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1、房屋权属转移登记业务培训材料,李红,一、业务知识根据中华人民共和国物权法、城市房地产转让管理规定、房屋登记办法(一)物权法对房地产登记的影响1、登记是一种物权公示手段，不动产物权经登记生效物权法第18条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”。明确了登记的主要意义是将不动产物权的状态通过一定的方式向社会公示，从而起到提高交易效率、保障交易安全的作用。,登记生效不动产物权的原则。物权法第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权利不管是设立、变更、转让和消灭，都要经依法登记才发生物权的效力。登记具有公信力、权
2、利推定效力：登记的权利人应当推定为法律上的权利人、保护善意第三人。,、确立了不动产统一登记体制 物权法第10条：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”、明确了登记机关基本的审查要件、审查职责和赔偿责任物权法第12条规定了登记机构的审查义务。第十二条：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；,（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。物权法第21条规定了登记机
3、构的责任：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”（争议：是完全责任还是过错责任）,第21条确定了两种责任：一是如果登记申请人弄虚作假，提供虚假材料申请登记给他人造成了损害，首先应由登记申请人进行赔偿；二是登记机构没有尽到适当的审查义务，造成登记错误，应对第三人的损害承担相应的责任、明确了登记簿的法律地位，及其与房地产权利证书的关系,登记簿：物权法第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第16条：“不动
4、产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”原城市房地产管理法规定了房屋所有权登记发证制度，对房地产权利证书赋予了较高的地位。物权法在此方面进行了一些调整，规定物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿时发生效力。也即是说，不动产登记是自登记机构将物权事项记载于登记簿时，始告完成。因此，不动产登记簿是确认物权归属的依据。,房地产权利证书：物权法强化登记簿法律效力的同时，对权属证书的效力作了重大修正，规定不动产权属证书仅能起到一个证明的作用，如果产权证和登记簿记载不一致，要以登记簿为准。过去普遍将权属证书视为权利的唯一合法凭证，包括法院、抵押银行、权利人，现在需要转变,（二）
5、房屋登记办法根据房屋登记办法房屋登记分为：所有权登记（初始登记、转移登记、变更登记、注销登记）抵押权登记地役权登记预告登记其他登记（更正登记、异议登记）转移登记：房屋登记办法第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致,房屋所有权转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或
6、者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的,生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。第二十二条，不予登记的情形。有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的
7、；,（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。,注意问题：1、违法建筑：全部违法和部分违法，超建，改功能。2、权利来源证明文件：建造批文、材料，买卖契约、司法文书等。3、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突：不予转让和抵押的房地产4、申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值：如一套住宅中的一间房、单身宿舍、酒店客房。,异议登记：1、概念 所谓异议登记，就是登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。中华人民共和国物权法中异议登记异议登记：不动产登记
