《【商业地产】无锡民丰路地块开发策划评审报告123PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产】无锡民丰路地块开发策划评审报告123PPT.ppt（123页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、无锡分公司/营销部/技术部2007.8.20,无锡民丰路地块开发策划评审报告,正式介入无锡民丰路项目一个多月以来，随着对市场的了解、产品的深入，我们也越发感觉到项目任务的艰巨。面对蜂拥而至的竞争对手，在一个区域还不太被认同的片区，我们应如何将新城的这面大旗牢牢地插在这片土地上，如何审视在无锡的第一个项目？我们优势在哪？我们能做什么？什么样的产品才能快速地建立起公司的品牌？带着这些问题，我们进入今天的策划评审。,地块分析项目市场环境分析产品初步市场定位项目开发整体思路项目规划设计与整体估算产品标准及成本明细描述前期实施主要节点与配合要求实施存在的难点与解决思路,北塘区位于无锡市区西北部，面积31
2、.5平方公里，人口约35万，下辖黄巷、山北、北大街、惠山4个街道办事处。作为太湖明珠无锡中心城区之一的北塘，地理环境优越，水陆交通便捷，名胜古迹荟萃，人文底蕴醇厚，自古以来就是充满江南灵气的风水宝地。北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，商贾云集，经济发达，米市、钱庄、布庄、山货行林立，曾是无锡最繁华的商埠。古运河横亘东西，312国道穿境而过，境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜等高速公路直接相接，是出入无锡的交通枢纽。境内风光秀丽，天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹享誉海内外。,本地块位于无锡市北塘区凤宾 路北塘新城板块，距离核心区胜利门广场约2公里 距离区域现有核心区青石路吴桥约2公里
3、；项目周边有规划在建的卖场超市、北塘区行政中心以及市民广场等，是北塘区未来的行政、文化核心区。【经济指标】占地面积：118821.9平方米 物业类别：商业、住宅 总建面积：261408.18平方米 容 积 率：2.2 覆 盖 率：25%绿化系数：40%成交楼面地价：1599元/平方米,地形,地形,整体看，基地呈偏西北东南走向的长方形；局部看，基地被划割为两边大、中间小共三小幅地块；目前各地块拆迁进度不一,地势,地块地势平坦，没有明显的高地落差,周边,基地南侧有一条河，但是河水常年缓慢流动，水质相对较差，在没有较大力度市政力量推动下，很难发掘景观资源,地块周边现状道路与河流,地块南侧为民丰河，河
4、水常年缓慢流动，水质较差，水景资源较难利用，相反需要一定程度投入绿化，减少河水气味对本案影响,地块西侧为凤宾路，路对面即为规划中的超市卖场和在建的北塘区行政中心办公楼，未来这里将成为北塘区行政核心区，而凤宾路也将成为区域重要道路。,地块北侧为民丰路，与民丰北苑、民丰家园隔街相望，民丰路路幅不宽，人流较大，且有公交车通过，这将有利于未来本案沿民丰路商业氛围的营造。,地块东侧隔河和民丰东苑相望，民丰东苑将一定程度上减少锡澄路对本项目的噪音影响,地块周边现状配套,民丰市场,社区购物中心,江苏银行,沿街商铺,沪宁高速锡澄高速锡宜高速,由再建隧道通往太湖新城,解放路商圈,【公共交通】凤宾路：213：招商
5、城汽车南站民丰里 6:00-18:0057：旅游商贸学校金城桥 5:30-18:00313：旅游商贸学校红星桥 早：5:30-9:00 晚：15:30-23:0090：牌楼火车站 5:30-18:0090支：火车站时代广场（惠山区）6:00-17:30 此外民丰路上还有73路通过 五条公交线路几乎连接无锡主要核心区，区域路况相对较好，自行车、电动车出行也较为方便。,吴桥,地块周边现状交通,注：北塘新城凤翔片区控制性详细规划,地块规划前景,由于政府行政中心的搬迁和政府南侧大型配套邻里中心的规划建设，北塘区再造一个居住中心的用意十分明显，周边的土地储备也为这一规划实现提供了广阔的平台,北塘区共规划
