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1、2016年5月,成都汇锦街考察报告,目录,CONTENTS,目录,CONTENTS,1.1 开发商简介,天合房产成都天合房屋开发有限责任公司成立于1995年，是具有国家二级开发资质的专业房地产开发经营企业，在成都先后开发和销售了草堂之春、溢阳绿城、水木光华、天合凯旋城、天合凯旋港、盛南领地、天合凯旋广场、天合凯旋天际湾、天合凯旋南城、汇锦城等众多精品楼盘，累计开发面积超过180万平方米，是成都房地产界知名品牌之一。,1.2 项目经济指标,1.3 位置,汇锦街位于高新南区益州大道中段盛邦街（铁像寺水街旁），是大源中央政务区、中央商务区及中央居住区三区交汇的核心地段，东邻即将成型的核心商务区，西邻
2、铁象寺水街，北段与外籍人士居住区隔街相望，位于天府新区的核心位置。,1.4 人口配套,大源规划居住人口40万人，办公人口60万人。,1.4 交通配套,整体来说项目的交通配套还是相对完善的，项目位于天府一二街之间，外围形成了一个三纵五横立体交通网络。项目距绕城高速1.7公里，距三环路5.2公里。在公共交通方面，项目500米范围内有3个公交站，公交线路有26路、236路、505路、815a路、162路、171a路。且项目位于1号线、5号线（在建）之间。,项目西面,项目南面,公交站位置,1.5 项目定位,产品定位汇锦街以低密院落为设计理念，沿袭四川传统院落文化，铸就城南第一条文化特色浓郁的院落式商街
3、，别于城南同质化严重的综合体商业，更加符合本土传统的休闲消费方式。让消费社感受最纯正的休闲体验，为商户经营带来独一无二的优越性。,目录,CONTENTS,2.1 外部动线规划,由于项目为开放式街区，且三面临街，同时设置了较多的导视标识，因此整体来说项目的外部动线简洁明了，通达性强。,西主入口,2.3 内部动线,整个街区分为外街、内街两个部分，动线较为单一简单，街区内部通道宽敞通透，街区内各商铺的可视性强，整个街区死角，无盲区，消费者能够快速准确到达各商家。,主通道,次通道,南主入口,西主入口,北主入口,2.3 内部动线,街区内部的垂直动线由直梯和步梯组成，由于街区商业为独栋建筑，又层数均在23
4、层，每栋建筑都有独立的垂直动线，且风格迥异。但由于街区结构设计、绿化打造等原因，使得部分垂直动线的可视性不强，顾客不能直观的了解到各垂直动线点位，因此24楼商家的可达性相对差。,2.5 街区设计,汇锦街设计理念源于四川传统院落文化，一直以建筑形态低矮、建筑密度低著称。通过与现代景观、灯光、小品等设计理念结合，整个街区给人一种优雅、舒适的氛围。,2.8 业态分布及业态配比,汇锦街定位为首席生态院落式商业步行街，餐饮休闲类业态自然是不可或缺的，因此在业态选择方面对餐饮休闲更为侧重，其中餐饮约占70%，社区服务约占10%，休闲娱乐约占20%。,2.7 主力店,汇锦街以美食著称，项目在规划设计中也并未
5、规划常见的超市、影院等类型主力店物业，因此从规模及经营情况来看，汇锦街主力店包括以下家，龙抄手概念店、码头故事火锅、老板数签签、渝富桥浴足保健。,2.8 业态分布及业态配比,社区配套,社区配套,社区配套,2.9 代表性商家,老板数签签面积：200客单价：6080元租金均价：150元/月,2.9 代表性商家,龙抄手 概念店面积：500客单价：5070元租金均价：150元/月,2.9 代表性商家,王妈热卤面积：500客单价：6080元租金均价：150元/月日营业额：23万,2.9 运营情况,街区运营方会根据当季一些热门话题开展活动、比如新上映的电影、电视、体育赛事等。,活动开展,2.9 运营情况,
6、桁架广告,2.9 运营情况,项目在小品摆放中主要分为两类，一是抽象艺术类，用于提升项目调性；另一类是动漫卡通形象，有利于引起小朋友注意。,小品摆放,2.9 运营情况,因项目为开放式街区商业街，内部通道相对宽敞，商铺昭示性强，因此街区内部导视系统意义不大。由于车库位于地下一、二层，内部灯光又相对昏暗，导视性相对较差。,导视系统,官方的微信,2.10 经营状况,通过现场考察了解，汇锦街整体经营情况良好，一楼大部分商家均有顾客排队等候就餐，通过跟商家的简单沟通了解到，街区内消费水平普遍在6080人/次之间，周末及节假日期间日营业额能够达到23万。,2.10 经营状况,2.10 经营情况,2.11 招
7、商政策,租金：一楼120180元/m2 月；二楼及以上为6080元/m2 月；免租期：面积300m2以上商家，免租期为半年；面积300m2以下商家，免租期为三个月；自15年1月1日起至15年5月1日正式开街为止，所有入驻店铺免租；递增比例：第二年开始递增5%10%，具体视商家情况而定；装补：无装修补贴。支付方式：押三付三。签约年限：25年。,2.12 商家访谈记录,汇锦街商家以创意餐饮为主，街区总体量约10000方，是城南美食街中的典范，访谈中所有商家赞赏其“小而精”的产品路线。底层餐饮人气均不错，经营状态良好，但因面积受制原因，不愿商家举办太过大型的、人气过旺的活动。人气一直不错，创意餐饮顾
8、客基本由社区业主和熟客组成，外街餐饮以夜宵为主打类别。15年12月的腾讯网人气调查，汇锦街超越太古里成为成都人气最高街区。,目录,CONTENTS,总结,位于大源住宅核心板块，人口基数大；三横三纵交通网络，公交地铁近在咫尺；街区型商业与南门严重同质化商业形成差异；打造手法独特、设计理念前卫；运营模式先进、运营能力强劲。,项目优点：,总结,外部市政道路私家车可乱停乱放，影响街区形象；外街商铺面积普遍偏大，对商家的承租能力要求较高；停车场导视系统不足。,项目不足：,总结,差异化定位，避免与同类产品直接竞争；物业自持、便于统一经营管理；以餐饮作为主力业态，吸客能力强；运营模式先进、运营能力强劲。,项目可借鉴点：,
