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1、准reits产品简介及其营销,2010年9月 山东泰安,目 录,一、准reits产品简介二、准reits产品给经办行带来的收益三、准reits产品营销要点四、准reits的扩展：资产支持型理财产品五、准reits产品的上报材料六、银监会新政及其影响,一、准reits产品简介,准reits产品简介,reits系指real estate investment trust的简称，中文称为房地产（不动产）投资信托。准reits产品可定义为：以拥有商用物业的企业法人为投资对象，以商用物业租金收益为投资标的，以基础资产抵押为风控措施的银信合作理财产品。,准reits产品简介,准reits产品的设计思路：我
2、行通过发行理财产品（一般是1年期、2年期n年期产品的组合）募集到足额资金后，将该资金委托给信托公司设立一项指定用途信托计划，信托公司按照我行指令以该资金作为对价（或约因）受让相关商业物业未来n年的租金净收益；在未来n年内，信托公司定期（一般以年为期）以商业物业的租金净收益为基础还款来源向本产品分红派息，我行则随之将该期商业物业租金净收益按比例分配给本产品的投资客户，如是反复，直至n年期满；俟n年届满时，信托计划结束，本理财产品的生命周期亦相应终止。,准reits产品简介,准reits产品的交易结构如下图所示：,准reits产品简介,准reits产品的基本风控措施：1.融资客户基础资产未来n年的
3、租金净收益要能覆盖产品本息并有一定剩余；2.本产品要求外部专业机构对基础资产租金收益现金流的进行分析和审核，从而保证未来租金收益在质量及数量上的真实性；3.产品要求提供对租金收益现金流潜在缺口予以补救的备用收益机制；4.融资客户承诺：若租金收益现金流及备用收益仍不能覆盖本产品约定划付的本息金额，则融资客户必须以其他收入来源对差额部分予以补足；,准reits产品简介,准reits产品的基本风控措施（续）：5.融资客户与信托公司签署应收租金收入质押合同，并在中国人民银行征信中心办理应收租金收入质押登记；6.融资客户在经办行开立商业物业租金收益监管账户，并保证将租金收益定期足额归集到该监管账户；7.
4、融资客户需将基础资产全部或部分抵押给信托公司，抵押率不得高于60%；8.信托公司与融资客户及其主要出资人分别签订履约保证合同和履约连带责任保证合同。,二、准reits产品给经办行带来的收益,准reits产品给经办行带来的收益,直接收益：产品管理费、产品托管费和部分销售费用。一般而言，1亿元准reits产品的直接收益为300500万元左右。间接收益：1.增加经办行的日均存款和时点存款。融资客户要在经办行分别开立一般存款户和租金归集专用账户,一般存款户用于信托公司支付租金收益转让价款，租金归集专用账户用于归集理财产品存续期内商用物业产生的全部租金收益；2.融资客户资金结算业务、部分员工及承租商户的
5、办卡、网银等业务带来的收益新增。衍生收益：融资客户后续的信贷业务尤其是投行业务（如新型财务顾问业务）所带来的收益。,三、准reits产品营销要点,准reits产品营销要点,在产品准入方面，准reits产品要求融资客户原则上为我行AA信用等级（个别A级客户亦可考虑），且该融资客户独立完整地拥有作为基础资产的商用物业。在产品额度方面，本产品是以商用物业租金收入为支持的理财产品，从而本产品2年期或3年期的理财产品的额度以商用物业未来2年或3年的租金净收益总额为限。例如，如果融资客户所拥有的商业物业的未来三年的租金净收益为2.5亿，那么考虑到租金收入对理财产品本息的覆盖，融资客户3年期准reits产品
6、的发行额度大致为2亿元。在产品期限方面，如果融资客户需要做3年期限的融资，本产品将设计由1年期、2年期、3年期理财产品的组合，各种期限的理财产品分别设计相应的利率水平。,四、准reits的扩展：资产支持型理财产品,准reits的扩展：资产支持型理财产品,我们可以将准reits产品的交易结构、操作流程、风控措施等创造性地移植到其他能产生未来稳定的现金流的资产上去，我们暂将该类产品称作资产支持型理财产品。所谓资产支持型理财产品，就是将拟融资客户未来稳定的收益作为基础资产，面向个人投资者或者机构投资者发售的理财产品。从基础资产的分类角度来讲，凡未来有稳定现金流的资产都可以作为基础资产，例如：商用物业