8、簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,申请人：利害关系人 凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人。既包括对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人，也包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下，登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议，也不妨认为是利害关系人，但其不能对错误记载在自己房屋上的查封登
9、记、异议登记等其他事项申请异议登记。,2、异议登记的目的 阻断不动产登记公信力和推定效力，是对不动产登记公信力制度的补充。通过异议登记限制不动产登记簿上的权利人的权利，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。其实质是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段，并不对物权变动状态本身进行登记。例如，甲认为登记记载在乙名下的不动产实为自己所有，在要求将不动产权利更正到自己名下时，遭到乙的拒绝，而且甲暂时也无法拿出充分的证据，从而导致登记机构拒绝了甲办理更正登记的请求。为了防止在收集证据期间，乙擅自将该不动产转让或抵押，甲就可以先申请异议登记，以防止乙将不动
10、产处分并为第三人善意取得。,3、异议登记的效力。国外异议登记仅起警示作用，不限制权利人处分不动产；我国物权法未予明确。登记机构必须考虑三个问题：异议登记期间，登记机关能否办理针对该不动产权利的处分登记？受理异议登记后，是否需要书面告知登记簿记载的权利人？受理处分登记至登记事项记载于登记簿前这一特殊期间，若利害关系人提出异议，能否受理？4、异议登记的有效期间。物权法规定，异议登记申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。,5、异议登记的消灭。异议登记涂销主要基于三种情形：申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的。异议登记申请人中途撤回异议登记的情形。法院或仲裁机构已认定异议不成立，或异
11、议登记期间异议人提出的请求被人民法院、仲裁机构驳回，如异议人不主动撤销异议登记，应允许登记簿记载的权利人凭相应的证明请求撤销异议登记。,6、异议人的损害赔偿责任 由于不动产价值量巨大，在异议登记期间内可能发生大的价格波动，而异议登记可以使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，权利人可能因此失去转让、抵押不动产的最佳交易机会，从而给权利人带来巨大损失。且异议登记的申请人在提出异议登记的申请时又无须充分证明其权利受到了损害，所以，为了避免申请人滥用异议登记制度，物权法19条第二款规定：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,7、异议登记几个问题（1）能否反复申请异议登
12、记？可以，但承担法律责任。（2）已存在查封登记，是否还能够办理异议登记？可以8、异议登记常见类型（1）夫妻共有财产，产权证只登记一方名字，产权人单方处置房产；（2）提供虚假材料办证；（3）一房二卖。,二、如何识别房产证真伪房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、处分和收益的合法凭证。识别方式：封皮、纸张、底纹、团花、号码、印章等方面。,1、封皮：真证为深红色，有光泽韧性好，假证则呈暗红色，光泽度及韧性差。2、纸张：现在的产权证由北京印钞厂印刷，材料为进口护照面料，防伪水平达到国际领先水平。假证水印质量模糊，手感稀松柔软，真证的纸张光洁挺实。,3、防伪底纹：底纹为“房屋所有
13、权证”6字，字迹清晰，线条光滑。立体感强。2004年起，底纹内增加“FWSYQZ”字样（房屋所有权证的拼音缩写）的电子水印，采用特殊的测试版及配套模片可以清晰看到。而假证防伪底纹系扫描复制，线条臃肿，很难做到颜色深浅和色彩的统一。4、团花：由土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅。,2000年后团花的花蕊为劈线，花瓣为双勾线，假证不具有这种专业的线纹印刷技术，这部份经常模糊不清。5、建房注册号：现在使用的产权证由建设部监制，在权证封二套印有全国统一编排的编号，南宁市编号为45001。假证往往无编号或者编号错误，而且基本为手工盖印。6、微缩文字：权证内页上下、左右有等宽对齐的,边框，上边
