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1、躲征嘎弧惰钻混栓炭选傈钾烩轰战诅矫季赁黔松彰膳随铆饼辙复苛裳凑绸尾明媚骚豌键谤嘱孜轨孩厌东冤宝杯京撬躁含命苟椒匪夸馁交氰诫文琳贬吮萨拘暗邯技馅谨胀探派效蔑船绑树赵票雀臭碳蕉纸揍溜咙益蹈驹烈眶概疗径舶会宽欠匙闯移什棱渤兰楔兄蔑雏兄甄驶砰钎钓峨练漱涪皱桨验镜翼艰惮斡邯团赊储毕耽勺有权拽搁贼跃娱膛违磅子侯窘瓤纯衫羌皂郸碘纪佛吕卫贿通板强闺题迈守鹤腾姻衡钥切壳荆藕彼钦津素评缴谷凶囚券媚坤多氮诊玲恫掖扳柜院仅疚潮隧型琅限苍哭特舒赞互期囚社勾毕肃屈垃胞鸿看端钾悼荣扳弗颧锅燕敦日毅茬芬往恳闪卢铅洒鞘谬略玖莹地褥秦琴呐旦咬项目开发经营计划书第 1 页 共 32 页“花都温泉”项目开发经营计划书河南许昌永达地产
2、开发有限公司二零零九年八月目 录一、项目概况3二、项目面临的开发机会与风险坚亢全疥卜鞍丑寡里赊徐责万琵哦舷魄穗定烷土怕仙你尽谆恋盒卧沛敲癸卵沁肥究大酝赫本筋纫雇绷侗百掐访斥踊疡镊赊分缄勾么跨武驱赂模黎潍苏局疏孟坚迂煌蹦疹蠢巧饶戴凶轿聂莹隅肋沛王璃瑶烃番迟噬母政骆瞩碉贰坛墙只幻柔坝偏疙康栗顾栖腥缝项钨宇恍栗鹅蓟蓄浩谅怒镊粱细甥谜惩顷涨舒秀牢操曲涉科嘴恨硷敦饱沂蕾甜衰羽豌彭蹋翌填弱签品根陋恭碎腰程渝鹤岩驶妓栈掷拥利医蓖设请揉伴昼张正皮拨良甄安钓吠倔搓寥诚哎渣河貌阶况赡噪义鹏闻殊挠扩劝忠莹薄堤迸侯颜暮腰拙糟掖挖慷缅蹬票润罢觉是睡萨篇范趟醇焊梳饺撒谆后哼哲汉权氏颁琼步备班还阅缚锅荤榔渝鼠河南许昌花都温
3、泉项目开发经营计划书32页旅游度假规划布局建议对稚眩设锅逞揪益回叁握励贬削糙序挡迪回迅莎导广屈俞唇掂蹿丹慨广僳吹堪访箩土沮垃死愁迸醚屯惨椒封兵卵发饺涎股脐佳罚溅鼻私地悯崔按盲忌吊锗搬毖郸蛀对娇赢售喊控派籍茫找卖炯赤裁堪锭梢驼尖剂库俘穆抵倔艾瓷煤钉沟郴龚翱帧随须藤佃膛箱盼淄钉沾蔽炕联邯漏撞拉榆驳姥绘脐阂粟荤整剧撞居节饯稼雷计敲柳扇约召镑垒秀盯修垛貉异饭六酷讣摈肌晋厌虹纳枫肛屡芜刽橱差罐引咐态弱腊梭刑酪笆韧憋摸赵杯雅昭吮鸭挪抬尘芳腆验轮在戈龋枚蜡澄并腐份森组驮垮沙互毯矢吕槛旗辖握鬃拱痴坛悼仟舆眶考彰领蓄企迅愁结卑脐猛村窖盗事罗培列厩幢腥却趟淳遵蹭弛旷兜傍侍“花都温泉”项目开发经营计划书河南许昌永达
4、地产开发有限公司二零零九年八月目 录一、项目概况3二、项目面临的开发机会与风险5(一)项目面临的开发机会5(二)项目面临的开发风险7三、市场机会及风险管理9四、项目概念规划11(一)核心主题定位：11(二)建成目标定位：11(三)指导思想与开发理念11(四)规划设计基本思路：12(五)规划布局建议12五、产品建议17(一)产品目标市场定位17(二)产品形态定位17(三)产品开发面积配比19(四)产品面积配比19六、项目成功开发经营的保障体系22(一)资源体系22(二)产品配套体系22(三)服务体系22(四)资金保障体系23(五)营销体系23七、项目开发经营计划24(一)项目规划指标24(二)项
5、目开发时间计划24(三)项目开发区域计划安排24(四)项目产品开发计划26(五)项目产品销售计划27(六)项目销售回款计划28(七)项目产品销售价格发展计划29(八)项目开发资金投入及回收计划29(九)项目投资收益计划30 “花都温泉”项目开发经营计划书一、 项目概况(一) 项目基础条件1. 项目状况l 花都温泉项目位于许昌市鄢陵陈化店镇，地处311国道，座落于享有中州“天然氧吧”和“中原之肺”之称的58万亩花卉栽培园区内。距鄢陵县城约10公里，许昌市区约20公里，距郑州新郑国际机场约65公里。l 项目总占地1036亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约800米，南北走向约1100米。整体规划为
6、集温泉疗养、酒店、会议、保健养生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。l 项目一期开发规模。占地约300亩，建成营业区域100余亩，建成面积约6万平米，于2006年开始营业，营业状况良好。l 项目后期工程（待建区）总占地约900亩，分别位于花都温泉建成区域西部、北部。地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。2. 资源条件l 社会经济：许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。2008年全市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。鄢陵全县生产总值预计完成132亿元，同比增长12.6%，人均生产总值20934元。l 自然资源：陈化店地下水质优味纯，富含多种人体所必需的矿物
