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1、产业地产商业模式要点,产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式,传统的工业地产开发模式的问题,投资大回报周期长操作难度大 典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益,产业地产为工业地产发展的趋势,产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式 从传统产业园向产业新城转型的模式本质是对土地资源的利用方式，区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值,越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、南京新城,产业地产的组织与实现形式,产业地产实现形式,产业地产一般开发流程,产业地产实现逻辑,案例：北京联东集团欲打造成为中国产业地产
2、的领头羊,选址,依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势,产品,多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施,招商,依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园区环境吸引企业入驻,主营业务：产业地产的开发、运营，是中国产业地产专业运营商开发形式：集生产制造、研发办公、综合服务为一体的城市产业综合体经营策略：绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过二、三产业的匹配和互动形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域价值,产业地产商业模式及其要点,产业地产商业模式：通过统筹组织区域内的经济活动（产业、
3、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。,借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产商业模式要点主要包括：,【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异,主题设计原则：导向性强紧扣发展趋势突出自身特色资源有效嫁接,产业新城发展规律,起步期,快速发展期,成熟期,房地产,完善的生活商业等配套设施土地供应量日渐有限,具备一定生活服务商业公建配套,产业新城发展,大量企业入驻带来大量产业人口引致园区的置业需求工业区+居住区,为数不多的企业入园工业区,集工业、地产、
4、商业等业态为一体的综合功能的新城区,大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善,产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城,而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力,案例：东莞松山湖科技产业园前期高科技产业园发展期生态新城目前科技园+高端房地产板块,XX项目需要怎样的定位？以及怎样的驱动力？,案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表,人口,产业,地产,00年,02年,03年,04年,01年,06年,08年,09年,07年,05年,99年,98年,97年,自98年到0
5、1年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法,金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形,园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展，实现优二进三；工作重点：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化,项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套,项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升,项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展项目特点：随着知名开发商的进驻
6、，产品多元化，复合化,项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展项目特点：高端化、科技化,产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口,产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户,长三角的资产客户比重进一步加大,配套,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成,苏州总体规划2004-2020提出市域cbd在园区的概念。截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商
7、场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现,Cbd商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等,基本配套+住宅,商业中心+住宅,商务办公+住宅,【规划设计】,1,2,3,4,经营性用地与产业用地用地的配比关系,经营性用地的合理开发方向,经营性用地的业态特征（哪些是基础配套功能、哪些是增值功能）,航空产业园区的最优的规划布局有哪些经验可以借鉴,规划设计或建议需要探讨的主要问题,【一、二级联动】,一二级联动需要解决什么问题？,土地指标的分配问题,功能之间合理进程搭配问题,一、二级联动的结合点问题,二级开发的切入环节和切入方式,影响因素：利益主体诉求
8、企业开发实力开发工期要求,盈利要求抗风险能力及风险意愿,二级开发设施：工业地产开发,开发模式探讨,阶段发展策略探讨,增值措施,设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、航空会展类的增值设施？,专业工业地产开发主体企业引导开发综合开发,前期基础设施完善？中期配套完善后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应,二级开发设施：配套地产开发,两大配套体系：工业地产配套城市配套,目标：功能保障功能增值区域增值（土地增值）经济实现（从财务平衡到盈利最大化）,阶段开发策略：从为工业地产配套过渡到城市配套启动期开发策略一二级联动策略后期挤出效应应对策略,进程把
9、控：开发进程把控是产业园/城成功开发的重要要求,起步期,发展期,成熟期,树立区域高端产业园和生态形象？保证顺利起步,发展阶段,核心目标,节点把控及阶段策略,产业链形成，集群效应开始显现；配套完善,产业集群效应最大化发挥，产业逐步升级；从园区向“城区”蜕变,基础设施和环境打造；核心产业引进；资金压力较大,延展产业链，核心产业做大；完善配套，提升配套品质；打造核心盈利点,产业升级，嫁接企业资源，形成产业品牌；配套升级，形成独立的城区配套，并辐射周边；设施运营，利润最大化,分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需，更重要的是保证前后期联动、互为促进,此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利，
10、盈利点设计是项目成功的保障,盈利点,工业地产开发：取决于1）工业地产开发能力；2）工业地产开发目标等因素,土地出让：取决于1）资金压力；2）引进重点产业之需；3）大规模地产开发能力；4）开发周期等因素,配套开发：住宅、商业等配套开发，回现快，开发难度较小,资源嫁接，提升价值：1）中航航空品牌、文化和产业实力等的嫁接；2）自然资源、工业旅游资源等的嫁接；3）其他资源嫁接。共同提升“城区”价值,产业利税：取决于本项目政企合作利益分配关系，恐难以作为核心盈利点,世联以及案例经验初判：盈利点设计与阶段性财务目标和开发目的相关，一般开发初期资金压力较大，需要一定的现金快速回现支撑；开发中后期主要目标往往是回现，以支持滚动开发；后期往往持有优质资产，作为核心盈利点。,感谢聆听！,