7、的租金收益、水厂电厂销售收益、公路港口收费权、大型设备租赁收益、BT（建设-转让）项目回购款、公园门票等特许经营权收费等。,准reits的扩展：资产支持型理财产品,在发行金额上，目前没有明确的规定。但如果规模过小，则中介费用就会相对较高，融资客户的总成本率就会增高；在存续期限上，多为1年，一般不超过3年。在募集资金用途上，由于所募集的资金实质上是融资客户未来收益现金流的折现，因此我行对募集资金的用途并无明确限制。在发售对象上，资金支持型理财产品的发售对象为有投资经验的高净值客户，销售起点为10万元；本产品也可以面向机构类客户发售。另外，本产品原则上在山东分行辖内销售，经总行批准，也可以放入总行
8、高净值资产池发售。,准reits的扩展：资产支持型理财产品,资产支持型理财产品的风险控制措施：1.基础资产的未来净收益应当能够覆盖理财产品的本金和收益，并有一定剩余。2.基础资产产生的现金流应当不用于归还其它负债，或者只有很少一部分用于归还其它负债。3.基础资产能够全部或部分抵押、质押给信托公司，也就是说基础资产未设定抵押、质押，也未承诺不能设定抵押、质押。4.融资客户承诺将基础资产未来产生的现金流在经办行开立归集帐户，并接受经办行和信托公司的监管。,五、准reits产品的上报材料,准reits产品的上报材料,经办行营销成功此类项目之后，应报省行投行部新型财务顾问团队，投行部相关客户经理将与经
9、办行共同研究项目的可行性并开展调查工作。经办行报省行投行部的材料应包括：客户评价报告、项目开发报告、客户近3年和1季的财务报告。如果没有上述文件，经办行则须以书面形式讲述客户情况，包括：客户的股本构成等基本情况、客户近3年和1季的财务情况、基础资产的未来现金流分析。,六、银监会新政及其影响,六、银监会新政及其影响,银监发（2010）72号文要点对信托公司融资类银信合作业务实行余额比例管理，不得高于30%.信托公司信托产品均不得设计为开放式.新的银信理财产品期限不得低于1年.投资类银信理财合作业务，原则上不得投资于非上市公司股权.开放型理财产品停止接受新的资金申购.对存量银信合作业务，银行要在今
10、、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率计提拨备，按照11.5%的资本充足率计提资本.鼓励将银信理财资金投向新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造等新兴产业.,六、银监会新政及其影响,银监发（2010）72号文对理财业务的影响受融资类理财业务占比不超过30%的制约，固定期限和收益的信贷类理财产品发行将受到限制。另外还有拟出台的信托公司净资本管理办法，其征求意见稿显示，监管部门将采取“信托公司管理信托资产规模与其净资本挂钩”的新监管措施，即要求信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的100%；同时，其净资本不得低于净资产的40%。一旦信托资产规模和净资本挂钩，超过一定比例，管
11、理的信托资产规模就有上限。这样的话，杠杆被大大降低，信托公司想做大分母比较难。信托公司势必将选择收益高的产品运作。这样利率水平低的信贷类产品将难以发行，产品规模也将受到制约。,六、银监会新政及其影响,银监发（2010）72号文对理财业务的影响银监会文件中提出原则上不得投资于非上市公司股权，直接导致投资于非上市公司股权的理财产品发行难度加大。但估计投资于新能源、新材料等新兴产业的企业股权的产品有可能获准发行。同时鼓励商业银行和信托公司多进行投资类理财产品。所谓投资类产品，指的是不同于融资类产品的信贷债权属性，投资类产品多为股权类属性，包括股票投资、买卖债券甚至PE等。,六、银监会新政及其影响,银监发（2010）72号文对以准REITS为主的资产支持型理财产品的影响准REITS类产品受影响较小，但企业融资成本会相应提高。按文件理解，准REITS类产品属投资类理财产品，但信托公司收费目前标准在0.51%之间，比原来的0.2%提高了很多，相应地会使企业的融资成本提高。,谢 谢！联系方式：冯志军 053182089536；,
