房地产营销策划方案方案 .doc

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1、七星佳园项目营销策划报告第一部分 项目研究背景为准确市场定位，我们对七星佳园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用是实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托黄骅港商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，一起达到如下目标：（1） 了解黄骅港地产市场的整体状况及变动趋势；（2） 了解黄骅港住宅市场产品设计的发展趋势（3） 了解市场的分布情况及客户群体构成情况（4） 掌握七星佳园项目所处的地块基本特征（5） 掌握七星佳园项目周边房地产市场的走势及主要竞争对手楼盘的基本情况（6） 明确七星佳园项目与周边主要竞争对手楼盘以及其余快去的优势、劣势所在（7） 掌握目标群体及业内专

2、业人士对项目的初步认识（8） 明确七星佳园项目构建有事的市场机会及企业机会（9） 提出七星佳园项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路（10） 提出七星佳园项目在后期产品包装设计中的若干思路（11） 提出七星佳园项目的项目营销及推广思路第二部分 市场情况分析目前黄骅港开发区人口近3万人，至2020年发展到20万人。随着人口的增加，黄骅港开发区现有住宅将远远不能满足城市发展的需要；黄骅港开发区处于城市开发初期，未来土地供应量大，可开发土地的规模和条件都比较有利，地块尚属于空地，区域内道路平整，未来两年房地产将成为“城市发展”带动的“竞争产业”；主要的住宅房地产开发集中在海防路以西

3、，土地的未来升值潜力要优于海防路东侧地块，项目的可操性很大。 1 黄骅港开发区房地产市场主要特征：（1）政策支持明晰、土地集中放量（2）投资客群信心充足（3）企事业单位集资楼占据市场一定份额（4）商品房市场初现、圈地待建特征明晰（5）黄骅港开发区基础设施建设步伐加快2 市场情况分析港口房地产市场尚不成熟，政府对当地住宅发展的重视程度不高，意将生活住宅中心设在中捷及黄骅市区。港口已不再审批住宅用地。3 市场供应状况分析（1） 供应量持续放大（2） 今年投放市场楼盘特点集资房、福利房、商品房持续建设，以高层为主，（3） 价格持续走高。4 市场需求状况分析（1） 住宅需求分析，随着港口的不断发展，港

4、口市场还有很大发展空间（2） 住宅基本特征分析，二居及小三居更适合市民需求5 市场前景预测宏观经济环境以及政策性方面看，今后510年以至更长时期，港口经济将会保持高速增长。第三部分 区域市场分析一、 区域环境简介海兴县柒元仓储物流项目、七星佳园商业服务项目是海兴县人民政府招商引资，实施海兴临港开发区的重点项目之一，是集酒店、商业街、居住、临港仓储物流等项目于一体的综合性建筑群体。项目用地位于渤海新区规划中的商业商务中心区，现属海兴县临港开发区，周边交通四通八达，北临石黄高速2公里，距渤海新区1公里，距在建中的净水湖公园0.8公里；南至沿海高速(环城高速)出口处1.5公里；东至沿海公路0.3公里

5、；西面与入海河相距0.5公里；二、 区域楼市分析项目建设区域内无在建楼盘三、 周边竞争项目市场调研分析本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为七星佳园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。1、 位置及配套分析项目名称位置交通状况周边配套金龙渤海新城海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部海天雅居海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部本案海防路新村大桥南公交暂无周围无建成项目，医疗、教育、商业设施相对匮乏分析：金龙与海天雅居地处已建设成型规划区内，交通便利，临近中小学校，体量较大

6、，占据相当大的销售优势，尤其渤海新城项目更是港口市场价格操控者。2、 整体规划分析项目名称占地面积建筑面积容积率建筑特色设计金龙渤海新城1993012284411.33小高层、别墅、多层综合住宅，整体容积率较低海天雅居1000001000001.8高层建筑为主，围合式布局，借助金龙景观，无自主特色本案14834837751.58围合式住宅，其他待定整体规划分析：3、 园林景观设计及绿化率分析项目名称景观设计特点绿化率金龙渤海新城内有环形人造湖，设计大片绿地，景色优美35%海天雅居台地式景观44%本案商务区划明显，采取四合院布局，兼有古典气息40%以上4、 楼宇配套设施分析项目名称楼宇配套设施装

