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1、促進民間參與公共建設法用地取得之探討,土木系結構組碩一曾乙庭,大綱,前言文獻回顧分析及立論結論參考文獻,前言,促參法，鼓勵民間參與公共建設，一方面可以減輕政府財政負擔一方面又為民間帶來商機，民間參與BOT方式興建公共建設，為未來主要趨勢。公共建設所需用地權屬不是公有便是私有，其中又以私有土地佔了大部分。私有土地的取得方式主要為徵收與市地重劃，現階段私有土地大多仍以徵收方式取得。,前言,開發者為省卻用地取得的麻煩，往往要求該地方政府代為徵收取得其所需用地，土地徵收補償制度的不合理，使土地徵收作業常面臨強大阻力。,文獻回顧,土地取得開發方式(翁麗玲)現行法令規定之機制，選擇國內較常採用的土地取得開
2、發方 式，計有徵收、區段徵收、市地重劃、權利變換等。辦理區段徵收，政府可無償取得公共設施用地及節省龐大建設經費支出，土地所有權人亦可領回抵價地，享有土地利用價值提高、公共設施完善、生活品質提昇等多重開發利益。市地重劃不同於區段徵收之處，為市地重劃實施不涉及區內土地之徵收，僅就地籍整理與交換分合，大部分土地仍由權利人所有，開發者取得公共設施用地；市地重劃由地主共同負擔重劃費用，對開發者而言，財務負擔較輕，且資金回收期短，較徵收、區段徵收容易被原土地所有權人接受，阻力較小。資金籌措部分，可以權利變換方式向地主取得土地，由投資者取得資金，減輕政府的財務負擔。,一般徵收與區段徵收之比較(蘇瑞元)區段徵
3、收與一般徵收本質上同為政府公權力之行使，但區段徵收係屬廣義之徵收，為徵收權空間範圍的擴張。對於區段徵收範圍內土地或土地改良物所有權，仍是以徵收之方式取得，故區段徵收仍應循一般徵收之程序及要件為之，舉凡徵收前應舉辦之公聽會、協議價購程序、徵收之聲請程序及徵收之執行等，對區段徵收仍應適用。區段徵收係為國家徵收權之擴張，其對人民財產權之侵害較一般徵收有過之而無不及，故對其聲請、審查及執行之程序，應較為嚴格之規範，始符保障人民財產權之目的。,補償費制度(新店地政事務所)區段徵收補償可用抵價地根據土地徵收條例第三十九條第一項之規定，因此區段徵收除了根據土地徵收條例第三十條之規定以金錢方式補償外，亦可用抵
4、價地來進行補償；然而，一般徵收的補償費則是原則以金錢方式補償。一般正常交易價格為土地徵收補償之標準，實為必行之道。再者，由於土地徵收補償費關係到土地所有權人之財產保障，因此地價查估佔有非常重要之地位，馬虎不得；就現行地政機關人力限制及為保障人民之私有財產權之宗旨，建議將地價查估之業務委由專業之不動產估價師執行，藉由公正之第三人，使得土地的徵收補償費真正達到公平合理的原則，並由公部門審核監督，必能減少公私部門間認知差異，進而達到估價專業品質。,區段徵收之財務平衡(胡振揚)在兼顧都市公共設施服務品質下，應避免公共設施用地比例過高，以免區段徵收財務無法自償。在利率走高時，除應加速公共工程之進行外，可
5、採土地預標讓售或提前分配土地的方式，使現金提早流入，以減輕開發資金利息負擔。補償地價與宅地市價差距過小，將使土地所有權人領取現金補償比例大大提高，使財務益形惡化，建議修改現行制度，一律採領地之方式辦理，尤其在地價較高之使用分區，如未予修法，區段徵收之財務壓力沉重，實際無法執行。,分析及立論,高鐵的土地取得方式高鐵車站特定區之開發性質，是屬於實施重大建設並配合開發新社區，取得足夠之公共設施用地，提高土地使用及利用價值，透過土地整體規劃，為期望達到土地開發目的，進而能幫助政府無償取得所需公共設施用地，因此，經由專家評估採用區段徵收的方式取得土地。高鐵五個車站特定區土地，皆實施區段徵收，依都市計畫規
