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1、,这座山的改变 将从这里开始,一山传奇两千年,句容茅山翡翠山外山整合营销策略报告,A mountain Legend Two thousand years,这是一个极具挑战的项目,挑战1政策之伤,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,政策轴,全国地产一遍红，量价齐升，房价基本翻倍,10月,12月,4月,9月,1月,3月,第一次调控,第二次调控,第三次调控,地方调控,政策救市启动,政策救市结束,从第三次调控开始，楼市进入高度低迷期,打压楼市，抑制投资和改善性需求,鼓励购房，鼓励投资,7月总书记讲话，调控决心不动摇11月总理表态房价下降是坚定政策11月底李克强表示必须巩固调控
2、成果12月住建部表示限购令延期12月中央经济会议调控继续1月绩效严控楼市，不松懈,天生丽质，却生不逢时，重点打压投资、改善客户,挑战2市场之惑,度假型别墅市场整体低迷，需求力弱,大户/投资消费,改善消费,刚需消费,进场型 徘徊型 等待型 价格合适 心理矛盾有购房需求 不急不燥、有房住 出手 害怕降价 不满意就是不买,在楼市调控政策的挤压下，购房客户心态变化：,挑战3客户之冷,度假型产品高端客户陷入报复性观望,这又是一个极具乐趣的项目,乐趣1发展趋势,景区开发,将军山时代,住宅配套,打造将军路别墅区，成为南京最著名的高端别墅板块,定位,郊区型别墅,城市型别墅,开发周期,板块开发进入尾声,老山时代
3、,打以自然天成、绿城玫瑰园等别墅为代表,城市第一居所,板块开发进入发展期,郊区度假型启动,溧水、高淳、句容、滁州等南京郊区景区度假型产品出现,投资、养老、度假为主,度假型别墅成为一种享受,别墅市场由郊区型、城市型过渡到远郊型度假别墅，未来远郊度假型别墅将成为一种生活方式，一种趋势,城市之山，被灯光及繁华所污染,远郊之山，带给人们宁静及享受,乐趣2仙山资源,国家4A级旅游区，道教第一福地,乐趣3大盘体量,3000亩原山度假项目，依山靠水,乐趣4文化韵味,二十六个人的茅山，赋予项目文化内涵,这样一个挑战与乐趣同在的项目，我们如何应对？,再读市场,山外山2012年度市场研究,南京别墅板块介绍及别墅楼
4、盘地图,茅山,南京别墅版图,生活方式的变更，导致远郊型别墅开始兴起,南京周边度假别墅价值PK,茅山的宁静和仙山灵气，是凡尘污染区域所不具备的巨大优势,面临宝华山和溧水度假型别墅竞争的冲击,茅山概况,区位：句容市东南部，茅山脚下。距句容市区约20公里。东隔茅山与常州金坛市为邻。茅山地处苏南黄金旅游地带，多条大交通拉近了茅山镇与镇江、常州、南京、上海、杭州的距离。,背景：大交通的变化给茅山镇带来了发展契机，茅山镇区作为茅山风景区的主要入口，作为句容市南部片区中心镇，其品牌和旅游形象日益重要。,地处南京、镇江、常州金坛三者之间，拥有得天独厚的茅山度假旅游景观资源,面积人口：茅山镇面积81平方公里，人
5、口仅2.5万人。产业经济：茅山作为农业大镇，经营葡萄、茶叶、特色中草药等，农民人均收入8012元。茅山当地人口较少，平均收入较低，无法形成地缘性消费市场，应外围扩展，如句容、金坛等当地客户,茅山镇当地产业以特色农业为主，人口较少，消费能力较低，区域内购买力不足，必须通过引导外力进行消费,茅山经济,道教是中国的本土宗教，影响主要体现在书法、政治、医学、诗歌等诸多方面。道教衰退：自清代起道教地位开始衰退，近代更是一度被称为“不是善教”，之后在抗战时期，文革时期更是遭受几乎毁灭性打击。目前现状：2000年以后，政府逐渐肯定宗教在社会中解决问题的作用，据美国纽约时报统计，中国约有3亿人信仰宗教；但是道
