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1、2023/6/1,1,房地产价格评估,2023/6/1,2,房地产估价的必要性,独一无二性,价值量较大,2023/6/1,3,哪些情况下要进行房地产估价?,1）各类房地产交易的需要2）房地产税收的需要3）房地产抵押、保险、典当业务的需要4）房地产征用、拆迁、补偿的需要5）法人和自然人作出投资决策的需要6）企业合资、改制、改组、兼并、联合入股以及破产清算或清产核资的需要7）处理房地产纠纷的需要一类在买卖、交换、租赁、征用、课税等；二类离婚、遗产继承等。8）为上市公司上市提供参考依据,2023/6/1,4,房地产估价师考试科目,房地产基本制度与政策（含房地产相关知识）房地产开发经营与管理房地产估价
2、理论与方法房地产估价案例与分析中国房地产估价师学会编.中国建筑工业出版社2010.中国房地产估价师网http:/,房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证后，从事房地产估价活动的人员。从1995年开始，在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试。,2023/6/1,5,第一章 房地产价格和房地产价格体系第二章 房地产价格的形成第三章 房地产价格的运动与空间分异第四章 房地产价格评估基本理论第五章 市场比较法第六章 成本法第七章 收益法第八章 假设开发法第九章 路线价估价法第十章 房地产估价程序第十一章 房地产估价标准第十二章 房地产估价业务
3、,2023/6/1,6,第一章房地产价格和房地产价格体系,第一节 房地产价格概述,2023/6/1,7,1.1 房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：（1）土地，如对空地的估价。（2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。（3）房地，最常见形态的估价。,一、房地产的相关知识,2023/6/1,8,1.2 本书对房地产用词界定 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下：1“
4、房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。,2023/6/1,9,1.3 对一宗土地的基本认识 1、坐落。2面积。3形状。4四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。5地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。6周围环境、景观。通常用图片来说明。7利用现状。包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物。8产权状
5、况。主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权等。9地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。,2023/6/1,10,10基础设施完备程度和土地平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。11土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建
6、筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。12其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。,2023/6/1,11,1.4 对建筑物的基本认识 1.坐落。2面积包括：如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。3层数和高度。4结构。一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。5设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。6装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。,2023/6/1,12,7公共配
7、套设施完备程度。8平面布置。包括平面图、户型图等。9外观。包括外观图片等。10建成年月。包括开工日期和竣工日期。11维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。12利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。13产权状况。,2023/6/1,13,二、房地产的特性,1.不可移动性（又称位置固定性）房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的供求状况,202
8、3/6/1,14,2.寿命长久性 政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。,2023/6/1,15,3.数量有限性 由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。4.相互影响
9、性 房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于周围其他房地产的状况，易受其临近的房地产用途的影响。例如，住宅楼旁边新建一座工厂，可导致该住宅的价值下降。,2023/6/1,16,5.易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：（1）警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。（2）征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。（3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。（4）充公权。政府可以在房
10、地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。,2023/6/1,17,6.难以变现性 7.保值增值性 练习：引起房产自然增值的原因主要包括（）A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加 设备。,2023/6/1,18,三、房地产价格的概念和特征,房地产价格是房地产产权价值的货币表现。房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一。房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。,2023/6/1,19,房地产价格的特征,1房地产的价格受区位的影响很大。2房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的
11、，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。3房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 4.房地产价格是在长期考虑下形成的。5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。,2023/6/1,20,四、房地产价格的特殊性,房地产价格是关于房地产权利利益的价格,同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格房地产的价值具有特殊性房地产价格具有特殊的形成机制房地产价格具有显著的个别性房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点房地产价格有多种表现方式,2023/6/1,21,五、房地产价格在市场价格体系中的地位和作用,房地产价格是整个市场价格体系中非常重要的基础性价格之一，在
12、整个市场价格体系中起着非常重要的作用。一方面表现在房地产价格的水平在一定程度上影响着其他商品价格和市场总体价格水平另一方面也表现在房地产价格的合理与否影响着整个国民经济。,2023/6/1,22,第二节 房地产价格体系,2023/6/1,23,一、房地产价格体系的涵义,房地产价格体系是指按不同分类标准划分的不同房地产价格类型系列所构成的整体,土地价格、建筑物价格和房地价格 所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、实际价格、评估价格和理论价格总价格、单位价格和楼面地价 实际价格和名义价格 现房价格和期房价格,2023/6/1,24,1、不同物质实体的房地产价格
13、,按房地产物质实体类型的不同，可分为：房地产价格（对应于狭义的房地产，即“连房带地”的房地产整体）土地价格建筑物价格,2023/6/1,25,2、不同权利内容的房地产价格,房地产所有权价格和房地产他项权利价格：房地产所有权价格又常被俗称为“产权价格”房地产他项权利价格可根据他项权利的类型分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格,2023/6/1,26,3、不同交易方式的房地产价格,转让价格、租赁价格（租金）、抵押价格买卖价格是最常用的转让价格。租赁价格承租人按租约分期向出租人支付的价格。抵押价格指房地产抵押时，抵押权人和抵押人（通常最主要的角度是前者）对抵押房地产所认定的价
14、格。,2023/6/1,27,4、不同产生方式的房地产价格,实际成交价格房地产交易双方实际达成交易的价格。评估价格专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，理论价格房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。,2023/6/1,28,5、不同计价方式的房地产价格,总价一宗房地产的总价格。单价 将一宗房地产的总价分摊到该宗房地产的面积上所得到的价格。土地单价楼面地价容积率,容积率=总建筑面积总用地面积,2023/6/1,29,6、不同支付方式的房地产价格,实际价格指在交易合同签订时（或合同约定的某个时间）一次性付清全部金额的价格。名义价格指并非在交易合同签订时（或合同约定的某个时间）一次性付清全部金额的价格。,2023/6/1,30,7、不同价值内涵的房地产价格,市场价值(Market Value)投资价值(Investment Value)使用价值(Use Value)特殊价值（Special Value)充分经营价值（GoingConcern Value）公共利益价值（Public Interest Value)、保险价值(Insurable Value)、评估价值(Assessed Value),