14、框下面藏有“房屋所有权证”的拼音缩写“FWSYQZ”，下边框内藏有“北京印钞厂证券分厂”的拼音缩写“BJYCCZQFC”。而假证则是一条直线。7、发证机关印章：真证由机器套红印制的“南宁市房产管理局”行政公章，假证加盖的图章是手工雕刻的，字体不规范，印章粗糙。,8、流水编号：真证是机器印制。2000年后印制的编号下方还印有“北京印钞厂证券分厂印制（200X版）”字样。2004年在编号后打码处增加35X12MM的长方形电子水印块，用专用测试版以0度角观察显示“建设部监制”字样，以45度角观察显示房屋图案，以90度观察显示“房产证”字样，以135度角观察显示“北京印钞厂”字样。,三、转移登记主要业
15、务类型、时限、税费工作承诺时限15个工作日业务类型：（1）房屋买卖（2）房屋赠与（3）房屋继承（4）房屋析产（5）房屋（拆迁）交换（6）房屋裁决（7）注销,买卖：（一）办证承诺期限：30个工作日（二）办证流程二审、三审流程,（三）受理要件1、买卖常见问题产权人为个人：（1）、经济适用房、集资房、合作建房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得上市交易。经济适用房与经济适用价房的区别。（2）、房改房上市交易须提供产权人配偶、同住成年人同意上市出售的书面意见（产权人配偶、同住成年人本人持身份证到产权交易中心签署书面意见）。,2007年11月30日7部门联合发布经济适用住房管理办法 第三十
16、条 经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任,（3）精神失常、老年痴呆病人等卖房，必须由法院裁定或居委会出示有关证明确定监护人。（4）登记机关无
17、法确认买卖双方当事人是否具备民事行为能力人的（如：既无语言表达能力又无书写能力等），当事人须经司法鉴定确认其民事行为能力。经鉴定为无民事行为能力人的，由法院裁定或居委会出示有关证明确定监护人。（5）未成年人卖房:根据房屋登记办法第十四条，未成年人如何申请房屋登记,未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。(6）外国人、香港澳门同胞、台湾同胞委托卖房：外国人委托书由中国驻当地领事馆认证，香港澳门同胞委托书由当地律师事务所出具，台湾同胞委托书由台湾海基会传递到房屋所在
18、地的公证员协会认证。,境外机构在本市设立的分支、代表机构，需购买实际自用商品房，应符合以下条件（经批准从事经营房地产业的企业除外）：需提供本市外经、工商部门批准设立的文件和有效登记证明。所购房屋符合实际需求自用原则的书面承诺。符合以上条件的分支、代表机构除购买自用办公类及商铺类商品房外，不得再购买非自用的其他商品房。,在我市工作、学习时间超过一年的境外个人、在校专家、学生，购买实际需要的自住商品住房，应符合以下条件：分支、代表机构和学校出具的一年以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。有效护照（包括居留许可）等身份证明。所购产商品住房符合实际需求自住原则的书面承诺。符合以上条件的境外人员除购买一
19、套自住商品房外，不得再购买非自用非自住的商品房。,凡未在我市设立的分支、代表机构的境外机构和境内工作、学习时间一年以下的境外人员，不得在本市购买商品房。港澳台居民、华侨（含华人，以下同）确因生活需要，可在本市购买一套商品住房，并应符合以下条件：有效护照等身份证明、港澳居民往来内地通行证及台胞华侨有效身份证明。所购商品住房符合实际需求自住原则的书面承诺。符合以上条件的港澳台、华侨除购买一套自住商品房外，不得再购买非自用、非自住的商品房。,（7）台湾同胞申请权属转移登记时，其当地身份证不作为有效身份证，须提交中华人民共和国颁发的有效证件（如：回乡证等）（8）学校房改房转让时，须提交学校及学校上级主
20、管部门同意该房屋上市交易的书面证明；部队房改房转让的，须提交部队出具的该房屋不属封闭军事管理区且同意其上市交易的书面证明；安全厅、公安系统房改房转让的，须提交安全厅、公安部门同意其上市交易的书面证明。,（9）增加或减少共有人（婚前、婚后、离婚三种情况）（10）买（卖）方不能到登记机关办理买卖登记手续，经公证委托书必须注明受托人有签订存量房买卖合同和办理权属转移登记手续的权力。(11)自建私房分层分户出售，如有违法部份，必须到规划部门确认违法部份的具体位置和面积，才能出售。,产权人为单位：（1）国有房产出售，须由国资委出具批文。（2）集体房产出售，须出具上级主管部门和职工代表大会同意出售文件。（