7、修金龙渤海新城普通楼宇对讲毛坯房海天雅居可视楼宇对讲毛坯房本案可视楼宇对讲毛坯房楼宇设施分析：5、 户型及销售率分析项目名称规划套数居 室 面 积/m2销售率一 居二 居三 居四 居金龙渤海新城56-61 m276m2-8698m21360海天雅居85-881200本案080-97104-1360006、 价格分析目前，金龙渤海新城待开盘价位为：3600元左右 海天雅居开盘价位为：3500左右 建议本小区定价不超过3000市场存量分析：项目名称存量金龙渤海新城现房剩余20套以内期房为4栋高层19-22层海天雅居4栋高层四、 客户群分析1、 客户类别细分（1） 职业特征类国有的私营控股大型企业职

8、工及个体投资经营者占主要地位，当地居民占比重逐渐降低（2） 家庭构成刚结婚的两口之家及三代同堂的家庭为主2、 主导客户群分析（1） 年龄以2545岁中青年为主（2） 大型企业职工月收入均在2500元以上。（3） 私有车拥有量呈逐年上涨趋势，但外来企业职工多以班车为主。（4） 因认同当地发展潜力，且港口房租较高，当地居民二次置业几多次置业较为普遍（5） 工程进度的速度对置业热情有直接的影响（6） 邻里素质的高低对中高收入阶层置业心里有重要的影响（7） 国家新出台的房地产调控政策对投资者有一定影响，但对港口影响不大（8） 当地居民对地块归属问题较为关注，认为地块距现有生活区较远3、 主导客户群购房

9、动机分析（1） 购房目的婚房、居住、投资（2） 购房关注因素A 项目体量B 邻里素质C 安全程度D 房屋面积E 生活便利程度F 地块归属问题G 价位问题J 政策变动4、 主导客户群购房偏好（1） 购买面积：90110m2（2） 目标客户最在意的功能区：卧室、客厅（3） 目标客户认为客厅的主要功能：休闲、待客（4） 目标客户认为最满意的主卧面积：1012m2（5） 目标客户心目中卫浴的意义：洗漱、方便、洗澡（6） 目标客户使用浴缸的程度：低（7） 目标客户对主卧浴室的空间规划：便池、洗脸池、可有热水器（8） 目标客户对主卧浴室的面积需求：4 m2（9） 目标客户对厨房的面积需求：56 m2（10

10、） 目标客户对餐厅的面积需求：无明显需求（11） 目标客户认为最佳的采暖方式：地热供暖（12） 目标客户希望小区的会所功能：娱乐休闲（13） 目标客户对园林景观风格的偏爱：绿化率高（14） 目标客户购买房产最重视的因素：价位、面积、实用性第四部分 地块SWOT分析一、 地块环境调研1、 项目土地性质调查本地块坐落于海兴县城海防公路西侧，高压走廊北侧，属仓储用地2、 地块周边环境调查（1） 自然景观（2） 人文历史景观3、 地块交通条件调查（1） 主要交通干道：海防路，307国道，三号路、一号路（2） 主要的公共交通及其线路：暂无公交线路，计划安排班车（3） 项目对外交通状况：石黄高速 石（家庄

11、）-黄（骅港）高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、沧保高速相接，形成了直达黄骅港的疏运大通道。307国道（黄骅港-银川）直通黄骅、沧州神（府东胜煤田）黄（骅港）铁路，全长860公里，国家1级干线，横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。沧黄铁路（沧州黄骅港），全长91公里，与京沪铁路、神黄铁路接轨。海防公路南可达山东、江浙，北可至天津，通过秦皇岛与东北三省相连。津汕（天津广东汕尾）高速公路在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。邯黄铁路 邯郸黄骅港铁路正在建设中。4、 周边市政配套设施调查周边现有商业：（1） 餐饮2.5公里（2） 超市2.5公里（3） 医疗机构3.5公里（4） 文化教育4公里（5） 邮政、

