.（Delivered Duty paid），目的港完税后交货“完税后交货”是指卖方在指定的目的地，办理完进口清关手续，将在交货运输工具上尚未卸下的货物交与买
13、方，完成交货。卖方必须承担将货物运至指定的目的地的一切风险和费用，包括在需要办理海关手续时在目的地应交纳的任何“税费”（包括办理海关手续的责任和风险，以及交纳手续费、关税、税款和其他费用）。若卖方不能直接或间接地取得进口许可证，则不应使用此术语。,5）其他交货方式 C.I.P.（Carriage and Insurance Paid To），运费和保险费付至（指定目的地）“运费和保险费付至（指定目的地）”是指卖方向其指定的承运人交货，但卖方还必须支付将货物运至目的地的运费以及货物在运输途中灭失或损坏风险的保险，买方承担卖方交货之后的一切风险和额外费用。由卖方订立保险合同并支付保险费，CIP术语
14、只要求卖方投保最低限度的保险险别。如买方需要更高的保险险别，则需要与卖方明确地达成协议，或者自行作出额外的保险安排。“承运人”指任何人在运输合同中，承诺通过铁路、公路、空运、海运、内河运输或上述运输的联合方式履行运输或由他人履行运输。,涉及保险的术语只有两个，即CIF和CIP。在这两个术语下，卖方有义务为买方的利益办理保险。在其他情况下，则是由当事方自己决定是否要办理保险以及投保到什么程度。这两个术语要求卖方只限于办理“最低程度”的货物保险。如果买方要求附加的险别，他可以与卖方协议由卖方办理或自行安排办理更高的保险。,进口设备抵岸价货价国外运费运输保险费银行财务费外贸手续费关税十增值税十消费税
15、十海关监管手续费十车辆购置附加费（1）货价外币金额汇率（通常为FOB价）（2）国际运费(海、陆、空)=运量单位运价（或）=原币货价（FOB价）运费率,（3）运输保险费,（4）银行财务费指银行手续费。银行财务费=人民币货价（FOB）银行财务费率（0.40.5）。（5）外贸手续费指按商务部规定的外贸手续费率计取的费用。外贸手续费=（装运港船上交货价（FOB）+国际运费+运输保险费）外贸手续费率（1.5）,（6）关税由海关对进出国境或关境的货物和物品征收的一种税。关税=到岸价格（CIF）进口关税税率（7）增值税进口产品增值税额组成计税价格增值税税率组成计税价格关税完税价格+关税+消费税,（8）消费税
16、对部分进口设备（如轿车、摩托车等）征收，一般计算公式为：,（9）海关监管手续费指海关对进口减税、免税、保税货物实施监督、管理、提供服务的手续费。对于全额征收进口关税的货物不计本项费用。海关监管手续费到岸价海关监管手续费率（一般为0.3）（10）车辆购置附加费进口车辆购置附加费=（到岸价+关税+消费税+增值税）进口车辆购置附加费率,【例】：某项目进口一批工艺设备，其银行财务费为4.25万元，外贸手续费为18.9万元，关税税率为20%，增值税税率为17%，抵岸价为1792.19万元。该批设备无消费税、海关监管手续费，计算该批进口设备的到岸价格(CIF)。,【解】,3.设备运杂费的构成及计算,设备运
17、杂费=设备原价设备运杂费率1）运费和装卸费国产设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库（或施工组织设计指定的需要安装设备的堆放地点）止所发生的运费和装卸费。进口设备则由我国到岸港口或边境车站起至工地仓库（或施工组织设计指定的需安装设备的堆放地点）止所发生的运费和装卸费。,2）包装费 在设备原价中没有包含的，为运输而进行的包装支出的各种费用。3）设备供销部门的手续费 按有关部门规定的统一费率计算。,4）采购与仓库保管费指采购、验收、保管和收发设备所发生的各种费用，包括设备采购、保管和管理人员工资，工资附加费、办公费、差旅交通费、设备供应部门办公和仓库所占固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保护费、检
18、验试验费等。这些费用可按主管部门规定的采购保管费率计算。,二、工、器具及生产家具购置费,不够固定资产标准的设备、仪器，工卡模具、器具，生产家具和备品备件的费用工具、器具及生产家具购置费 设备购置费定额费率,由四部分构成：直接费、间接费、利润和税金。,第二节 建筑安装工程费用,一、直接费,直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。人工费-劳动者材料费-劳动对象施工机械使用费-劳动工具,直接工程费 直接费 措施费,直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费,（一）直接工程费,1.人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。人工费（工日
19、消耗量日工资单价）,2.材料费,是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用构成材料费的基本要素是材料消耗量、材料基价和检验试验费。材料费=（材料消耗量材料基价）+检验试验费,3.施工机械使用费,是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费构成施工机械使用费的基本要素是施工机械台班消耗量和机械台班单价。施工机械使用费=（施工机械台班消耗量机械台班单价）,（二）措施费,1.环境保护费2.文明施工费3.安全施工费4.临时设施费5.夜间施工增加费 6.二次搬运费7.大型机械设备进出场及安拆费8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架费9.脚手架费10.已完工程及