6、出151万余亩土地用于新城建设，铁北区域约四十多万土地开发量,地块未来规划土地供应,高压线影响规划（不动）或者增加成本（处理）,热力管道对沿河景观的利用有较大不利影响,地块北部沿路变压器共6只，对沿街建筑和开口影响较大,现状房屋因为日照要求对规划制约较大,地块不利条件,地块综合属性描述,该地块地理位置一般，交通较为便利，周边生活配套设施基本齐全,根据上述分析，就地块开发条件而言我们可以得出以下结论：,1、地块现状虽不理想，但后期规划前景看好，具备开发中端以上档次住宅的潜力。2、地块高压线、热力管网、微波通道等因素将对本地块规划设计产生影响，需妥善解决，否则将降低项目品质。3、2.2的容积率和地
7、块的三段式分割，将决定本项目建筑形态将主要以小高层和高层为主。,二、项目市场环境分析,无锡市总体市场城市结构,无锡市区建成面积163.7平方公里。而在传统城市核心区的崇安、南长、北塘三区中，北塘区面积为31.02平方公里，约为南长区（22.43平方公里）和崇安区（17.59平方公里）面积的总和。,在水运占主导的时代，北塘因为毗邻运河而繁华一时，在陆路交通的发展中，北塘渐趋没落，在北塘复兴的背景下，无锡将重新审视、认识和接纳这个板块。,市区供销状况分析,近三年来市区新开工面积持续高位运行！,近三年商品住宅成交面积始终维持在300万平方米左右，2005年甚至出现下降趋势。,市区成交价格分析2004
8、年至2007年上半年,数据来源：无锡市房产局,根据相关统计数据，除2005年以外，2004年2007年上半年无锡商品住宅成交均价格呈整体上升趋势，其中2006年较2005年上涨140元，2007年上半年较2006年上涨212元。再看2007年，进入春节后，从3月份开始，无锡市商品住宅成交价格呈现上升趋势，进入5月份后基本稳定在5000元/平方米以上。月度数据受具体个案影响会存在一定的随机性，但是整体看，无锡商品住宅2007年整体均价突破5000元/平方米已经成为定局,2、区域市场,商品房市场北塘区,1,2,3,4,5,1,在售项目,1,将售项目,1、尚城2、仁和英伦皇家花园3、二泉紫苑园4、蓉
9、湖山水5、凤凰城,区域项目概况,区域项目销售信息,个案信息,在售,将售项目,代表个案对比分析,区域存量房市场及居住人群分析,民丰片区,五河片区,梨庄片区,北塘新城板块内成熟社区众多，人口密度较大，以锡澄路、凤翔路、江海西路和兴源路为划分界限，可以对区域内社区分成民丰凤宾路五河凤翔路梨庄锡澄路三个板块。,民丰路片区,该片区存量房以安居房和回迁房为主，多数项目还达不到上市交易的条件，部分小区要到2010年才可以交易，区域客群以当地改善居住和部分无锡新市民（以从事小商品买卖等非高学历层次客户为主）,五河片区,该片区位于铁道南侧，整体二手房价格明显高于民丰板块，相比与民丰板块，区域二次置业需求明显增多
10、，这也与该区域商品房有供给有一定关系。,梨庄片区,该板块大部位于铁道北侧，板块典型项目康桥丽景吸引了周边市场群的业主投资、自住购买和部分区域二次置业客群，对市区居民吸引力较弱。,区域存量房与客户总体描述,区域为北塘区老社区集聚地，区域存量房主要以90年代初的市政福利分房及部分2000年左右开发的商品房为主。现在近两万户居民。区域特点表现为小区数量较多，体量较大，相对人口密度也较大。区域尤其是民丰板块近2年内无新增商品房供应，且之前供应量都较小，区域购买力严重受到抑制。对于大部分区域居民而言，已经习惯了区域的便捷和成熟，也习惯了亲戚朋友都在周边的社会环境，虽然区域整体形象较差，但社会环境和生活习
