房地产企业会计.ppt

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1、2023/6/1,第四章 房地产开发企业会计,2023/6/1,教学目的和要求 1、了解房地产开发企业的经营特点和会计核算特点；2、掌握房地产开发企业房地产开发成本的核算；3、掌握房地产开发企业房地产的销售、转让的核算。重点：房地产开发成本和销售收入的核算难点：房地产开发成本的核算,2023/6/1,主要内容,第一节 房地产开发企业会计核算的特点,第二节房地产开发企业开发成本的核算,第三节房地产开发企业经营收入的核算,2023/6/1,2010房产新政4月出台新国十条2010年9月30日住房城乡建设部、国土资源部、监察部出台新政遏制部分城市房价过快上涨。新政要点（简称国五条）第1招 各地要加大

2、楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。第2招 完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。,2023/6/1,第3招 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。第4招 切实增加住房有效供

3、给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。第5招 加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。,2023/6/1,调控更严厉 4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及

4、以上住房贷款方面；4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理,2023/6/1,2011年房地产新政国八条 2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策背景 国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房

5、地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。,2023/6/1,基本内容（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。,2023/6/1,（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道

6、筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。,2023/6/1,（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信

7、息系统，为依法征税提供基础。,2023/6/1,（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。,2023/6/1,（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

8、今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。,2023/6/1,（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家

9、庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,2023/6/1,（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个

10、人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,2023/6/1,对比,2023/6/1,第一节 房地产开发企业会计核算的特点,一、房地产开发企业的业务特点（一）房地产开发企业的概念 房地产，又称不动产，是房屋和土地财产的总称。房地产开发企业是以土地开发和房屋建筑为对象，从事开发和经营房地产的企业。,2023/6/1,（二）房地产开发企业的业务特点房地产开发企业业务范围主要包括：地产开发、经营、使用权的出让或转让抵押；房产的建设、

11、出售、出租、抵押和维修 房地产信托信息咨询、代理、物业管理房地产业具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，属于第三产业。,2023/6/1,房地产开发经营企业的业务特点是以房地产开发作为商品经营来运作，其特点表现在如下四个方面：1、具有长期性。因为从房地产项目的投资决策、破土动工到商品房的竣工、配套设施全部完成，少则几年，多则几十年，经历规划、勘察、设计、施工、验收等许多阶段，因而，房地产开发具有长期性。2、开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经

12、营。,2023/6/1,3、具有庞大性。房地产开发经营企业无论是投入的资金还是建设实体，与其他企业相比都是巨大的。4、具有风险性。由于房地产经营企业投入的资金数额较大，而且资金周转周期长，具有不可确定性因素很多，因而较易遭风险的冲击。如新政出台 5、具有复杂性。因为房地产开发经营是一项错综复杂，纵横交叉的系统工程，它不仅涉及到土地管理部门、城市规划部门、勘察设计单位、施工、拆迁等部门，而且与商品房开发道路、地下设施、水电、邮政、交通、通讯、商业、文教、卫生、娱乐、绿化建设等相配套的方面，因而与其他企业相比，它具有复杂性。,2023/6/1,（三）房地产开发的分类 1、房地产开发按业务侧重的不同

13、可分为两类：第一类:从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类:从事开发经营成片土地的，即简称土地开发。是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。,2023/6/1,2、房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：第一类：也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。第二类：是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。第三类：其他方式。如购买房

14、屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。,2023/6/1,二、房地产开发经营企业会计核算的特点（一）核算对象较为特殊，核算周期具有长期性 房地产开发经营企业会计核算对象包括对房地产开发、转让、销售、出租等经济活动进行反映与监督，因而房地产开发经营首先必须根据市场需求，对建筑基地、基础设施、地上地下情况、周围环境、规划设计、拆迁安置，建筑用料、投资来源等作出周密的调查研究，概预算各开发项目的费用、验收交付费用、不可预见费用、税收费用、管理费用、财务费用及预计利润，然后在此基础上核算出开发成本、销售成本、投资回收期、投资利润率等指