6、教的地位目前比较尴尬，道教的复苏并非体现在信仰复苏方面，而仅仅是体现在商业角度、旅游开发角度来考虑，而且在城市拥有宗教信仰的人群中，大多是信奉基督教，而中产阶层及则多受佛教吸引，道教信仰目前仅仅是在小乡镇和农村复苏。,茅山文化,目前茅山道教文化的复苏仅仅体现在商业开发角度，宗教信仰略显支撑不足，茅山旅游景点较为萧条,以住宅建筑和公共建筑居多。建筑高度以3层以下建筑为主，大多建筑属三类建筑质量。功能单一，主要以农家菜餐饮为主，缺少特色，仍沿续传统乡镇建设模式，缺少活力，与风景区入口区的形象不匹配。虽然有不少别墅，但风格单一，以传统中式为主，加上开发水平一般，导致整体形象较差,茅山形象,目前茅山镇
7、整体建筑品质偏低，仍然延续传统乡镇建设模式，整体形象较差,发展战略,规划中的宁常沪城际H3线、扬马城际Z1线、南京轨道交通S6线，104国道、243、122省道以及规划中的宁句快速通道、沪宁二通道，均连接句容城和南京城。句容城镇体系提出“1+2+3”设想。其中3个旅游区为宝华风景旅游区、茅山风景旅游区、东部乡村旅游区，重点发展观光休闲度假、现代都市农业、现代农业等，是生态文化休闲与旅游服务功能主要承载区，旨在用优质的山水文化资源，为南京都市圈的发展提供广阔的空间拓展载体。,在“同城同建，打造南京副城”的规划背景下，茅山及宝华山拥有优质山水文化资源的区域将成为句容房产发展重点,发展战略,大茅路两
8、侧以对外服务为主的公共设施用地规划大茅路两侧以公共设施用地为主，主要面向外来游客服务，承担了茅山风景区主入口区的主要服务职能。在大茅路两侧地块内，规划安排了商业用地、旅馆业用地、游客中心用地、行政办公用地、影剧院用地、图书展览用地等。,东进路两侧以对内服务为主的公共设施用地规划东进路两侧以公共设施用地为主，主要面向茅山镇服务。在东进路两侧地块内，规划安排了商业用地、服务业用地、市场用地、游乐用地、医院用地等。,居住区主要位于茅山南北两侧，以生态居住功能为主，主要用于度假、休闲、居住、养老型为主,度假区别墅逐渐成为一种发展趋势,茅山度假区由于开发时间晚及资源利用低，导致开发落后,茅山经济基础和人
9、口薄弱，必须以吸引外力支撑,城市化进程及规划战略有利于茅山度假区的发展,茅山形象落后，扭转其改观需要时间和发展,与区域发展同步，突出产品优势，剥离区域同质竞争形成自身自有特色，同时引领区域度假市场前期重点开拓区域客户，后期扩大影响力，面向长三角投资、养老市场,战略设想,市场提示,竞争版图,恒大金碧天下,世纪天城,森林溪谷,美加东部假日,墨庄,茅山1号,卧龙湖国际社区,本案,凤凰小镇,溧水板块,茅山板块,30公里,40公里,60公里,宝华山板块,仙林翠谷,紫金七号,山一方,43公里,26公里,48公里,同样作为度假期别墅的溧水板块，对于茅山区域竞争冲击较大，而宝华山板块由于地段及供应量，竞争一般
