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1、第四章 房地产价格,第一节 房地产价格的特点和作用第二节 房地产价格的形成和运动第三节 房地产价格的构成第四节 房地产价格评估,第一节 房地产价格的特点和作用,一、房地产价格的特点（一）房地产价格的基本特性房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具
2、有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品,第一节 房地产价格的特点和作用,（二）房地产价格的具体特点1、房地产价格具有明显的权利价格特征2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性3、房地产价格具有特殊的形成机制4、房地产价格具有显著的个别性5、房地产价格具有多种表现方式6、房地产价格总水平具有上升趋势,第一节 房地产价格的特点和作用,二、房地产价格的基本类型房地产价格可以根据不同分类标准划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格”房地产
3、他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格,第一节 房地产价格的特点和作用,（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型土地价格房屋建筑物价格“连房带地”的房地产价格按房地产物质实体的种类或用途划分为：商品住宅价格工业厂房价格商铺价格办公楼价格,第一节 房地产价格的特点和作用,（三）按形成方式划分的房地产价格类型根据价格形成的方式不同划分为：理论价格。理论价格是指房地产内在价值的货币表现评估价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格实际成交价格。实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受
4、到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响房地产价格形成方式可从价格形式的角度进行划分为：自由市场价政府指导价政府定价,第一节 房地产价格的特点和作用,（四）按计价单位划分的房地产价格类型按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种总价是指一套房地产总价格，即每套价格单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格,第一节 房地产价格的特点和作用,三、房地产价格的地位和作用（一）房地产价格的基础地位房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响到商品的生产成本，最终
5、影响到一切商品的价格,第一节 房地产价格的特点和作用,（二）房地产价格的主要功能和作用作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用,第二节 房地产价格的形成和运动,一、房地产价格形成的基本原理在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础商品的价格受供求关系影响而上下波动商品的市场价格受到竞争规律的调节预期原理对房地产价格形成也有特殊作用,第二节 房地产价格的形成和运动,二、影响房地
6、产价格的因素（一）经济因素国家、地区或城市的经济发展水平经济增长状况产业结构就业情况居民收入水平投资水平财政收支金融状况,第二节 房地产价格的形成和运动,（二）社会因素人口、家庭城市形成历史城市化状况社会治安文化与时尚,第二节 房地产价格的形成和运动,（三）行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施,第二节 房地产价格的形成和运动,（四）房地产内在因素和周边环境因素指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境
7、的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等,第三节 房地产价格的构成,一、土地价格和土地使用费（一）土地价格的实质土地价格是地租的资本化，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用,第三节 房地产价格的构成,（二）土地价格的形式土地使用权协议出让方式产生的协议价格土地使用权招投标方式产生的招标出让价格土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格,第三节 房地产价格的构成,（三）土地价格的差异性世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的比例也越高。由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，
8、土地价格在地域空间上具有显著的差异，地价通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加而降低,第三节 房地产价格的构成,二、房地产开发经营成本狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价，即除了土地取得成本以外的一切开发费用,第三节 房地产价格的构成,三、房地产开发税费与房地产开发有关并可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要有营业税、城市维护建设税和其他相关税种与房地产开发有关的规费，是各类政府部门和公共事业部门向房地产开发企业征收的管理费建设工程设计招标管理费工程定额编制管理费建筑工程执照收费建筑物命名收费房地产登记勘丈收费人防建设费绿化建设费等,第三节 房地
9、产价格的构成,四、房地产开发利润房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地产开发经营成本）所应获得的正常利润房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额，由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行业,第三节 房地产价格的构成,五、中国城市房地产价格的基本构成要素城市房地产价格主要是由九项因素构成的：土地取得费用前期工程费配套费建
10、筑安装工程费管理费销售费税费利息利润,第四节 房地产价格评估,一、房地产价格评估的基本概念房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断房地产估价专业人员，是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员房地产估价具有两个鲜明的特性科学性艺术性,第四节 房地产价格评估,二、房地产价格评估的意义和作用房地产价格评估的意义专业化劳动公正性,第四节 房地产价格评估,房地产价格评估的作用 1、为房地产交易、投资、
11、开发等房地产经济活动服务2、为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务3、为信贷、保险等金融活动服务4、为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务5、为政府征税服务6、为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务,分析问题：下面测算的房地产成本是否合理 福州花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)1.地价:683元/平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅
12、建筑面积，可得出商品房的地价成本。,2.土建和安装成本:875元/平方米。这项费用主要包括:所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。3.配套建设费用:486元/平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究和审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化,工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。4.其他成本:390元/平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10。综上所述，保守计算该项目总成本约为:683875486390=2434元。开发商利润约为:销售均价3900元总成本2434元=1466元。开发商的利润率为60。,
