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1、保安及车辆管理方案概述：歌力思物业部凭借对园区物业的管理优势，结合周边环境、建筑特点，提出在安全保 卫工作上实行人防、物防和技防“三防结合”的工作思路：以安全、车辆、消防、为主线， 在现有安全、消防管理设施、设备的基础上，配备训练有素、果断干练的保安队伍，科学合 理地组织日常管理，全面建设包括“四级报警、四级屏障”到紧急安全事故处理、车辆安全 有序停放、义务消防队的建立、消防制度化、重大活动的安全保卫工作和迅速协助解决突发 事件在内的安全防控体系，确保安全。第一节 安全管理目标一、确保管辖园区内部不发生刑事案件、火灾事故、交通事故。二、日常办公秩序井然有序，有效维护工业园区内的正常工作和生活秩
2、序。三、保证各项治安安全管理制度得到有效落实，进入园区内的无证闲杂人员、上访人员或其 他身份不明人员及各种违章（无证）车辆得到严格控制。四、确保工业园区内治安有序良好，治安防范措施严密有效，治安隐患发现、处置及时，违 反治安管理规定的行为得到有效制止和处理，偷到案件的发生率得到有效控制。五、物业管理责任区域内消防安全管理的规定得到有效落实，区域内消防管理严格规范，各 种消防隐患发现、处理及时，发现火警时，处置果断、规范、及时。六、工业园区内交通安全管理的规定得到有效落实，园区内的交通秩序良好，机动车行驶、 停放规范有序，各消防通道畅通无阻，交通纠纷（事故）的现场处置及时、规范、有效。七、接受辖
3、区派出所的业务指导、检查与监督，配合、协助辖区派出所对有关事件的调查处 理，制定各类突发事件及应急救援预案，发生紧急突发事件（非正常上访等），服从相 关安全部门和辖区派出所的统一指挥和调度，突发事件得到迅速解决，并确保完成各项 任务。八、杜绝园区内和四周墙壁上，乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现。九、重大活动顺利进行；接待外宾、领导或举行大型会议等重要公务活动时，保安人员礼貌 接待，做好安全防范、车辆停放安排和外围秩序维持等工作。十、人身安全不受侵犯；财产不受损失。十一、 对危机人身安全的位置，应设置明显标志和防范措施。第二节治安管理依据歌力思安防功能的设置，结合工业园区内安全管理规定
4、，从实际情况出发，确立 了治安管理“三防结合”的整体治安思路。一、系统设计，三防结合系统设计，“三防”结合，即人防、物防、技防相结合。“人防”上实施阶梯快速推进体 系，由监控中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗固定岗相结合、全面防范与重点防 范相结合。物防上充分利用现有围墙等建筑硬件提高防范能力。在充分强调人的因素的前提 下，以技防为主，工业园区安装的智能化保安设施如监控视频，结合监控中心的统一调度， 确保治安防范万无一失。二、四级报警、四级屏障拟在安全防卫体系中采取四级报警（根据治安事件轻重划分）、四级屏障（根据园区安全岗 设置划分），层层设防、分工负责、集中管理、密切配合，使工业园应4
5、小时内处于严密的 保护中。（一）“四级报警”划分及相应的处理：1、一级报警。当园区内报警及异常情况出现时，园区内巡岗保安必须在立即与报警位置取 得联系赶赴现场确认，并作相应的处理。2、二级报警。已经报警经确认事态较为严重或探测器报警，或应急按钮报警。园区内巡岗 保安及管理值班人员必须以最快速度赶赴现场处理。事后，值班人需向物业部负责人书面报 告，备案。3、三级报警。经确认失态十分严重（重大交通事故、重大治安案件）或火警，应急机动安 全小组和物业部负责人或值班人员须五分钟内赶至事发现场进行处理，并应向政府有关部门 紧急求助。事后物业部负责人需向公司领导书面报告、备案。公司与当天组织专业人员到达