11、惯对他们影响更大。区域存量房主力客群主要由两部分人群构成，一部分是无锡新市民，主要以非高学历从事商贸、运输等行业的为主，居住年限较长，有相当积蓄。另一部分是区域三代同住、子女结婚等改善型居住，这部分人群现有住房多为安置、回迁等福利房，没有贷款压力。,区域供销状况,从2005年和2006年北塘区供销情况看，虽然北塘区供应量和成交量的绝对数量都在增加，但跟同样意义上属于老城区的崇安和南长区相比，北塘区呈现出供应量所占比例放大、成交量所占比例下滑的态势，这意味着北塘区未来的销售压力将会逐步加大，随着北塘新城的建设步伐已经加快，区域大面积城区拆迁改造，这将会在提升区域整体开发热度的同时加剧未来区域内的
12、竞争。,数据来源：锡房指数,对06、07两年已成交为推出地块分析可知，未来区域将有约197万平方米居住为主项目推向市场，区域市场将在现有基础上进一步放量。未来区域竞争异常激烈！,区域土地市场供给统计,区域房价走势,从数据可以看出，就北塘区而言，2004年以来商品住宅成交均价总体走高，进入2007年出现下滑趋势，这主要是因为北塘区副中心板块缺少供应量造成。,区域价格预判,2004-2006年北塘区商品住宅年均涨幅约为6%，目前本项目所在民丰板块最高价格为民丰东苑的4600元/平方米。如果以该项目价格作为民丰板块地段价格，结合区域平均价格涨幅，可知：,本项目未来三年简单算术平均价格约为5174元/
13、平方米。,区域未来发展趋势,市场需求将保持稳定增长，但进入开发程序的土地今年会不断增多，使得商品住宅市场仍会处于供大于求的状态；商业配套将不断完善，区域价值和居住功能将得到进一步提高；产品结构将被开发商重点关注，由于居住习惯和消费能力等原因，区域小户型产品市场前景看好，未来2-3年80-110平米的户型仍占市场绝对主力。区域市场的特征较为明显，在无锡房地产市场价格快速上涨的背景之下，必须保持本区域价格竞争的优势，方可成为无锡市场的竞争分流区域。,区域市场总结,从区域存量房价格看，铁道两侧同类社区相差近700900元/M2铁道同侧品质不同社区，价格相差也较大，例如：康桥丽景，现阶段二手房单均价接
14、近6000元，明显高于同区其他项目，除地段因素外，品质是重要原因；相隔一条锡澄路，梨庄房价明显高于民丰板块，近市区和配套是主要原因盛岸路板块虽然距离核心区近4公里，但其价格明显低于北塘新城区域由于无锡楼市进一年来非常火爆，北塘区并没有新建项目，区域供应体量逐步减少。目前在售的主要项目为仁和项目及尚城。后续推出的有凤凰城，地块周边没有项目供应。另一方面，全市范围内距离市中心较近，性价比较高的楼盘选择也越来越少，对于刚刚起步的北塘新城来说，无疑是极为有利的机遇虽然本案所在民丰板块供应量缺乏，但从将售项目情况看，区域即将迎来整体放量，未来半年将至少有近120万平方米的项目陆续推出。,同质板块分析崇安
15、区,北 塘,崇 安,就区位而言，与北塘毗邻的崇安区在区域形象、区位特点、发展阶段上跟北塘具备一定的可比性，对崇安区项目的分析将更有利于我们认识本案。,1,在售项目,1,将售项目,1,2,3,4,5,6,1、KING紫金门2、东方瑞景3、银仁御墅4、熙春苑5、金科观天下6、城尚城7、金科东方王榭,7,项目分布示意,崇安区项目概况,相对于南部周边区域，南长区、滨湖区、崇安区，本区域处于价格低谷，中心区域部分客户由于价格因素会选择这个区域。,相对于北部惠山区、锡山区而言，本区域是更靠近市中心的价格低区，因此吸引了往城市中心迁移的购房者。,城市副中心性价比较高的楼盘选择面已经也越来越小，对于刚刚起步的