20、设备保护费11.施工排水、降水费,1.环境保护费,环境保护费是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。环境保护费=直接工程费环境保护费费率（%）,2.文明施工费,文明施工费是指施工现场文明施工所需要的各项费用文明施工费=直接工程费文明施工费费率（%）,3.安全施工费,安全施工费是指施工现场安全施工所需要的各项费用。安全施工费=直接工程费安全施工费费率（%）,4.临时设施费,指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型
21、临时设施。临时设施费用包括：临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。,包括周转使用临建费、一次性使用临建费和其他临时设施费。其计算公式为：临时设施费=（周转使用临建费+一次性使用临建费）【1+其他临时设施所占比例（%）】,一次性使用临建费=临建面积每平方米造价1残值率（%）+一次性拆除费,5.夜间施工增加费夜间施工费是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。6.二次搬运费二次搬运费是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。,7.大型机械设备进出场及安拆费是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出
22、场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架费是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。,9.脚手架费是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。10.已完工程及设备保护费是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。11.施工排水、降水费排水降水费=（排水降水机械台班费排水降水周期+排水降水使用材料费、人工费）,二、间接费,建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的
23、，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。规费企业管理费,间接费的组成规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用（共5项）（1）工程排污费：是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。（2）工程定额测定费：是指按规定支付工程造价（定额）管理部门的定额测定费。,（3）社会保障费。包括：1）养老保险费：是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。2）失业保险费：是指企业按照国家规定标准为职工缴纳的失业保险费。3）医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。,（4）住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。（5）危险作业意外伤害保险：是指按
24、照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。,间接费的组成企业管理费企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用（1）管理人员工资：是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。（2）办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。,（3）差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。（
25、4）固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。,（5）工具用具使用费：是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。（6）劳动保险费：是指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费。,（7）工会经费：是指企业按职工工资总额计提的工会经费。（8）职工教育经费：是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。（9）财产保险费：是指施工管理用财产、车辆保险
26、。,（10）财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用。（11）税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。（12）其他：包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。,间接费的计算按取费基数不同，计算方法分为三种：以直接费为计算基础：间接费=直接费合计间接费费率（%）以人工费和机械费合计为计算基础：间接费=直接费中的人工费和机械费合计间接费费率（%）以人工费为计算基础：间接费=直接费中的人工费合计间接费费率（%）间接费的计算间接费费率（%）=规费费率（%）+企业管理费费率（%）,三、利润,利润是指施工企业完成所承包工程获