6、现场，进行事故原因分析。4、四级报警。特大治安事件，或重大自然灾害，或发生火灾。物业部全体人员紧急动员， 同时向公司上报支援，有组织、有步骤地处理事件，向政府职能部门紧急求助。事后，物业 部负责人须向公司负责人书面报告、备案。公司于当天组织专业人员达到现场，进行事故原 因分析。（二）四级屏障1、一级屏障-固定岗。由于园区相对封闭，拟在各出入口合理设点定岗，以形成封闭的安 全管理体系。2、二级屏障-巡逻岗。在园区内设巡逻岗，加强监控安全工作。3、三级屏障-应急分队。24小时监控中心可随时调配物业部组成兼职应急机动分队，紧急 出动，处理园区内三级报警。4、四级屏障-全体人员。当发生四级报警事件时，
7、物业部全体管理人员紧急动员，在物业 部负责人的带领下，有组织地处理事件。（三）各岗位主要职责及要求：A、形象要求1、上岗按规定着装，做到仪容、仪表端庄整洁，并做好其他各项上岗准备工作。2、严格按岗位职责要求履行任务。3、保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。4、建立岗位值班记录本，对岗内各种情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和 书面汇报及签字。B、安全监控岗1、24小时严密监控，全面了解和监控歌力思工业园内的安全状况，做好值班记录。2、密切注意屏幕情况，如发现可疑情况应定点录像，在大堂、电梯、重要出入口及要害部 位都设立摄像头，发现可以情况要立即采取措施，进行处理。3、监控
8、中心人员严守秘密，不得泄漏本园区任何信息和资料。4、熟悉各项紧急事件处理流程。5、24小时对园区的消防系统进行监控。C、门岗1、登记访客，控制无关人员进入管理服务区域；核查出入人员、车辆所携带的物品，放置 物品丢失及危险品进入园区内。具体要求：对来访客人，有礼貌的询问，执行验证工作，与 被访问人及时联系确认后，凭卡出入，智能化管理。车辆按规定停放，引导时要及时，手势 要规范，态度要热情。3、严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立良好形象。三、安全管理队伍的建设（一）日常管理保安员是维护和管理治安秩序的专职人员，物业部把加强安全管理队伍的建设摆在一个 重要的高度。1、切实抓好保安人员的思想教育
9、工作，了解其思想状况，解决实际困难。2、保持安保队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量，加强了治安防范。在人员 招聘中严格把关，注重才干。3、建立行之有效的规章制度，作为保安员的行为准则和工作标准，并建立配套的 考核机制，竞争上岗，优胜劣汰。4、认真选配保安队长。队长的选配是安保工作的重要一环。他们与保安人员生活 工作在一起，最了解其思想动态，是安保工作的中坚力量和骨干。5、加强对安全管理队伍的素质培训。保安工作中，不仅要讲究文明礼貌，注重仪 表修养，并且要懂得相关法律、法规。同时开展必要的军事训练，保持良好的 体能，树立良好的安保队伍形象。（二）保安员招聘的原则1、统一标准远侧：在保安人员的招
10、聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只坚持一个 标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把 那些不合格保安人员条件和标准的人招进保安队伍。2、公开招聘的原则：为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风，坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供 一个平等竞争机会。安全管理将公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在 公司领导的监督下进行招聘，以保证质量和保安队伍素质。3、择优录取制度：在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按从高到低给予公布， 在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到