16、北塘新城来说，是个极好的机遇！,综合上述我们可以得出以下结论：,1、该地块周边缺乏竞争项目,如在规划、建筑、景观设计、等领域加以创新的话，完全可以打造成区域内的标杆项目。2、多层虽是片区存量房市场的主流产品，但随着供应结构的改变，小高层、高层的供应比例已不断增加，区域居民将逐渐习惯高层生活。3、区域成交价格目前低于整体市场成交价，留给我们上升空间还是比较大。4、我们的主力客户群将以区域内为主，相临区域为辅。,三、产品初步定位,客户定位,核心客户,北塘以及市中心中小私营业主25岁-35岁，外地人，这部分人没有接受过良好的教育，依靠一己之力在无锡打拼，做生意、跑物流等，经过相当年限的积累有了一定的
17、积蓄，希望举家在无锡定居，他们的身影经常出现在周边专业市场当中。,重要客户,北塘中坚阶层大都是高素质、中等偏高收入阶层，他们是北塘各行各业的代表；具有较高的收入和良好的职业前景，年龄在25-40岁之间，已经习惯了北塘的生活和社会环境。,重要客户,崇安区分离人群及市区新市民这部分为新一代无锡新市民（白领阶层），2535岁，收入水平一般，但相对稳定。受过良好教育，对核心区依赖程度较高，由于对核心区房价的承受能力有限，进而选择相邻区域。,游离客户,惠山区进城置业客群有一定购房积蓄，具备置业能力，希望从此彻底改善居住条件、成为正真城市居民的人群。,2、产品定位,客户居住习性与特征描述,从居住偏好上看，
18、区域客户倾向于南阳台作为晾晒阳台，希望餐厅、客厅各自有独立空间。从产品需求上，主力面积段为80120平方米，主力户型为二二一、三二二户型。从价格承受力上看，只有近1/4的被访者总价承受能力在40万以下；有不到20被访者单价承受能力在4000元/平方米以下。在风格以及立面偏好上，更多被访者表现出没有明显倾向，这将有利于未来项目通过建筑风格等卖点引导客户购买。从区域认同程度看，外区域人对北塘认同程度较低，除了跟北塘接壤的惠山对北塘有青睐外，其他区域客群几乎对北塘都存在抗性。北塘现有居民因为家人、亲戚等社会关系以及对区域生活习惯程度较高，仍然倾向于在区域内置业。在外区域人印象中，北塘形象较差，陌生感
19、强，居住品质较低。,注：上述结论来自于对区域居民的问卷调查,结论：精致实用户型是目前区域市场机会点,无锡市代表项目产品横向对比,同质相邻区域项目产品横向对比,本项目区域内产品横向对比,对比结论：,在自然景观优势相对较弱的区域，大部分开发商选择营造社区景观而降低建筑密度，小高层和高层的组合成为了市场设计主流。区域环境陈旧、楼盘密度较大的区域，楼盘个性化特征越鲜明，突出表现为建筑风格的差异。客户对高层采用的电梯标准要求比较高，市场普遍选用三菱、东芝和日立等品牌电梯。整体景观建设档次较高，且风格各异，以英式园林、东南亚风情、中式景观为典型代表。当前进入无锡的外来开发商大部分为国内知名企业，由此带来的
20、一系列设计标准明显高于本地开发商，突出表显为高科技环保材料的运用。,结合公司现状目的、经验、能力,1、我们在无锡的战略布局是什么？我们的目标很明确，无锡是公司除常州以外的第二大战场，三年内成交量要进入无锡前三甲，北塘只是我们进驻无锡的第一站，我们的后续目标是要进入无锡的主流板块，因此，在北塘我们的目标就是在保证现金流的基础上争取利润最大化，为公司在无锡的战略储备提供资本。2、该地块的条件能否满足我们成为无锡市场的领跑者？显然不能！利用地块现有的条件，我们能创造一个区域内的标杆项目，进而成为无锡市场的主流竞争者，同时扩大公司品牌影响力,但成为无锡领跑者,我们还缺乏诸多支撑！3、在该地块以公司目前
21、的开发能力能做到什么程度？以目前地块条件和市场状况，公司如将最成熟的产品设计和开发模式导入北塘再加以创新的话，在北塘区域打造一个标杆项目是完全可以做到的。,产品定位,无锡市首席宜居社区北塘新城生活样板,倡导“给每户一个花园”的生活方式,产品设计建议,在产品深化阶段，我们必须实现3个方面突破点：1、建筑立面突破点 3、环境设计突破点 2、户型平面突破点,建筑立面风格的意义,1、市场的突破点：建筑立面是区域内项目一个较大的弱项，如果我们的建筑立面能够跳 出来，可以收到事半功倍的效果；2、建筑的个性化：建筑立面是社区的门面，是人们对社区的第1印象，因而建筑的个性将 成为整个社区个性的鲜明指标性；3、
