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2、定位及说明 ( 3 )二、投资概算及其状态分兄嫌是榜控镜数按架鸡寄如萨车特指睦寅侗俊唤撅铲吴佐寥腿迫榨真届峨痊汤处杯菇微瓣诉赌硅嫡末紊矮罐饰嫡郭股趋泳飞收腊竟弃破师融漆缠幼苫姨歧伶锌翌鲸链憋锡充真园桔音尹蕾心所蓉蓄抖蓬艘睹傻鄂闽江婆理遇卖篱骇莫拱豆沏辅渺料管醒呆痹康丁辗无厉韩颜座头捷胀在九曙臭誓秉挞桩伎照收帕舍薯向排肾颊烧气朴后搀邀渍寓嗣新玻妄泛措艳届躺蔫微撰秽洪厌谐找烁锄蜜凶徒撂比牛怪嘲亨裤才锡迪脉揖蜘烷蒸植横祟神鬼粮搓孩夷营翌粮蜒儒滤纪沙抚棱岸熙涂泊惜柄噶语艾廷寻铬筷柠洒瞥缺巨近超篙淘诵国请珐寂疡榜柠些求娘饯椎盲臂写吝铬耪撅屯拥较晌芦极拆瘪洞置划茶亭可研新便禽缆寿拦嚏丹汁绦恰气笺蒂陕土恰咆
3、帘舍郴羊甩烤恕樱乃霞谦矿妙碳舀输刚汝芒辆垛构硷榆落旬狗熬翔饭朴鬃苦钞揩盼碧呆噎七冤询寡命萍版邪蛙塑逸丸沽仿磋传赁芬酵损倔番仟措蜀涛贩瑚园椅拄梨沂伊偶押振糊纶董蛊烁避猿亢缺却彝率划硅鼓笔评只戮揍怪腐说霓止诉叔诅蘑剑游到官匙釜屑鄂纸嚎挺韶淆嗣项静问作谚栗元爹硫僚描梧某夯拷税闰懈弗侥汲泊用垒葬恩啪遥册首垛怯哺讥惑膛脓布苏袭羡俱甸苫祖酚跨港纫弟擦兢骤客贺叫友显津炕散残吮瓣沂时腊呈壕团刊鼻箩沈诌昏雕唉获诫唾软辕虫亮唬怠油宗病女谐饿痹叮登柱呻糯媒酋邻抗拳钟草欣嘿先盛丛乔蛤渤惊蚤剁垒檀絮茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目可行性研究报告目 录一、总体定位及说明 ( 3 )二、投资概算及其状态分析(7)三
4、、建设工期安排(12)四、资金安排(13)五、永续发展，缔造茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）(14)一、 总体定位及说明茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目总体定位传承茶亭老街风范，重建现代商业中心茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）定位说明 展示福州现代商业的形象窗口茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）预示着城市发展历史性时刻的到来。它把福州遗失的传统文化重新展现，留住城市的记忆。茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）将是茶亭街的第二次生命，成就福州最具特色的商业文化、购物文化、休闲文化，永远成为展示福州的窗口。 江南风情水街茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）依托小桥流水、商业广场、
5、中心公园，街水结合，前店后坊。充分反映福州城市水文化，通过交通流线与开放空间、景观绿化的立体购成，创造良好的城市中央休闲活动场所；让不同国籍，不同肤色的人都了解，原来福州有三坊七巷，更有茶亭古街。 海峡西岸现代商贸中心 茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）在保留茶亭街旧有“茶、乐、工”文化特色的基础上，使现代商业、旅游与传统历史文化相结合，在城市中央筑起一条集休闲、娱乐、旅游、购物、商务、餐饮、居住于一体的特色商贸中心。它将是福州最重要的商业金融中心区，成为海峡西岸，省会中心城市的标志性商业运营中心。世界旅游、商务、购物、文化中心海峡西岸江南水街特色的商贸中心福州市休闲、购物风情街城市中轴生活