11、 低分择优录取。（三）保安人员招聘的条件和标准由于物业管理公司的安保人员各项录用条件相对较高，结合歌力思工业园区的实际情 况，应聘保安必须具备以下条件：1、18周岁以上、35周岁以下的中国公民。品貌端正、身体健康、品行良好。2、退伍军人择优录取。3、身体健康，需提交健康证。4、具高中以上文化。5、无不良嗜好、犯罪记录。（四）招聘保安员的程序招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关审批手续外，为保证保安队 伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。1、确定招聘人数和招聘条件2、发布招聘公告或启事。3、进行面试、目测、体检。4、进行文化和智力测验。5、提交无犯罪证明。6、签
12、订聘用合同。7、试用期的考察。（五）安全管理考核制度根据物业部的有关规定，为了奖优惩劣，提高队员的工作积极性，建立一支强有力、高 素质的保安队伍，更好的发挥保安队伍在工作中的主动性，确保大楼安全，特制订本制度。1、考核按级别进行，即物业部负责人考核队长，队长考核队员，表现优良的给予加分奖励，表现不好的给予扣分处罚。2、考核进行连带责任制，队员违反规定，除处罚队员外，队长也要负责管理责任，队长已 发现的问题并及时整改处理后，不负管理责任。3、实行量化考核，每分值相当于人民币5元。4、每月评出一名加分最多者作为优秀队员，在队内进行通报表扬，在今后的晋升、提干时 优先考虑。5、考核内容有执勤、训练、
13、培训、公差、内务卫生、队列纪律。6、考核结果每月月底贴于值班室公告栏上。7、具体考核标准参照体系文件安全管理奖罚细则。四、安保管理工作流程五、安全紧急事件处理流程为了有效的防范盗窃、火灾等恶性事故的发生，打击犯罪活动，物业部制定紧急事 件处理流程，使物业部每一位工作人员熟悉了解紧急方案，当紧急事件发生时，迅速有 序的采取措施。做好记录“三防”结合是物业部的基本治安思路，物业部有理由承诺，经过物业部的管理，可以 确保歌力思工业园区内因物业管理而造成的治安事件发生率为零。六、监控室运作管理监控室为安全防范的中心，是发生意外事件的救助指挥中心。（一）监控室实行24小时值班，对监视系统和消防报警控制系
14、统进行监视，当班人员 需熟练掌握监控系统的操作程序，发现故障及时向物业主管汇报，并填写值班 记录。（二）值班人员在监控中发现可疑迹象，应及时上报，由物业领导安排处理，并在值 班本上记录。（三）消防报警系统出现报警信号，应迅速向距该位置最近的安保人员核实情况。如 火警，按灭火方案处理，属误报，消除信号后做值班记录。（四）值班人员每12小时做好录像状态记录。（五）外来人员进入监控室必须登记。监控室外来人员登记表（六）对监控室安全工作和记录，由保安队长和物业负责人检查。第三节车辆管理歌力思服装工业园区指定的专用停车场主要供本公司人员、办事人员、运输货物、 来访人员使用，凭卡出入，实行智能化管理；预计
15、上下班时间，需要进行科学合理的调 度，保证车辆行驶、停放有序。一、车辆安全管理概述（一）车辆服务车辆自动化管理师停车场管理的一大发展趋势，不论从经济的角度还是安全的 角度，它都有不可代替的优势；从安全方面考虑，自动化管理可以避免因认为因素 的果实带来安全上的隐患。（二）车辆安全服务门岗人员应对车辆进行核对，如不符合，车辆不予通行。对于违规的客户，物 业部有权控制进入。如发生安全事故，应通知相关部门来确定安全事故的责任分担 问题，其服务流程如下；二、车辆的交通管理概述：针对上下班时间段车辆流动高峰期特点，拟运用科技手段，进行科学合理 调度，有序停车，人车分流。利用车辆主要入口和停车场的车位状况，
