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1、,产品竞争策略思考,产品是竞争第一要素,-行政总裁 2009年9月4号 于上海设计系统半年会议,缘起,检验产品竞争力优劣的最终标准是市场和客户只有实现客户价值的最大化才能实现企业价值的最优化,企业价值,客户价值,客户价值与企业价值,客户价值与企业价值,产品成本,产品价格,产品价值,企业价值,客户价值,企业成本,客户价值与企业价值,产品价值,产品竞争策略,提高产品竞争力,产品竞争策略,开发效能体系,产品附加值体系,产品竞争策略,产品竞争策略,开发效能体系,产品附加值体系,产品竞争策略,产品线,服务线,部品创新,单体创新,规划创新,技术创新,产品展示创新,法规研究,销售服务,物业服务,金融服务,产
2、品附加值体系,产品附加值体系,产品线,部品创新,单体创新,规划创新,技术创新,产品展示创新,法规研究,规划创新,产品附加值体系,产品附加值体系,产品附加值体系,产品线,部品创新,单体创新,规划创新,技术创新,产品展示创新,法规研究,单体创新,产品附加值体系,产品附加值体系,产品附加值体系,产品竞争策略,开发效能体系,产品附加值体系,产品线,服务线,部品创新,单体创新,规划创新,技术创新,产品展示创新,法规研究,产品竞争策略,产品竞争策略,开发效能体系,产品附加值体系,产品线,服务线,部品创新,单体创新,规划创新,技术创新,产品展示创新,法规研究,产品竞争策略,产品竞争策略,正效应工作,负效应工
3、作,物业安防、水电保障、结构设计等人体内部器官运作、公司内部管理等,物业主动上门服务、销售示范区、景观、外立面等、公司品牌宣传等,产品竞争策略,开发效能体系,开发效能体系,开发效能体系,开发效能体系,产品线,管理线,财务线,产品生产工厂化,产品设计标准化,设计成本优化,管理流程标准化,知识管理信息化,开发效能体系,设计成本优化,在保证质量和的前提下对结构、设备线路和选型进行优化,结构和设备选型,指导原则1：当建筑设计只是微调但结构却 带来较大优化时以结构为主,开发效能体系,设计成本优化,在保证质量和的前提下对结构、设备线路和选型进行优化,结构和设备选型,指导原则1：当建筑设计只是微调但结构却
4、带来较大优化时以结构为主,指导原则2：对结构选型进行多方案比较，选择综合最优方案,开发效能体系,设计成本优化,在保证质量和的前提下对结构、设备线路和选型进行优化,结构和设备选型,指导原则1：当建筑设计只是微调但结构却 带来较大优化时以结构为主,指导原则2：对结构选型进行多方案比较，选择综合最优方案,开发效能体系,设计成本优化,结构和设备选型,工艺和构造优化,开发效能体系,设计成本优化,在保证质量和的前提下对结构、设备线路和选型进行优化,结构和设备选型,工艺和构造优化,开发效能体系,含钢量控制,根据地区差异和建筑类型明确含钢量目标值和计算口径,1、明确含钢量设计目标,开发效能体系,含钢量控制,1
5、：根据地区差异和建筑类型明确含钢量目标值和计算口径,开发效能体系,含钢量控制,1：根据地区差异和建筑类型明确含钢量目标值和计算口径,开发效能体系,含钢量控制,根据地区差异和建筑类型明确含钢量目标值和计算口径,1、明确含钢量设计目标,2、确定奖惩办法,在设计合同中明确与含钢量挂钩的奖惩办法，确保目标实现,开发效能体系,含钢量控制,根据地区差异和建筑类型明确含钢量目标值和计算口径,1、明确含钢量设计目标,2、确定奖惩办法,在设计合同中明确与含钢量挂钩的奖惩办法，确保目标实现,开发效能体系,含钢量控制,开发效能体系,含钢量控制,箍筋间距对含钢量的影响,PKPM默认箍筋间距取值“加密区100 mm，非
6、加密区200”通常箍筋间距一般取值 为 100mm、150mm、200mm,假设采取更加细致的间距级差“25mm”则箍筋间距取值可以为 100mm、125mm、150mm、175mm、200mm,3.6米长的梁，假设经计算理论间距为137mm 按照第一种取值法间距为100mm 箍筋数量:(3600/100)+1=37根 按照第二种取值法间距为 125mm 箍筋数量:(3600/125)+1=30根 箍筋降低比例为18.9%,开发效能体系,含钢量控制,箍筋间距对含钢量的影响,开发效能体系,含钢量控制,箍筋间距对含钢量的影响,1、假设理论计算得到的箍筋间距在100mm250mm之间满足平均分布；2
7、、通常配筋间距仅取100mm、150mm和200mm三种；3、较为细致的配筋间距取100mm、125mm、150mm、175mm和200mm共6种；4、非常细致的配筋间距取100mm、110mm、120mm、190mm 和200mm共11种,开发效能体系,开发效能体系,产品线,管理线,财务线,产品生产工厂化,产品设计标准化,设计成本优化,管理流程标准化,知识管理信息化,开发效能体系,产品设计标准化,客户细分,开发效能体系,产品设计标准化,开发效能体系,产品设计标准化,武汉万科四季花城花园洋房2002、3、18获得专利,开发效能体系,产品设计标准化,武汉四季花城,成都城市花园,天津水晶城,开发效