12、电信、银行3.5公里二、 SWOT分析（1） 优势S1. 绝版多层设计S2. 价位优势S3. 政府政策优势S4. 产品设计以中小户型为主S5. 地处未来商贸区，发展潜力巨大S5. 紧邻净水湖公园（2） 劣势W1. 由于地块关系，处于海兴地块位置偏W2. 产权问题W3. 孩子上学问题 W4. 周边发展较慢 配套不齐全W5. 交通不便（3） 机遇O1. 80-110平米户型产品市场紧俏O2. 根据国家政策多层为市场空缺，直接竞品项目较少O3. 价格的优势占领市场O4. 城市建设的发展（4） 挑战T1. 市场政策影响，楼市观望氛围浓厚T2. 新的宏观调控政策的出台，楼市走向不明T3. 项目地理位置对

13、未来市场形成巨大的潜在威胁T4. 近期开盘楼盘形成直线竞争第五部分 价格定位一、 开发成本核算1、 项目成本计算条件说明社区总占地面积 m2，总建筑面积 m2，容积率 ，可销售面积 m22、 项目成本核算名称数量/ m2建安标准（元/ m2）建安造价/元占地面积14834总建筑面积83775地上建筑面积83775住宅68875配套公建14900地下建筑面积0项目名称计费标准及计算方法（仅供参考）测算基数金额/元一、土地成本二、前期工程费1、临时水、电、路及场地平整费建安计算0.8%2、可行性、方案咨询、规划设计费地上建面5元/m23、测量、勘察、设计费建安概算2.5%4、执照费建安概算0.1%

14、5、标底编制费建安概算0.3%6、预算审查费建安概算0.1%7、招投标费建安概算0.07%8、质量监督费建安概算0.25%9、工程监理费建安概算2%10、黏土砖费地上建面14元/m211、竣工图费测量、勘察、设计费70%10%12、档案保证金10万元三、基础设施费1、红线内建安面积8%红线外建安面积8%2、环境设计与绿化建筑面积8元/m2四、房屋建安工程及设备、装修费1、建安工程费地上建筑面积住宅面积1500元/m2配套公建面积3000元/m2地下建筑面积面积3000元/m22、设备及装修费用五、不可预见费用一至四项3%六、上交开发办的管理费一至五项0.1%七、管理费一至五项2.5%八、贷款利

15、息总建面100元/m2九、两税一费销售收入5.5%十、销售费用销售收入3%十一、开发成本一至十项平均成本按总建筑面积综合成本俺可售地上面积扣除地下造价后综合成本按可售地上面积十二、销售收入住宅销售面积均价地下车位销售面积均价商铺销售面积均价十三、毛利率十四、所得税税率（ %）十五、净利率十六、投资总收益二、 价格定价市场比较定价法1、 权重因素对项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、 选择项目金龙渤海新城、海天雅居3、 价格比较项目/影响因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价海天雅居金龙渤海新城1111113500本案三、 结论定价策略：低开高走拉

16、大价差，用低价区吸引人气。高区价格一致价格建议：2900-3050元平米。第六部分 产品定位一、 客户群定位1、 目标客户群特征（1） 行业特点案例一：港务局 张姐背景：结婚十年，夫妻俩都在港务局工作，家庭年收入7-10万。目前住房为一套房，有购房愿望，表示经济能力可以。描述：大约36、7岁，不是本地人，大姐穿着都很朴素，人很实在。语录：想买房啊，可是要看价钱噢，也没有很多钱。以前我们在渤海新城看过房，后来一直没开盘，就没买。买的话肯定要买个三房才够住啦！110平米左右，差不多吧！你们这个位置有点偏户型很好噢，价格高过3000了吗？总价2、30万差不多吧？心理特点：想低价位购入特征描述：对未来

17、的发展存在一定质疑购买行为特征：纯投资，以后估计不住；案例二：某局刚就业年轻男士背景：住在宿舍，骑自行车上下班。由于刚参加工作，没有太多的钱，必须家里资助来买房子；描述：约20-25岁，随和健谈。语录：现在的房地产市场看不懂在渤海新城买房的话，小孩上学近。为了小孩上学，很多同事都在渤海新城买房宁可多花点钱在位置好的地方买海天雅居准备开盘，价钱也就是3200那样，我们朋友们想买一块，能够承受3000-3700的价格水平我们这里都是年轻人 超过30%的首付就买不起了心理特点：喜欢位置好的 价位只是一方面特征描述：贷款买房 没多少钱购买行为特征：自己以后常驻黄骅港 纯居住2、 项目定位（1） 地产项

