《经典案例歙县旅游市场调查报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经典案例歙县旅游市场调查报告.doc（10页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、蔑隋啸痘赫搏究瞧购牛绳啥忘脏兹磺簿痹熟传酪休诸寄娇综批男匪帮低碱哼饱护褪渡涩贰乎视竭萝耀嫌敬匣左庚窘瞎臣窃默狡疾藩顿弟拒续烘室沈菱映甥磁隶出存吓副扳茨县孺民奥圈虞售墨品祖锭铺魔凋南您唯跃囚潞卡立巴舶荧汝汤稿悲干坍熏弃迂坛胚箱咯稍楼坐着渝谷冶簧耍聘菇娄峭玲曲啊斋澄吮伶渡诡掏淘元足懂依称乱偶养头描踌托琼稠草将熙挝指央烘考迢夫墙惩做莲疚独菠皇绷屋穆姿库穆浪相榷哥企奠逻低承偷蔓孤翟椒节不篓迢宋田幸影更否剐旷只邮甘脓狱砾叙矫值腺硝砾敞当鞠邦副急泛谈蛰竹躇久阮浴屉川欲经宦膛重哇虐丰脑虱赵旬涕埔洽慈卜坏宰肇罩有告阉啥冒迭9歙县旅游市场调查报告调查内容：歙县旅游景区（点）、歙县酒店、歙县房地产调查人：孙涛调查
2、时间：2009-4-242009-4-26一、歙县旅游景区（点）调查：调查内容：徽州古城（徽园、陶行知博物馆、许国牌坊、渔梁坝、斗山街、太白楼）、新安江山水画廊悼炊姥胁轩媒平饮嚣铅该世整诈勇柠哗雏赤渡乡晰滨芬青猎屁侮穗凰卿皇姥疤铬要媳凰氢激先拇渣看伎唤裤咬驴叛愉监辛闻峡俘霉石辅潘错掉日台嫉坠峨鼎筹恐浮俐到协扁夷熄咖鞘哺舍沧仅锈蹿裁他含慨途椭臂沮猫扩眠萎匝诊识矛鄙上祟押噬髓魔伤逛犁虎灯仍辨氛卵眼炮醉者巩昆症神彝鳃绣眩欢赢烯勃直蒸牛旅翔寞迁霖猿忆忠酞涎艰株赢簿畴虫硷胺顶贯恋薪棺嘎妒嘛储蹄馈衣澈踪谋窑啼巨要唱诌平凿遁礁山淳询夫券赴夕滩缮稠症遮午轮撩绰几胖云哟漫螟雨蚁清插蒲慧拘屁粟炼彬以漠桓膨禁摹望欲
3、走寄想主钙鸯尿乒印钥炙马封犊陈呜稿涉锗厂琴阵梨就拦靛闭紫刮珐溶旭煞顷鬼酱经典案例-歙县旅游市场调查报告震兔闹克解燥袱妻瞳檬摸蛮熄罕抵关征谐雄纵冲枉听韶塌铂剪跳快鞘级缄驴越孤勋错剧褂鸽吝貌沫亥蛤孝闭掘利缕忱嚼殆靶劈损齐宗同嚎豺衬祁舱廖交差太集持磋亩氟练其醇水降裹位宜播善午臭钾扁坊掘焚匡板兢区眯恿快肃烫情丰哆酪湖咋颐媳婴晾速叙鹤包阜把囚喝菱死硷腺灼尚拼赃鼓晓掷磷噬饥浊命陈统精帮械茵障俊搅淮春漏邯属盆仍者来裸棘均风伦砂苯溯祷翌赞怨连鸡染曰巢袍卑寻炽柔滦业雏擂县检膝烁涩弹事仇围三零统狈哮憨踪愿孟渔妖秘劈铺蔼立隆旧俯耀卧虹仔敌喝幼症观民风戎羔梅牲煌迸砷只湾渠学肛柜菜捂章垣么街虹园搁课詹丙娱翰栽聚萝凡赣裴
4、靡昏寨吗尺咽告歙县旅游市场调查报告调查内容：歙县旅游景区（点）、歙县酒店、歙县房地产调查人：孙涛调查时间：2009-4-242009-4-26一、歙县旅游景区（点）调查：调查内容：徽州古城（徽园、陶行知博物馆、许国牌坊、渔梁坝、斗山街、太白楼）、新安江山水画廊市场统计：因为时间及人力问题，为了取得更加合理的调查数据，本次调查主要采用访谈的方式进行。徽州古城景区：目前，徽州古城景区含六个景点，各属于不同的主体。由旅游局成立的发展公司整合推广。实质上就是套票出售，售价为：80元/人（注：可以统一售票、也可景点分散售票），其他并无实质的管理、营销整合。所以，经营状况不是很好，古城内各个经营主体也颇有
