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1、不动产估价教学课件,第2章 不动产价格及其市场分析,2.1 不动产价格2.2 不动产价格影响因素分析2.3 不动产市场分析,学习目标,通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价格的种类。在理解不动产价格概念的基础上，认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系等热点问题的市场分析方法。,2.1 不动产价格,不动产价格的概念 不动产价格的特征 不动产价格的种类,不动产价格的概念,不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。,不动产价格的特征,不动产价格受区位的影响很大不动产价格实质上是不动产
2、权益的价格不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金不动产价格与其用途相关性极大不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响不动产价格的影响因素可比较,不动产价格的种类,1 所有权价格和使用权价格2 成交价格和市场价格3 理论价格和评估价格4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格5 总价格、单位价格和楼面地价,6 基准地价、标定地价和房屋重置价格7 土地价格、建筑物价格和房地价格8 实际价格和名义价格9 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格10 补地价,2.2 不动产价格影响因素分析,不动产价格影响因素的特征 不动产价格影响因素的分类 影响不动产价格的内部因素 影响不动产价
3、格的外部因素,不动产价格影响因素的特征,不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化,不动产价格影响因素的分类,将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类；将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次；将影响因素分为内、外两部分因素。,影响不动产价格的内部因素,1 来自土地的内部因素位置、面积地形、地质形状、用途“生熟”程度交通、环境城市规划限制土地使用年限土地肥力,2 来自
4、建筑物的内部因素,用途、质量结构、装修楼层、朝向附属设备、房屋完损程度,影响不动产价格的外部因素,1 区域环境因素区域自然环境因素区域社会环境因素区域环境因素对不同用途的不动产的价格影响也有所差异,2 经济因素,经济发展程度市场供求状况利率水平物价水平居民收入水平,3 人口因素,静态人口因素动态人口因素,4 社会因素,政局的稳定状况社会治安状况不动产投机城市化进程,5 政策法规因素,不动产制度城市规划不动产价格政策税收政策金融政策交通管制行政隶属变更特殊性政策,6 心理因素,心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏好、心理承受能力和对不动产价格变化的心理预期。心理偏好包括人们对不动产的地段、风
5、水、品牌以及数字号码等的偏爱程度。,7 国际因素,世界经济状况国际竞争状况国际竞争状况军事冲突状况除上述因素外，有时一些偶然因素的出现，也会对不动产价格产生影响。,表2-1 不动产价格影响因素一览表,2.3 不动产市场分析,地价与房价的关系分析 租售关系分析,地价与房价的关系分析,1 房价包容地价2 地价是房价中最重要、最能动的部分3 地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现4 我国不动产市场地价与房价的现实关系,租售关系分析,出租、出售是不动产交易的两种最主要形式。理论上认为，出租市场与出售市场关系有两面性：一方面相互替代，此消彼长；另一方面又相互依存，相得益彰。出租与出售的替代关系见书中图2-3。租金与售价的依存关系见书中图2-4。,本章基本概念,不动产价格 有效需求 成交价格 市场价格 评估价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 楼面地价 期房价格 补地价 市场供求 房地价格 不动产租价,思考与练习,1 什么是不动产价格？2 不动产价格具有不同于一般商品价格的哪些特征？3 简述成交价格、市场价格、理论价格、评估价格的含义及其相互关系。4 什么是楼面地价？5 什么是补地价？6 简述影响不动产价格的内部因素。7 简述影响不动产价格的外部因素。8 简述不动产市场中地价房价关系。,