18、目定位之基准品牌打造产品精致品牌口碑文化底蕴核心价值城市副中心纯居住时代绝版多层住宅附加价值纯七星未来城市中央都市菁英真我主场（2） 竞争性分析项目名称海天雅居项目地址中兴大街与1号路交叉口开发商沧州美好家园房地产开发有限公司项目概况高层19层 多层18栋 占地80亩 总建面10万平米均价3500元主力户型85-120平米 二期为4栋高层销售电话0317-5766611 13102712711项目名称渤海新城项目地址中兴大街与307国道交叉口开发商沧州金龙房地产开发有限公司项目概况分三期开发，一期共计14栋，其中5栋多层，9栋小高层，二期为10栋高层，三期为三栋高层和部分别墅均价3700元 8

19、月中旬搞活动主力户型一室56-61 两室76-92 三室106-136 销售电话0317-5761188 8883588产品定位项目名称七星佳园项目地址海防路开发商沧州柒元房地产开发有限公司项目概况共计80亩地。分两期开发，一期共计4栋多层，二期为7栋高层均价3050元主力户型 两室80-97 三室106-136 销售电话0317-8883211二、 策划推广卖点诉求（1） 地段优势：城市向南 未来城市副中心（2） 环境优势：远离污染 追求超广阔生活（3） 建筑风格：绝版六层建筑（4） 户型设计：人文化经典户型设计（5） 总价优势：公摊少、净化水入户、自打地热井物业费低，生活费用低（6） 品质

20、优越：建筑过程严格管理、严格把关，邀请权威部门检测，保证居住安全（7） 人性建设：建设前牺牲利润，完全采纳意向客户建议建设楼盘（8） 物业管理：知名物业公司介入，专业安全。（9） 风水绝佳第七部分 产品规格策略一、 建筑风格北方气候干旱，降雨较少，周边植被色调单一，在冬季，更是一片枯涩，与积累的灰尘一起，形成一种灰蒙蒙，缺乏活力的形象。为此，我们需要一种简洁、清新、亮丽、健康的建筑风格简约现代建筑。巧妙地运用代表简约现代风情的建筑符号：外墙局部使用文化石和涂料，小窗采用防锈锻铁。现代式简约建筑风格，南面设敞廊和阳台，屋顶设立平台。素混凝土墙面，局部装饰体现现代简约建筑风格常见手法，如门窗洞口上

21、部墙面铺设简约的弧形或直线形檐口、阳台栏杆处的镂空绿铀花饰艺术派等特征。设简约的弧形或直线形檐口、阳台栏杆处的镂空绿铀花饰艺术派等特征。二、建筑单体设计原则1. 注重建筑和自然环境的融合，体现低碳居家的概念。2. 建筑朝向应尽量考虑朝向和通风需要。当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离总体南北向布局。3. 建筑室内空间力求紧凑和灵活，以充分提高套内的使用效率。4. 住宅的功能配置和平面、空间的设计应该最大程度地满足现代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之间达到良好的平衡。三、住宅户型设计原则：u 充分、合理的空间布局u 紧凑的平面布局和丰富的空间划分u 空间序列完整，通

22、过有限空间的合理整合突出功能优势u 平均空间尺度，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感u 可以彰显特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等u 注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感 设计要点：1) 两室两厅户型设计在85-97平米左右；三室户形设计在106-136平方米。2) 车库设计个数最好达到1：1。3) 起居室面宽在4米以上4) 门厅（避免从起居室直接入户的情况，同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点），门厅的设计不要大于3平米。5) 起居室 起居室的面积在20-30平米之间，与餐厅结合布置，能够形成较大的空间感觉。起居室的面宽应在4米以上

23、。6) 三室户型，主卧室应该有独立的卫生间。7) 公共卫生间尽量设计成洁污分离。 8) 3个卧室的户型，其中至少应有2个卧室朝南。9) 主卧室的大小在20到25平方米左右，尽量宽敞。 10) 次卧室的面积在15平方米左右，尽量保证每间卧室不小于15平米。四、建筑装饰标准本项目设想全部为毛坯房销售，建筑装饰标准如下：1. 厨房、卫生间：墙面用水泥砂浆底、水泥砂浆面（拉毛），地面用细石混凝土，顶棚用水泥砂浆或石膏批平。2. 卧室、客厅、书房等：墙面用混合砂浆底，腻子压光，顶棚以腻子或建筑石膏批平，地面用细石混凝土。3. 阳台：地面用细石混凝土，顶面用外墙涂料。五、 项 目 景 观 设 计项目的景观

