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1、物业管理概论,品质部：李卓越2023/5/31,一、物业（一）物业的含义1、一般意义上的物业,2、从物业管理的角度来讲的物业物业是指已经建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。（1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用设施；（3）屋宇的附属建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。,（二）物业的分类1、居住物业2、商业物业3、工业物业4、其它用途的物业,二、物业管理（一）物业管理的含义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其
2、设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。,（二）物业管理的性质1、物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理。2、是与随着住房制度改革的推进过程中所出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。3、是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。,（三）物业管理的基本特征1、社会化（1）前提与条件前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权分离是物业社会化的必要前提；条件：现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理专业化的必要条件。（2）物业管理社会化的含义一是物业的所有
3、权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。,2、专业化物业管理的专业化，是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权所有人和使用人的意志与要求去实施专业化的管理。3、企业化4、经营型,（四）物业管理得以实施的两个支撑点1、业主自治自律,屋外的空间不是我的！,业主自治自律的关键环节：第一要有一个全体业主共同遵守的管理归约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同自觉维护公众利益和公共环境；第二要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同形式委托物业管理企业实施物业管理，承担
4、管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。2、物业管企业的统一专业化管理,物业管理的产生和发展,一、早期的物业管理二、现代物业管理1、产生时间:20世纪初期在美国形成并发展起来。2、原因：公寓大楼、摩天大楼的迅猛出现和业主的多元化。3、标志：物业管理行业组织的诞生,三、中国物业管理的产生与发展（一）香港特别行政区的物业管理1、政府管理阶段2、发展商管理阶段；3、业主立案法团管理阶段,（二）社会主义市场经济体制下的中国物业管理 1、探索和尝试阶段，从80年代初到1994年3月建设部发布的33号令。2、快速发展时期，从1994年3月建设部发不了33号令到1999年5月在深圳召开全国物业管理工作会
5、议。3、物业管理市场的初步形成，从1999年5月全国物业管理工作会议到现在。,四、物业发展的影响因素1、购买服务商品的支付能力2、住房制度的改革3、政府行为的推动,五、我国物业管理的现状1、发展不平衡2、认识不清3、法制不健全4、建管脱节5、自身素质低6、管理水平低：,物业管理的基本内容,一、常规性的公共服务（一）房屋建筑主体的管理1、房屋基本情况的掌握2、房屋修缮及其管理3、房屋装修管理（二）房屋设备、设施管理1、各类设施设备基本情况的掌握2、各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理,（三）环境卫生的管理（四）绿化管理（五）治安管理（六）消防管理（七）车辆道路管理（八）公众代办性质的
6、管理,二、针对性的专项服务（一）日常生活类（二）商业服务类（三）文化、教育、卫生、体育类（四）金融服务类（五）经纪代理中介服务（六）社会福利类,三、委托性的特约服务特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需要而受其委托所提供的服务。通常在物业管理委托合同中未作要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。,物业管理招投标制度,（一）物业管理招标投标的概念,1.物业管理招标的概念 物业管理招标，是物业管理服务产品预约的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业
7、管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由许多家物业管理企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。2.物业管理招标主体 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。,3.物业管理投标的概念 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。4.物业管理投标的主体 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（以下简称投标人）。,条例第二十四条明确规定，住宅
8、物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标的方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标的方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位用过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招投标。,（二）物业管理招标投标的相关要求,3、招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。4、招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。前期物业管理招标分为公开招标、邀请招标。5、通过招投标选聘物业服务企业的，投标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：（1）新建现售商铺房项目应当在现售
9、前30日完成；（2）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；（3）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。,6、评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。7、招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。8、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。,物业管理企业的资质审批及管理,（一）
10、物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下：,.一级资质：（）注册资本人民币500万元以上；（）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其
11、中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：1）多层住宅200万平方米；2）高层住宅100万平方米；3）独立式住宅（别墅）15万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。（）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,.二级资质（）注册资本人民币300万元以上；（）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人
12、员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：1）多层住宅100万平方米；2）高层住宅50万平方米；3）独立式住宅（别墅）8万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。（）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,.三级资质（）注册资本人民币50万元以上；（）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职
13、管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（）有委托的物业管理项目；（）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,（二）物业管理企业资质的相关要求,1、一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的办法和管理。2、物业服务企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：（1）一级资质可以承接各种物业管理项目；（2）二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目物业管理业务；（3）三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。,THE END,谢谢大家！,