10、,板块重点竞争茅山板块次竞争溧水板块泛竞争宝华山、汤山板块,分流竞争项目建筑风格较为多样，其中以中式、地中海最为常见，其中茅山板块基本以中式为主,竞争项目分析,板块重点竞争茅山板块：茅山资源次竞争溧水板块：溧水风景区、农业科技园等泛竞争宝华山、汤山板块：宝华山、汤山温泉,基本情况项目地址：溧水县卧龙湖大道1号占地面积：26.7万建筑面积：8万容积率：0.35开发公司：南京卧龙湖置业有限公司建筑风格：南加州圣芭芭拉风情小镇以及美式别墅建筑规划：南加州圣芭芭拉风情小镇（旅游度假、酒店酒吧、国际名品直销店等），国际乡村俱乐部（GOLF体育公园、马会、游划艇和健身会馆等），高尚居住区（美式别墅、度假公
11、寓等产品类型：独栋，主力面积在230-260平米销售价格：15000元/平米，总价350万一套起销售分析：项目自2008年2月开盘以来，共推出427套房源，截止目前去化266套，去化率63%。2011年全年共推58套房源，去化22套，月度去化约2套。,竞争项目卧龙湖国际社区,样板房实景,样板房实景,社区景观实景,实景呈现，充分发挥了水景的特点，并且带来实景的视觉冲击,1A户型,2A户型,3A户型,户型面积适中，基本在230-260平米左右，总价得到一定控制,2010年至今共成交35万平米土地，总建约46.8万平米，都以旅游、居住、商业性质为主,区域土地供应,区域竞争地图,山外山,区域项目启动较
12、早，以中式风格为主，比较集中,区域竞品市场,区域竞品分析,除了美加项目去化良好外，其他项目适逢政策调控，导致其整体去化一般,产品以酒店式公寓以及中式庭院联排为主，一期房源已在09年到10年市场环境好的情况下去化完毕，二期上市后去化一般,竞品美加东部假日,项目以美加国际酒店、高尔夫发球场、生态果园等度假配套综合运营，社区景观为江南园林风格,产品为独栋以及双拼，江南大宅风格，项目定位及价格为区域内最高，不过现场折扣有较大商讨余地,竞品茅山湾1号,项目分滨河、观水两个街区，通过建筑、道路、水景、植物的搭配，营造出江南住宅风格，目前社区景观已呈现,总建1.1万平米，产品为中式江南三进庭院风格联排及挑高
13、公寓，项目于11年7月试探推盘，效果较差，目前处于调整阶段,竞品林枫墨庄,由于资源及价格因素，大竞争版图,茅山项目依山靠山，打造其他版块所不能拥有的人文资源、仙灵资源,投资经济型别墅畅销，但由于调控因素，投资型需求被压制，导致近期板块项目滞销,度假区项目外部客户基本以南京投资型客户为主，其次为常州、镇江等地，上海、苏州、杭州等地客户较少,注重产品的塑造，以产品立足板块标杆共同炒作茅山板块，形成茅山板块特有的特色，区隔其他竞争板块在投资市场被压制的情况下，尽量挖掘区域地缘性客户,战略设想,板块项目整体质素难以和其他板块相比，品质一般，产品粗糙,竞争提示,破解客群,山外山2012年度客群研究,度假
14、项目客源分析,政策演变及区域成熟度导致本案客户前期难以周边客户为主，地缘性客户依然是支撑本案前期消费的主力。,交通导入型客源,注重便捷的中环线城市交通，以可以方便到达本案的周边区域为主，辐射整个南京市；成为城市别墅社区最为直接的吸引力。,看重区域周边便捷的医疗配套、教育配套和多元的商业配套等，又可以享受到城市中低密度的生活氛围，郊区化的生活环境与城市的生活氛围“一举两得”。,配套导入型客源,注重品质生活和有格调的生活，通过品牌开发商的打造和与资源的专属性，营造出专属的别墅生活格调。,理念导入型客源,别墅社区满足城市精英阶层的生活“第一居所”的需求或者其他生活方式的需求全新的一种生活方式的打造，