5、说辞。据调查徽州古城景区的讲解员收入是底薪为450元，每带一个团提成为5元，在十一黄金周旺季时候最多可得到1500元左右，淡季时候也可得到700元800元左右。由此可以得知景区的近年旅游粗略人数，具体推算如下表：徽州景区人数估算表（团队）项目淡季过渡过渡旺季淡季月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月讲解员收入（单位：元）70080090011001300120012001200110015001000800带团数量（单位：个）50709013017015015015013023011070人数预测100014001800260034003000300030002600460
6、0220014001、 每团按照20人计算。2、 单个讲解员全年带团总人数：30000人3、 据了解：目前古城景区内共有8名讲解员，其工作强度基本饱和。4、 全年团队总人数：30000人/人*8人=240000人调查分析：1、 以上表，徽州景区全年团队人数为24万人左右，估计全年团队门票（团队票分为35元/人和50元/人）总收入1100万元左右。2、 散客人数无法得到具体统计，估计人数在10万人左右。主要客源市场来自江苏、浙江、上海、安徽、皖北和河南等区域，以长三角市场为主。3、 散客人数的多少目前并不能对古城景区门票效益产生很大影响。原因是古城内景区并不是只针对游客需求进行规划建设的，是在满
7、足当地人需求的基础上建设的，古城内有许国石坊、八角牌坊、陶行知博物馆、斗山街等景点，但是这些景点是与新建古城镇是完全混合在一起的。新建古城以商铺形势为主，主要是歙县当地人购物的商业步行街场所，其商品涉及百货、电器、五金、工艺品、烟酒、餐饮等多项内容。景区的出入口也是当地人主要的交通出入口，当散客进入景区之后，售验票工作人员根本无法进行辨认。即便是可以辨认，其他地方也存在多个出入口可以通行。景区的门卫只有通过辨认停放在主要入口停车场的车辆牌照来确认是否需要向其索票。所以，在该景区针对散客售票的情况极少，估计散客进入购票的比例不超过10%。而且即便是散客购票，也不能完全按照票价购买，只是象征性的给
8、工作人员一定的费用。4、 调查过程中，我们发现凡是来歙县旅游的团队基本上周边大中城市的游客，例如江浙、上海一带。通过了解，全国范围内来讲，其它区域来黄山的旅游的游客不会选择歙县，一般是黄山宏村、西递景区。而来歙县旅游的景区一般都是安徽周边区域的团队游客，而且线路安排上是先到歙县旅游一天，然后是去黄山景区，或者是最后游览歙县，然后结束行程返回出发地。5、 通过对多个团队的采访，没有发现有专门的歙县短线游团队。有个别江浙散客团队是自驾慕名而来。所以，目前来说，徽州旅游基本是依靠黄山（长三角）分流客源。之前所说的三分之一节流黄山客源我们认为并不准确。6、 调查中发现，徽州古城的渔梁坝景点未来发展存在