15、标是否达到预测的目标。同时因为房地产开发具有长期性，因此其核算周期具有长期性,2023/6/1,（二）成本核算较为复杂 由于房地产开发经营企业经营方式可分为自行投资委托他入施工、自行投资自行建设和中介服务三种方式。因为房地产开发经营企业的费用归集分配的复杂化，因而房地产开发经营企业的成本核算一般应结合开发顺序、开发产品的特点、用途、结构、装修、层高、施工队伍、招投标情况等因素综合考虑后确定。,2023/6/1,（三）收入的确认较为特殊房地产开发经营企业收入的确认，价款结算的特殊性具体表现如下三方面：（1）在销售成立时确认营业收入实现（2）在收到售房款时确认营业收入实现（3）在生产或完成时确认营

16、业收入实现,2023/6/1,（四）结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性 因为房地产开发经营不仅涉及到土地管理部门、城市规划部门、勘察设计单位、施工、拆迁等部门，而且涉及商品房开发道路、地下设施、水电、邮政、交通、通讯、商业、文教、卫生、娱乐、绿化建设等相配套的各方面，因此涉及多方结算而且频繁，并由此引起的财务关系较为复杂。,2023/6/1,第二节 房地产开发企业开发成本的核算,一、开发产品成本的内容 房地产开发经营企业的成本核算，一般应结合开发顺序、开发产品的地点、用途、结构、装修、屋高、施工队伍、招投标情况等因素综合考虑确定其核算对象，即费用的归集和分配的承担者。开发产品成本是指

17、房地产开发经营企业在开发房地产过程中所发生的各项费用支出。,2023/6/1,1、开发产品成本按其用途划分，可分为如下四类：土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本,2023/6/1,2、开发产品成本按其成本项目划分，可分为如下六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费（或拍卖价）前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费,2023/6/1,二、成本核算对象的确定（一）一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。（二）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。（三）

18、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。,2023/6/1,三、核算账户及核算程序（一）核算账户 总账 二级明细账 三级明细账 四级明细账 1、开发成本土地开发核算对象成本项目 房屋开发核算对象成本项目 配套设施开发核算对象 成本项目 代建工程开发核算对象成本项目2、开发间接费用,2023/6/1,开发间接费用 开发成本发生开发 月末分配 发生开发 完工结转 间接费用 结转至开 直接成本 至相关账 发成本 分配间接 户 费用,2023/6/1,（二）开发成本核算的一般程序 1.按成本核算对象开设开发成本明细账 2.按成本核算

19、对象归集开发产品的直接费用。3.期末将开发间接费用进行分配 4.计算已完工开发产品的实际成本 5.按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。,2023/6/1,2023/6/1,笑话,一会计下班回家和自己的另一半吵架了，会计说：“怎么我说一句，你罗嗦了几句？”，另一半说：“怎么当会计的？你不知道你们会计上可以一借多贷吗？”,2023/6/1,四、开发间接费用的核算（一）内容 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。具体项目有：（1）工资（2）折旧费（3）修理费,2023/6/1,（4）办公费（5）水电费（6）劳动保护费

20、（7）周转房摊销（8）工程监理费（9）其他费,2023/6/1,（二）核算 企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。A、发生开发间接费用：借：开发间接费用 贷：银行存款/应付职工薪酬/累计折旧/周转房摊销等B、月末分配结转时：借：开发成本房屋开发 土地开发 配套设施开发 代建工程开发 贷：开发间接费用,2023/6/1,开发间接费用的分配方法：方法一：直接费用比例法按各开发项目的直接费用比例进行分配 本月发生的开发间接费用分配率 本月各开发项目的直接费用总和某项开发项目应分配的开发间接费用 分