15、可以通过品牌、风格、人文风格等多元化因素实现客户的导入。,度假项目客源导入图,茅山板块吸引客户以理念导入型为主，导入先进的居住观、生态观。,大盘客群的成长与变化,市场：基础市场成长市场创造市场客群：客群蜕变（产品）+客群换血（区域去化饱和/对外扩大客源）,2012年 2014年 2016年后,客群变化时间周期轴线,2012年度山外山产品的客群区域分布：首批以地缘性高端富裕阶层为主,基础客群（立足区域）,成长性客群（辐射周边，包括南京、镇江、常州等地）,辐射扩大创造性客群（涵盖长三角）,区域属性强烈,引入更多全市客群,基础客群+成长客群+创造客群,启动初期，配套、影响力落后,景观显现、有一定影响
16、力,各项配套成熟，影响力大,本案目标客户心理分析,人生两个阶段：前半生拼搏，后半生归隐,前半生以45岁以下为主，在这期间为了红尘生活而打拼，金钱、名利、豪车、豪宅等吸引着他们的目光,后半生45岁之后，步入中年及老年期，前期的拼搏为他们积累了更多的社会财富，这些将不成为他们所拼搏的目标，他们开始考虑更多的是心灵的宁静与归属，需求更多的心理庇护,追名逐利、奋力拼搏，导致身心疲惫,放慢节奏和步伐，寻求心灵的归属,本案目标客户年龄结构,45岁以上，事业成功、收入稳定的富裕阶层,生意人、私营业主较多，也有部分高管或官商阶层,（有实力，有需求),（要面子，有圈子),养老型,炫耀型,收藏型,注重养生，收入稳
17、定，具有一定年龄,收入高，有多处房产,看重茅山资源，人文、仙气,以地缘性客户为主，辅助周边（南京、镇江、常州等地）投资客、养老客,结合市场调研结果及客户演变、客户心理分析分析可以得出，本案首批客群区域可以分为三类：核心客群：地缘性客户为主，包括金坛、句容等地重要客群：南京、镇江、常州等区域投资、养老型客户补充客群：长三角区域投资、养老型客户,南京及周边乡镇经济圈,镇江经济圈,句容市,常州经济圈,本案目标客户区域界定,地缘性客户为主,产品多元化，独栋、联排、双拼及酒店式公寓主力产品面积、总价适中资源优越，距离远、当前配套欠缺,首期主要以地缘性客户为主45岁以上，年龄偏大以私营企业主、企业高管或者
18、官商为主,度假型别墅市场普遍低迷政策调控对度假市场影响大竞争激烈,项目关键难点是如何在竞争PK中寻求自身核心竞争力，以及有针对性的区域拓客、扩大项目知名度、品牌影响力。,总结,需要解决四个问题：,一：一期38套双拼别墅如何蓄水，如何推盘？二：竞争激烈的度假产品市场中，我们的核心竞争力是什么？三：如何赋予项目鲜明的视觉识别，并拉升项目形象，产生溢价？四：对于高端客户如何展开营销推广活动？,问题一,一期如何蓄水，如何推盘？,销售总目标,销售总策略,销售推盘策略,销售蓄水策略,2012年山外山销售总目标,完成一期产品90%销售、实现80%回款。,2012年山外山销售总策略,上半年：对内,行业公关，消
19、化资源客户,下半年：对外,渠道拓客，挖掘外部客户,首次开盘推出20套面积相对较小的D、E户型作为主攻产品，以较低价格试探市场，满足关系客户，同时确保首战必胜。,项目样板房开放后，推出一期剩余产品，一方面针对市场开始提价，给前期客户增值感受，同时丰富产品线，扩大客户选择面。,销售推盘策略,第一批时间：58月套数：20套目标：16套,第二批时间：912月套数：18套目标：15套同时去化第一批3套,确保34套力争38套清盘,【蓄水策略核心】“边蓄边收+阶段挤压”,规避蓄水时间过长所带来的竞争对手恶意剿杀掠夺,销售蓄水策略,首次开盘价值释放,销售蓄水策略,项目推介会,景观示范区开放,样板房开放,二次开
