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1、第十章 房地产估价制度10.1 房地产估价制度概述,一、什么是房地产估价制度？,所谓房地产估价制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。,二、为什么要建立房地产估价制度？,估价结果关系委托者及他人的切身利益对房地产价格水平有重大影响，甚至影响国家房地产政策,1、对房地产估价人员及估价机构的管理采取登记制度如日本，不动产鉴定士要向建设大臣办理登记韩国，土地评价士开业要向建设部长官开设登记 公认鉴定士开业要向财务部长官办理登记新西兰的估价人员需向估价师登记委员会登记,三、内容,2、
2、法规日本不动产鉴定评价法韩国国土利用管理法财产鉴定评价法新西兰 政府估价法 土地估价法 估价师法台湾地价调查估计规则 土地建筑改良物估价规则土地估价师法,3、对从事估价的人员有严格的资格要求如在日本要经过3次考试及格，并有两年以上实务经验，完成一年的实务补习者，才可取得不动产鉴定士资格。韩国，两次考试，两年以上实务经验澳大利亚，不动产估价人员是由技术学院及高等教育学院训练而成，通常需完成3年的专业或46年的兼业课程，通过笔试及实务测验后，仍需两年以上的实务经验。具备这些条件后，由澳大利亚估价者协会考试局的两名会员主持一项测验，通过后才能成为该协会的会员。,独立性德国在土地整理中不是面积对面积或
3、地块对地块的交换，而是用相同价值的土地来补偿。为了保证相同价值的补偿，要对所有原有地产进行估价，请有经验的中立行家来进行，他们既不是本地居民，也不参加土地整理。由土地整理区域所有地产所有者及地产继承人组成的协会的理事会虽应参加估价，但理事会成员不参加估价自己的地产，也要回避估价近亲属的地产。规定估价服务费用不取决于估价对象资产的价值在全世界范围内，资产评估行业从职业性、职业道德出发，一般以工作时间来收费,4、估价人员要有良好的职业道德和修养，并建立相应的制度和一些基本原则来保障。,日本称房地产为不动产。将估价称为鉴定评价，简称鉴定。日本有关不动产的鉴定评价最初是由银行代理进行的，居于银行的业务
4、范围。在第二次世界大战前，不动产鉴定评价任务除满足社会上一部分私人买卖不动产的需要外，主要是满足政府机构计算征地补偿的需要。第二次世界大战后，不动产鉴定评价业务逐渐从银行业务中脱离出来，许多地方成立不动产鉴定协会、不动产研究所等机构，专门从事有关不动产的鉴定评价业务。要求鉴定评价的对象也从官方政府机构、重要的公共用地，迅速扩大到民间私人企业和个人。进入60年代，日本土地价格急剧上涨，由此产生了大量社会问题，如住房、公共设施用地难以取得、农地废耕、大量土地投机等问题。为了解决这些问题，1961年3月，日本公共用地取得制度调查会向建设大臣建议建立不动产鉴定评价制度。1962在建设省成立了“宅地制度
5、审议会”，1963年3月，该审议会向建设大臣提出了“关于建立不动产鉴定评价制度的申请”。在此基础上，日本政府于1963年7月通过不动产鉴定评价法，1964年4月该法开始实施，不动产鉴定评价制度由此诞生。1964年3月，日本又制定了不动产鉴定评价基准，使不动产鉴定评价制度不断趋于完善。,10.2 日本的估价制度,一、日本不动产鉴定评价制度的内容 日本不动产鉴定评价制度的主要内容有以下两项：第一，从事不动产鉴定评价的人员需要取得一定的资格；第二，从事不动产鉴定评价业者需要向政府登记，而且其业务的行使必须受到某种限制。关于这两项制度的具体内容，集中体现在日本的不动产鉴定评价法中。二、日本不动产鉴定评
6、价法的基本内容日本的不动产鉴定评价法共分为总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则、罚则6章，全文共60条。另外还有不动产鉴定评价法施行令共8条，不动产鉴定评价施行规则共38条。日本不动产鉴定评价法各章的主要内容大致如下：1总则。总则章的条文有2条，分别规定不动产鉴定评价的目的与定义。不动产鉴定评价的目的是要使土地等形成适当的价格。至于其定义则包括以下3项。所谓不动产鉴定评价，是指判定土地或建筑物或他项权利的经济价值，并将其结果以价额来表示。所谓不动产鉴定业，是应他人的要求就不动产进行鉴定评价，并收取报酬的事业。所谓不动产鉴定评价业者，是向主管机关登记，从事不动产鉴定评价的
7、业者。,2不动产鉴定士及不动产鉴定士补。本章共分考试与登记两部分。（1）考试。欲担任不动产鉴定士者，应参加考试。”考试共分3次。第一次考试，考国语、数学、论文，但有下列条件者可以免除第一次考试：大专毕业或具有同等学历者。旧制高等学校高等科、大学预科或专科学校毕业或修完学分者。高等考试检定考试、司法官考试第一次考试或公认会计士考试第一次考试及格者。具备与上列学历的同等学历者。第二次考试，考民法、不动产相关的行政法规、经济学、会计学及不动产估价理论。但第二次考试需第一次考试及格或前述免考第一次考试者才能参加。不过，具备下列条件之一者，可以免除第二次考试的特定科目考试：在大专等学校讲授法律的科目3年