21、配率本月该开发项目的直接费用,2023/6/1,【例41】某开发企业2007年10月共发生开发间接费用87360元，其中：现场管理人员工资30000元，计提折旧17360元，支付购买办公用品费20000元，支付水电费10000元，支付电话费10000元。应分配该费用的各开发项目的本月的直接费用（即实际成本）分别为：A商品房10万元，B商品房24万元，出租房15万元，周转房14万元，大型配套设施商店16万元、商品性土地25万元，合计104万元。1、发生开发间接费用：借：开发间接费用 87 360 贷：银行存款 40 000 应付职工薪酬 30 000 累计折旧 17 360,2023/6/1,2

22、、月末按直接费用比例法分配开发间接费用如下：分配率8736010400000.084A商品房分配：0.08410万元0.84万元B商品房分配：0.08424万元2.016万元出租房分配：0.08415万元1.26万元周转房分配：0.08414万元1.176万元商店分配：0.08416万元1.344万元商品性土地分配：0.08425万元2.1万元借：开发成本房屋开发 A商品房 8 400 B商品房 20 160 出租房 12 600 周转房 11 760 土地开发商品性土地 21 000 配套设施开发商店 13 440 贷：开发间接费用 87 360,2023/6/1,方法二：预算间接费用比例法

23、按各开发项目预算开发间接费用比例进行分配。本月发生的开发间接费用分配率 各开发项目的预算开发间接费用总和某项开发项目应分配的开发间接费用分配率 该开发项目预算开发间接费用,2023/6/1,【例42】某月发生开发间接费用14.4万元，均用银行存款支付。本月应分配该费用的各开发项目的预算间接费用分别为：A商品房6万元，B商品房4万元，商店2万元，合计12万元。会计处理如下：分配率14.4121.2A商品房分配：1.267.2B商品房分配：1.244.8商店分配：1.222.4借：开发间接费用 144 000 贷：银行存款 144 000 借：开发成本房屋开发 A商品房 72 000 B商品房 4

24、8 000 配套设施开发商店 24 000 贷：开发间接费用 144 000,2023/6/1,五、配套设施费的核算（一）配套设施的种类 第一类是开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施，包括项目内的居民委员会、派出所、幼儿园、水塔、自行车棚等；第二类为能有偿转让的城市规划中的大型配套设施，包括：开发项目内为居民提供居住服务的给排水、供水、供电、供气的增容增压，交通道路等；开发小区内营业性公共配套设施，商店，银行，邮局等；开发小区内非营业性公共配套设施，如中小学、文化站、医院等。,2023/6/1,（二）配套设施开发成本的核算 对配套设施支出的归集，可分为如下三种情况：1、对能分清并直接计入

25、某个成本核算对象的不能有偿转让的配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本。并在”开发成本房屋开发”账户中归集其发生的支出；2、对不能直接计入有关房屋开发成本的不能有偿转让的配套设施支出，（1）与商品房同步开发的，应先在“开发成本配套设施开发”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；（2）与商品房不同步开发的，即在商品房开发完后才开发配套设施的，则先按照其预算成本预提配套设施费用，实际开发时发生成本在“开发成本配套设施开发”账户进行归集，待完工时在结转调整。3、对能有偿转让的大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发”账户进行归集。,2023/6/1,对于第二种情况的

26、不能直接计入有关房屋开发成本的配套设施支出的核算，有两种情况：（1）配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费。A、预提时：一般可按以下公式进行：该配套设施的预算成本某配套设施费预提率 受益的各开发产品预算成本之和,2023/6/1,某项开发产品预提的配套设施费该项开发产品的预算成本配套设施费预提率预提的配套设施费的分录：借：开发成本房屋开发 配套设施费等 贷：应付账款预提配套设施费/预提费用,2023/6/1,B、实际开发发生成本时：借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款/应付账款应付

27、工程款C、开发完工时：借：应付账款预提配套设施费（预提数）借或贷：开发成本房屋开发（差额）贷：开发成本配套设施开发（实际成本）,2023/6/1,（2）配套设施与房屋等开发产品同步开发的，按配套设施开发中发生的实际成本计入“开发成本配套设施开发”中，完工时转入房屋开发成本。A、实际开发时：借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款/应付账款B、开发完工结转其实际成本：借：开发成本房屋开发配套设施费 贷：开发成本配套设施开发,2023/6/1,能有偿转让的大配套设施支出:,A、实际开发时：借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款/应付账款B、开发完工结转其实际成本：借：开发产品 贷：开发成本配套设施开