16、加强对 客户停车的引导，消除车辆占用区内消防通道带来的消防安全隐患。使整个工 业园区的车辆管理统一有序。（一）车辆交通管理依据：1、歌力思工业园区的地貌、建筑及功能布局；2、根据大楼规划设计、建筑布局，以及园区的结构、可以预测其车流集聚线， 根据该预测及管理上的人车分流、就进停车等方案及原则，制定园区的车 流线，在根据园区车位总数、停车位分布、道路通行能力、出入分流的原 贝叭车辆出行规律等，制定园区内车辆出入口管理及道路交通管理方案。3、方案要点（1）根据人车分流原则、出入分流原则及道路通行能力、人流集聚线等情 况，设置单行车道2条，双向车道一条，出入口设有固定岗。（2）实行出入口车的号、型、
17、色一致性的查验并按规定放行。（3）园区内车辆限速必须低于10公里/小时。4、方案优点：（1）保证在主要人流集聚线上无车辆行驶，无尾气排放，所有人员在园区 内行走安全而舒适；（2）本方案在充分考虑到园区内的道路通行能力、车位分布等情况，以单 行道与双行道相结合的方式，实现车流的出入分流，保证了良好的行 车秩序和较高较快的通行能力。三、停车场设立管理规定（一）在出入口设立明显标志，标明停车场名称、性质、类别等。（二）属于永久性固定停车场的必须漆划车位线按位编号，临时停车场也必须因 地制宜，尽可能的划位和编号。（三）必须备有消防器材，放置在停车场附近方便使用。（四）停车场内必须摆放整齐划一，通道内严
18、禁停车，转载易燃、易爆、剧毒物 品的车辆禁止进入园区内保管。四、机动车辆出入场管理（一）小型车辆出入场管理1、门岗要贯彻车型是否符合在园区内停放，否则不予进入，并向客户做好解释工 作。2、留意车内人员和物品，防止载有易燃易爆、危险品的车辆进入园区内以免带来 安全隐患。3、固定车位的车辆进入时，巡逻岗人员要协助客户读卡，做好车辆交通引导工作。4、对临时进入园区的车辆，要询问车上人员进入园区的去向，并做好人员（来访） 登记和通知相关岗位人员予以跟踪监控，并在机动车辆进出登记本上做好 车牌号码、车况和进入时间等记录。5、临时车辆欲在园区内停放时，巡逻人员要引导客户的行驶路线和方向，知会车 辆在制定车
19、位停泊。6、巡逻人员在引导客户安全泊位后，要立即检查车况和提示客户关好车窗车门。7、巡逻人员在车辆泊位在指挥、引导车辆泊位时，要密切注意泊位车辆谨防碰伤 场内其他车辆。待车辆安全泊位后立即检查车况，发现车况异常立即知会客户， 并在机动车辆进出登记本上做好车牌号码、车况和进入时间等记录。8、经常检查车场内所停车辆状况，若发现停放车辆有漏水、漏油或由碰划痕等情 况时，如果客户还未离开车场，应立即当面指出；如果客户不在时，要及时报 告队长，通知客户到现场处理，并做好记录。9、巡逻人员在车辆出场时，应高度警惕，密切注意出场车辆是否将左右前后的车 辆碰伤，并用电话/对讲机通知门岗人员，让门岗人员做好接车
20、准备，同时做好 出入时间记录。（二）大型车辆的出入场管理1、大型车辆需要进入时，门岗除按小型车辆出入场步骤处理外，并要严格检 查车辆高度、长度、宽度是否合适进入园区停放（视园区内实际情况而定）。2、对超高（长、宽）的车辆，门岗要耐心向客户做好解释工作，严禁进入园 区，以免破坏园区内设施或其车辆。（三）送货车辆的管理1、物业部根据现场情况制定送货车辆管理制度，并确定；（1）送货车辆的进入录像（2）送货车辆停放地点（3）车辆上、卸货的时间安排2、物业部在管理送货车辆时，应特别注意送货车辆对周围环境的影响，注意 以下事项：（1）送货车辆对公共建筑设施的影响及管理（2）送货车辆行驶的道路路面的维护管理