21、3）有限责任制公司和股份制公司房产出售，须出具股东会同意出售决议。若公司注销，须按照公司章程清算房产。,2、办证材料（1）房产档案查询结果（2）测绘成果报告（3）契税完税证明、（个人所得税提供免税、完税证明或由中心按2%税率代征）（4）房屋所有权证,（5）存量房买卖合同（6）买卖双方身份证（注：买卖方为单位的须提交营业执照、法人代表证、授权委托书、经办人身份证等，房屋产别为国有的须提交国资委批文。）,存量房买卖合同 卖方（下称甲方）：买方（下称乙方）：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法等有关法律、法规规定，经甲、乙双方协商一致，就下列房屋买卖，订立本合同并共同遵守。第一条
22、 甲方自愿将坐落于南宁市（房屋总建筑面积m2）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买。第二条甲乙双方议定上述房屋买卖成交价格为人民币(大写)千 佰拾万仟佰拾元角分整（￥元）。第三条具体付款方式及时限：,为保证房屋交易资金安全，甲乙双方商定委托 通过“存量房交易结算资金专用存款账户”（帐号：）划转交易资金。甲乙双方商定自行交割交易资金。1、付款方式：2、付款时限 第四条 甲方应在收到乙方全部房款日内，将房屋交付给乙方。双方在房屋移交时，结清上述房地产的物业管理费及水电费等相关费用（交付房产之前已发生的上述费用由甲方承担；交付房产当日及日后的上述费用由乙方承担）。第五条 违约
23、责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，,甲方应在悔约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的%向对方支付违约金。第六条 为确保交易安全，乙方有权要求甲方配合对上述房屋产权状况进行充分了解，双方保证义务如下：（一）甲方保证上述房产及其交易行为：1、未被依法查封或者以其他形式限制房产权利；2、已征得其他产权共有人、同住人同意；3、原租赁关系终止或原承租人已放弃优先购买权；,4、不存在任何权属争议；5、不属于违章建筑、危房或被拆迁范围；6、相关产权、身份证件资料真实、有
24、效、齐全；7、符合房产交易或已购公有住房上市交易的有关规定。（二）乙方保证其交易行为：1、对上述房产现状有充分了解且已征得其他共有人、同住人的同意；2、所提供证件资料真实、有效、齐全。甲方保证上述房屋权属清楚，交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。第七条 上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担，或由双方另行约定。第八条 因不可抗力造成违约的，甲、乙双方友好协商解决。第九条 本合同履行如发生争议，由甲、乙双方友好协商解决，协商不成时，按下列第种方式解决：（一）向南宁仲裁委员会申请仲裁；（二）依法向人民法院起诉。,第十条本合同自双
25、方签字之日起生效。第十一条 本合同一式份，双方各持份，合同副本一份，送南宁市房屋产权交易中心。第十二条 双方约定的其它事项：卖方（签章）：买方（签章）：法定代表人（签章）：法定代表人（签章）：代理人（签章）：代理人（签章）：监护人（签章）：监护人（签章）：联系电话：联系电话：年月日,（四）税费标准1、存量房交易手续费：5元/平方米；2、登记费：住宅80元/宗、非住宅550元/宗；共有权证工本费10元/本；印花税5元/本。3、契税：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下的普通商品房，契税为1%。个人非首次购买普通住宅，契税为1.5%。个人购买非普通住宅或非住宅，契税为3%。单位
26、购买或出售房屋，契税为3%。,4、营业税及地方教育费附加：房屋现值5.55%（卖方缴纳）个人购买并居住超过二年的普通住宅，销售时免征营业税及地方教育费附加；个人购买并居住不超过二年的普通住宅，销售时按差额（住房转让收入原购入价）5.55%征收营业税及地方教育费附加；个人购买并居住超过二年的非普通住宅，销售时按差额（住房转让收入原购入价）5.55%征收营业税及地方教育费附加；个人购买并居住不超过二年的非普通住宅，销售时按转让收入5.55%征收营业税及地方教育费附加；个人转让非住房或单位转让房屋，销售时按差额（住房转让收入原购入价）5.55%征收营业税及地方教育费附加；（非普通住宅是指建筑面积14