28、发,2023/6/1,【例43】资料：1、某房地产开发企业的长乐开发小区，在开发过程中，共建造三项配套设施，即：501商店设施、502水塔设施、503幼儿园设施。其中501商店设施有偿转让给，502水塔设施与商品房同步建设，503幼儿园设施在建造商品房以后建造。为了及时计算出售商品房等的开发成本，对503幼儿园设施以各项开发产品的预算成本为基数采用预提方式计入有关开发产品成本；,2023/6/1,2、长乐开发小区各项开发产品的预算成本如下：201商品房 2 600 000元 202商品房 2 500 000元 301出租房 1 350 000元 501商店配套设施 550 000元 503幼儿

29、园配套设施 420 000元,2023/6/1,3、2007年度内，商店、水塔、幼儿园配套设施共发生了下列各项支出（单位：元）：501商店 502水塔 503幼儿园（1）用银行存款支付征地拆迁费 50 000 6 000 50 000（2）用银行存款支付前期工程费 20 000 14 000 20 000（3）应付建筑公司基础设施费 50 000 30 000 50 000（4）用银行存款支付建安工程费 300 000 250 000（5）分配水塔配套设施费 30 000（6）分配开发间接费用 40 000,2023/6/1,4、预提应由商品房、出租房和商店设施开发成本负担的幼儿园设施配套设施

30、费；5、501商店设施完工验收，结转其实际开发成本，准备有偿转让；6、2008年，用银行存款支付建筑公司幼儿园设施建筑安装工程费305 000元；7、503幼儿园设施完工验收，计算其实际开发成本，并将其成本冲减预提的配套设施费。如实际开发成本大于预提配套设施费，将少提数追加分配给301出租房开发成本。,2023/6/1,（三）要求 根据上列材料 1、计算503幼儿园设施配套设施费预提率；2、计算各项商品房、出租房、商店设施应提的幼儿园设施配套设施费；3、为各项经济业务编制会计分录。,2023/6/1,账务处理如下：幼儿园配套设施费的核算1、幼儿园设施费预提率 42万元（26025013555）

31、62、各开发产品预提的幼儿园设施费：201商品房预提：626015.6万元202商品房预提：625015 万元301出租房预提：61358.1万元501商店预提：6553.3万元借：开发成本房屋开发201商品房配套设施费 15.6 202商品房配套设施费 15 301出租房配套设施费 8.1 开发成本配套设施开发501商店配套设施费 3.3 贷：应付帐款预提配套设施费 42,2023/6/1,3、2009年发生的幼儿园分配的开发成本：借：开发成本配套设施开发503幼儿园征地拆迁费 5 前期工程费 2 基础设施费 5 贷：银行存款 7 应付账款 56、2010年发生的幼儿园开发实际成本：借：开发

32、成本配套设施开发503幼儿园建筑安装费30.5 贷：银行存款 30.5,2023/6/1,7、幼儿园实际开发成本 52530.542.5万元预提数42万元借：开发成本房屋开发301出租房配套设施费 0.5 应付帐款预提配套设施费 42贷：开发成本配套设施开发503幼儿园征地拆迁费 5 前期工程费 2 基础设施费 5 建筑安装费 30.5,2023/6/1,502水塔的核算：2009发生开发成本借：开发成本配套设施开发502水塔 征地拆迁费 0.6 前期工程费 1.4 基础设施费 3 建筑安装费 25 贷：银行存款 27 应付账款 3,2023/6/1,完工将成本30万元分配给各项开发产品：其中

33、分配给501商店3万元，其余27万元按预算成本比例分配给201、202商品房，301出租房：分配率27（260250135）4.186201商品房分配：4.18626010.8837万元202商品房分配：4.18625010.465万元301出租房分配：4.1861355.6513万元借：开发成本房屋开发201商品房配套设施费10.8837 202商品房配套设施费10.645 301出租房配套设施费 5.6513 贷：开发成本配套设施开发502水塔 征地拆迁费 0.6 前期工程费 1.4 基础设施费 3 建筑安装费 22,2023/6/1,501商店的核算：借：开发成本配套设施开发501商店征