20、盘价值提升,内部认筹,边蓄边收,泛蓄水,强蓄水,针对蓄水客户发放山外山会所或高尔夫俱乐部会员卡，客户购房之后生效。,销售蓄水策略,问题二,核心竞争力如何打造？,外部优势,内部优势,项目定位,推广口号,道教仙山，第一福地，香客如云，年接待香客、游客超过100万人次醇厚文化，鸿儒大哲、风流名士留下千年闲情逸事和不朽诗篇风水宝地，帝王将相、公侯巨贾寻仙问道、颐养修习之地天地灵气，国家4A景区、森林公园，山青林茂、洞天争奇丰沛资源，名贵药材宝库，茶果竹鸟、山水泉林、奇花珍禽无尽,关键词：仙境、养生、福地、长寿、名流、帝王、文脉、风水,外部优势,帝王寻仙处，仙家养生地,茅山的宁静和仙山灵气，是凡尘污染区
21、域所不具备的巨大优势！,内部优势,高端客群，长三角一小时都市圈度假休闲聚集地文化深厚，比邻国家4A级旅游区、道教第一福地茅山健康生态，超低密度坡地别墅，3000亩原生山水综合度假，集文化娱乐、健康养生、旅游休闲于一体高端配套，汇集高尔夫、高端酒店、会所、商业购物等专业打造，20年高品质精品楼盘开发经验，高品质打造管家服务，世界五大行戴德梁行228年优质专业管理,关键词：大盘、配套、品质、高端、健康、服务,休闲度假，心灵栖居,周边项目众多，但无论配套、档次、还是功能，没有一家能够和山外山争锋！,项目定位,南京不缺山。从紫金山到将军山到老山、汤山，比比皆是。我们也有山，但我们的山有什么不同？也许，
22、在项目档次上我们比不过紫金山；可能，在城市距离上我们比不过将军山；甚至，在居住氛围上我们比不过老山。,我们拿什么来和他们竞争？当所有这些山都被城市灯光浸染，我们却是南京周边唯一的纯净之山、朝拜之山、文化之山、度假之山。是真正的仙人仙境。,3000亩原山帝王级仙境,大盘气度,原生山水,高端品质、高端客群,养生休闲度假,【项目定位】,推广口号,“仁者乐山，智者乐水”。自古以来，依山傍水才是养生的最佳居所。苏东坡曾曰“青山祗在古城隅，万里归来卜筑居”，这位游遍名山大川的一代文豪，最终也将择山而居认定为理想归宿。与之想对应的，我们的客户在功成名就之后，开始寻求心灵的归属，“归隐”成了他们新的追求和状态
23、。,他们经过了前半生的追名逐利，奋力拼搏，终于出人头地，获取了令无数人艳羡的财富、地位、声望。然而，当人生步入不惑，终日忙碌的他们，开始重新思索生活的价值和意义。此时，财富和地位对于他们来说已变得不再那么重要，而家人、生活、健康却越来越受到重视。于是，他们开始有意识地放慢生活的节奏和前进的步伐，需找生命中更值得他们珍重的东西。,半生名利，何处成仙,【推广语】,问题三,项目形象如何建立？,方案一,方案二,问题四,高端客户如何展开营销？,营销总策略,战略布局,媒体策略,故事营销说什么故事，吸引什么样的客户？,营销总策略,我们的产品价值是否已经体现？影响力、美誉度是否已经足够?,推广如何与品牌建立同
24、步？,广告形象如何与推广活动同步？,高端客户是有购买力的人地球人都知道。但是他们在哪儿？怎么找他们？,推广重点场景体验 VS 口碑传播窄渠道 VS 小预算,跻身资源性豪宅前列，上升美誉度和影响力,战略布局,喊山,赏山,开山,拜山,【以山为名，故事营销】四个部分，两个重点，两个贯穿,样板房开放,景观示范区开放,内部认筹,二十六个人的茅山新书发布,生态别墅评选,首次开盘,二次开盘,市区接待中心开放,第一阶段：喊山,（12年4月12年5月）,电台网络【硬广+软文】大牌纸媒【报广/银燕】短信活动实施：喊山（二十六个人的茅山发布暨茅山论道）,推广手段,常规重要渠道，形象入市,行业和媒体告之便于后期口碑传