21、（3）送货车辆的噪音管理（4）送货车辆对物业环境污染的控制和管理五、重大活动或会议期间车辆管理（一）根据情况，提前预留车位。（二）增设交通指挥引导岗。（三）如有必要，来宾到达前几分钟或活动结束时临时管制进出车辆。第四节其它安全管理一、灾害预防（一）物业部门平时应密切关注气象台及各种媒介发布的灾害（自然灾害、疾病信息 等）预报信息；物业部门收到灾害的预报信息后应及时发出警告，并及时在门 岗或大堂或电梯轿厢等明显位置，用文字发出灾害警告，并通知具体注意事项。（二）收到灾害的预报信息后，应召开紧急会议并部署应急预防措施。对所辖园区内 的危险部位、机电设备、应急电源、排水系统（沟、井、渠、管道、地漏）
22、空 置房间进行检查，对户外设施进行加固，派出室外的临时设施，准备好应急物 资、药品等，安排应急工作人员。（三）应结合物业实际情况制定各种灾害的应急预案，并定期检查以保证应急方案的 可行性。（四）制定灾害防范的演戏计划，定期举行具有针对性的灾害应急演习。二、危险品的安全管理（一）危险品是指对人身、自然环境和财产有直接危害的物品，具有易燃、易爆自然、毒 害、腐蚀、放射性等危险性质，如敌敌畏、天那水、液化气罐、柴油、汽油、酒精、 油漆、鞭炮等。（二）物业部经常接触的到危险品主要分两类：易燃易爆物品（如天那水、机油、油漆、 液化气罐等）和带毒性药物、药剂（如消杀用的敌敌畏、灭鼠药等）；物业部应根 据实
23、际情况列出具体的危险品清单并进行控制。（三）危险品应与其他物品隔离分开，设立专用仓库进行分类保管，存放危险品的仓库或 柜子应设明显的标志。（四）危险品的使用由具有相关的专业操作技能的人员进行，使用危险品时必须有安全防 护措施和用具。使用带毒性药物、药剂时应充分考虑其危险程度是否会对人造成危 害。（五）加强对外来危险品进入歌力思工业园区的管理。三、突发事件的处理结合物业部的具体情况，当突发事件后，按照安全紧急事件处理程序进行处 理，使安全管理有章可循，有据可查。突发事件处理程序拟包含设施设备突发事件处 理程序、火灾火警处理程序、治安事件处理程序、维稳事件处理程序、气象灾害（雷 电、雷雨、台风、高
24、温天气）处理程序、突然停水停电应急处理程序等。第五节消防管理方案一、消防管理体系依法管理的原则：以中华人民共和国消防法为准则进行管理。依照 “预防为主，防消结合”的原则，对歌力思工业园进行消防管理。消防报警示意图：智能监控中心二、管理措施（一）消防管理职责1、物业部主任（经理）为消防负责人，并对物业部的消防工作全面负责。2、物业部员工如安保人员、维修工等为安全检查员及义务消防员，发现消防隐患， 应制止违法作业。3、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知 识。4、常检查防火工作，纠正消防违章、整改火险隐患。5、消防器材定期检查，确保器材的良好状态。6、制定消防措施，
25、制定紧急状态下的疏散方案。7、接到火灾报警后，在向消防机关报警的同时，迅速奔赴建厂，启用消防设施进 行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。（二）消防安全宣传教育和培训1、物业部应当组织开展消防业务学习和灭火技能训练。通过多种形式开展经常性 的消防安全宣传教育。2、物业部应当组织新上岗员工和进入新岗位的员工进行上岗前的消防安全培训。3、公众聚集场所在营业、活动期间，应当用过张贴图画等形式向公众宣传防火、 灭火、疏散逃生等常识。4、以下人员应当接受消防安全专门培训：（1）物业部的消防安全责任人、消防安 全管理人；（2）专、兼职消防管理人员；（3）消防控制室的值班、操作员；（4） 其他依照规定应当接受
26、消防安全专门培训的人员。（三）群防群治消防是安全工作中重要的一环，广泛宣传消防意义，提高群策群防的消防意 识，加强消防设施的管理，贯彻“预防为主、防消结合”的方针。措施具体内容成立义务消防队制定消防检查计划，培训义务消防员，定期检查，消除隐患。 确保设施设备处于良好运行状态。消防技能培训密切配合公安消防部门，定期举办消防、逃生演习、咨询讲座， 强化消防意识，提高消防技能。自救消防设备的保障发挥员工消防的防范意识，提供消防设备最基本保障。（四）消防管理的主要内容1、消防工作由公安机关实施监督。2、定期巡视、检测、维修、保养更新消防器材和设备，使消防器材、设备、设施 处于100%的完好状态。3、单