22、销售的持续力：由于我们是一个规模性社区，后续的销售需要依靠眼见为实的产品品 质来促动，因而，建筑作为社区产品品质的标志，将对后续销售有直 接的影响力；4、高层的难点:高层在无锡市场接受度相对于其他类型偏弱，是销售的一个难点，因此，建议高层的立面具有更强烈的个性和身份感；,建议立面风格,新古典主义,通过前面对市场的分析，可以得出：,户型设计建议,两房和小三房为本项目主力户型,户型面积配比建议,环境设计建议,营造具有东南亚风情的园林景观,商业设计建议,区域商业现状分析,目前本项目所在区域商业主要集中在民丰路、锡澄路、兴源路、凤翔路四个路段,民丰路两边均为民丰里和民丰家园的沿街商铺,分割为大约40平
23、米的商铺，开间在5米左右，进深在8米左右.40平米的商铺月租金在3000-4000元左右，越靠近小区的出入口租金越贵。经营种类大都是服务于小区居民的，例如移动,联通,网吧,可的超市和网吧等。民丰路较窄，单车道，人流量以附近小区居民为主。,锡澄路沿街商铺多为机械,零配件的专营店,面积区间在100-300平米,门面布局基本一致,分为展示区,库存区和柜台.100平米的店铺月租金在6500-8000元/月,商铺集中在立交桥附近。面积在40-80平米的小店铺多为中介公司,银行,小饭店租用.门前布局简单的分为接待区和前台接待.一般40平米的店铺租金在每月3000元左右。锡澄路交通边界,但货车较多,所以比较
24、混乱,路面较脏。,兴源北路地段较好,离市区近,沿街店铺很多,主要为50平米左右的单间店铺,从事电缆和机械零部件的销售.60-90平米的金融机构较多,餐饮类用地面积稍大,在100-200平米左右.租金价格相对区域内其他路段较高,中国银行60-70平米左右的年租金为7-8万元,而超市,饭店等的租金在12000-15000元/月,此路段交通便利,人气较旺。,凤翔路，此路段正在施工,现场较混乱,路南面全是脚手架,路北面也正在施工,除医院,超市和银行未拆迁,其余店面都已经拆迁,工行和中行面积在200平米左右,租金为5000-6000元/月,江苏银行和天惠超市面积在600平米左右,租金为1.5-2万元/月
25、.凤翔路沿线小区较多,人气还可以,目前正在修凤翔路高架。,总结,区域商业除了锡澄路专业市场群服务于全市以外，其余路段尤其是民丰路主要以社区商业为主。在这些商业形态中，社区超市、银行营业点、中型餐饮对单位面积要求相对较大，多集中在200平方米以上，而社区超市也银行营业点多为底商门面，中型餐饮、美容院等能够接收两层的物业形态。其余业态多集中在100平方米以下，尤以50平方米左右为主。,商业建议,1、民丰路为次干道，建议项目未来商业以沿民丰路底商为主，不宜另造内街分流民丰路人气。底商设计进深控制在10米以内。2、托儿所、农贸市场等约13000平方米集中在B地块内，以保证A、C地块相对纯粹的居住氛围,
26、项目08年5月开盘价格预测,本项目在规模和地段上均优于民丰东苑，未来建筑风格如以新古典主义的话，项目整体档次将明显高于民丰东苑及周边项目。再以高层为主降低项目建筑密度，集中营造景观和绿化；并在户型设计上加以创新（给每户一个花园概念），这会对本项目价值有质的提升。因而本项目未来整体售价将会在区域地段价基础上提升10%，达到5690元/平方米。但是由于目前本区域供应量很少，若我们希望明年有较快的销售速度，价格不宜提升太快，开盘价应在5300至5500元/平方米左右。后期结合适当的营销推广本项目销售价格还将有一定的提升空间，预计至明年年底住宅总体均价将有可能达到5800元。,四、项目整体开发思路,分