8、能体系,产品设计标准化,1、保证质量，减少出错率,2、缩短研发周期，提高研发效率,3、促进构配件的标准化设计和工厂化生产,开发效能体系,产品设计标准化,1）统一窗洞口尺寸，减少门窗类型 A.统一窗上口即外墙梁底标高为H-0.45 B.明确客厅处窗底标高为H0.25，凸窗为H+0.45，其他为H+0.90 C.统一客厅、次卧室窗宽，尽量归并凸窗、转角窗、平开门、出阳台（露台）推拉门尺寸，减少门窗类型,客厅,客厅窗,普通窗,主卧室凸窗,主卧室,开发效能体系,产品设计标准化,2）统一型材和五金配件标准,双支点不锈钢摩擦铰链,两点锁,上悬窗执手,开发效能体系,产品设计标准化,3.1.2 平层公寓阳、露
9、台栏杆,3.4 晾衣架,3.3 客厅窗外花槽栏杆,开发效能体系,产品设计标准化,阳、露台栏杆连接方式标准化,A.混凝土浇筑时埋入预埋件,A,B,C,开发效能体系,产品设计标准化,开发效能体系,产品设计标准化,花槽栏杆,6钢筋,标准50*25槽钢,开发效能体系,产品设计标准化,晾衣架,开发效能体系,开发效能体系,产品线,管理线,财务线,产品生产工厂化,产品设计标准化,设计成本优化,管理流程标准化,知识管理信息化,开发效能体系,产品生产工厂化,2003年 王石提出“象造汽车一样造房子”2007年，万科上海“新里程”项目 20、21号楼成为工业化住宅试点2008年开工的住宅工业化项目达到9个，建筑面
10、积超过60万平米。2009年万科开工的工业化住宅有120万平米 2009年6月5号，万科北京假日风景B3、B4号楼开盘即售罄，南北外墙、空调板、阳台板预制,日本：1960年代开始发展通用部品，1999年通用部品目录有厂家 933个，1943种部品，住宅工厂化率80%,美国：住宅工厂化率可达100%,瑞典：1967年制订住宅标准法，目前住宅工厂化率达80%,开发效能体系,产品生产工厂化,缩短建设周期,万科假日风景18F周期从24个月20个月,节约材料,减少污染,万科假日风景减少用水60%,万科假日风景减少建筑垃圾80%,降低成本,在规模化生产后将降低建造成本，目前假日风景高400-500元每平米
11、,开发效能体系,产品生产工厂化,规模化生产,人工成本上升,环保成本上升,客户的品质要求提升,开发效能体系,产品生产工厂化,构配件工厂化,栏杆、玻璃雨棚、空调百页等,外维护结构工厂化,外墙、阳台板、空调板,主体结构工厂化,预制楼梯、梁、板、柱等,设备系统工厂化,整体厨、卫技术等,集中采购,开发效能体系,开发效能体系,产品线,管理线,财务线,产品生产工厂化,产品设计标准化,设计成本优化,管理流程标准化,知识管理信息化,管理流程标准化,管理工作流程是日常工作行为的固化反映做事的先后逻辑顺序,说明及图例：、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。、
12、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。,：代表关键里程碑,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。,：配合专业的任务。,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,竣工,销售管理阶段,入伙管理阶段,工程,拓展,组织项目论证,初步产品定位,营销,组织项目策划/产品、市场及客户定位研究,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备,设计,方案设计,扩初设计,施工图设计,设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩
13、基等工程施工,主体结构施工至具备预售条件,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,销售事务管理,入伙事务管理,成本,估算,测算,预算、标底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,管理流程标准化,管理工作流程是日常工作行为的固化反映做事的先后逻辑顺序,流程文件构成：流程图、程序文件、成果标准文件,管理流程标准化,管理工作流程是日常工作行为的固化反映做事的先后逻辑顺序,流程文件构成：流程图、程序文件、成果标准文件,管理流程标准化,1、规范工作程序，减少出错率,2、协调部门工作节奏，促进沟通,3、加快工作节奏，提高工作效率,基本动作,管理流程标准化,在标准化基础上进行优化，可以提高工作效率,流程优化
14、思路,1、改串行为并行,2、在可能的前提下采取流程前置,开发效能体系,开发效能体系,产品线,管理线,财务线,产品生产工厂化,产品设计标准化,设计成本优化,管理流程标准化,知识管理信息化,知识管理平台,创新,标准化,知识管理平台,开发效能体系,知识管理平台,1、有足够多的有效信息,2、信息按一定结构排列，能够被方便地使用,量变引起质变,数量变化,结构变化,开发效能体系,知识管理平台,楚玛尔河,当曲,沱沱河,开发效能体系,开发效能体系,创新和标准化,产品竞争策略,开发效能体系,产品附加值体系,标准化工作,创新工作,负效应工作,正效应工作,作用界面：客户,作用界面：企业,客户价值为核心,END,谢谢!,