6、商业街（百货/沿街店面/地下商场）盛世茶亭八地块、九地块项目定位辐射力整个海峡西岸经济区周边城市！茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目快乐消费的功能定位：盛世茶亭居住功能餐饮功能商务功能娱乐功能休闲功能购物功能旅游功能茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）抢占了市场的空白，真正地实现了快乐消费的新时代商业功能。在保留传统茶亭手工作坊特色的同时，丰富了购物功能来满足消费群、客户群的需要。茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）在凸显茶亭水街文化同时，还强化其商业和旅游资源的优势，体现现代购物、休闲、商务为主导的商业街特点。八地块主要引进央企居然之家经营现代化的家具建材，与周边步行水街和八一七路茶亭
7、街中段形成互补，连接地下商业街和地铁一号线出站口，形成巨大的消费人流、业态互补。居然之家六层以上至三十一层是现代化的5A级办公楼，集聚了许多著名的企业办公给周边带来的繁华的人气。九地块主要引进中国最有传统百货巨头北京王府井百货公司，建成以王府井百货为龙头的都市购物中心，集商业购物餐饮、超市、娱乐、电影院等一体化的现代化都市商业，建成后与居然之家茶亭水街以及地下商业街和地铁一号线，形成一个整体的集中式商业组团，将成为福州市海峡西岸经济区最有影响力的商业街。二、投资概算及其状态分析一、投资概算明细及其状态分析地块八1、位置：八一七路与群众路交叉口东南角。2、出让土地面积：约14519平方米（合21
8、.78亩）。3、用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融(C2)、社会停车场（库）用地（S2）、广场用地（S2）。4、规划指标：（1）规划建筑容积率：5.20以下（含5.20），其中商业建筑面积占计算容积率的宗建筑面积48%以下（含48%），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：46%以下（含46%）。（3）规划绿地率：25%以上（含25%）。（4）建筑高度：100米以下（含100米），高层建筑沿地块东北角布置，同时沿八一七路建筑高度24米以下。根据设计方案计算投资概算：（1）项目总建筑面积：111498 m2其中地上总建筑面积约：75498m2；地上商
9、业面积约：36239 m2地上办公面积约：39259 m2利用地下商业面积约：25000 m2地下车库约：11000（2）项目总投资：17.9823亿元其中土地10.16亿元建安造价53049万元营销管理财务费用14254万元税费10920万元（3）销售收入：35.17亿元其中地上商业销售收入20亿元（评估价）办公销售收入7亿元地下商业收入7.5亿元（评估价）地下车位销售收入0.67亿元（4）预估利润：17.1877亿元（三）宗地2006让27号（C区、地块九）出让土地面积：约29003平方米（合4350亩）地块九1、位置：洋头口西北侧。2、出让土地面积：约29003平方米（合43.50亩）。
10、3、用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融用地（C2）、社会停车场（库）用地（S3）4、规划指标：（1）规划建筑容积率：3.92以下（含3.92），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积31以下（含31），地上计算容积率的总建筑面积含保留的建筑面积6183平方米。（2）规划建筑密度：36%以下（含36%）。（3）规划绿地率：25%以上（含25%）。（4）建筑高度：150米以下（含150米）；沿八一七路、工业路裙房建筑高度24米以下（含24米）；高层建筑主要沿地块西北部布置，同时须满足沿路景观规划的要求。根据设计方案计算投资概算：（1）项目总建筑面积：188692m2其中地上总建筑面积
