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1、第六章 建筑市场、招标投标与合同管理,6.1 建筑市场与建筑企业的经营方式6.2 建筑企业的招标投标与投标报价策略6.3 建筑企业的合同管理与索赔,建筑企业经营管理,6.1 建筑市场与建筑企业的经营方式,6.1.1 建筑市场的概念及特征 6.1.2 建筑企业经营方式的发展 6.1.3 建筑企业经营方式的分类,6.1.1 建筑市场的概念及特征一、建筑市场、概念：狭义的建筑市场：以建筑产品为交换内容的场所；广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的规范和程序可以遵循的市场。有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设项目报建、信息发布、招标文
2、件准备和发售、资格审查、踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签、公证备案等一系列服务的市场。,2、建筑市场主体：发包方：业主方，现在实行建设项目法人责任制，对其行为进行规范。承包方：建筑业企业、设计单位等中介服务机构：受发包方、承包方或政府委托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监理等智能服务，并取得服务费用的中介组织。主要有：,行业协会：如监理协会、造价师协会等，在政府和企业间发挥桥梁纽带作用，协助进行行业管理公证机构：仲裁机构、公证机构、会计师事务所等,3、建筑市场客体：市场交易对象，可以是有形的产品，也可以是无形的服务。,咨询机构：工程咨询公司、造价师事务所等鉴证机构：质量监督、检测机
3、构等保险、金融服务机构,二、建筑市场的特点(1)没有商业中介人，建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。(2)在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。(3)与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。(4)建筑市场具有显著的区域性特点。(5)建筑市场中的竞争较为激烈。(6)建筑市场中的风险较大。,6.1.2 建筑企业经营方式的发展、概念：是指建筑企业向用户或服务对象提供产品或服务的方式，也是组织建筑生产活动所采取的管理方式。（承发包方式）,、建筑承发包方式演进世界范围内工程承发包方式的发展，大致经历了合分合的过程，可以粗略地分为五个发展阶段：,第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣
4、工人进行工程营造；第二阶段（1415世纪）：营造师出现。作为业主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工作；第三阶段（1517世纪）：建筑设计师出现，承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工；,上述三个阶段都是按业主自营方式进行的工程建设活动。一般来说，自营方式是一种实报实销的经营方式，属于自然经济范畴，是一种落后的生产方式。,第四阶段（1718世纪）：承包企业出现。业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人；,第五阶段（1920世纪）：进入19世纪和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包分包
5、体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成为承建方式的主流。,经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工作，竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（建设经营移交）等多种形式。,经历了由原始的、在社会生产力较低情况下的“合”，到后来社会分工、专业化生产引起的分，进而又上升到高一级的合即包含了高度的科学技术和科学管理、更细的分工和更复杂的协作。,6.1.3 建筑企业经营方式的分类 建筑企业经营方式的分类如表6-1所示。,表6-1 建筑企业经营方式的分类,承包企业不论采取哪种经营方式
6、，都要通过招投标方式来获得工程承揽任务，以实现企业的经营目标。,6.2 建筑企业的招标投标与投标报价策略,6.2.1 招标投标的概念与招标方式6.2.2 工程项目施工招投标程序6.2.3 工程投标报价的策略与技巧,6.2.1 招标投标的概念与招标方式1招标投标的概念 工程建设招标：招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种市场经济活动。工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提出报价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。2招标方式