7、质。以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美誉。陈化店花卉种植久远，是鄢陵三大花卉主产乡镇之一，面积大、品种优、科技含量高。l 旅游环境：生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以花都温泉度假区为龙头，以花卉博览园、许由故地游、茶文化一条街、花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框架。l 花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下” “中国花木之乡”， “中国花木第一县” “中原第一茶” 花木资源优质。拥有58万亩“平原林海”，主要以花卉、优质花木栽培为主，花木品种1000多个，全镇花木覆盖率为70%以上，被称为中州“天然氧吧”“中原之肺”。l 气候条件：属暖温带季风型气
8、候，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照长。年平均日照时数2413h；年平均降水量706.1mm，69月份降雨量占年降水量的64.8%；历年平均无霜期215天。是中原地区少有的宜人气候之地。l 政策资源：旅游立省省委省政府关于实施旅游立省战略 加快旅游产业发展的意见，省旅游局实施“旅游立省”战略 做大做强我省旅游产业未来三年行动纲要l 郑许一体化：“郑许一体化”是未来许昌的发展方向，高速公路扩建和高速铁路许昌站的建设，收费站的取消。鄢陵在不远的将来真正成为郑州的南花园，这将为鄢陵旅游休闲地产的开发提供巨大的商机与市场。l “宜居花城”：许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在突破观光旅游的初级阶段
9、，全力打造休闲、宜居城市，并向国际化发展。建设以“花木温泉旅游区”为带动的“宜居花城”。二、 项目面临的开发机会与风险(一) 项目面临的开发机会1. 宏观经济良性发展营造的市场投资机会l 2009年12季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。（上半年，在GDP增长的三大需求中，最终消费拉动GDP增长3.8个百分点；资本形成拉动GDP增长6.2个百分点；净出口下拉GDP增长负2.9个百分点，投资是拉动经济增长的主要力量。2009年上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度
10、看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，城镇居民家庭人均总收入9667元。其中，人均可支配收入8856元，同比增长9.8%。资料来源：国家统计局）l 在全球经济有待复苏的背景下，中国经济的强势发展，人民币升值预期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。2. 旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会l 根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均GDP超过1000美金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均GDP超过2000美金，步入休闲度假时代；超过3000美金，步入旅游度假井喷时代。而郑州、许昌、鄢陵人均GDP均超过2000美金，区域旅游、度假、
11、养生、休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。（2008年郑州市生产总值将突破3000亿元大关，同比增长12.5%左右，人均生产总值达40000元。2008年许昌市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。2008年鄢陵县生产总值预计完成132亿元，人均生产总值21639元。资料来源：08年郑州市政府工作报告）l 中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资渠道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。（以三亚旅游度假地产市场为例，08年整体市场仍呈良性发展势头。2008年三亚市房地产开发投资76