25、播,喊出去，高端同行也是目标客群，直接对话同行和媒体,二十六个人的茅山发布暨茅山论道,以发布书籍为由，向市场介绍项目。喊出来，告诉媒体、同行、第一波目标客户,此处，山外有山,邀请对象,以邀请函形式，邀请客户参与1 邀请茅山镇政府、句容政府、金坛政府及南京作家协会主要成员参加/合作方领导2 媒体记者（句容第一房产/金坛山水网/365地产网/搜房网/现代快报/扬子晚报/东方卫报）3 邀请南京、常州、镇江别墅项目主要领导（南京绿城/南京山河水/南京巴厘原墅/南京山水华门/南京玛斯兰德/南京复地朗香/南京中山国际高尔夫/常州星河湾/镇江优山美地/镇江香格里拉/金坛皇家花园/金坛香格里拉山庄/金坛美地蓝
26、庭）通过公关，邀请两位名家参与叶兆言和吴为山先生,活动时间：2012年4月下旬,山外山荣获中国最佳生态别墅称号系列炒作,活动时间：2012年5月上旬活动形式：网络专题推广、殷德华广播专题解读,第二阶段：赏山,（12年6月12年8月上旬）,推广手段,拓客网络【硬广+软文】大牌短信活动实施：赏山（最佳生态别墅后花园，茅山观鸟）,景观示范段开发信息告之,通过活动邀客户上门体验,拓客渠道1 句容政府、企业高层、重点学校2 金坛政府、企业高层、重点学校、娱乐场所3 南京学校【南京实验国际学校（初高中）；南京师范大学附中；南京21世纪双语学校；南京外国语学校仙林分校；伊顿国际双语幼儿园；南京琅琊路小学；南
27、京师范附属小学】,景观示范段开放为名，邀约客户上门。与句容、金坛、南京等地贵族学校联合举行观鸟和寻宝活动，加强客户对项目资源的感受。,景观示范区开放系列活动,获奖利好证明项目品质，6月上旬景观示范段开发，进行观鸟、寻宝活动，邀客上门,山外山，为你呈现,拓客渠道1句容政府、企业高层、重点学校,句容市政府,句容市政府国有资产管委会,句容市茅山镇人民政府,常州服装行业协会,拓客渠道2金坛政府、企业高层、重点学校,英皇娱乐KTV,金仕达娱乐总汇,拓客渠道3句容、金坛高端消费场所,拓客渠道4南京重点学校、贵族学校,第三阶段：开山,（12年8月中旬12年10月上旬）,推广手段,拓客网络【硬广+软文】大牌短
28、信电台活动实施：开山（骑马参观样板房，制造话题性）,样板房开发信息告之,通过活动邀客户上门体验,拓客渠道1 前期蓄水客户2 马场马主和VIP客户3 宝马、奔驰、兰博基尼等车主邀请,沿翡冷翠大道，抛开名利，找寻速度的奇迹。,开山，骑马，鉴赏最佳休闲居所样板,循着马蹄声，开阔山景中生活极致,活动内容,带领客户通过骑马的方式至样板间参观。制造话题性,活动时间：2012年9月上旬,拓客方式,1 老客户 电话/短信邀约2 新客户【与马场、车行洽谈，进行客户邀约】,沿翡冷翠大道，抛开名利，找寻速度的奇迹。,南京主要马场分布,南京赛马场【凯奔特马场】（马主和VIP客户较多，本身与建行合作）江北安闲马术俱乐部