27、位或个人都有责任维护消防设施，不准破坏和擅自挪用消防设备、器材，不 准占用消防间距、堵塞消防通道。4、积极展开防火宣传教育。建筑的过道、楼梯、出口等部位经常保持畅通，严禁 堆放物品。5、室内装修及改造需明火作业的，要经物业部批准。6、坚持管理人员、安全人员的巡回检查制度，对物业设施中存在的隐患应及时整 改。三、消防中心运作：（一）监控室接到报警后，值班人员首先应该明确：是何原因报警，是烟感自动 报警还是手动警铃报警，是何部位，根据报警器显示的号码确定楼层、方 位，记录报警时间消防报警值班登记表。（二）监控室值班人员立即用对讲通知：保安队长、巡逻保安。（三）巡逻保安根据通报的楼层、方位，必须迅速
28、以最快奔赴现场。（四）达到报警现场后，立即报告监控室，并马上查明情况（五）确有险情：1、立即判明能否单独处理。能，则马上着手处理，完毕后（要确认已彻底解决） 立即通知监控室，报警现场的情况。2、如果不能单独处理，则一边报告键控制现场情况和请求支援，一边试着使用灭 火器材或其它办法加以控制，等待来人；3、监控室接到请求增援的报告后，记下时间，立即使用对讲机报告领班，同时马 上联系通知物业部负责人，必要时拨打“119”向消防中心报警。4、物业部负责人接报后，应立即待人在最短时间内赶赴现场，一边组织力量抢险，一边随时与监控中心保持联络。5、处理完毕，留下善后人员，如清扫人员，了解事故起因人员等情况，
29、其他人员 撤回原岗位。6、如系统误报，则向监控室报明情况后，消除警报、仪器复位。7、整个报警时间处理完毕后，监控室值班人员应尽快做好详细记录，且向公司及 时报告报警时间经过。四、灭火、应急疏散预案和消防演练（一）物业部应制定灭火和应急疏散预案。（二）消防安全重点位置应当按照灭火和应急疏散预案，至少每半年进行一次演 练，并结合实际不断完善预案。（三）消防演练时，应当设置明显标识并事先告知演练范围内的人员。为了使应急方案在实践中得到正确运用，物业部安排时间按照应急方案要求进行 演练。1、要求：实地演练的次数应当根据单位的具体情况而定。一般要求每年应不少于一次， 开展演练的时间，可根据季节变化或节假
30、日前等情况确定，通常可安排在冬、夏 季到来之前。2、演练形式：模拟操场训练：按报警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演练， 检验是否符合应预案。模拟实战训练，即按接警出动到现场按照实战要求出水、泡沫、干粉灭火，同 时进行抢救和疏散物资的训练。演练的范围可分整个园区综合演练、分部门开展演练。3、注意事项：演练前必须做到有计划有步骤、有组织，做到参演人员明确演练任务、方法和 要求，要选择适当时间，尽量不要影响正常工作。要点火演练的，必须做好安 全保护工作。五、消防设施设备管理物业部根据消防管理要求合理配置消防器材。物业部按照建筑消防设施检查维修保养有关规定的要求，对建筑消防设施的 完好有效
31、情况进行检查和维修保养。对自动消防系统，按照有关规定定期进行全 面检查测试，并出具检测报告，存档备案。六、消防档案管理物业部应当建立健全的消防档案。消防档案应当包括消防安全基本情况和消防安全管理情况，园区内所有部门对消防档案统一保管、备查。七、消防检查1、每个员工每天必须对本岗位、地段消防安全状况进行一次检查。2、消防安全重点部位应当进行每日防火巡查，其他部位可以根据需要组织防 火巡查。3、公众集聚场所如会议室的防火巡查应当至少每两个小时一次，会议结束时 应当对现场进行检查，消除遗留火种。4、物业部应根据实际情况对园区内的设备物资（特别是易燃易爆物品）进行 检查，处理及整改火情隐患。5、在每年重要节假日前要组织防火安全大检查。