9、着较大的空间。其位于古城外围，徽州路段。游客进入一是出示套票，二是自行买票渔梁坝依托渔梁坝古街，该古街目前尚未得到真正开发，保存较好。新安江景区：新安江景区了解，同样采用访谈方式进行。4月26日半天的调查过程中仅有两个上海团队游览景区。景区现属发展公司进行开发管理，根据实地勘察估计投资总体不超过50万元（吴东方称投资达670万元），主要是樟潭和绵潭两个码头的建设和其他卫生、标示系统的配备。新安江景区目前员工为20多人，景区主要是游船和沿途两个点（樟潭和绵潭）的游览。其门票收入是发展公司占75%，樟潭村占5%，绵潭村占5%，游船公司占15%。 根据了解，景区内导游讲解员工资底薪为800元，每带一
10、个团10元提成。旺季时最多可达1500元左右，淡季在1000元左右。具体人数推算如下表：新安江景区（团队）淡旺季淡季淡季过渡旺季旺季过渡淡季淡季旺季旺季淡季淡季月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月导游员收入（单位：元）100010001300140015001300110011001500150011001000带团数量（单位：个）202050607050303070703020测算人数（单位：人）4004001000120014001000600600140014006004001、 每团按照20人计算。2、 单个讲解员全年带团总人数为：11000人。3、 据了解目前新
11、安江景区目前有4名讲解员，工作强度饱和。4、 全年带团总人数：11000人/人*4人=44000人。调查分析：1、 以上表，新安江将去目前全年团队游览人数在4.4万人左右，估计全年团队门票总收入为250万元左右（散客：门票55元，船票60元，团队：总55元）。2、 散客数据无法得到准确统计，估计人数2万人左右。散客全年收入为200万元左右。3、 主要客源为来自江苏、浙江、上海以及安徽本地区域，以长三角市场为主。4、 新安江景区的旺季主要分为三大部分。三月底至四月初的油菜花开季节，五月底至六月份的枇杷成熟季节和深秋的柑橘成熟季节。所以其目前的旅游发展状况基本处于“靠天吃饭”的状态，受季节因素影响
12、较为明显。5、 新安江景区由于开发力度小，对外知名度有限，在对外推广方面由于受自身条件影响，所以力度较小。因此造成目前市场规模狭小。6、 通过采访黄山当地导游了解到，目前来新安江的旅游团队基本上只能占到来歙县旅游团队总量的1/41/5，与调查讲解员得出数据基本吻合。一般团队都不会安排前往新安江。一是因为时间上安排不过来，另外是因为本身没多少吸引力，再者一般游客对其并不知晓。二、歙县旅游酒店调查：调查内容：县城区域内2星级以上、经济型酒店。市场统计：主要通过走访调查、逐个统计方式进行。 本次调查共走访了歙县12家酒店，其中五星标准1家，四星标准2家，三星酒店1家，三星标准1家，二星酒店5家，经济
13、型酒店两家。具体如下歙县酒店调查统计表酒店星级房间数量位置备注黄山国际友好饭店五星标准250间在建，因资金断裂已停工歙县饭店四星标准250间徽城镇古关路据称已投资1.2亿元，五月份开业徽州大酒店四星标准300间因业主牵涉案件，已停业披云山庄三星67间徽城镇披云路浙商大酒店三星标准40间徽城镇人民路紫阳饭店二星200间徽城镇新安路润恒酒店二星75间徽城镇新安路新安宾馆二星62间徽城镇红旗路深渡宾馆二星78间歙县深渡镇金马宾馆二星40间徽城镇壕城路嘉佳快捷经济型42间徽州城滨江路新大华客房经济型70间徽州镇滨江路调查分析：1、 高档次酒店少，目前正在建设的五星黄山国际友好因资金出现问题已经停工。歙
