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1、第11章 不动产买卖合同,合同的订立 合同的形式要件 买卖双方的权利义务 合同的违约救济,Web：,第1节 合同的订立,选买权option,第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,第1节 合同的订立,选买权的本质：承诺的权利选买权行使的结果：买卖合同的成立,第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,第1节 合同的订立,德国法中的购买权（Ankaufsrecht）,第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,所有权人单方有约束之出卖要约附条件之买卖契约预约,三种表现形式,第1节 合同的订立,德国法中的购买权（Ankaufsrecht）,第11
2、章 不动产买卖合同第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,所有权人单方有约束之出卖要约附条件之买卖契约预约,三种表现形式,第1节 合同的订立,优先购买权物权性先买权,第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,第1节 合同的订立,优先购买权与选买权之间的区别：,第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,购买条件不同（价格）权利产生的方式不同（法定/意定）能否单独登记存在区别,第1节 合同的订立,物权性先买权与选买权之间的区别：,第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,合同条款确定时间不同 权利登记的效力不同 权利行使的条件不同,第2节 合同的形
3、式要件,根据反欺诈法的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,第2节 合同的形式要件,执行力要件 vs.生效要件：,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,能否抗辩之不同 部分履行原则适用之不同 履行返还之不同,第2节 合同的形式要件,根据反欺诈法的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。反欺诈法适用于所有与土地交易有关的合同；它不仅适用于合同的订立，而且适用于该合同的转让和修改。,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,第2节
4、合同的形式要件,德国民法典第311b条（关于土地、财产和遗产的合同）第（1）款规定：“使一方负有转让或则取得土地所有权的义务的合同，必须做成公证证书。关于土地所有权移转的合意已经达成，并且已经登记到土地登记簿中的，未遵守这一形式而订立的合同，按其全部内容来说成为有效的。”,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,第2节 合同的形式要件,意大利民法典第1350条规定：“下列行为应当以公证书或者私证书的形式进行，否则无效：1）转移不动产所有权的契约；2）设立、变更或转让不动产用益权、地上权、役权人权利和永佃权人权利的契约；4）设立或者变更不动产的地役权、使用权和居住权的契约
5、；5）放弃前述各项规定的权利的行为；7）不动产典质的契约”,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,第2节 合同的形式要件,中华人民共和国城市房地产管理法第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,部分履行原则,部分履行原则（doctrine of part performance）的法理基础：,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,防止欺诈和伪证 情势变更之救济 实现当事人的真实意思,部分履行原则,部分履行原则（doctrine of part performance）
6、的法理基础：,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,防止欺诈和伪证 情势变更之救济 实现当事人的真实意思,提示：部分履行原则为司法原则，而非制定法原则,部分履行原则,部分履行行为的种类：支付价款,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,提示：单纯的支付价款并不能够得到实际履行的救济，通常还需伴以其他部分履行行为。,部分履行原则,部分履行行为的种类：支付价款占有不动产,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,提示：占有需是经过出卖人同意的占有，且需为实际占有、持续占有,部分履行原则,部分履行行为的种类：支付价款占有不动产改
7、良不动产,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,提示：改良必须是对不动产的永久性改良，且其价值必须达到一定程度,部分履行原则,部分履行行为的种类：支付价款占有不动产改良不动产,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,特殊场合：特别家事服务,（exceptional domestic services）,部分履行原则,注意：买受人亦可援引部分履行原则 部分履行原则适用于对书面合同的口头修改 不适用部分履行原则时的救济：合理价值返还,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,部分履行原则,合同法第36条：“法律、行政法规规定或
8、者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,英国法的规则,1925年财产法第40条 执行力的条件：书面形式，或符合部分履行原则1989年财产法（杂项规定）第2条 书面形式为成立要件，废除部分履行原则,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,英国法的规则,A contract for the sale or other disposition of an interest in land can only be made in writing an
9、d only by incorporating all the terms which the parties have expressly agreed in one document or,where contracts are exchanged,in each.,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,英国法的规则,由于不动产在人们生活中的重要性，无论是为了避免由于1925年财产法第40条的规定而不经意间形成买卖合同的情况，还是为了确保人们不会不公正地逃避他们道义上的责任，都有必要令不动产买卖合同具备特殊的形式要件。英国法律委员会：“土地买卖等合同的形式”（19
10、87年）,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,合同无效的情形,1、虚假陈述（misrepresentation）,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,虚假陈述关涉合同重要事实虚假陈述可由过失构成不属于虚假陈述的三种情况,已知或应知的事实经实地勘察可知的事实双方获知机会均等的事实,合同无效的情形,1、虚假陈述（misrepresentation）,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,虚假陈述的后果：作为抗辩理由作为侵权事由作为要求损害赔偿或撤销合同的事由,合同无效的情形,2、误解（mistake）,第11章 不动