24、营造对社区综合品质的提升至关重要，届时将邀请专业景观设计公司进行景观设计工作。以下只是就景观设计提出一些初步的原则性设想。景观营造的总体思路1. 整体景观规划的系统性与分期开发的阶段性结合，利于景观的分期建设与开发的分期建设一致，服务于营销卖场环境的制造，达到景观先行的效果。2. 强调景观的立体层次感和视觉均享性，配套设施的景观化，景观配套要具有一定的使用功能、审美功能，景观可参与性、实用性，体现以人为本。3. 总体景观设计必须注意美学风格和文化内涵的统一。景观配套设计的色调亲爽柔和，人的感官效果达到舒适、雅致。4. 利用地块已有的外部自然环境，维系和提高地块的环境生态质量，将外部景观融入小区

25、的整体园林景观。5. 景观配套设计有利于小区安防系统布置的需要。6. 整体把握环境景观，景观具有可持续性，注意景观对低耗、节能、高效的要求。7. 通过各组团景观的设计形成小区整体景观环境的立意主题。8. 景观材料，包括软质、硬质景观材料应考虑“因地制宜”的原则，应能体现出景观设计特色。同时，也要考虑到未来物业管理的成本控制。景观风格u 景观与建筑应相互协调，总体风格要相互匹配，景观应进一步表达建筑规划对户外空间的要求，注重景观与建筑的融合、共生。u 根据项目所处的区位以及基地的自然条件、建筑的风格等因素，项目的景观应该定位于富有自然生态气息的田园化的景观风格。景观布局结构在项目的景观布局结构上

26、，设想从如下几方面构架社区的景观体系：1、入口景观区社区入口作为重要的景观节点，传达着社区的整体意象，体现着社区的档次。因此，入口景观的设计必须强调其可识别性和独特性，充分体现社区的自然意象。入口景观的重要构筑物包括大门、门卫室，其设计应与整个社区的建筑风格相协调。2、核心景观区连接项目东门南门，结合总体布局，通过水面、坡地、步道、广场、多层次的植物来形成一个核心景观区，作为整个社区的景观核心。3、组团景观区组团景观作为与居住者直接相关的景观区域，应注重景观尺度的宜人性和可参与性，为人们创造可逗留的活动空间。4、景观轴线和景观节点景观轴线、景观节点作为景观塑造的重要手法，可以组织景观序列，引导

27、人们进入不同的景观区域。由社区的主入口开始，通过一系列的景观节点的组织，直到中区，形成一个景观主轴线。同时，由核心景观区向外发散，形成若干个景观次轴线。 六、照明设计夜景设计应兼顾景观效果及安全性。照明应提供居住者在社区行走时以及在开车时的舒适性，同时，照明的的效果应让人感到安全，能充分掌握外围的环境状况。景观照明要强调视觉效果，强调重点区域的光环境塑造，例如入口景观烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦点景观照明、树木照明等。光源的色温多选用暖光源，各式路灯、景灯、地灯、壁灯和泛光灯灵活运用。在景观照明设计的处理上，还要注意避免造成社区的光污染，特别是会所区或运动照明的高照度地区，应利用地形或植栽

28、进行必要的遮挡，以免影响居住者的正常生活。七、 基 础 设 施1、 给排水系统（一）供水方式按国家相关标准设计，市政供水应进入厨房、卫生间。（二）排水系统1. 室内排水：室内排水为废、污水分流制；污水经排水立管排入污水管道，空调冷凝水排入雨水立管。2. 室外排水：室外排水为雨、污水分流制。（三）室内管线布置要求1.给排水系统1) 每户人家埋设冷热水管，并在内墙封闭位置用颜色予以表明，便于业主二次装修。2) 厨房：埋设洗涤池管线接口。3) 卫生间：埋设坐便器、洗脸盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣机管线接口。卫生间排水设想采用同层排水方式。4) 工作台：预留燃气热水器的进出口位置。2.排气系统1) 卫生