27、得的盈利。利润的计算因计算基础的不同而不同:以直接费为计算基础时利润的计算方法：利润=（直接费+间接费）相应利润率以人工费和机械费为计算基础时利润的计算方法：利润=直接费中的人工费和机械费合计相应利润率以人工费为计算基础时利润的计算方法：利润=直接费中的人工费合计相应利润率,四、税金,建筑安装工程税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程费用的营业税，城乡维护建设税及教育费附加。通常称为二税一费,1.营业税营业税是按营业额乘以营业税税率确定。其中建筑安装企业营业税税率为3。计算公式为：应纳营业税=营业额3营业额=直接费+间接费+利润+税金营业额是指从事建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业收取的全
28、部收入，还包括建筑、修缮、装饰工程所用原材料及其他物资和动力的价款。当安装的设备的价值作为安装工程产值时，亦包括所安装设备的价款。建筑安装工程总承包方将工程分包或转包给他人的，其营业额中不包括付给分包或转包方的价款。,2.城乡维护建设税城乡维护建设税是为筹集城乡维护和建设资金，稳定和扩大城市、乡镇维护建设的资金来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种税。城乡维护建设税是按应纳营业税额乘以适用税率确定，计算公式为：应纳税额=应纳营业税额适用税率城乡维护建设税的纳税人所在地为市区的，其适用税率为营业税的7；所在地为县镇的，其适用税率为营业税的5；所在地为农村的，其适用税率为营业税的1。,3.教育
29、费附加教育费附加是按应纳营业税额乘以3确定，计算公式为：应纳税额应纳营业税额3建筑安装企业的教育费附加要与其营业税同时缴纳。即使办有职工子弟学校的建筑安装企业，也应当先缴纳教育费附加，教育部门可根据企业的办学情况，酌情返还给办学单位，作为对办学经费的补助。,4.税金的综合计算在税金的实际计算过程，通常是三种税金一并计算，又由于在计算税金时，往往已知条件是税前造价，因此税金的计算公式可以表达为：税前造价=直接费+间接费（就施工单位而言）税金=（直接费+间接费+利润）税率（%）,4.税金的综合计算综合税率的计算因企业所在地的不同而不同。（1）纳税地点在市区的企业综合税率的计算：（2）纳税地点在县城
30、、镇的企业综合税率的计算：（3）纳税地点不在市区、县城、镇的企业综合税率的计算：,4.税金的综合计算【例】某市建筑公司承建某政府办公楼，工程不含税造价为1000万元，求该工程的含税造价和应缴纳的营业税。解：含税造价=1034.13万元应缴纳的营业税=1034.133%=31.02万元,第四节 工程建设其他费用,工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。工程建设其他费用，按其内容大体可分为三类。第一类指土地使用费；第二类指与工程建设有关的其他费用；
31、第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。,一、土地使用费,任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用，这就是土地使用费。它是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。,（一）土地征用及迁移补偿费划拨方式土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照中华人民共和国土地管理法等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的30倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：（1）土地补偿
32、费（耕地被征用前三年平均年产值的610倍）。（2）青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。,（一）土地征用及迁移补偿费划拨方式（3）安置补助费（每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。）（4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。（县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量大小，视不同情况，在1%4%幅度内提取。）,（一）土地征用及迁移补偿费划拨方式（5）征地动迁费（征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆
33、除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等）。（6）水利水电工程水库淹没处理补偿费。,（二）土地使用权出让金土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，支付的土地使用权出让金。,（1）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。,（2）出让或转让方式：协议、招标、公
34、开拍卖。1）协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。2）招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。3）公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。,（3）关于地价：在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；2）地价与当地的社会经济