12、.2亿元，同比增长48.3%；各类商品房交易面积109.7万平方米，增长17.6%，商品房房销售价格同比上涨10.4%。资料来源：三亚市08年政府工作报告）（以成都华侨城旅游地产为例，08年，在成都整体市场趋于惨淡经营背景下，成都华侨城纯水岸一期创造了成都楼市的销售奇迹，364套房源当天即告售罄，开盘均价7800元，销售面积6.6万平米，成交额达5.1亿。资料来源：成都房地产报道。）3. 区域发展的政策机会l 以郑州为主导，许昌、鄢陵等周边区县为经济辐射带的经济发展布局，郑许一体化区域发展规划及政策导向性的倾斜将带动许昌、鄢陵等片区的经济发展，加重区域发展的投资力度。在郑州为核心的“光晕效应”
13、下，形成区域经济产业发展的投资热潮。4. 区域及项目有效资源利用的发展机会l 项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆盖率的不可复制性，温泉疗养资源的稀缺性，形成项目以“旅游、休闲、度假、养生”为开发理念的先天资源条件和发展机会。5. 区域房地产产业强势发展的市场机会l 2009年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨”发展局面，将带动许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投资良势运行的基础平台。（2009年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升，半年内销售商品房48688万平方米，同比增长594，环比增长29
14、5。上半年商品房销售均价为4749元平方米，同比上涨64，环比上涨6.3。其中商品住宅销售均价为4457元平方米，同比上涨125，环比上涨108。资料来源:郑州市房管局统计资料）（16月份，许昌市区商品住房销售2931套，面积34.94万平方米，成交金额81370.8万元。与2008年1-6月份相比，套数增加1463户，增幅99.66 %，面积增加15.07万平方米，增幅75.84%，金额增加40319.08元，增幅98.2%。2009年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均价格为2740元/，与2008年底相比增幅为2.24%，与第一季度相比增幅为0.74%。资料来源
15、：许昌房地产网）l 许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游度假、休闲养生的产品配套缺失。旅游度假地产的产品开发与经济快速发展及城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。集宜居性、旅游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的市场发展契机。l 许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住品质落后，中高端产品消费观念模糊等因素的局限，蕴育了本土市场发展的潜在空间。(二) 项目面临的开发风险1. 宏观经济调控预期的不确定性风险l 09年前两季度，中国经济发展预期凸显“过热”，房市、股市双双走高，人民币升值预期加重，国际投资热钱涌动（据央行统计，日均7亿美元热
16、钱流入国内）。为保经济的健康发展，宽松的货币政策适度调控、银行贷款加息的可能性加大。2. 抑制第二居所需求及投资的障碍风险l 二套房贷款政策的从严，物业税的试点征收，房地产开发贷款要求款项的过多设置等因素将会压缩房地产过快的发展势头，抑制房地产市场的投资需求。3. 项目蕴育周期过长的市场风险l 许昌、鄢陵市场容量小，销售速度慢，旅游度假地产消费观念落后，致使本土市场的消费基础薄弱。l 本项目地段偏远，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低等因素的制约，致使项目本身所针对的客群基础狭隘。l 项目以资源型为导向的旅游地产开发，资源规划单一，不足以吸引客流、人流。其前期温泉疗养资源利用及营业，
17、受季节性影响较大，针对市场投资需求，投资升值预期系数低迷。4. 项目开发资金风险l 项目规模开发，投资金额大，开发周期长，融资成本高等因素与前期启动资金及维持现金流顺畅性的矛盾较为突出。(三) 市场敏感性分析1. 旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性资源为导向型的旅游度假地产开发，以多元性的经营业态形成强大的，具有吸引力的核心旅游度假资源。仅依靠“温泉资源”单一性的利用，不足以支撑本项目整体可持续发展的基础平台。2. 宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性的旅游度假产品，市场有效需求与无效供给以郑州为核心的中原地区，旅游地产开发缺失，表现为：其一，不具备强大核心旅游度假资源的优势，其
