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1、房地产估价,第一节 房地产价格的概念和形成条件第二节 房地产价格的特征第三节 房地产价值和价格的种类,一、房地产价格的概念 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。按照劳动价值论的观点，房地产价格可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。按照效用价值论的观点，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。,房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一
2、样，需要具备3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。有用性是指能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值或效用。房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的。,二、房地产价格的形成条件,房地产价格要成为现实不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支持的需要不但愿意购买而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。在现实
3、中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。,房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。房地产价格与一般物品的价格共同之处是：（1）都是价格，用货币表示；（2）都有波动，受供求等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。地价与一般物品价格的不同表现在6个方面：（1）生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。,（2）折旧不同。一般物品有折旧；土地不仅无折旧；而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权。（3）价格差异不同。一般物品价格较一致
4、；而土地具有独一无二性，基本上是一宗土地一个价格，不同的土地之间价格差异较大。（4）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。（5）形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短；而地价形成的时间通常较长。（6）供求变化不同。,1房地产的价格受区位的影响很大。2房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。3房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，
5、即这里的交换代价的价格(简称价格)；另一个是服务价格，即这里的使用代价的租金(简称租金)。4房地产价格是在长期考虑下形成的。5房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。,一、使用价值和交换价值 一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一 般所说的价值也是指交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是
6、房地产的交换价值。,二、投资价值和市场价值 某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。,投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最
7、低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,三、原始价值、账面价值和市场价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，
8、有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,四、成交、市场、理论价格、公开市场价值和评估价值(一)成交价格 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行 情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正
9、常成交价格。严格来说，正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5)买者和卖者都具有完全信息。(6)理性的经济行为。(7)适当的期间完成交易。,（二）市场价格 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（三）理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，
10、围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。,（四）公开市场价值 公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额，如征用拆迁补偿估价。,(五)评估价值 评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估
11、算和判定的结果。评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。但从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格=市场价格。,五、市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及
12、其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。,政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小
13、区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。,六、基准地价、标定地价和房屋重置价格 基准地价、标定地价和房屋重置价格是中华人民共和国城市房地产管理法提到的三种价格。基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上
14、应得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价的比较修正来求取。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。,七、土地价格、建筑物价格和房地价格 土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。(一)土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。,(二)建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的
15、价格，不含建筑物所占用的土地的价格。(三)房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格土地价格+建筑物价格；(2)土地价格房地价格一建筑物价格；(3)建筑物价格房地价土地价格。,八、总价格、单位价格和楼面地价 总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。(一)总价格 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。,(二)单位价格 单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单
16、位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。价格单位由货币和面积两方面构成：1货币：包括币种和货币单位。2面积：包括面积内涵和面积单位。,(三)楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。,九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组
17、按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。(一)所有权价格 房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据其是否完全再细分。(二)使用权价格 房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。以土地为例，中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。(三)其他权益的价格 其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。,十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。租赁价格常称租
18、金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地担和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。,抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者
19、拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实际价值。保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。,十一、实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1要求在成交日期时一次付清。2如果在成交日期
20、时一次付清，则给予折扣。3从成交日期时起分期付清。4约定在未来某个日期一次付清。5以抵押贷款方式支付。,例题：某套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价30万元。如果实际单价为2928元/平方米，年折现率为5%，则实际交易中的付款方式为（）A、在成交日期时一次付清，给予5%的优惠；B、从成交日期起分期付清，首付10万元，余款每隔半年支付10万元，一年付清；C、一年后付清；D、以抵押方式支付，首付5万元，余款在10年内以抵押方式支付。,十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立
21、刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。,在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。而对于房地产来说，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以，期房价格与现房价格之间的关系
22、有：期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿 但在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。,十三、起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。,
23、十四、保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。,十五、拍卖价格、招标价格和协议价格 拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易(或出让)所采用的方式相联系的价格分类。拍卖价格是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交
24、价格。招标价格是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。协议价格是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。在通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。,（十六）、补地价 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期满后续期。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价 对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后容积率-原容积率）原容积率 原容积率下地价 或者 补地价（单价）=（增加后容积率-原容积率）原楼面地价 补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积,房地产价格的概念以及形成条件楼面地价的概念实际价格和名义价格的概念补地价的概念以及计算公式,