34、地拆迁费 5 前期工程费 2 基础设施费 5 建筑安装费 30 配套设施费3 开发间接费 4 贷：银行存款 37 应付账款 5 开发成本配套设施开发502水塔建筑安装费 3 开发间接费用 4,2023/6/1,因原预提了幼儿园配套设施费3.3万元，因此其实际开发成本为：3.34952.3万元借：开发产品501商店 52.3 贷：开发成本配套设施开发501商店征地拆迁费 5 前期工程费 2 基础设施费 5 建筑安装费 30 开发间接费 4 配套设施费 6.3,2023/6/1,招聘笑话 某公司招聘高级会计师，求职者云集，面试题目只有一道：你乘坐的士经过崎岖山路时，轮胎突然坏了，的士向悬崖滑去，你

35、将如何处置。考官面对众多求职者的回答，一次又一次摇头。正当考官沮丧时，只见一个男子满头大汗，一溜小跑进来，说他是求职者。考官面露不悦，问他为什么这样慌慌张张。男子说他为了节省车费，跟在公共汽车后面跑过来的。考官眼睛一亮，立即叫他回答试题。男子不假思索地回答：“马上叫司机关掉计器！”“恭喜，你被录用了，欢迎加盟咱们公司！”考官激动地拥抱着男子，热情地说着。,2023/6/1,六、土地开发成本的核算（一）土地开发产品的种类 一是商品性土地即为销售或有偿转让而开发的土地，二是自用建设土地即为本企业建商品房和其他用房直接使用而开发的土地,2023/6/1,（二）土地开发成本的核算 土地开发和房屋开发是

36、房地产开发企业的两个最主要的经营业务。根据土地开发支出的一般情况，房地产开发经营企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（l）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装费；（5）开发间接费。,2023/6/1,土地开发成本，在“开发成本土地开发”科目内核算，包括因开发土地而发生的各项费用。（1）征地及拆迁费 借：开发成本 土地开发征地及拆迁费 贷：银行存款等（2）前期工程费用 借：开发成本 土地开发前期工程费用 贷：银行存款（3）基础设施费 借：开发成本 土地开发基础设施费 贷：银行存款/应付帐款,2023/6/1,（4）建筑安装工程费 借：开

37、发成本 土地开发建筑安装费 贷：银行存款/应付帐款（5）分配开发间接费 借：开发成本 土地开发开发间接费 贷：开发间接费用（6）土地开发结束，经验收合格，对转让用地、商品房用地和自用土地成本应予结转。借：开发产品土地（商品性土地）开发成本房屋开发（商品房、自用房土地）贷：开发成本土地开发-费,2023/6/1,【例44】南宁居住区综合开发公司，为琅东住宅区基地的开发建设费用如下：（1）土地征用及拆迁补偿费土地补偿费130万元，青苗补偿费20万元，耕地占用税120万元，粮油差价补偿费45万元，菜地建设费220万元，农村设施补偿费300万元，养老安置用房费2500万元，单位拆迁补偿费250万元，计

38、4055万元，扣除出售拆迁回收材料费55万元，共计支出4000万元。分录如下：借：开发成本土地开发琅东住宅区征地及拆迁补偿费40 55 贷：银行存款等 40 55借：银行存款 55 贷：开发成本土地开发琅东住宅区征地及拆迁补偿费 55,2023/6/1,（2）前期工程费用水文地质勘察费15万元，测绘费2万元，钻探打桩费20万元，场地平整费1万元，共计38万元。借：开发成本土地开发琅东住宅区前期工程费用38 贷：银行存款 38（3）基础设施费和建筑安装工程费按照合同规定，经过验收，应付南方建筑公司地下水管、排污等设施费用80万元，建筑安装费50万元。借：开发成本土地开发成本琅东住宅区基础设施费8