27、4 m2的住宅）,5、个人所得税：房屋现值1%或按（转让收入购入价购入时缴纳的税费合理费用转让时缴纳的税金）20%（卖方缴纳）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。个人转让非住房,按房屋现值 2%个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。6、防洪保安费：房屋现值1（卖方缴纳）7、产权转移合同印花税：房屋现值0.5（买卖双方各缴0.5）（个人转让住房免征）,8、土地增值税（卖方缴纳,个人转让
28、住房免征）个人转让非住房或单位转让房屋征收(转让收入-扣除项目金额)适用税率-(扣除项目金额速算扣除系数)9、第48项也可按综合征收率计征转让住房：转让收入6.5%转让非住房：转让收入7.5%,赠与：（一）办证承诺期限：个工作日（二）办证流程二审流程,（三）受理要件1、常见问题：（1）、经济适用房、集资房、合作建房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得赠与。（2）、房改房赠与须提供产权人配偶、同住成年人同意赠与的书面意见（注：产权人配偶、同住成年人本人持身份证到产权交易中心签署书面意见）。,（3）、享有国家和学校优惠政策的住房及已建在学校校园内的住房不能赠与他人；部队房改房赠与的，
29、须提交部队出具的该房屋不属封闭军事管理区且同意其赠与的书面证明；公安或安全厅系统房改房赠与的，须提交公安或安全厅部门同意其赠与的书面证明。（4）赠与合同公证书必须在房屋所在地办理，单方赠与公证书在外地公证，接受赠与公证书必须在房屋所有地办理。（5）赠与房屋部分产权份额的，须明确房屋是否存在隐性共有人及其赠送的份额。,2、办证材料（1）房屋赠与合同公证书；（2）契税完税证；（3）房屋所在城区地税局出具的免税证明；（4）测绘成果报告（5）房产档案查询结果；（6）南宁市房屋交易过户申请表；（7）房屋所有权证原件；（8）赠与双方有效身份证明（核原件、收复印件）,（四）税费标准：1、登记费：住宅80元/
30、次、非住宅550元/次；2、共有权证工本费：10元/本；3、印花税：5元/本；4、手续费：5元/平方米；,继承：（一）办证承诺期限：个工作日（二）办证流程二审流程,（三）受理要件1、常见问题：（1）经济适用房、集资房、合作建房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得继承过户。,（2）学校房改房继承时，须提交学校及学校上级主管部门同意该房屋上市交易的书面证明；部队房改房继承的，须提交部队出具的该房屋不属封闭军事管理区且同意其上市交易的书面证明；安全厅、公安系统房改房继承的，须提交安全厅、公安部门同意其上市交易的书面证明。（3）房改房存在隐性共有人且未死亡，应在继承过户时申请办理共有人登
31、记。（4）自建私房存在新、改、扩建的，须补办规划手续，待办理新、改、扩建权属登记后，再办理继承过户手续。,2、办证材料（1）继承公证书（如为遗嘱公证须到公证处更换继承公证书）或法院生效判决书、裁决书、调解书；（2）契税免税证明；（3）房屋所在城区地税局出具的免税证明；（4）测绘成果报告；（5）房产档案查询结果；（6）南宁市房屋交易过户申请表；（7）房屋所有权证原件；（8）继承人的有效身份证明（核原件、收复印件），如继承人本人不能前来的，则须提交委托书及继承人、受托人有效身份证明（核原件、收复印件）,（四）税费标准：1、登记费：住宅80元/次、非住宅550元/次；2、共有权证工本费：10元/本；
32、3、印花税：5元/本；4、手续费：5元/平方米,离婚析产：（一）办证承诺期限：个工作日（二）办证流程二审流程,（三）受理要件1、常见问题：（1）部队房改房析产，须提交部队出具的该房屋不属封闭军事管理区且同意办理析产手续书面证明；安全厅、公安系统房改房析产的，须提交安全厅、公安部门同意其办理析产手续书面证明。,（2）析产协议约定使用权、租赁权的归属，未确定所有权归属。（3）析产协议房屋座落不明确。（4）直接把产权给孩子。（5）双方共同申请办理，除有法院生效法律文书、仲裁书外。,2、办证材料（1）契税和地税免税证明；（2）测绘成果报告；（3）房产档案查询结果；（4）南宁市房屋交易过户申请表；（5）
33、双方到场签订析产协议或民政局离婚协议书、法院生效判决书（附法院出具的生效证明）、调解书；（核原件、收复印件）（6）离婚证核原件、收复印件（法院判决不用此项）；（7）申请人的有效身份证明（核原件、收复印件）；（8）房屋所有权证原件,（四）税费标准：1、登记费：住宅80元/次、非住宅0元/次；2、共有权证工本费：10元/本；3、印花税：5元/本；4、手续费：5元/平方米,交换：（一）办证承诺期限：个工作日（二）办证流程二审、三审流程,（三）受理要件1、交易限制条件（1）房改房上市交易须提供产权人配偶、同住成年人同意交换的书面意见（产权人配偶、同住成年人本人持身份证到产权交易中心签署书面意见）。（2