35、承受能力相适应；3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。,（4）年限：有限关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定，一般可在3099年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年,（5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。1）有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；2）转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；3）在土地转让期间，国家
36、要区别不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用费。,新规土地出让金收支管理办法（即将出台）两税一费：城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税城镇土地使用税（现为0.510元年m2，每年征收）提高两倍，新增建设用地土地有偿使用费（现为570元m2，一次性征收）和耕地占用税（现为110元m2，一次性征收）各提高一倍 土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发、失地农民或被拆迁人补偿及就业培训、社会保障、廉租房建设等（现为增值部分的15%）,新规土地出让金收支管理办法（即将出台）企业买地的成本将会增加。例：以2005年8月华润置地出资超过25亿元拿下的北京地王清河地块（现已开发
37、橡树湾项目）为例：这块开发用地总面积达35万平方米，当时按每平方米9元的标准缴纳城镇土地使用税，总额在315万元左右，城镇新增建设用地使用费金额与此大致相当，两者总计700万元上下。若按新标准执行，开发商要交超过1500万元的税费。,与项目建设有关的其他费用,根据项目的不同，与项目建设有关的其他费用的构成也不尽相同，一般包括以下各项。在进行工程估算及概算中可根据实际情况进行计算。（一）建设单位管理费（二）勘察设计费（三）研究试验费（四）建设单位临时设施费（五）工程监理费（六）工程保险费（七）引进技术和进口设备其他费用（八）工程承包费,与项目建设有关的其他费用（一）建设单位管理费,建设单位管理费
38、是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用。内容包括：（1）建设单位开办费。指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。（2）建设单位经费。包括工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及
39、保管设备材料所需的费用。,与项目建设有关的其他费用（一）建设单位管理费,建设单位管理费按照单项工程费用之和（包括设备工器具购置费和建筑安装工程费用）乘以建设单位管理费费率计算。建设单位管理费费率按照建设项目的不同性质、不同规模确定。,与项目建设有关的其他费用（二）勘察设计费,勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，内容包括：（1）编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件所进行勘察、设计、研究试验等所需费用；（2）委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制等所需费用；（3）在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设
40、计工作所需费用。,与项目建设有关的其他费用（二）勘察设计费,勘察设计费中：项目建议书、可行性研究报告按国家颁布的收费标准计算设计费按国家颁布的工程设计收费标准计算勘察费一般民用建筑6层以下的按35元/m2计算，高层建筑按810元/m2计算，工业建筑按1012元m2计算。,与项目建设有关的其他费用（三）研究实验费,研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行试验、验证所需费用。包括自行或委托其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。,与项目建设有关
41、的其他费用（四）临时设施费,建设单位临时设施费是指建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。,与项目建设有关的其他费用（五）工程监理费,工程监理费是指建设单位委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用。（1）一般情况应按工程建设监理收费标准计算，即按所监理工程概算或预算的百分比计算，通常情况下设计阶段监理收费费率为概（预）算的0.03%0.20%，施工阶段监理收费费率为概（预）算的0.60%2.5%；（2）对于单工种或临时性项目可根据参与监理的年度平均人数按35万元人年计算。,与项目建设有关的其他费用（六）工程保险费,工程保险费是指建设项目在建设期间根据需要实施工程保险所需
42、的费用。包括以各种建筑工程及其在施工过程中的物料、机器设备为保险标的的建筑工程一切险，以安装工程中的各种机器、机械设备为保险标的的安装工程一切险，以及机器损坏保险等。,与项目建设有关的其他费用（六）工程保险费,保险费率：民用建筑(住宅楼、综合性大楼、商场、旅馆、医院、学校)占建筑工程费24；其他建筑(工业厂房、仓库、道路、码头、水坝、隧道、桥梁、管道等)占建筑工程费的36；安装工程(农业、工业、机械、电子、电器、纺织、矿山、石油、化学及钢铁工业、钢结构桥梁)占建筑工程费的36。,与项目建设有关的其他费用（七）引进技术和进口设备其他费用,（1）出国人员费用。指为引进技术和进口设备派出人员在国外培