7、,表6-2 建筑工程招标方式,6.2.2 工程项目施工招投标程序,6.2.2 工程项目施工招投标程序2招标阶段的主要工作内容 从发布招标广告(投标邀请函)开始,到投标截止日期为止的期间称为招标投标阶段。（1）招标公告（投标邀请书）发布;（2）资格预审;（3）发售招标文件;（4）现场考察;（5）投标预备会（招标答疑）;（6）投标文件的递交。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。3决标成交阶段的主要工作内容（1）开标;（2）评标;（3）定标;(4)发出中标通知书并签订合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
8、招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。,表6-3 建筑工程招标报价策略,6.2.3 工程投标报价的策略与技巧 招标时，根据招标项目的不同特点采用不同的报价策略。如表6-3所示。,6.3 建筑企业的合同管理与索赔,6.3.1 建筑企业合同管理 6.3.2 工程索赔的概念、分类及程序6.3.3 承包商施工索赔管理现状与索赔管理对策6.3.4 工程索赔报告的编写,6.3.1 建筑企业合同管理 建筑企业合同管理主要是依据工程施工合同所组织的各项管理工作，包括合同订立前的管理、合同订立时的管理、合同履行过程中的管理、合同发生纠纷时的管理，重点是在工程合同的订立、变更、履行过程中的合同管
9、理。,(1)合同的生命期：合同形成（签订前、谈判签约）合同履行合同结束。从承包商角度看：,(2)发包人的合同管理：签订前管理：在招标文件中确定严格、周密的合同条款，以保证招标采购的意图得到满意实现。谈判签约管理：与中标人就具体合同条款进行谈判（在风险分析的基础上），最终签约。合同履行管理：按合同履行应尽义务、享有权利（全面检查承包人的合同履行情况，对已完部分进行验收认定，直至保修期结束），全过程进行合同资料管理。,(3)承包人的合同管理：签订前管理：根据自身实力、企业的经营战略、市场状况，考察招标项目的特点和要求、发包人的资信等状况，作出投标项目决策。获取投标文件后，组织人员对其进行全面分析和
10、正确理解，准备投标文件，争取中标。,谈判签约管理：中标后与发包人就具体合同条款进行谈判（在风险分析的基础上），最终签约。合同履行管理：合同分析（制定合同履行计划）合同实施控制（按合同要求完成项目，做好合同变更、索赔管理）合同资料管理,6.3.2 工程索赔的概念、分类及程序(1)索赔的概念 索赔：指在建设工程合同的实施过程中，合同当事人的一方因对方未履行或不能正确地履行合同所规定的义务而受到损失，向对方提出的赔偿要求。(2)索赔要求1）工期即合同期的延长；2）费用补偿。(3)索赔的分类 从不同的角度，按不同的方法和不同的标准，索赔有分类如表6-4所示。,表6-4 工程索赔的分类,6.3.2 工程
11、索赔的概念、分类及程序(4)索赔的特点1）索赔没有统一标准,但有若干影响因素。合同背景，即合同的具体规定；业主的管理水平；承包商的工程管理水平；承包商的索赔业务能力。2）不“索”则不“赔”。3）成功的索赔基于国家法规、合同。4）索赔是以利益为原则。5）索赔程序有专门的规定。(5)工程索赔的程序1）索赔意向通知。2）递交索赔报告。3）工程师审核索赔报告。4）谈判。5）发包人审核索赔处理。6）承包人是否接受最终索赔处理。(6)建筑工程施工索赔成立的条件1)条件,6.3.2 工程索赔的概念、分类及程序与合同相对照，事件已造成了承包人施工成本额外支出或总工期延误；造成成本额外支出或工期延误的原因，按合
12、同约定不属于承包人应承担的责任，包括行为责任或风险责任；承包人按规定的程序和时间递交了索赔意向和索赔报告。2）判定索赔成立的相关事宜,表6-5 工程索赔的注意事项,6.3.3 承包商施工索赔管理现状与索赔管理对策（1）施工索赔管理现状 1)对一特定的索赔事件没有预定的同一标准的解决方法；2)索赔的成功与否往往不在于事件本身的事情，承包商只有按程序提出索，业主才会赔，承包商必须有主动性和积极性；3)索赔是以利益为原则，而不是以立场为原则，不以辩明是非为目的。（2）合同签订阶段和实施阶段的索赔管理,表6-6 不同阶段的索赔管理工作,6.3.4 工程索赔报告的编写（1）对索赔报告的要求1）索赔事件应
13、是真实的。2）责任分析应清楚、准确。3）索赔要求合情合理，有根有据。4）索赔报告要简洁，条理要清楚，定性要准确，结论要科学。5）用词既要简单明了，又要婉转。（2）索赔报告的内容1）索赔方的全权代表向对方提出索赔要求的说明信。说明索赔事件，主要索赔理由，索赔要求（费用和工期）等。2）索赔报告正文。一般主要包括：题目、索赔事件陈述、理由、影响、结论。3）附件。即该报告所列举的事实、理由、影响的证明文件和各种计算基础、计算依据的证明文件及详细的索赔计算书。,6.3.4 工程索赔报告的编写（3）索赔证据1）对证据的要求 真实性；全面性；法律证明效力。2）证据的种类 证据索赔事件存在和事件经过的证据，主要为来往信件、影像记录、会谈纪要、业主或工程师的指令等。证明索赔事件责任影响的证据。证明索赔理由的证据，如合同文件、备忘录、会谈纪要等。证明索赔值的计算基础和计算过程的证据，如各种账单、记工单、进料单、工程成本报表等。在合同实施过程中，资料很多，面很广。在索赔中要分析考虑对方和仲裁人需要哪些证据，哪些证据最说明问题，最有说服力，这需要索赔工作经验。,