11、产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,双方误解对重大事实的误解不包括对不动产价值和法律的误解,合同无效的情形,3、合同违法,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,目的违法：整体无效部分条款违法：该条款无效,合同无效的情形,第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,虚假陈述,欺诈,过失的虚假陈述,隐瞒事实的欺诈,误解,重大误解,第3节 买卖双方的权利义务,衡平转化原则有关占有的问题可交易产权原则瑕疵担保义务履行时间不动产灭失的风险承担,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,1.衡平转化原则,“衡平转化原则就
12、是在一定情况下将土地视为动产并将动产视为土地。因此，当一个土地所有人签署了一份有效且有执行力的买卖合同后，虽继续持有普通法产权，但却是作为受托人，为买受人的利益持有；买受人成为了衡平法所有人（同样，买受人）作为受托人，为出卖人的利益而持有价款”。Illinois:Shay v.Penrose(1962),第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,1.衡平转化原则,1.合同一方死亡时的适用（1）如果死亡的是出卖人（2）如果死亡的是买受人2.一方当事人的债权人主张债权时的适用,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,2.有关不动产占有的问题,占
13、有不动产的出卖人的义务占有不动产的买受人的权利占有期间的收益分配违约场合的利益平衡,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,不拥有
14、产权产权上存在负担合理怀疑,德国民法典第892条（土地登记簿的公信力）第（1）款：“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。”,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准导致产权不可交易的主要情形,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双
15、方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,导致产权不可交易的主要情形,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,产权链中存在瑕疵 出卖人因时效取得产权 产权上存在负担 其它瑕疵,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准导致产权不可交易的主要情形公法对产权可交易性的影响,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准导致产权不可交易的主要情形公法对产权可交易性的影响吸收原则,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖
16、双方的权利义务,制作人：吴一鸣,4.不动产的瑕疵担保义务,货物出门，概不退换（caveat emptor）买主自慎（buyer beware）隐含的适住保证（implied warranty of habitability）,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,4.不动产的瑕疵担保义务,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣
17、,4.不动产的瑕疵担保义务,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,5.履行时间,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,履行时间为关键条款,违约方无权要求继续履行合同,另一方有权解除合同,履行时间非关
18、键条款,可在此后合理时间内履行,5.履行时间,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,履行时间为关键条款,违约方无权要求继续履行合同,另一方有权解除合同,履行时间非关键条款,可在此后合理时间内履行,趋势：规则适用的严格性趋缓,5.履行时间,提出履行（tender of performance）的构成：提出履行的意思表示履行义务的能力,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,6.不动产灭失的风险承担,普通法的规则：买受人承担风险判例法及制定法的改变：风险导致合同无执行力英国标准合同的规则：,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务
19、,制作人：吴一鸣,1、风险可作为合同解除事由2、根据占有决定风险负担,6.不动产灭失的风险承担,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。/房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,7.小结,衡平转化原则 与占有有关的问题 产权瑕疵 质量瑕
20、疵 履行时间 风险移转规则,第11章 不动产买卖合同第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,第4节 不动产买卖合同的违约救济,实际履行 赔偿损失 解除合同并恢复原状 留置权,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,1.实际履行（specific performance）,实际履行救济的合理性：从买受人的角度：合同目的之实现 从出卖人的角度：资金/举证/再出让 从法院的角度：工作量的减轻,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,1.实际履行（specific performance）,第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或
21、者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（摘自中华人民共和国合同法）,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,1.实际履行（specific performance）,拒绝给予实际履行救济的情况：（1）合同无执行力；（2）善意买受人的介入；（3）合同排除了实际履行救济；（4）合同价款显失公正；（5）实际履行需要法院长期监督。,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,1.实际履行（specific performance）,第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约
22、定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。（摘自中华人民共和国合同法）,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,该救济方式的目的及在救济体系中的地位,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,该救济方式的目的及在救济体系中的地位 损失的计算,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,该救济方式的目的及在救济体系中的地位 损失的计算 附带