6、劃內容辦理規劃，另外在公告期間，地主需申請領回抵價地及地主領取現金補償費，再申請優先買回土地之土地分配作業。,高鐵車站特定區土地取得的問題，目前辦理中之高鐵車站特定區區段徵收，所面臨之問題:,一.行政作業問題(一)抵價地比例訂為百分之四十問題。(二)選定街廓公開抽籤配地，地主希望比照市地重劃原地 配回方式辦理問題。(三)民眾為溢領地上物徵收補償費，進行搶建建築改良物 及搶種高經濟價值之農林作物問題。(四)行政效率問題。(五)五個車站特定區補償標準及發放時機不一致問題(六)民眾有疑義時，不清楚應向何單位陳情(七)開發期程長，申領抵價地對地主而言，是否符合經濟 效益問題,二、採B.O.T.方式的問
7、題 高鐵車站特定區開發所採行B.O.T.方式，係僅就車站區域與民間台灣高速鐵路公司合作開發，國內學者吳英明（1993）認為我國獎勵民間投入開發工作之成果，發現目前公私部門的互動關係，似乎仍僅停留在獎勵型、參與型、民營化等作法，而無法在理念及行動上進一步的突破。所謂獎勵型的作法，即使政府無法如期取得高鐵車站所需土地，將影響私部門台灣高鐵公司建設車站進行相關作業時程。,區段徵收所面臨之問題目前區段徵收原地價之認定是以公告現值為基準，公告現值與市價長期直以來，均有差距，造成補償價格與市價的落差。價差未能反應在權利價值上，無法反應原地主每筆地號差異所產生價值之不同，另外，五個車站特定區補償的標準不一致
8、，造成地主認為分配不公。平均地權條第54條中規定，區段徵收如經土地所有權人之申請，徵收後可供建築之土地折算抵付。民眾為了增加地上物徵收補償費，不斷興建建築物或栽種高經濟價值的農作物。市地重劃實施不涉及區內土地之徵收，僅是用地籍整理與交換分合，大部分土地仍由權利人所有，開發者僅取得公共設施用地，因此地主希望比照市地重劃原地配回方式辦理。,目前區段徵收的問題(一)、土地徵收補償的問題(二)、發還土地所有權人抵價地比例的問題(三)、公告現值係為區段地價，未能反應地主間每筆地號個別價 值差異的問題(四)、區段徵收後之評定地價的問題(五)、既成社區、聚落或建物密集地區，不納入區段徵收範圍的問題(六)、開
9、發期程的問題(七)、徵收後，土地開發實質建設時程緩慢的問題,高鐵取得用地之缺失政府徵收土地，進行都市計畫，百姓能夠真正獲得合理賠償的機會或程度很低。問題在於區段徵收，重劃之後土地的價值會改變，原地主只能分配四成的土地，損失很大。高鐵並未充分考量地方利益、兼顧地方永續經營權益，而是單方面從中央出發的國家級發展想像。高鐵車站由交通部高鐵局、內政部、縣政府依據作業分工共同辦理，公告現值係為區段地價，民眾有疑慮，也不知道應該向哪個單位陳情。高鐵的公聽會淪為政府的政策宣導時間，三個半小時，介紹政府的計畫就用了兩個多小時，而不是在聽老百姓的聲音。雖然有一個月的公告期限，可是老百姓卻沒有能力在短短的一個月之內向政府提一個計畫案子。,結論,把高鐵營運站設在精華區中，除了土地取得成本大幅增加之外，土地徵收的困難度也會相對提高。若在較偏遠的農地又會有民眾的抗爭。因此，高鐵在籌備及融資上，就用了幾乎20個月。高鐵周邊站區的地價成倍的飆漲。抵價土地開始釋出後，建商、投資客紛紛搶購土地，使地價以驚人的倍數成長，但獲益的幾乎不是原地主，在一開始土地的補償上就有很多的問題與缺失，政策上應該要多聽一些地方人士的聲音，在建設和自然人文維護上，取得一個平衡，法律的制定也是當務之急。區段徵收業務屬於剛啟蒙發展階段，有待檢討修正相關法令，健全法規制度，充實基層工作人員專業知能，使土地取得順利推展進行。,