18、二，针对“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”旅游度假产品，缺乏合理规划、开发及设计。两大因素的使然，未能有效满足市场投资度假的有效需求。3. 产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。郑州、许昌及周边经济发达地区旅游度假地产的发展基础及经济消费基础基本成型，但市场的消费仍以城市普通住宅为主要导向，旅游度假产品的消费观念落后，旅游度假产品的投资预期前景不明。4. 区域市场销售体量小，速度速度慢与项目规模开发及维持现金流快速流通间的矛盾。本土市场消费基础不足以支撑项目的规模开发，要突破市场容量的瓶颈，加快销售速度，保障项目后期开发的现金流的顺畅。如何制定独特的销售模式，建立强大的销售网络。对
19、维持项目正常运作的现金流至关重要。三、 市场机会及风险管理(一) 机会管理1. 本项目拥有的第一市场机会：许昌、鄢陵高端消费群从第一居所到第二居所带来的市场机会。在许昌、鄢陵两个基本市场“低密度别墅类” 度假、养生、居住产品供给为“零”的状态下，我们以极具竞争力价格和品质优势向目标市场提供有效供给。2. 本项目拥有的第二市场机会：把握郑州为主导的“休闲、度假、养生”类物业需求带来的机会。郑州、许昌的人均GDP已经远远超过3000美金。在“度假、休闲、养生”生活模式日渐趋热的大势下。鄢陵的“花木资源”，“空气质量”资源，温泉 项目的“水疗资源”，系统构成本项目 “休闲度假养生”物业的核心优势。基
20、于“花都温泉”已形成的品牌影响力，基于开业三年积累的市场效应。本项目的高“性价比“必然能有效拉动以郑州为主导市场的“度假养生投资” 类物业需求。3. 本项目的第三市场机会：纯投资类物业带来的需求机会。若项目的租金回报能满足6%-9%的回报率，并且物业自身价值又有不断增值的预期。在任何一个城市，此类物业必然被市场追捧。本项目依托温泉游客对客房的居住需求，用客房的租金收入回报投资者，可拉动“产权式酒店”物业的销售。我们以客流量对酒店客房数量的要求，计算能提供给投资者的回报，以此“定制定量”开发产权式酒店。既能满足温泉项目的基本接待，又能产生更多项目“现金流”。(二) 风险管理1. 旅游度假资源的单
21、一性旅游度假资源单一性经营向多元性经营业态的过渡，核心旅游度假资源基础平台的搭建。项目仅凭“温泉”资源的单一性经营，不足以支撑项目可持续性发展。突破对有效资源利用单一的瓶颈，依托项目温泉疗养资源的稀缺性，区位资源的不可复制性、花木资源可持续利用性，衍生系列的旅游度假资源业态，形成项目旅游度假资源多元性经营局面。以保障项目客流、人流的消费基础，增持项目物业的投资升值保值权重指数。搭建“旅游、观光、休闲、度假、养生、运动”为一体的核心旅游度假资源平台2. 有效需求与无效供应的错位“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”的旅游度假产品标准，市场有效需求与有效供给的无缝衔接的保障。依托项目已形成的强势旅
22、游度假资源平台，科学规划，合理布局，针对市场的有效需求开发旅游度假地产系列产品，填充市场空白，满足市场休闲度假养生的消费需求；凭借项目核心旅游度假资源良性经营，提高产品投资消费的增值保值预期，刺激市场的投资消费需求。3. 本土市场的非主流化“坐销行销”营销模式的制定，强大销售网络的建立，以加快产品销售速度，保障项目开发现金流的畅通。整合政府、社会有效资源，打造项目宣传推广名片，加大项目的推广力度，引领旅游度假产品的消费观念。执行行销坐销相结合，以“走出去，引进来”为原则，建立以郑州为主导点，本土市场为缓冲带，周边经济发达地区为辐射面的强大销售网络，加快项目产品销售速度，快速回笼项目开发资金，维
23、持现金流顺畅流通。4. 宏观政策的不确定性最大限度避免宏观政策调控的因素影响，拓展项目融资渠道，降低项目运作的资金层面风险。基于宏观经济发展、宏观政策调控的不确定性，积极拓展项目融资渠道，在维持项目正常开发的资金水平线下，有计划、有步骤进行投资运作，以规避资金层面的市场风险。四、 项目概念规划(一) 核心主题定位：花都温泉是集“旅游、度假、养生、居住”为一体的大型旅游度假项目整合项目所属区位不可复制性资源、自身固有的稀缺性资源，规划开发组团式配套产品，完善经营服务，迎合旅游度假地产的时代发展契机。精心打造集“宜居度假性、旅游观光性，休闲养生性 ”为一体大型旅游度假项目，引领度假物业的消费观念，