23、损失和间接损失,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,附带损失（incidental damages）指的是合同一方直接因该不动产交易所支出的、但由于另一方的违约而损失的费用。间接损失（consequential damages）指的是根据合同签订时所知的事实，违约方在当时能够预见到的、一旦自己违约将给对方造成的损失。,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,附带损失（incidental damages）指的是合同一方直接因该不动产交易所支出的、但由于另一方的违约而损失的费用。间接损失（cons
24、equential damages）指的是根据合同签订时所知的事实，违约方在当时能够预见到的、一旦自己违约将给对方造成的损失。提示：附带损失和间接损失可与其它救济方式并存；赔偿损失救济所谓的损失仅指可得利益损失。,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,附带损失 信赖利益 间接损失 间接损害,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,英美法,大陆法,？,2.赔偿损失,可预见规则之比较：第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同
25、履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（摘自中华人民共和国合同法）,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,该救济方式的目的及在救济体系中的地位 损失的计算 附带损失和间接损失,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,该救济方式的目的及在救济体系中的地位 损失的计算 附带损失和间接损失 买受人违约：预定赔偿（liquidated damages）,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,合
26、同法第114条第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少；”,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,2.赔偿损失,该救济方式的目的及在救济体系中的地位 损失的计算 附带损失和间接损失 买受
27、人违约：预定赔偿（liquidated damages）出卖人违约：善意限制（good faith limitation）,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,3.解除合同并恢复原状,解除合同和恢复原状是两个不同但又相互联系的救济方式,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以
28、自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。（摘自中华人民共和国合同法）,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,3.解除合同并恢复原状,解除合同和恢复原状是两个不同但又相互联系的救济方式 买受人单方解除合同的情形,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,合同因出卖人欺诈、虚假陈述或双方误解而订立行使单方的违约解除权出卖人严重违约，或拒绝履行合同,3.解除合同并恢复原状,解除合同和恢复
29、原状是两个不同但又相互联系的救济方式 买受人单方解除合同的情形 出卖人单方解除合同需注意的问题,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,解除合同的条件：提出履行、解除的意思、返还预付款在买受人已提前占有不动产场合下的善后问题：租金；损耗；改良,3.解除合同并恢复原状,解除合同和恢复原状是两个不同但又相互联系的救济方式 买受人单方解除合同的情形 出卖人单方解除合同需注意的问题 思考：合同解除的后果中，为何没有“产权的返还”？,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,4.留置权（lien）,严格来说，留置权并非违约救济方式，而是债
30、务担保方式 留置权什么时候对出卖人有意义？买受人的留置权怎样得到保护？留置权的实现,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,4.留置权（lien）,意大利民法典第2817条（位于第六编、第三章、第二分节：法定抵押权）：“享有法定抵押权的主体是：1）对因履行转让行为产生的债务而被转让的不动产上的出让人；”,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,4.留置权（lien）,法国民法典第2103条（位于第三卷、第十八编、第二章、第二节：对不动产的特别优先权）：“对不动产享有优先权的债权人是指：1.出卖人就价金的支付，对其出卖的不动产有
31、优先权；如连续数宗不动产买卖的价金全部或部分未予支付，第一出卖人先于第二出卖人受偿，第二出卖人先于第三出卖人受偿，依此类推；”,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,4.留置权（lien）,意大利民法典第1376条（产生物权效力的契约）：“在以特定物所有权的转让、物权的设立或转让或者以其他权利的转让为标的的契约中，根据当事人合法表达的意思的效力，发生所有权或者其他权利的转让和取得。”,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,4.留置权（lien）,法国民法典第1583条：“当事人一经对买卖之物与价金协议一致，买卖即告完全成立
32、，买受人对出卖人从法律上取得标的物的所有权，即使该物尚未交付，价金尚未支付。”,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,4.留置权（lien）,第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。（摘自中华人民共和国合同法）,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,4.留置权（lien）,不动产质权与英美法留置权的
33、区别：约定 vs.法定需占有 vs.非占有用益 vs.担保,第11章 不动产买卖合同第4节 不动产买卖合同的违约救济,制作人：吴一鸣,SUMMARY,选买权：一个承诺的权利。选买权类似于德国法中的购买权（Ankaufsrecht），但与优先购买权和物权性先买权之间存在较大区别。不同的权利其实是不同的交易工具。不符合反欺诈法所规定的形式要件的合同不具有执行力，唯一有可能对其进行挽救的就是部分履行原则。但在英国，口头的不动产交易合同被视为合同未成立。,第11章 不动产买卖合同,制作人：吴一鸣,SUMMARY,以普通法产权和衡平产权的区分为基础建立起来的衡平转化原则，将买受人的权利转化为对物的权利，
34、起到了大陆法中预告登记的作用。如果产权不可交易，买受人有权解除合同。但对产权是否可交易的判断，采取的是一个主观的标准。在这一点上，两大法系之间其实并无本质区别。,第11章 不动产买卖合同,制作人：吴一鸣,SUMMARY,对于不动产隐蔽瑕疵的担保责任，英美法存在着加重出卖人责任的趋势。在不动产交易中，履行时间地位的不同将导致履行迟延的后果也不一样。关于不动产灭失的风险承担，存在着从原先一律由买受人承担、到按照产权或占有移转作为风险移转标准发展的趋势。,第11章 不动产买卖合同,制作人：吴一鸣,SUMMARY,在不动产交易的违约救济体系中，主要存在着实际履行、赔偿损失、解除合同并恢复原状三种救济方式。其中实际履行是首选。留置权其实是一种担保工具，对于确保一方当事人金钱债权的实现具有重要意义。大陆法中并没有与其完全一致的制度设计。,第11章 不动产买卖合同,制作人：吴一鸣,