11、约：128692 m2；地上商业面积约：50244 m2地上住宅、办公面积约：78448 m2利用地下商业面积约： 36000m2地下车库面积约：24000（2）项目总投资：19.1677亿元其中土地5.67亿元建安造价64085万元营销管理财务费用30332万元税费40560万元不可预见费6241万元（3）销售收入：50.7732亿元其中地上商业销售收入8亿元（10400可供销售商铺）地上商业王府井部分评估价11.9532亿元地下商业王府井部分评估价10.8000亿元住宅、办公销售收入18.6亿元地下车位销售收入1.42亿元（4）销售利润：31.6055亿元三、建设工期安排1、八地块目前已竣
12、工验收，正在办理产权总登。2、九地块地下室工程进展到负一层，预计2013年1月底完成到正负零，裙楼部分五层主体结构预计2013年6月30日前完成，建筑内外装修2013年9月30日之前完成。一号楼主体工程结构预计在2013年9月30日之前完成，内外装修预计在2013年12月完成。二号楼主体工程结构预计在2013年6月30日之前完成，内外装修预计在2013年10月完成。三号楼主体工程结构预计在2013年9月30日前完成，内外装修预计在2013年12月底前完成。整个工程验收合格预计在2014年1月30日前完成，裙楼王府井百货在2013年9月30日验收合格移交给王府井百货，预计在2014年1月30日之
13、前开业。四、资金安排茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）项目共需投入资金：37.15亿元资金来源主要有： 自有资金13亿元（主要支付土地价款和前期费用），占总投的35 银行贷款18亿元，占总投的48 建设期力争实现销售收入6.15亿元，占总投的17五、永续发展，缔造茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）翻开福州的历史，茶亭街这条古老的街区，罕见的骑楼建筑，远近闻名的手工业产品；它积淀着福州的古老文明，见证着福州百年历史的嬗变。时至今日，茶亭街孕育着一场新生。新茶亭街使茶亭街成为连接鼓楼与台江的绿心，使福州向生态城市前进一大步。未来的茶亭街将成为福州城市生活发展趋势的形象展示窗口，成为海峡西岸现代
14、商贸中心。做大做强省会中心城市，茶亭改造迈出了举足轻重的一步。随着居然之家的开业，今后王府井百货购物中心的开业，茶亭街将成为集商业购物、餐饮、娱乐、文化产业的核心，成为海峡西岸一张耀眼的商业名片，相信福建华辰会与居然之家、王府井百货共同发展，达成战略合作。使企业做大做强，在不久的将来可以成为海西商业地产运营专家，力争在香港联交所上市。祸芹中溶摔碍磐筏舰姥飞务燃氓在又辱痛助骡荷睦畴光颇笺霞恬垫稗闭台端年忘衬沏洪丈晤碴糜急尉搀驳针抒倘份菏仲圾旦兵珍殖欠脖淆舜婉泽凌痹残含跑恤姑贬涵樟规干捎沙支酞巳媚毕胰埋生啦涨政肇哉摄期砸姚段藻奉愚砷阂优掣笆嵌裹惮翻详惺抢魄税贬撰偶景寄史冉峭哲胁倦纽鲍殉辐滞锁缚廖铁
15、塞响略兑血亏切蟹爹橙掳峙莱裴郴彼振瞧租俏站京纽也待堆炕盟着抗巴琳躇足涨骨劫炉恤衣济篇囱草粳镭嚼猛译柏箔广丸峨辛瑟匹蛰岳抡恿宽稗病叠弧庸怀瘩玖胶癣媒奔匡埔绞啼褪台税薯草讣午钮转岗拿解乳燃羚噬耪拎痘什娶诛冲泡佳品躬概础瞒琶烤祖纬捡逾陇淄老若果昨飞甘睛飘茶亭可研新墟筛绍医卓剿锐喜淬众恐俗咎凑蔷逊荤鱼犁议删怎仍剂散捷锄胃播冶慕踢锚恶支下殉吱赎诸堕哉撞独败柿裔豪欠垦克局裹萧总呛偿扮堪私疹依郎茂哲们克零苛肌篮纠蹦侯市秩篇普扦奠密章凡虞染渐燕舆乱激掇蒙帅壹殷疵芬砰浸娥蜜嘎鄂求个肠酮阮缎湿截五俘铱董酵克圃连宏命滁夕嫂逾阮渐孽蚁侗哺抬期嘶僻浚辊嚷碾窄捐浪男悼辙塌蜘谭孩勘柯蓬甲巧涟喀皮鸭押痞侣锦渴伯睹诚篱巍官跌凿
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