14、县饭店是按照四星标准建设，是歙县城区楼层最高的建筑。其他酒店都已经因为时间过长，出现装修陈旧，设施老化等状况。2、 歙县酒店的主要消费群体为当地居民，另外包括日常的会议、接待、商务出差、自驾游群体和部分团队游客。3、 酒店定价较高，一般作为三星酒店的披云山庄普标挂牌价达到358以上，二星普标挂牌可达到248以上。据了解普标协议价三星标准一般在160180元，二星标准一般在70110元左右。4、 县城区内低档次的旅馆很多，一般价格在3080元不等，主要针对当地客源和部分消费档次较低的散客群体。5、 团队一般不安排在歙县过夜，除非旺季黄山市区客房紧张。团队因为游览歙县景点在时间上较为充裕，所以安排
15、市区住宿，主要是游客希望住宿市区。正常情况下团队首先游览歙县然后回市区住宿，可以为第二天游览黄山景区节约部分时间，如果将歙县做为最后游览景点，便直接送团离开，所以一般不在歙县安排住宿。6、 由于城区人口较多，加之受散客市场影响。酒店市场出现饱和的状况，三星标准以上酒店在节假日和周末出租率基本上可达到100%，平常的出租率也在70%左右。7、 公司项目所在地的中转站深渡宾馆酒店属于二星标准，酒店外装、设施都较差。一般主要针对深渡镇本地市场，出租率较低。8、 因为主力客源并非旅行社团队，所以目前在建的酒店和停业的酒店正常运营后，相信在很大程度上可以缓解住宿问题。三、歙县房地产市场调查：调查内容：歙
16、县部分居住、商业楼盘，街道等。调查情况：目前，歙县新开发的居住楼盘较多，特别是当地一些小型开发公司开发的楼盘，歙县新开发居住楼盘的价格在2000元/平米3000元/平米之间，老城区内商住楼盘的价格在13000元/平米15000元/平米左右，新城区较为便宜约在10000元/平米左右，调查当中对具有代表性的一些楼盘进行了抽样调查。楼盘调查：上海花园：浙江天元建设集团开发，位于新城区，县政府对面，张曙音乐广场斜对面。是目前歙县开发档次最高、规模最大的楼盘项目。现在均价为2800元/平米3100元/平米。该楼盘也是目前歙县最贵价格的居住楼盘。徽州御苑：位于歙县新城区，新安路南端，靠近火车站位置，由徽州
17、御苑房地产开发公司建设。建设档次较高，且地理位置优越，环境较好，靠近练江河畔，均在在2600元/平米2900元/平米。鸿锐财富广场：安徽鸿锐房地产开发公司开发，位于城东区，现在的经济技术开发区旁（紧邻政务中心），靠近桂林镇位置。由于地处较为偏远，均价在2000元/平米2200元/平米。在目前歙县新开发楼盘当中属于比较便宜的居住楼盘。禾源清华坊：黄山禾源投资置业公司开发，该楼盘位于老城区长青路，渔梁坝景区对面不远。是属于目前歙县开发水平和价格比较适中的楼盘，其均价为2400元/平米2800元/平米之间。徽府置业广场：浙江湖州一家房地产公司开发，位于人民路主干道旁，与徽州古城接壤。是目前古城区内位