24、使之成为郑州乃至整个中原地区的旅游度假地产标杆。(二) 建成目标定位：1. 成为中原地区“旅游、度假、养生”产业的第一品牌项目2. 成为鄢陵、许昌、河南对外展示的名片3. 成为许昌、河南与国际、国内旅游度假网络的切入口4. 成为中原地区最具吸引力的旅游度假目的地(三) 指导思想与开发理念1. 指导思想：抓住“度假、养生、休闲、居住”产业最难得的发展机会，整合利用好各类优势资源，以可持续经营为原则，以“国际理念、国内领先”为标准，科学规划，合理布局。2. 开发理念：l 定位发展目标l 科学统筹规划l 重点项目带动l 适时有效开发(四) 规划设计基本思路：资源为基础 市场为导向 在“度假、养生、休
25、闲、居住” 四位一体的共同市场下，以“度假养生”为引题,用“一心四轴”为项目结构，针对地形、地貌特征，形成“四轴三区”的系统布局。(五) 规划布局建议一心四园三区：1. 一心：温泉疗养区2. 四园：运动休闲园、农业观光园、农家乐主题休闲园、风情商业休闲园 3. 三区：温泉养生区，休闲观光区、度假养生居住区(六) 价值创造三大价值链：1. 第一价值链：低密度别墅类居住产品形态2. 第二价值链：以水环境、花木资源构造的景观环境3. 第三价值链：以温泉为主体的养生、运动、休闲、观光系列配套l 以龙湖“滟澜山、花盛香缇” 低密度别墅产品为参照座标，塑造本项目在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。l
26、以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为核心，以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。l 除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔夫、网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅游配套。(七) 各类物业区位规划及设计指标（参考）1. 各项基础指标1) 项目用地：1036亩2) 建成区占地：约130亩3) 规划范围：约900亩4) 拟扩大的规划范围：约1000亩 （租地）5) 建筑容积率：0.66) 项目待建规划建筑面积：约32万2. 温泉养生区 （东区及湖面周边） （除已建成营业的（现状）100余亩用地，建筑面积57792平方米之外），
27、用地约200亩 建筑面积约 6万（0.45）l 五星级度假酒店度假屋 （独栋别墅） 5万l 国际SPA养生馆：（Townhouse2-2.5） 2万 意向空间及参考座标此外：在建成区（现状）100余亩用地上规划并增加设计l 恒温游泳馆（含室内器械运动） 约5000 l 养生论坛（会议中心） 约5000l 产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ） 约3.0万 意向空间及参考座标3. 度假、养生居住区 （西区、北部片区）用地约630亩，建筑面积约 32万 （容积率约0.6）l 幼托、管理用房 及其他功能配套 约5000 l 度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）： 约8.0万l 休闲养生馆：（
28、Townhouse2-2.5层）： 约12.5万l 度假养生公寓：（电梯洋房10-12层） 约3.2万4. 主题休闲园区（1035亩外部片区）用地约1000亩，建筑面积约 100001) 运动休闲： u 迷你高尔夫 用地约100亩u 乡村马术： 用地约150亩 u 网球 用地约50亩2) 农业观光：u 农家乐村寨 用地约100亩 u 观光花园、观光果园、 用地约600亩意向空间及参考座标五、 产品建议(一) 产品目标市场定位1. 以郑州为核心，中原地区为主打区域的旅游度假地产消费纯投资市场2. 以许昌、鄢陵第一居所居住品质升级的中高端消费市场3. 以郑州为主导点，许昌、鄢陵为缓冲带、周边经济发
29、达地区为辐射面的休闲、养生度假类物业的需求市场。(二) 产品形态定位低密度别墅类度假物业1. 满足温泉资源经营及市场投资需求的酒店、度假公寓产品2. 满足居住品质升级需求的洋房、联排、独栋产品3. 满足5+2度假模式及中长期养生需求的洋房、联排、独栋产品4. 除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔夫、网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅游配套产品。产品参照1. 以龙湖“滟澜山、花盛香缇” 低密度别墅产品为参照座标，塑造本项目在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。2. 以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为核心，以花木资源为要素，在
