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1、房地产相关知识及销售技能,培 训 纲 要,一、房地产开发基础知识及开发流程,1、房地产开发制度A、房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施和房地产建设的行为。B、房地产开发的原则 严格执行城市规划原则 讲求效益的原则，即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环 的结合起来。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。C、土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准：基本农田。基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。其它土地超过七十公顷的。征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市任命政府批准，并报国务院备案。,2、房地产综合开发流程A、房地产开发项目策划环节主
2、要目的是决定投资开发的对象。B、房地产开发的前期工作主要目的是为开工建设做好准备。C、房地产开发项目的建设管理主要目的是保证按期、保质、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。D、房地产开发项目的经营工作主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。E、房地产开发项目后评价环节主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何？,一、房地产开发基础知识及开发流程,3、房地产投资 A、房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得一定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。B、特点：（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）收益性好,一、房地产开发基础知识
3、及开发流程,C、储蓄与房地产投资的比较D、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同,一、房地产开发基础知识及开发流程,4、房地产投资及开发建设程序企业注册立项审批取得土地使用证项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址申请建设规划证书在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性。在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究，如报告审批，同时提交项目建议书及批准文件。建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。向土地管理部门办理建设用地批准书。与四源程序供应主管部门签订提供四源的协
4、议。到建委办理建设工程开工手续领取开工证。持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其它费用。到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续申请办理商品房销（预）售许可证,一、房地产开发基础知识及开发流程,二、建筑知识,A、建筑物分类按建筑物使用性质分：居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑其中居住建筑分为：别墅高档公寓住宅公共建筑：分为办公楼商场影剧院医院体育馆等按建筑物层数分：低层建筑（1-3层）多层建筑（4-6层）中高层建筑（7-9层）高层建筑（10层以上）超高层建筑（40层以上）,按建筑结构分：（1）砖混结构，这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混泥土楼板、层顶板构筑而成，一
5、般6层以下，造价低，但抗震性能差。（2）钢筋混凝泥土结构，这类建筑由钢筋和混凝土两大材料构成。特点是结构适应性强，抗震性好，耐用年限长。,二、建筑知识,按施工方法分：（1）现浇，这种建筑物的主要承重对象均建在施工现场。（2）预制装配式建筑，是在加工厂制成预制对象在现场进行装配的。（3）部份现浇现砌、部分装配式建筑。,二、建筑知识,C、建筑设备,（1）供水方式：直接供水方式（变频稳压供水）设置水箱供水方式：屋顶水箱，根据一天之内配水管网的压力高低变化，满足供水要求。设置水泵水箱的供水方式。,（2）采暖设备：集中采暖：由热源经输热管道输送到采暖房间的散热器中。局部采暖：燃气锅炉、中央空调、电热膜（
6、3）供电设备：双路供电：小区供给电源采用双路、其中一路专供电梯、消防、锅炉等公共设备。,C、建筑设备,三、专业名词,楼间距：两栋相邻的楼之间的实际距离。层高：本层楼地面距上层楼地面之间的距离。净高：房间内地面到顶棚之间的距离。单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。公寓式住宅：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅式住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干个单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等.,跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧
7、室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。花园式住宅：又称别墅，一般都带有花园和车库的庭院式的二、三层小楼。复式住宅：一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增加建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。,三、专业名词,住宅面积的计算：商品房销售面积计算：商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。阳台建筑面积：封闭式阳台按其外围水平面积计算建筑面积，未封闭式阳台按其外围水平面积的一半计算建筑面积。,三、专业名词,公用面积的分摊 公用面积包括：大堂、公共门厅、走
8、廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、配电室、煤气调压站、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其它功能上为该建筑服务的设备用房（具体公摊标准以本地区土地建设部门具体有效文件指示为准）。分摊公用建筑面积的计算方法：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积x公用建筑面积分摊数 公用建筑面积分摊数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积,三、专业名词,使用率=套内建筑面积/建筑（销售）面积 容积率=规划区域总建筑面
9、积/规划用地面积 绿化率=绿化面积/规划用地面积 绿化面积：指地面以下，有3米以上覆土的绿化用地面积,三、专业名词,四、房地产知识,A、基础知识五证：国有土地使用证：本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。建设工程规划许可证：是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准行政件。商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理
