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1、银行理财：实务篇,一、存款理财,二、贷款理财,个人理财=资产项目的管理+负债项目的管理学习贷款理财的目的在于：弄清如何还款，最有利于降低贷款成本，节约开支。,（一）房贷还款方式的选择,选择还款方式，是多方面综合考虑的结果，但会因人、因事而异。1、等额本息还款法最普通、最常用 定义：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的。也即：每月以相等的金额（含应还利息和本金）偿还贷款。,计算公式：=*特点：每月归还金额相等；利息逐月递减、本金逐月增加；适合于有稳定收入的群体采用。,每月偿还贷款本息,贷款总额*月利率,1+1/（1+月利率）还款总月数-1,
2、2、等额本金还款法定义：是指贷款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。计算公式：每月偿还贷款本息=贷款本金/还款总月数+（贷款本金已归还本金累计额）*月利率特点：每月归还金额递减，其中本金每月相等、利息逐月减少；适用于生活负担越来越重或预计收入逐步减少的人采用。,优点：本金逐月平均分摊，摊还速度快于等额本息法（减少了占用银行资金的金额和缩短了占用时间），因而较之更能节省利息支出。缺点：前期还款额度较大，月供压力较大，且每月还款额度不同。,比较：等额本息法和等额本金法,利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的额度，而不是采用哪种
3、还款方式。这是铁定不变的道理！,3、递增还款法目前，我国住房贷款实行的还款方式有两种，等额法和等本法。但在住房金融发展比较成熟的国家，还款方式还有很多种，比较流行的有递减、递增还款法。据悉，已有国内商业银行开始考虑在适当时候推出这些新的还款方式。递增式还款法主要针对刚参加工作当前收入较低、但收入有上升趋势的年轻人。他们由于初期收入不高，为减轻月供压力，只能选择户型较小的房子，等步入中年，收入提高之后再进行二次置业。但其中也有部分希望置业时能一步到位的年轻人，递增法可以让他们实现梦想。,4、递减还款法定义：见p19递减式还款法主要针对在事业顶峰时期（当前收入较高）的中年客户，他们在还款早期能承受
4、较大的月还款金额，但是十几年后他们可能会面临退休。递减法可以让他们退休后的生活质量不受太大的影响。,5、“气球贷”还款法 贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。一种采用全新还款方式的房贷产品。这种贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以就直接命名为“气球贷”。“气球贷”是针对那些计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。同时，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。“气球贷”是一种真正省息的房贷产品，也是市场上目前惟一一款针对利率进行创新的房贷产品,“气球贷”要点有
5、三：1.“短贷低供”，前期每期还款压力较小；2.利率较低。由于“气球贷”的贷款期限较短，其对应的贷款利率较低，从而能够节省贷款利息；3.如果还款记录好，“气球贷”到期后银行可安排再融资。,6、双周供还款法定义：“双周供”，将贷款由原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额是原月供的一半。效果：选择“双周供”后，由于银行每两周扣款一次，客户还款率相对提高了，可适当帮客户节约贷款本金的使用，因此客户负担的利息会减少。比较：如果贷款期限在10年及10年以内，“双周供”比等额本息还款法省利息；贷款期限在10年以上，则等额本息还款法更省利息。,适用人群：该方法完全是“舶来品”，主要适应国际惯例（特别是欧美国家）的周薪制客户，因此，对外籍人士或外企雇员且仍旧采用周薪制的职员比较适合。联系实例：如贷了一笔50万的款，按30年贷款期限、基准利率6.12%来计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元，如果选择“双周供”，每两周还款额为1518元，相当于原月供的一半。而由于还款次数增加，本金减少的速度加快，最后算下来借款者可节省115186元的利息支出，节省的利息比高达19.42%。这样相应的还款期也会缩短,借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款。,