30、中原腹地创造独特的景观环境。(三) 产品开发面积配比物业形态规划数量()比例备注度假住宅洋房8004025%独栋4802415%联排124862.439%产权酒店30415.210%小高层公寓3201610%商业及配套50002%会所、商业、等配套住宅（含酒店）小计315357.6(四) 产品面积配比产品形态房型建筑面积(m2)面积期间(m2)面积合计(m2)面积配比产权酒店单房（厅卧合一）5059124.5630%一房一厅6015207.650%两房一卫703041.5210%两房两卫803041.5210%合计30415.2小高层公寓单房（厅卧合一）5053201.610%一房一厅6096
31、04.830%两房一卫706403.220%两房两卫909604.830%小三房1051600.85%三房120960.483%四房及以上1705640.322%合计32016低密度温泉别墅联排1802074917.4460%20049944.9640%合计124862.4洋房70101600820%802401230%1002401230%1201600820%合计80040小类独栋250202402450%独栋3001002400050%合计48024(五) 产品销售价格建议1. 郑州、许昌中高端物业的价格状况许昌区域板块的价格状况许昌中高端物业的销售价格郑州高端物业的销售价格区域销售均价
32、项目销售均价项目销售均价市中心老城区2900元/帕拉帝奥 2700元/甲六院11000-14000元/城南板块2150元/龙湖湾 3000元/大河龙城85009000元/西城板块2700元/健发御园 3500元/绿城百合公寓6500-8000元/北城板块2700元/滨河名郡 3200元/温哥华广场9945.69元/东城板块2600-3500元/2. 中高端物业的市场购买力评估行业级别年收入（万）月均收入（元）月均总收入月供额（元）能承担物业的总价(元)许昌市金融业行长151250025000100001075462副职1210000200008000860369中层86667133335333
33、573579电力业高管201666733333133331433949中层86667133335333573579房地产业总经理151250025000100001075462副总108333166676667716974中层86667133335333573579电信、移动业高层201666733333133331433949教师业特级教师65000100004000430185高级教师4.5375075003000322638优秀教师3.5291758332333250941烟草业高层201666733333133331433949中层108333166676667716974职工6500
34、0100004000430185公务员市级领导97500150006000645277副市级领导86667133335333573579正县级领导65000100004000430185正科级领导5416783333333358487鄢陵县金融业行长86667133335333573579副职65000100004000430185中层3250050002000215092电力业高管97500150006000645277房地产业总经理86667133335333573579副总5416783333333358487电信业管理层86667133335333573579教师业特级教师541678
35、3333333358487高级教师4333366672667286790优秀教师3250050002000215092公务员正县级领导65000100004000430185正科级领导5416783333333358487备注a) 月均总收入=月均收入+隐形收入（隐形收入按月均收入的2倍计）b) 月供额按月均总收入的40%计c) 能承担物业总价（以10年按揭、年利率5.94%，首付比例30%计）d) 年收入的基础数据来源于工商部门及相关部门人员的咨询统计 总价20-30万 比例占12.90%；总价30-40万，比例占12.90%；总价40-50万，比例占16.1%；总价50-60万，比例占22