43、训和进行设计联络，设备检验等的差旅费、制装费、生活费等。这项费用根据设计规定的出国培训和工作的人数、时间及派往国家，按财政部、外交部规定的临时出国人员费用开支标准及中国民用航空公司现行国际航线票价等进行计算，其中使用外汇部分应计算银行财务费用。（2）国外工程技术人员来华费用。指为安装进口设备，引进国外技术等聘用外国工程技术人员进行技术指导工作所发生的费用。包括技术服务费、外国技术人员的在华工资、生活补贴、差旅费、医药费、住宿费、交通费、宴请费、参观游览等招待费用。这项费用按每人每月费用指标计算。,与项目建设有关的其他费用（七）引进技术和进口设备其他费用,（3）技术引进费。指为引进国外先进技术而
44、支付的费用。包括专利费、专有技术费（技术保密费）、国外设计及技术资料费、计算机软件费等。这项费用根据合同或协议的价格计算。（4）分期或延期付款利息。指利用出口信贷引进技术或进口设备采取分期或延期付款的办法所支付的利息。（5）担保费。指国内金融机构为买方出具保函的担保费。这项费用按有关金融机构规定的担保费率计算(一般可按承保金额的5计算)。（6）进口设备检验鉴定费用。指进口设备按规定付给商品检验部门的进口设备检验鉴定费。这项费用按进口设备货价的35计算。,与项目建设有关的其他费用（八）工程承包费总承包管理费,工程承包费是指具有总承包条件的工程公司，对工程建设项目从开始建设至竣工投产全过程的总承包
45、所需的管理费用。具体内容包括组织勘察设计、设备材料采购、非标设备设计制造与销售、施工招标、发包、工程预决算、项目管理、施工质量监督、隐蔽工程检查、验收和试车直至竣工投产的各种管理费用。一般工业建设项目为投资估算的6%8%，民用建筑（包括住宅建设）和市政项目为4%6%。不实行工程总承包的项目不计算本项费用。,与未来企业生产经营有关的其他费用,（一）联合试运转费（二）生产准备费（三）办公和生活家具购置费,2.4预备费,基本预备费涨价预备费,（1）基本预备费,指在初步设计及概算内难以预料的工程费用基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）基本预备费率基本预备费率（按国家及部门
46、规定）估算：810 概算：58 预算：35,（2）涨价预备费,是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。包括：人工费、设备、材料、施工机械价差，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等。,（2）涨价预备费,计算公式：,PF涨价预备费；n建设期年份数；It建设期中第t年的投资计划额，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用及基本预备费；f年均投资价格上涨率。,（2）涨价预备费,【例】：某建设项目，建设期为3年，各年投资计划额如下，第一年投资7200万元，第二年10800万元，第三年3600万元，年均投资价格上涨率为6，求建设项目建设期间涨
47、价预备费。,（2）涨价预备费,【解】第一年涨价预备费为：PF1=I1(1+f)1=72000.06第二年涨价预备费为：PF2=I2(1+f)21=10800(1.062-1)第三年涨价预备费为：PF3=I3(1+f)31=3600(1.063-1)所以，建设期的涨价预备费为：PF=72000.6+10800(1.062-1)+3600(1.063-1)=2454.54万元,2.5固定资产投资方向调节税,差别税率按两大类设计，一是基本建设项目投资，二是更新改造项目投资。对前者设计了4档税率，即0%、5%、15%、30%；对后者设计了两档税率，即0%、10%。2000年1月1日起新发生的投资额暂停
48、征收,2.6建设期贷款利息,特点：建设期内只贷不还 分年均衡发放当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。,2.6建设期贷款利息,计算：,qj建设期第j年应计利息；Pj-1建设期第（j1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj建设期第j年贷款金额；i 年利率。,2.6建设期贷款利息,【例】：某新建项目，建设期为3年，分年均衡进行贷款，第一年贷款300万元，第二年600万元，第三年400万元，年利率为12，建设期内利息只计息不支付，计算建设期贷款利息。,2.6建设期贷款利息,【解】在建设期，各年利息计算如下：所以，建设期贷款
49、利息=q1+q2+q3=18+74.16+143.06=235.22(万元),价的组成 综合例题,【例】：某拟建工业建设项目，建设期2年，生产期8年。其投资构成如下：建筑安装工程费3000万元，设备、工器具购置费4000万元，工程建设其他费用1000万元，流动资金投资900万元。基本预备费费率为10%，建设期各年涨价预备费费率6%，建设期内各年投资相等，建设资金来源为第1年贷款2000万元，第2年贷款1500万元，贷款分年均衡发放，建设期内利息只计息不支付，贷款利率8%，其余全为自有资金。（计算结果单位为万元，保留两位小数）问题：（1）列式计算基本预备费、涨价预备费；（2）列式计算建设期的贷款
50、利息；（3）计算该建设项目的固定资产投资和建设项目总投资。,【解】（1）基本预备费：（3000+4000+1000）10800.00万元第一年涨价预备费：（3000+4000+1000+800）/2（1+6）1-1264.00万元第二年涨价预备费：（3000+4000+1000+800）/2（1+6）2-1543.84万元建设期内涨价预备费：264.00+543.84807.84万元（2）第一年贷款利息：（0+2000/2）880.00万元第二年贷款利息：（2000+80+1500/2）8226.40万元建设期贷款利息：80.00+226.40306.40万元（3）固定资产投资：3000+40