34、）经济适用房、集资房、合作建房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得上市交易。,（3）学校房改出售的房改房申请房屋权属转移登记时，须提交学校及学校上级主管部门同意该房屋上市交易的书面证明。部队房改房转让的，须提交部队出具的该房屋不属封闭军事管理区且同意其上市交易的书面证明；安全厅、公安系统房改房转让的，须提交安全厅、公安部门同意其上市交易的书面证明。,2、办证材料（1）房产档案查询结果（2）测绘成果报告（3）契税完税证明、地税完税证明（4）房屋所有权证（5）房屋交换协议（6）交换双方身份证（注：交换一方或双方为单位的须提交营业执照、法人代表证、授权委托书、经办人身份证等，房屋产别为
35、国有的须提交国资委批文。）,（四）税费标准1、房屋转让手续费：5元/m2；2、登记费：住宅80元/宗、非住宅0元/宗；共有权证工本费10元/本；印花税5元/本。3、契税：由财政局直接征收，税率及收件要求由财政局制定。,拆迁交换：（一）办证承诺期限：个工作日（二）办证流程二审、三审流程,（三）受理要件1、南宁市房屋交易过户申请表2、房屋所有权证（拆迁交换双方）3、拆迁交换房屋办理产权证明书（由拆迁人出具）4、拆迁补偿协议书5、房屋拆迁公告6、房屋拆迁许可证7、拆迁人营业执照、法人代表证、法人代表身份证,8、委托书、经办人身份证9、被拆迁人身份证10、完税证明或免税证明11、房产档案查询结果12、
36、测绘成果报告注：如被拆迁户原房屋权利人死亡的，须补充继承公证书,（四）税费标准1、房屋转让手续费：5元/m2；2、登记费：住宅80元/宗、非住宅0元/宗；共有权证工本费10元/本；印花税5元/本。3、契税：由财政局直接征收，税率及收件要求由财政局制定。,裁决：（一）办证承诺期限：15个工作日（二）办证流程二审、三审流程,（三）受理要件1、常见问题经济适用房、集资房、合作建房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得上市交易。2、办证材料（1）房产档案查询结果（2）测绘成果报告（3）契税完税证明、（个人所得税免税证明）,（4）房屋所有权证（如无法提供，则先申请办理权证注销手续）（5）相关
37、司法文书（6）申请人身份证（注：申请人为单位的须提交营业执照、法人代表证、授权委托书、经办人身份证等，房屋产别为国有的须提交国资委批文。）,（四）税费标准1、存量房交易手续费：5元/m2；2、登记费：住宅80元/宗、非住宅0元/宗；共有权证工本费10元/本；印花税5元/本。3、契税：由财政局直接征收，税率及收件要求由财政局制定。4、如司法文书确定权属转移性质为抵债的，税费标准参照买卖的标准征收营业税、个人所得税、土地增值税等税费。,注销：（一）办证承诺期限：15个工作日（二）办证流程三审流程,（三）受理要件1、权属注销申请表2、申请人身份证3、相关司法文书或有关材料（注：申请人为单位的须提交营
38、业执照、法人代表证、授权委托书、经办人身份证等。）（四）税费标准无收费项目,五、存量房交易结算资金帐户管理制度存量房交易结算资金划转有三种方式：（1）通过中介公司设立的存量房交易结算资金专用存款帐户划转。（2）通过南宁市房屋产权交易中心代存代付帐户进行划转。（3）买卖双方自行交割。,存量房自行协商成交具结声明买方：卖方：我们郑重声明：我们进行的南宁市 路房的房产交易，交易资金由我们买卖双方自行交割，不通过存量房交易结算资金专用存款账户划转。上述声明绝无虚假。若有虚假，因此而产生的一切纠纷和法律后果，均由我们双方自负。买方：卖方：年月日注：各商业银行均开设有交易资金托管业务，为保证交易资金安全，
39、建议前往咨询办理。,南宁市房屋产权交易中心代存代付帐户程序：（一）买卖双方凭存量房买卖合同，签订存量房交易结算资金代存代付协议。（二）买方将购房首付款或全款存入南宁市房屋产权交易中心开设银行的专用账户，领取存量房资金代存凭证。（三）买卖双方持存量房买卖合同、存量房资金代存凭证及其它相关材料，申请办理房屋交易过户手续。,（四）完成审核制证后，买卖双方持存量房交易结算资金代存代付协议、存量房资金代存凭证和身份证等材料到服务窗口通过转账方式办理领取售房款手续。（五）如经审核不予登记或买卖双方申请撒销过户手续的，买卖双方持存量房交易结算资金代存代付协议、存量房资金代存凭证到服务窗口通过转账方式退回购房款。,谢谢!,