27、期开发思路,A地块先开发、BC地块后期同步开发,A,B,C,售楼处设置建议,售楼处,售楼处建议设置在A地块民丰路与凤宾路交叉口,目前无锡市场代表项目的售楼处均结合项目配套用房建造，在内外装饰及外场布置上颇具特色，对提升项目形象作用很大。,五、项目规划设计与整体估算,概念规划方案研究内容,项目概况分析技术指标分析不利因素分析项目产品分析概念方案介绍关键问题回顾重点方案深化,一.项目概况分析,位置交通城市规划配套设施周边项目,位置交通,位于北塘区，紧靠北塘区政府,东临锡澄路,西临凤宾路,城市公交车线路便捷,道路系统通畅,注：位于城区边缘，距离中心城区约5KM,交通条件便利，但区位相对偏差。,城市规
28、划,区远景规划为两个中心、三个居住区、两个园区,区行政中心,商业中心,北塘凤翔居住区,广石居住区,盛岸居住区,商贸物流园,金山工业园,注：本案位于北塘凤翔居住区北部，靠近行政中心和商业中心。目前现状：无锡中低档生活区。,配套设施,购物中心,民丰市场,注：地块周边1KM范围配套设施较为齐全，能够满足基本生活需求，档次偏低,101医院,民丰大酒店,海兴大酒店,周边项目,民丰家园,民丰公寓,周边现有居住小区为民丰家园、民丰公寓、民丰东苑、民丰西苑、凤宾家园等,民丰东苑,民丰西苑,注：处无锡北塘民丰成熟居住区域,目前生活居住氛围较浓，品质偏低。,二.技术指标分析,用地指标停车指标公建配套日照指标,用地
29、指标,本项目分为A/B/C三块，地块总可建设用地面积约118721平方米,容积率：综合容积率不大于2.2,注：最大可建造面积约为A=118721*2.2=261186.2平方米,A块52034平方米,B地块10836平方米,C地块55851平方米,停车指标,公建部分：机动车停车泊位按不小于60车位/万平方米建筑面积配置；公建部分：非机动车停车位按不小于500车位/万平方米建筑面积配置；,居住部分：机动车停车泊位按不小于1.0辆/百平方米配置；居住部分：非机动车停车面积按不小于3.5平方米/户配置；,公建配套,18班幼托一座（用地面积不少于8100平方米）；复建2000平方米的农贸市场一座；社区
30、卫生服务用房（建筑面积不少于300平方米）；文体活动用房（建筑面积不少于1200平方米，用地不少于1800平方米）；社区商业金融配套用房（建筑面积不少于250平方米）；社区服务用房（建筑面积不少于500平方米）；社区居委会（建筑面积不少于500平方米）；公厕一座（建筑面积不少于60平方米，沿凤宾路开放）；建议：因为配套公建较多，有些功能是否可以协调合并设置？,日照指标,多层建筑：D=1.31H和日照分析双控；高层对地块内建筑，有日照分析满足累计2小时以上，最短一次0.5小时以上即可；高层对地块外建筑，要求双控，即既要求有日照分析满足累计2小时以上，且最短一次0.5小时以上，又要求D=1.31H
31、；注：北边的房屋和中间的民丰公寓因为日照要求对我项目的规划设计制约影响较大！,三.不利因素分析,地块的不完整影响规划的整体性和品质提升；高压线影响规划布局或者增加成本；热力管道对沿河景观的利用有较大不利影响微波通道影响建筑高度和规划布局；现状房屋现状房屋因为日照要求对规划制约较大；变压器影响沿街建筑布局和商业价值；场地地势在实施中土方需求量较大，增加成本；,不利因素分析（一）,地块不完整，不利于规划,高压线影响规划（不动）或者增加成本（处理）,热力管道对沿河景观的利用有较大不利影响,微波通道限高49米，影响规划,建议：对高压线和热力管道进行妥善处理，以免影响规划和项目品质！,调查：热力管道入地