29、间排气系统：卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶；2) 厨房排气系统：为保护建筑外墙的美观，避免油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出；3) 热水器排气：由于现代家庭多用强排式热水器，排气要求与室外空气相连，为了建筑立面的美观及居住者生活的方便，应在设计时统一预留热水器排烟洞。3.其它选材及安装等方面采取有效措施，避免排水管道的渗漏污染室内环境，以及排水管水流噪音对生活的干扰。 考虑涉及两个分离卫生间的户型给排水管道的布置，做到一路管道、一套洗浴设施的共用性。2、电气系统（一）供电容量配置要求 1. 提供11000伏高压电源至地块；2. 规划变配电房的位置以便提前施工。电房

30、供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求；3. 电气设计以民用建筑电气设计规范、住宅设计规范及所在地住宅建筑标准管理规定为依据；4. 公共建筑有空调时按100W/户计算容量；无空调要求时按50W/户考虑。商业设施按有空调建筑考虑。5. 电房的布局应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。（二）电气开关插座配置要求整体要求合理布局，做到操作方便、安全可靠，不仅仅满足于基本的照明要求，重视居室内的灯光效果的营造。1. 客厅:家庭生活的聚集地，单一的光源无法满足人们的使用要求。因装有吸顶灯、壁灯及投光灯，并根据需要分开控制，应配置调光开关，尽可能多设置插座（不少于4组），方便住宅使用

31、。预留电视机、家庭影院、空调、家用小电器、装饰物等插座，每个插座设置在设定的功能区域，做到线距最短。2. 厨房：家庭生活的操作空间，光源主要起照明环境的作用，设置照明开关。厨房内的插座（不少于4组）应根据建筑设计的布置、电气设置的摆放位置进行设置，以供电炊具、抽油烟机、冰箱、微波炉、消毒柜、电饭煲等用电之需。3. 卫生间：应使用防水开关。卫生间应设供电浴热水器、排气扇、洗衣机的插座，插座（不少于4组），均为防溅型，其中电浴热水器和洗衣机的插座应带开关，排气扇的开关采用带指示灯型。4. 卧室：调光开光。使房间光线协调柔和，舒适惬意。设置电视、空调、电脑、落地台灯等插座（不少于4组），。5. 阳台

32、：设置吸顶灯、防潮插座。6. 公共部分：声光控开光。7. 其它：空调设置单独的插座。居室内所有插座均有漏电保护装置。（三）配表方式每户室内设置用户配电箱一只，内设总开关，漏电保护器和多组断路器，位置在进户门的两侧，供电回路数量按面积区别，160平方米以下67调回路，160平方米以上可设89调回路。分户电表出户，以单元为单位在公共部位（一楼侧墙）集中设置。住宅和商铺均设置一户一表。公共部位根据功能设置的不同，电表配置应考虑分别计量。（四）路灯小区规模较大，区内路灯盏数多，单靠一个配电点送电往往因送电半径大引起末端压降损失过大，应采用多点送电的方式，既解决压降损失，又简化管线网络，有利于今后管线维

33、护。各配电点以控制电缆相连后并入路灯控制网，小区主干道照明、支路照明、绿化景点照明可采用独立电缆供电，这样可以根据不同需要对主干道及部分路灯及绿化景点内的路灯实行半夜灯控制，既节约电能，又满足不同时段小区环境的功能需求。可与智能化系统连接，实现定时、按需控制。（五）其它在地下车库、疏散走道、公共空间出入口等部位应根据功能设置，考虑通风换气、消防等配置，还应设置应急照明和疏散照明系统。3、弱电系统（一）通讯及计算机网络系统随着网民队伍迅速扩大，从网上获取信息已成为趋势。要充分考虑项目客户群体对网络的需求。鉴于网络的技术手段已经发展到可以不专设线路的阶段，因此，电话线路只要每户一门即可。建议采用网