10、部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。,两书：商品房使用说明书；商品房质量保证书。商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自已拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。在购房人未取得房屋产权证前，将购房合同正本抵押给贷款银行。公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向当地公积金管理中心提出公积金贷款申请，并将所购房屋向其抵押的行为。组合贷款：缴存公积金的职工购房时，即申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。经济适用房：以中低收入家庭住房困难为供应对象，按照国家住宅建设标准建设，得到国家政策扶持的普通住宅。商品房：是指具有经营资格的房
11、地产开发公司开发经营的住宅。,四、房地产知识,商品房价格的构成：成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；税金利润,四、房地产知识,商品房与经济适用房的区别：,板楼和塔楼的优缺点,商品房销售有哪几种类型？现房销售和商品房预售有什么不同？目前，商品房销售分现房销售和期房销售两种。按2000年底出台的最新规定，现房销售，凡是已得到国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地
12、产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付房款，而在未来的一定日期拥有现房的房地产交易行为。,四、房地产知识,什么是房屋的产权？是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。其包括房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。70年土地使用权等于房屋产权也有70年吗？根据国家有关法律规定，土地年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地，即使是因社会公共利益需要国家收回该幅土地也只是收回土地使用权，而根本不可能收回房屋所有权。简而言之，购买拥有产权的商品房，购房人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的。其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限，但由于房屋与土地
13、的不可分割性，土地租用期一般应是随房屋的使用而一直延续下来的。,四、房地产知识,与房改房、商品房相比，经济适用房的产权与他们有何不同？居民个人购买的经济适用住房产权归个人。房屋产权分四个部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与房改房、商品房相比，经济适用住房的产权是在收益权上与他们不同：,四、房地产知识,商品房起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。均价：将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。,四、房地产知识,尾房：尾房就是销售进入尾声（后期）剩下的房子：通常指楼盘销售后期需的一部分房屋，一般占整个楼盘的10%-20%左右。,四、房地产知识,TO
14、WNHOUSE：TOWN市镇，HOUSE房子。定义：有钱人居住的城市小镇。TO WNHOUSE大多建于城市 周边的小镇，距市中收有一定距离，但又不是很远，交通比较发达，配套设施比较齐全，人口密度不大的地区，大多距离城市高速路网较近，建筑为3层小楼，有几户人家并列边连在一起，以具有相对的独立性，拥有自己的私家花园，私家庭院。,四、房地产知识,水景住宅：就是依水而建的住宅。旨在亲水性生活，园林景观良好。物业管理：是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业 管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境，清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道
15、路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。业主委员会：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的 组织。业主委员会业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权 益受国家法律保护。业主委员会的宗旨是维护物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。,四、房地产知识,高层住宅的首层住户是否还要交纳电梯运行维护费？应该交纳的电梯的运行维护管理费，其原因有三：从财产所有权关系来看，电梯属楼内全体产权人共有，共有财产的维护管理费
16、用应同全体产权人负担。从电梯服务的特点来看，电梯服务属公共性服务，不能排斥任何人去乘电梯，电梯的运行费用也不会因为某一个人去乘坐而增加或减少。从实际操作上讲，如果我们同意首层住户不交电梯费，那么会引起一系列的连锁反映，2层、3层住户会以不使用电梯为由拒绝交纳电梯费，甚至更高楼层的住户也不交纳电梯费用，其结果是电梯费无人交纳，电梯无法运行。,四、房地产知识,公共维修基金：是住宅楼房的公共部位和共享设施，设备的维修金，商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。,四、房地产知识,五、房地产相关法律法规及相关贷款知识（1）房屋所有权证的购房者，可以受到国家法律的哪些保护？房屋所有权
17、证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使自己的房屋，取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其的有房屋占有、使用、收益和处分权利的，都是对有权人的侵犯。（2）商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名，办理时应出具公证的亲属关系证明，其它不具亲属关系的应按预售转让程序办理。,四、房地产知识,（3）产权登记用未成年人的名字，该如何办理？购房人只需做个公证就可以、证明办理购
18、房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。（4）房地产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管？房地产抵押须到房地产登记部门进行房地产抵押登记，抵押人所持有的房屋所有权证和土地使用证对抵押情况进行记载后，仍由抵押人持有、抵押权人持有房地产登记部门颁发的房屋他项权证和国有土地他项权证。,四、房地产知识,（6）购买一套商品房，连房款加税费，要花那些费用？l 房价款：l 税费：l 契税：现行规定，售价在200平米以下的房屋，契税为房价款 的2%。售价在200平米以上的房屋，契税为房价款的4%。l 公共维修基金：购房款的 2%。l 办理贷款还需要律师费和评估费 在申办产权正过程中：l 登记费：每建筑平方米0.3元。l 房屋所有权工本费：每证收费4元。l 印花贴税：每件5元。,四、房地产知识,供暖费：16.5元/平米每季；采用燃煤锅炉集中供暖，（具体费用随项目而定）银行办理个人住房贷款时需要缴纳那些费用？各商业银行目前提供的个人住房担保贷款（有称商业贷款）个人住房贷款涉及的费用=保险费+抵押登记费,四、房地产知识,保险费：由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调 查，为了保证贷款的安全偿还，借款人必须供担保。房屋财产保险=总房款乘以比率乘以贷款年限系数 抵押登记费200元,四、房地产知识,