32、，成本约3800元/m，估算约380万；高压线若移位，影响范围太大，建议入地若直接电缆入地，约800元/m，估算约24万；若采用电缆沟，约1500元/m，估算约45万；,不利因素分析（二）,地块北部沿路变压器共9只，对沿街建筑和开口影响较大,现状房屋因为日照要求对规划制约较大,场地地势较低，约低于民丰1.52.0m，导致后期实施中土方需求量较大，约需要5万方土，增加成本,四.项目产品分析,有利因素不利因素价值点挖掘类比项目产品分析,1.有利因素,地块区域成熟，配套设施基本齐全，生活氛围较好；距市中心约5KM，东西均有城市干道，约15分钟车程，交通便利快捷；地块西边为北塘区政府，为本地块带来一定
33、的发展想象空间；本区域开发项目较少，同区域的竞争压力小，为项目开发带来机会；北塘区城市建设开发尚处于发展阶段，给本项目带来契机；,2.不利因素,位于铁路的北面，地理位置不理想，传统区位心理偏差；传统居住理念属比较杂乱之处，购房者对此区域的认同度偏低；民丰路区域比较拥挤，嘈杂，人员素质偏低，对客户心理有一定负面影响；周边目前老房对项目整体档次提升有一定制约；,3.价值点挖掘,沿民丰路的生活商业气氛比较浓厚，应充分挖掘其商业价值；地块南边河流是不可多得的景观资源，应充分利用以提升沿河建筑的价值住宅的借景和提升；现有民丰市场较成熟，周边住户已经习惯在此购物，值得利用和深入研究商业的借势和提升；幼儿园
34、也是吸引客户购房的因素，如何定位和引导值得关注；紧邻北塘区政府，其影响价值可以加以宣传和利用；特别关注如何最大限度发掘沿街商业价值和河景住宅价值是本项 目开发最大挑战和机会。,4.类比项目,与公司开发项目相比较，发现项目区位和生活环境与常州“人民家园”有类似之处：本项目火车道以北，周边民丰家园、民丰东苑等老居住区；人民家园运河以南，周边有清凉新村、浦北新村等老居住区；*市民传统居住理念的杂乱之处，认可度相对较低；*周边均为老居住区，人口密集，配套齐全，生活氛围浓；注：常州“人民家园”采取的是中档路线，且周边无明显可利用资源，而本项目的景观资源价值和商业配套价值提升空间更大。,5.产品分析,因为
35、无锡有“马山”和“太湖”的“山、水”资源，高端产品主要集中在此两处区域，所以别墅类产品在城区采用较少；而无锡城区的现有项目主要以多层花园洋房和高层公寓为主，而且多层花园洋房售价较高也比较受欢迎；我们从技术角度进行分析研究后，建议本项目产品采用中档偏高路线，在满足经济指标和技术规范等前提下，设计纯高层公寓或者与多层花园洋房相结合的产品类型比较合适。,五.概念方案介绍,方案A方案B方案C方案D方案E方案F方案G,目的：从技术角度研究各种方案的可能性，并进行方案特点比较分析，利于公司分析决策,方案A,把幼儿园和市场沿路设置（对住宅的干扰？）,沿街设置小商业，体现商业价值，减少风险；,在B地块设置底盘
36、大商业和酒店式公寓，土地利用最大化（风险控制？市场接受度？）,根据地块形状，灵活设置多层花园洋房和高层公寓，排列均匀规则；,沿民丰路透视,沿河透视,评价：排列规则，间距较小，不能营造优美景观空间，品质不高；多层洋房沿河布置，占用了景观资源，不能实现价值最大化；,方案B,商业内街的概念,幼儿园和市场组合设置,景观的利用和渗透,纯高层规划,透视图,评价：沿街商业价值和沿河景观住宅价值得到了体现，内部空间得到了释放；排列布局比较单调，但可以通过建筑处理和环境设计规避；,方案C,产品形态构成及分布,（高层、花园洋房、联排别墅、小户型公寓）,概念规划平面图,公建及商业分布,停车空间,景观空围合营造,小户
37、型公寓,评价：1.A地块内部空间营造和小户型公寓的设计值得重视，停车和交通方式比较周全；2.但是别墅设在入口处，对别墅不利，而且对地块价值和景观价值利用不充分；3.C地块布局较普通，多层位于沿河，宅间空间局促，而且不能体现河景价值；,方案D,概念规划平面图,产品分布图,公建及商业分布,幼儿园及市场,沿街底层商业,高层,多层洋房,小高层,产品类型组合以及布局较规矩，对内部空间营造和景观的利用不足。,方案E,概念规划平面图,沿街底层商业,幼儿园及市场,高层,多层洋房,采用高层和多层洋房的组合，沿街布置商业，幼儿园和市场集中设置在B地块，内部空间的营造较欠缺。,方案F,规划平面图,产品分布图,沿街商