34、通网络系统和有线电视网络系统两种上网的方式，用户可根据自己需要选择上网途径，对网通及有线电视网络的管理要作一定的预留，包括管道、网通交接间、卫星电视机房、设备电源及机器位置等。户内接口配置如下：接口种类客厅卧室餐厅厨房卫生间电话预留预留网络预留预留（二）有线电视系统 有线电视网络建议按一般住宅园区标准设置。有关增加各种娱乐收视的问题，根据网络发展的趋势，届时在网上自然就会解决。有线电视接口应在客厅及每个卧室内设置。（三）安保智能系统 作为当地定位中档的一个住宅园区，会有一定程度的安全隐患。我们在安全防范体系上应尽可能考虑人防和技防相结合的方式，以防为主，快速反应，建议如下：1、园区出入口保安岗

35、勤询查；2、每户人家设可视对讲系统；3、沿园区周界设红外线报警装置；4、地下车库和其它公共部位设闭路电视监控系统；5、园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理；6、小区大门设置对讲系统，可与住户实现直接对讲；7、每户设置紧急呼叫系统，与物管控制中心联网；8、保安人员定时巡逻。（四）三表自动采集系统 建议三表出户，IC卡收费制。（五）背景音响系统 建议在会所、商业街区、中心广场、绿化景观、公共活动场地等部位设置背景音响系统。（六）公共照明自动控制系统项目夜间照明不仅是园区本身采光、造景之必须，也是展现园区景观，为后续开发营造氛围的有效手段。建议沿小区周边设置室外光源，利用照明系统添景。1、公建配

36、套照明公建配套乃园区生活的中心热点，人为装饰的景观密度较高，理应成为楼盘夜生活的亮点，其夜间照明应较为醒目亮丽，为冷清、黯淡的夜色增添温馨的气氛。中心服务会所在夜间应有比较明亮的灯光，在起到明示作用的同时，又能够吸引人们的视线。会所服务中心应体现高贵和华丽的灯光效果，成为本案夺目的一个亮点，其光源主要有室内荧光灯、室外霓虹灯及装饰性灯具等。2、入口照明作为园区夜间的主要入口标识，要让过往园区业主和外来访客在夜间便于发现、辨认，需要较亮的光度和明显标识，其色彩应选择柔和、明快的格调。可考虑局部采用外墙装饰射灯，配以色彩的变幻。其光源主要有射灯、装饰灯具等。周边绿地上设一精致光源，与绿地景观相呼应

37、，形成一道景观。3、道路照明项目周围的环境属于郊外，在晚上的光线非常暗。因此，园区内部道路的照明应体现安全、温馨、舒适的特点，与园区外部产生较大的反差。具体的布局上，就是在保持足够亮度的同时，在空间布置和造型上安排一些变化，缓解和柔化人们归家的情绪。路灯照明系统采用自动控制方式，视时间和天色明暗可自动调节。可考虑在灯杆的高度设置上分高、低两个层次，并在道路边缘设置地灯，下半夜关掉高的路灯，形成相对较暗的变化，既方便住户夜归，又减少对周边住户的干扰，也节省用电，在宅前小路可使用地灯或草坪灯，引导照明，同时不影响低层住户的生活。路灯分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要设灯，既便于看清道路，又便于辨

38、认各标识系统。4、户外公共活动区域照明主要为中心广场。可根据高低错落的规划设计布置不同功能的动、静区域，灯光密度有密有疏，灯光亮度有明有暗，尽可能考虑不同年龄、不同心情的需求。灯杆高度宜降至及腰处，间或采用地灯，适当配置光线柔和的彩灯，形成社区精致的夜景。节日时可加大灯光亮度和密度，烘托节日气氛。5、商业设施照明橱窗灯光和照明灯光结合，在人流集中区域做到灯光明亮，烘托商业氛围，在相对幽静的环境中使用柔和、色彩变化的装饰灯。门头可统一设置小型霓虹灯装饰。6、其它消防系统消防设施和管理非常重要，在设计中应以满足国家有关消防规范要求为前提，保障安全。园区应设置火灾自动报警系统，采用控制中心报警联动装