39、0 琅东住宅区建筑安装工程费50 贷：应付帐款应付工程费 1 30,2023/6/1,（4）开发间接费通过分配，应由土地开发负担的居住区综合开发中心现场管理组织费40万元。借：开发成本土地开发琅东住宅区开发间接费用 40 贷：开发间接费用 40,2023/6/1,【例45】上例中土地开发总成本4 208万元，总面积84 160平方米，根据规划，其中20 160平方米转让给外商用于建设花园住宅，以便于筹集资金继续开发房屋，22 000平方米用于职工住宅建设，余下的土地作为供出售用的公寓房建设用地。土地开发结束，经验收合格，对转让用地商品房用地，自用土地成本应予结转。土地开发单位成本=4 2080

40、00084 160=500元/平方米 花园住宅用地成本=20 160500=10 080 000元 职工住宅用地成本=22 000500=11 000 000元 公寓房用地成本=42 000500=21 000 000元,2023/6/1,借：开发产品商品性土地 10 08 开发成本房屋开发 职工住宅 11 00 房屋开发 公寓房 21 00 贷：开发成本土地开发琅东住宅区征地及拆迁补偿费 4000 琅东住宅区前期工程费用 38 琅东住宅区基础设施费 80 琅东住宅区建筑安装工程费 50 琅东住宅区开发间接费用 40,2023/6/1,七、房屋开发成本的核算（一）房屋开发的种类一是为销售而开发

41、的商品房；二是供出租经营而开发的出租房；三是为安置拆迁居民暂时过渡用的周转房；四是受其它单位委托，代为开发建设的代建房。,2023/6/1,（二）费用的归集与分配的原则1、能分清成本核算对象的，如土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，基础设施费和建设安装费等直接费用，可以直接计入“开发成本房屋开发”的有关成本项目中；2、不能分清成本负担对象或涉及两个成本核算对象的费用，应先在其他科目，如“开发间接费用”、“开发成本土地开发成本”、“开发成本配套设施开发成本”等科目中归集，期末再一定的标准分配计入房屋开发成本；,2023/6/1,房屋开发成本的成本项目包括：（1）土地开发成本；（2）建筑安装费；（3

42、）配套设施费；（4）开发间接费。房地产企业房屋开发的形式有两种：一是采用出包方式；二是采用自营方式。,2023/6/1,（三）房屋开发成本的核算1、出包工程的核算 即是将整个工程全部出包或分包给承包的建筑公司建造。其成本核算在“开发成本房屋开发”中核算。房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用，可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。,2023/6/1,工程开工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业

43、应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“开发成本建筑安装工程费”账户。,2023/6/1,核算程序：（1）转入土地开发成本（2）预付工程款/备料款（3）根据施工企业“工程价款结算帐单”，结算工程价款，确认开发成本，同时扣除预付工程款、工程质量保证金，竣工验收后付清余款（4）结转分配开发间接费用（5）根据公共配套设施费用计算分配表，结转分配公共配套设施成本（6）根据开发成本计算表，计

44、算结转完工开发产品的成本。,2023/6/1,具体核算内容如下：（1）转入土地开发成本 借：开发成本房屋开发征地拆迁费 前期工程费 基础设施费 贷：开发成本土地开发征地拆迁费 前期工程费 基础设施费（2）预付备料款、工程款 借：预付账款预付备料款 预付工程款 贷：银行存款,2023/6/1,（3）根据“工程价款结算帐单”，结算工程价款，确认开发成本，同时扣除预付备料款、工程款和质量保证金后并付清余款 A、收到“工程价款结算帐单”：借：开发成本房屋开发建筑安装费 贷：应付账款 B、抵扣预付工程款和备料款：借：应付账款 贷：预付账款预付工程款 预付备料款 C、实际结算时借：应付账款 贷：银行存款