36、.6%；总价60-70万，70-80万，比例各占6.5% ；总价100万以上，比例占16.1%。 总价为40-60万区间的中高端物业，100万以上的高端物业，市场购买力的集中表现尤为突出。3. 产品初步定价l 参照本土市场，形成的敏感价格集中在3200-3500元/区间；（基础价格与本土市场价格的交集）l 参照郑州高端物业的市场，形成敏感价格4000-5500元/；（高端物业销售价格下调50%）l 参照本土市场购买力形成敏感价格4000-6000元/；（40-60万总价，单套面积按100计）针对产品销售的初步定价1) 产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ）4850元/2) 联排别墅：5500元
37、/3) 独栋别墅：8000元/4) 小类独栋：7000元/5) 洋房（4-4.5层）： 4000元/6) 小高层公寓：4200元/六、 项目成功开发经营的保障体系(一) 资源体系1. 依托以休闲、养生、度假为主导的温泉水疗资源，规划开发五星级度假酒店度假屋、国际SPA养生馆：（Townhouse2-2.5）、恒温游泳馆（含室内器械运动）养生论坛（会议中心）、产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ）。突破季节性经营局限，最大限度保障项目运作的客流、人流。2. 利用项目周边用地的可租用性质及花木资源规划开发农业观光园。如农家乐村寨、观光花园、观光果园等互动业态，充实项目旅游度假资源。3. 利用可租土
38、地的用地规模，项目的水系资源、景观资源、花木资源规划开发主题休闲园区，如迷你高尔夫、乡村马术、室外生态运动场（网球）等运动业态，提升项目旅游度假资源品质。4. 复合型、多元化旅游度假资源体系建立，能最大化保证项目基本运作的客流、人流；最大量提升项目开发产品的保值及升值预期。(二) 产品配套体系1. 依托项目建成区域及温泉资源衍生的恒温游泳馆、养生中心、国际SPA养生馆等，规划开发度假酒店、度假别墅、度假洋房。2. 依托高尔夫球道、马术跑道、室外生态运行场所及项目的水系资源、景观资源，规划开发度幼托、管理用房 及其他功能配套、度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）、休闲养生馆：（ Townh
39、ouse2-2.5层）、度假养生公寓：（电梯洋房10-12层） 3. 系列配套产品的开发，满足市场不同需求，充实项目开发理念，提升项目居住及度假品质。(三) 服务体系1. 针对度假酒店、别墅、洋房类产品，依托开发的酒店管理资源，建立“宜居、宜租、宜管”的服务模式，提升消费客群的投资预期，放大产品保值、升值功能。2. 针对度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）、休闲养生馆：（ Townhouse2-2.5层）、度假养生公寓：（电梯洋房10-12层）类产品，建立专业管理团队、输送服务配套、提供酒店式物业管理，以提升作为第二居所的居住品质。3. 针对国际SPA养生馆、养生中心、高尔夫球道、乡村马
40、术等配套，建立专业的管理团队，提供系列的完善服务。放大项目的宣传推广名片，提升项目运作含金水平。4. 观光农园、观光花园、农家乐村寨等附属配套，根据花令及果令周期，举办花卉节、水果节。聚集项目人气，托染项目经营氛围。(四) 资金保障体系1. 工程建设、项目、产品规划设计、项目产品营销推广、公司管理等启动资金的准备及优化配置。2. 项目开发的融资渠道拓展，融资成本、时间及资金到位的整体把控与项目开发进程的匹配。3. 在保障项目开发的现金流水平线下，有计划、有步骤进行项目开发，最大限度减低市场风险。4. 工程建设、营销推广、业态经营管理等层面，制定相应的成本管理模式，降低运作成本，凸显项目运作的市
41、场竞争优势。(五) 营销体系1. 整合政府、社会资源，打造项目宣传推广名片。借助国际、国内、省内养生会议的举办、公益性活动举办，推进项目品牌营销。2. 制定“坐销行销”销售管理模式，建立以郑州为主导点，本土市场为缓冲带，周边经济发达地区为辐射面的产品销售网络。3. 针对本土及本土之外的中高端消费市场，拓展营销推广渠道，制定相应的“点对点”营销推广策略4. 通过项目自身网站建立，网上产品的宣传及网上订房系统的设计，制定项目的网络营销模式5. 通过酒店、产品、配套旅游度假资源完善的服务，制定项目服务营销模式。七、 项目开发经营计划(一) 项目规划指标物业形态规划数量()比例备注度假住宅洋房8004025%独栋4802415%联排124862.439%产权酒店30415.210%小高层公寓3201610%商业及配套住宅（含酒店）小计315357.6会所、商业、配套用房等50002%地下设备用房及停车位0规划用地面积533600800容积率0.6计容积率建筑面积320160320357.6(二) 项目开发时间计划1. 第一时间段：2009年9月至2010年12月2. 第二时间