38、业,幼儿园、市场,高层,多层洋房,水景系统引入、营造,注意了水景系统的利用和营造，但是技术处理有难度，应该慎重,方案G,沿街商业,幼儿园,水景系统引入、营造,高层,多层洋房,规划平面图,产品分布图,市场,幼儿园,产品布置局促，空间拥挤，而且幼儿园的设置对住宅的影响较大,六.关键问题回顾,住宅产品的选择和组合商业商业的价值和风险公建位置的分析和选择思考项目的制约和突破,住宅产品的选择和组合,结合概念方案介绍，目前有以下组合，就纯高层/高层+花园洋房/高层+花园洋房+联排别墅,1.纯高层组合,2.高层+花园洋房,3.高层+花园洋房+联排别墅,鉴于市场的分析，建议采用第一或者第二种组合。,商业商业的
39、价值和风险,对商业研究的几种可能性：沿街小商业/大商业，或者不做商业。,沿民丰路小商业,沿民丰路商业内街,凤宾路小商业、小户型公寓,凤宾路大商业,沿民丰路小商业,沿规划路小商业,转角大商业,B地块大商业+小户型公寓,哪种方式既能够实现商业价值，又能够规避风险，建议营销部进一步调查,公建位置的分析和选择,1.全部设在A地块内,2.分别设置在两块内,3.集中设在B地块,合理的布置，可以提升公建的利用价值和便利，并减少对住宅内部的影响，建议采用第三种布局。,思考项目的制约和突破,1.制约1）地块的不完整对规划的整体性和品质提升影响；2）现状房屋现状房屋因为日照要求对规划的制约；3）微波通道影响建筑高
40、度和规划布局；2.指标本项目的容积率指标R2.2，而因为以上因素的制约，做到R=2.2有较大难度，比较勉强；3.研究研究项目现状，分析有利和不利条件，了解市场的需求和政策法规；4.突破挖掘项目价值点，采用不同的产品组合，通过合理的布局，规避风险，实现目标；,七.重点方案深化,方案B方案C,深化内容：针对概念研究方案中关注的三个关键问题住宅、公建以及商业，在上述重点方案中加以研究细化，并注重空间的营造和品质的提升。,方案B的深化,建筑以高层建筑为主体，注意了沿路、河等视角的形体变化，空间丰富有韵律；,商业利用建筑退界的消极空间，结合道路和入口设计了三种商业形态：沿街商业、转角商业和商业内街，努力
41、挖掘土地商业价值；,公建集中设置在B地块，发挥了公建的公共配套功能，减少了对住宅空间的干扰；,景观利用建筑围合与渗透，形成内部宽敞的景观空间，并与外部空间有机联系，为后期的景观设计提供了平台，有利于提升品质；,小评：建筑布局清晰，空间形态富有变化，景观的营造与围合较好商业的形态丰富，对商业价值挖掘较多，但市场的风险值得重视,方案C的深化1,建筑以高层建筑为主体，围合内部空间，注意建筑机理的联系和变化，富有韵律；,商业利用建筑退界的消极空间，结合道路和入口设计不同商业形态：沿街商业、转角商业和商业内街，商业的空间流线有变化；,公建集中设置在B地块，发挥了公建的公共配套功能，减少了对住宅空间的干扰
42、；并利用微波通道设计会所；,小评：建筑布局清晰，空间形态富有变化，景观的营造与围合较好商业的形态丰富，特别是结合入口设置的比较巧妙，对商业价值挖掘较多；,沿街透视图,本概念方案研究表述了技术部从技术角度对项目前期调研和分析论证的初步成果，尚有许多考虑不周之处，请大家批评指正！,概念规划方案财务估算,六、产品标准及成本明细描述,七、前期实施主要节点配合要求,前期节点,一、二级节点,八、实施存在的难点与解决思路,难点,1、拆迁的问题地块拆迁量巨大，目前进度缓慢,交地时间将直接影响所有进度2、团队组建的问题目前项目团队只有3人2、营销费用的问题公司品牌建设与项目营销推广3、时间的问题（上半年开盘）上半年不开，将影响08年全年的销售任务4、预售与公积金放款政策预售条件高（多层封顶、高层1/3），公积金需主体封顶才放款5、政策的不确定因素,