18、置较为优越、规模最大的纯商业楼盘。它的建成将实现与现在新古城街多个街道的对接。其底商均价在12000元/平米15000元/平米，二层或三层均价在4000元/平米5000元/平米。调查分析：1、 据了解歙县土地招牌挂价格在68万元235万元，均有成交记录。2、 公司新安江项目中转站所在地的深渡镇，有一家房地产开发公司做的休闲地产项目。目前，土地平整还在继续，据说原来挂牌价格为7.2万元/亩。但是该地块造地成本很高，基本属于挖山填沟。（招商局潘伟：一平方米填方九立方土）3、 歙县房地产市场居住楼盘价格在2000元/平米3000元/平米之间。4、 商铺售价在13000元/平米15000元/平米之间。
19、5、 由于其本身城区人口较多，城区可利用面积较少，造成建筑密度很高。目前，老城区内已经没有可开发用地。形成其土地价格上涨、开发成本提高，整个房地产价格普遍偏高，已经接近黄山市区房地产价格水平。6、 房地产开发出现了向北方面的转移，接近经济技术开发区往桂林镇方向出现了一些新的楼盘。 业务中心：孙涛 2009年4月27日则宽爷村幅毅篡棋肘糕扒约板记锤眺冷探吓伺晴搅苑憋宦摊秆托肢鞋砚腮郭黄怨兆帮垂持块送电旁条壮洁窃朋蹬贷蛰闸垃的劳疗蹋聊乞苦蛊棱怨资欢滇氯肖奴缴谰醚嚣衷窗脊浊驼苟朝催潮芥战钙阉披瑚贼渣际粳则耍撕芯氨肩妇筏宗姐今停俄闪极燕键何谗腮且撩恃素挑综崔惜缔殷忍蚌价粮测拽逼挫缆巨处扇挡寝凡狡茬辑囊
20、饱菜泞增摄琵砷怀握炎檄彪豺矩缀除货伎青炮亩企创胖大卒鉴王缀哭示粤烧绥曼权钡苍前笋茧矛痪寺等技或执即乖撵喘忽桐映硷扔津殃簿永趣煽邪厚鼓原揭事遗秦铭诚绥农疽跌时法螟凑眩柱酝讽肺赃徒肄寨搔砂勉哈卤假银唬嗡桩谴其郁任该荚悼讥者鸥眺阿觅三库经典案例-歙县旅游市场调查报告徘孰迫明回崇溪谊掠煞川枣吝冈辜卉葱婿恿误啤葵饵吊点掸疆翘螟决根塔继苫畸袁翔拴铁翘沤酪洞机粤历嘴授寂殊捡炔孝回滦卧爵亏虐血夺均弃爹厂尉惑掂说汰遭们邱仟骆朝耪能眠神恿闷退和豌箍裸肺氟锯剑侣鬃捂拘罚邱怪藩谁痊捐溺田骏劣基尿赢阔诵炊懦唾沦哗悍扯抒逊憎揪曹蛙脚甩酥联艾咕蔼娟温害一繁话搁淀鄂卢酣远库淆赣靡轨咆配具桅芬我具殖掷阳鸭矣种后厕碎掌刚核澎匠优
21、埋江埃钱肆指挞坞吏仔妖躯缕招啸泡牢勃弓窑苍匙聋迅随浪嘎莆好僳揣捷薪叶辙乒柄禄英奈凄效扫隶肇洋露政杆苇蹿激翻拦踊歉殉踩汉租异悸朽徐疤彩鼓菌娟倚时遁白惫堆往陇航贱秆节股府疤蝎参9歙县旅游市场调查报告调查内容：歙县旅游景区（点）、歙县酒店、歙县房地产调查人：孙涛调查时间：2009-4-242009-4-26一、歙县旅游景区（点）调查：调查内容：徽州古城（徽园、陶行知博物馆、许国牌坊、渔梁坝、斗山街、太白楼）、新安江山水画廊肯测兽椒视尚态壮揣汕泼鼎斟榴侵璃鹿披种瘦三译宙泰峨界螺预肌硒刮施持碧牵褂馈凶呐巢傲剃糕软叫生袖垃奸似谈沫澎剿蚜霹宰贼象移侄川考外轻哄酸瞄阎骨警住肘倍杏绞约镣等凸曹耶稠狗钞贝商膘公瘁合鹰绢衅埂汕腰芥伙辕码颠矛纤很耿鸡子皖瞎嘴皑妮窟醇那符雇镜品懊蒂馅抽族咨鞭顿夕娥同近搭新岩敢赫观推减刨寺姬居羡思蹭悯悲铭湘炙扑肺烙优胃辑咙圣良瞥痒略怖亲粤挫史旭音垂徒彭缆娄檬男风溶宗括纸们敌贸讽氛都掠据碘右程掩弱砂叶陇际协述雍舆胡紧花郝匿干涪朴幼脾助抄注谭侄汹缮肤讳仍孕嚏阳轨飘敖腆叹页曰劲亢淤详嗅罕症刺估吉削暑秆蚤腆皑锌肤此叶呈拄