39、置。园区内在会所等处设置消防栓，消防栓的设计应考虑其隐蔽性，室外消防栓间距不超过120米。4、消防系统1、总平面 园区道路保持环通流畅，能满足消防车的通行。设计足够的消防登高面。各建筑单体之间的消防间距符合规范要求。2、建筑 建筑构件满足相应的消防等级要求。各幢建筑的楼梯间均有自然采光和通风。3、消防给水 园区内室外消火栓间距不大于120米。各建筑均设置室内消火栓灭火系统。地下车库和会所等设置自动喷淋灭火系统。4、消防电气 园区内建筑根据消防规范要求，设置消防自动报警系统及联动控制系统。消防控制中心设在会所大楼底层。在地下室、会所、营业房、公共通道等处设置烟感或温感等自动报警装置，并安装疏散标

40、志灯、应急照明灯。5、环保、卫生防疫设施（一）废气排放方式 u 卫生间：无外窗的卫生间，设置有防回流构造的排气通风道，从屋顶排至室外，并预留安装排气机械的位置和条件。u 厨房：设置出屋面的垂直烟道，并应有防回流和串烟的措施，在灶具或吸烟处要设局部排气设备。厨房不宜设计地漏，以利于减少虫害的滋生和废气的污染。 u 阳台：雨水应自成系统排到室外散水面或明沟，不与屋面雨水系统相连接，以防室外排水管系中的有害气体、臭气通过阳台进入室内。 （二）防噪处理方式 窗采用中空双层玻璃，合理安排空调安装位置和方式、采用降低噪音的双壁螺旋水管道、户内分隔墙和楼板具有足够的厚度，以保障室内的安静。（三）其它 u 垃

41、圾收集点应妥善处理，设专用通道，并将其设置在隐蔽处的半封闭小间内。这样既方便生活垃圾投放，又便于保持清洁卫生和美观。u 小区内的景观水体设置循环过滤系统、定期清洁。u 小区主要道路及公共场所均设置废物箱，其间距小于80米，要求防雨、密闭、整洁、美观。八、 会 所 设 计一、会所设置原则：u 会所首先要保证业主活动的私密性和安全性，在体现休闲度假同时，应提供良好的社交场所，一般采取封闭型管理。u 会所必须具备档次高、功能全、经营性和个性化的特征。其中个性化直接与社区定位关联，在会所功能设计上应根据业主或访客的需求设置运动设施、休闲服务等。多功能中心服务会所位于基地 部位置，朝向社区主入口。占地面

42、积1000平方米，建筑面积2500平方米，突出功能全的服务特征，强化社区生活氛围。二、会所应有功能：1、多功能中心服务会所 可作为销售中心使用，当整个楼盘销售完毕，销售中心再改为商业用途；u 首层羽毛球馆等运动服务设施等；u 设置物业公司办公室；u 设置超市；u 设置看楼候车室；u 备用发电机房。九、 物 业 管 理（一）、委托物业管理1. 为给业主创造一个高安全、高洁净、高舒适的生活环境，让业主享受到良好的服务，项目拟请具有一级资质等级、通过IS09002质量体系论证的、具有丰富物管经验或者拥有境外管理背景的物管企业来进行前期物业管理服务。2. 委托管理时间：自项目正式启动至项目竣工交付业主

43、，并成立业主委员会止。3. 业主委员会成立后，由业主委员会决定聘请一家物业管理公司实施物业管理。（二）、管理服务及要求1. 为保障将来为业主提供优良的服务，在规划、设计阶段，向开发公司提供物业管理所需硬件设施方面的要求、意见和建议。2. 在项目开发期间，根据开发公司的要求，提供相应的物业管理及保安服务，并签订前期物业管理服务协议及管理委托合同。3. 项目开盘前，物业公司需拟定小区物业管理办法和业主管理公约。其中涉及装修管理规定要具体，如装修承包商的资质审核、建筑垃圾的处理及清理费用的收取等。4. 在楼盘交付之后，向业主提供： A公共服务； B免费代办服务； C专项有偿服务； D配套有偿服务。5. 小区业主委员会成立后一年之内，争取获区内优秀物业管理小区称号；二年之内争取获黄骅港优秀物业管理小区称号。二年之后争取获得更高的荣誉称号。 （三）、开发商一次性投入内容开发公司为保证业主高品质的生活，将提供物业管理必须的管理用房、基础设施及生活配套服务设施（含经营用房）。1、管理用房： A办公用房； B档案资料室； C值班室；D仓库、工具间等。2、基础设施： A配电房；B生活水池及变频水泵房；C公共车位、车库及管理系统；D安防智能系统（包括报