45、其它应付款质量保证金(竣工后预留),2023/6/1,如果企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包的，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价比例计算分配各项工程的实际建筑安装费。某项工程分配的建筑安装费 该项工程的预算造价 总标价 一并发包的各项工程的预算造价之和,2023/6/1,【例46】某开发企业将A、B两栋商品房一并招标发包给市第二建筑公司，合同总标价1000万元，A、B两栋商品房的预算造价各为720万元、480万元。则A、B商品房各分配的实际建筑安装费：A商品房分配：1000720（720480）600万元B商品房分配：1000480（720480）4

46、00万元借：开发成本房屋开发A商品房建筑安装费 600 B商品房 建筑安装费 400 贷：应付账款 1000,2023/6/1,（4）结转分配的开发间接费用 借：开发成本房屋开发 开发间接费用 贷：开发间接费用（5）根据公共配套设施费用计算分配表，结转公共配套设施成本 A、不同步开发的，预提的配套设施费：借：开发成本房屋开发 配套设施费 贷：应付帐款预提配套设施费 B、同步开发的，将实际的配套设施费分配转入：借：开发成本房屋开发 配套设施费 贷：开发成本配套设施开发,2023/6/1,（6）根据开发成本计算表，计算结转完工开发产品的成本 借：开发产品（形成商品房的）周转房（形成周转房的）固定资

47、产（形成自用房的）投资性房地产(出租的)贷：开发成本房屋开发 费,2023/6/1,【例47】中大房地产公司开发南园小区，以银行存款支付征地及拆迁补偿费1500万元、前期工程费200万元，基础设施费300万元，土地开发完毕。现准备建造A、B两栋商品房及配套设施锅炉房一座。A商品房分摊的土地开发成本为1200万元（其中：征地及拆迁补偿费900万元、前期工程费120万元，基础设施费180万元），B商品房800万元（其中：征地及拆迁补偿费600万元、前期工程费80万元，基础设施费120万元），（锅炉房不分配土地开发成本），公司将A、B商品房一并招标发包给市第二建筑公司建造，合同总标价5000万元，A

48、、B商品房的预算造价各为2800万元、2400万元，锅炉房与商品房同时施工。,2023/6/1,在建造中发生下列业务：（1）按合同陆续预付备料款2500万元，工程款1000万元；（2）工程采用竣工后一次结算方法，建筑公司在工程完工时开来“工程价款结算账单”，列明应结算价款5000万元，扣除预付款3500万元和工程质量保证金500万元后，余款在房屋验收合格后支付完毕。（3）A、B商品房各负担开发间接费用120万元、80万元。（4）A、B商品房各负担配套设施锅炉房的开发费用100万元、60万元。要求：做出A、B商品房开发成本核算全过程的会计分录。,2023/6/1,会计处理如下：1、转入土地开发成

49、本借：开发成本房屋开发A商品房征地及拆迁补偿费900 前期工程费 120 基础设施费 180 B商品房征地及拆迁补偿费600 前期工程费 80 基础设施费 120 贷：开发成本土地开发-南园小区征地及拆迁补偿费 1500-南园小区前期工程费 200-南园小区基础设施费 3002、建造中（1）预付备料款2500万元，工程款1000万元 借：预付账款预付备料款 2500 预付工程款 1000 贷：银行存款 3500（实际中每付一笔做一笔分录）,2023/6/1,2、（2）建筑安装工程费 收到结算账单时，计算A、B商品房各负担的建安费：A商品房分配：50002800（28002400）2692万元

50、B商品房分配：50002400（28002400）2308万元 借：开发成本房屋开发A商品房-建筑安装工程费2692 B商品房-建筑安装工程费2308 贷：应付账款 5000抵扣预付工程款和备料款：借：应付账款 3500万元贷：预付账款 预付工程款 1000万元 预付备料款 2500万元 验收后结清余款：借：应付账款 1500 贷：其他应付款质量保证金 500 银行存款 1000,2023/6/1,（3）A、B商品房各负担开发间接费用120万元、80万元借：开发成本房屋开发A商品房开发间接费用120 B商品房开发间接费用 80 贷：开发间接费用 200（4）A、B商品房各负担配套设施锅炉房的开