29、（南京的野骑胜地，拥有部分忠实马友）鹿苑山庄，飞翔马术俱乐部（南京资深马友创建，拥有大量忠实粉丝。部分为私营业主）,南京宝马4s店,奥之旅馆奥迪4s店(南京办事处),奔驰4S店,南京部分高端车行分布,第四阶段：拜山,（12年10月中旬12年12月）,活动主题：千人祈福活动、山外山客户回馈活动,活动内容,10月中旬，重阳节登高及千人祈福活动11月，“福满金秋”丰收月采摘节12月，客户回馈，团拜年会,推广手段,以短信和CALL客邀约老客户和意向客户为主，进行客户回馈。,千人团拜。祈福。,媒体策略,南京当地媒体一览,南京主流媒体分析,报纸扬子晚报、金陵晚报均为目前南京最主流的纸质媒体，在南京本地，覆
30、盖率高、阅读面广，同时也是地产开发商投放的主流媒体。报媒涵盖社会各行各业，包括普通市民、企事业单位、公务员等高收入阶层，并形成其忠实读者。,户外大牌作为地产广告主要传播阵地，目前在南京知名的豪宅别墅楼盘中海、绿地、雅居乐、金地、融侨、绿城、五矿等，其投放的主要媒体是以户外为主。包括户外大牌、楼宇LED、高炮、道旗等。,电视作为地产辅助媒体，通过视听传达信息，具有较强的冲击力和感染力。南京有线电视台有三个频道，覆盖南京市区及周边城镇，覆盖人口2000万，具有一定的收视率。值得关注的房产类栏目为南京楼市。,网络house365房产网、搜房网、新浪乐居，作为南京专业房产网，访问量高、受众广、信息直观
31、。一般用于项目开盘，或借助看房团，影响力和受众率较高，深受开发商及网友信赖。,本案媒体投放建议,考虑到本案为南京周边高端别墅楼盘，不能选择低端媒体影响形象和档次。同时，客户选择要精准，因此在媒体投放组合中：,报纸媒体扬子晚报为主，辐射周边区域，扩大影响力和宣传面；金陵晚报作为配合性媒体，主要攻击南京中产阶层。,建议投放：按照项目时间节点选择投放时间、版面、数量优惠条件：可享受五折优惠,常用版面报价,报纸媒体由于品牌落地前期活动较多，将利用活动作为事件点，发布在新闻综合频道，作为软性宣传渗透当地，做品牌落地，选择栏目多为南京楼市，或者作为广告内容在新闻联播前后的时段播出。,建议投放：由于电视台费
32、用同比其他稍高，建议用于品牌落地、项目产品输出时使用。,推荐节目报价,电台媒体建议投放南京人民广播电台交通广播频率，锁定有车一族。开乘车一族大部分年龄都在25岁50岁左右，是消费水平较高的强势群体，也是市场经济的积极参与者，部分属于本案的目标客群。,建议投放：品牌落地期或者项目强推期，短期推广内，适当考虑此媒体。,推荐节目报价,户外媒体目前南京较好的户外媒体基本被大牌开发商占据，户外媒体通路相对很难购买。,建议投放：针对目前本案的客群范围（南京区域、金坛区域为主），户外媒体建议如下：市中心人流汇集地（以新街口、夫子庙为主）的楼宇分众传媒或户外大牌；沪宁、宁杭高速出入口高炮；项目周边道路上道旗；
33、金坛与句容交叉口、项目入口处大牌。,其他媒体考虑到本案目标客群基本以私营企业主、企事业单位高层管理人员、公务员等，建议采取部分小众媒体配合大众媒体来进行客源挖掘。,建议投放：小众媒体1：短信（锁定客群，精准打击，分类投放）小众媒体2：高档DM信函（针对公务员、私企业主进行投递或拓客中使用）小众媒体3：飞机航班广告（针对精准高端客户群体）,部分合作资源一览活动及公关公司制作公司印刷公司,媒体及物料制作监控流程制作物料校对发稿打样校色制作方安装监控案场此渠道来电来人监控定期监控大牌/物料完好程度周围竞品大牌/物料定期监控纸媒/印刷校对发稿打样校色跟单把控案场此渠道来电来人监控收集成稿做效果记录（包括周边竞品情况）网络媒体媒体沟通发布前效果把控发布后效果监控案场此渠道来电来人监控每周定期监控记录（包括竞品情况）,