8、以上的教授或副教授，或从事有关法律研究得到博士学位者，可以免考民法。在大专等学校讲授经济学的科目3年以上的教授或副教授，或从事经济学研究得到经济学博士学位者，可以免考经济学。,在大专等学校讲授商学的科目3年以上的教授或副教授，或从事商学研究得到博士学位者，可以免考会计学。参加民法、经济学或会计学等所相关的高等考试、司法官考试第二次考试或公认会计士考试第二次考试及格者，其考试及格科目可以免予考试。第三次考试，考不动产评价实务，而且要具备不动产鉴定士补资格，并接受1年以上的实务补习者才能应考。以上考试每年举行一次以上，由土地鉴定委员会办理。（2）登记。有不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格者，应向国
9、土厅登记，才能正式取得其资格，但有以下情形之一者不得登记：未成年人；禁治产人或准禁治产人；破产而未复权者；受禁烟以上的处分在执行终了后未满2年者；公务员受惩戒免职处分，从其处分之日起未经过3年者；受登记处分，自该处分之日起而未经过3年者。,3不动产鉴定业。本章规定，欲经营不动产鉴定业者如在2个以上的都道府县设有事务所，则应向国土厅登记，其他则向事务所所在地的都道府县登记。登记的有效期间为3年，期满后如欲继续营业则需要重新登记。有下列情形者应予拒绝登记：破产而未复权者。受禁烟以上的处分或违反不动产鉴定评价法的规定，或犯有关不动产鉴定评价的罪行而受罚金的处分者；在执行终了后未满3年者。受登记消除的
10、处分未经过3年者。受到业务停止的命令尚未期满者。法人之理监一有犯上列情形之一者。不动产鉴定业者应每年一次于一定时间向国土厅或都道府县提出下列文件：记载过去一年来事业实绩概要的书面报告。记载不动产鉴定士及不动产鉴定士补变动的书面报告。其他所规定的书面报告。不动产鉴定业者如开业应向主管机关备案，登记簿及各项文件应提供公众阅览。未办理不动产鉴定业者的登记者，不得经营不动产鉴定业。不动产鉴定业者如果其本身不是不动产鉴定士，则必须在其事务所聘请1人以上专任不动产鉴定士。不具备不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格者，不得从事不动产的鉴定评价行为。,4监督。规定了行政监督的具体内容。对于有下列情形之一的不动产
11、鉴定业者，可以处以1年以内的停止业务（全部或一部分业务），或取消其登记。（l）违反不动产鉴定评价法的规定或主管机关的处分命令者。（2）不动产鉴定士或不动产鉴定士补因从事不动产鉴定业者的业务而受处分，其责任在于不动产鉴定业者时。如果有人怀疑不动产鉴定士等的鉴定评价行为不当时，可以添附相关资料要求主管机关采取必要的措施。但主管机关给予必要的处分前，应先听取当事人的意见。5杂则。本章规定，为举办不动产鉴定士考试，应于土地鉴定委员会设置考试委员会。考试委员于考试时，由土地鉴定委员会推荐，由国土厅长官任命。6罚则。本章规定，对不动产鉴定士或不动产鉴定业者的不当行为，规定各种不同程度的拘役或罚款。,三、不
12、动产鉴定士的行为规范 日本在不动产鉴定评价施行规则等制度规章中，对不动产鉴定评价士的行为提出了严格的伦理要求。其基本规定有如下两项：一是应凭良心诚实地进行不动产的鉴定评价，不得做出损伤不动产鉴定士及不动产鉴定士补信用的行为；二是如无正当理由，不得将其业务上所得的秘密向他人泄露。如违反上述规定，则视其程度给以告诫或除名，被除名者不得再担任不动产鉴定评价工作。上述两项规定是法律上的义务，仅为不动产鉴定士履行其业务时必须遵守的最低限度规定。遵守了此规定还不够，因此日本还有不动产鉴定评价的伦理纲要，要求不动产鉴定士必须经常遵守。其伦理纲要的要点如下：1片断的知识与无秩序的经验无助于不动产的鉴定评价，唯
13、有以高度的知识、经验和判断力综合形成有机的统一体，才能进行正确的鉴定评价，所以必须不断学习锻炼，努力求取鉴定评价的进步与改善。2应以实践活动加深关系人及社会一般人士对不动产鉴定评价制度的理解与依赖，以资形成不动产的适当价格。,10.3 英国不动产估价制度,一、估价行业概况1、政府管理下的估价体系服务于征税目的中央级估价办公室设在财政部税务局下大区级估价办公室5个区级估价办公室2、民间自律性估价体系组织形式合伙制、有限责任公司 业务范围估价、买卖、租赁、投资,二、英国皇家特许测量师学会行业自律性组织主要职能就是制定并且不断修订和完善行业执业技术准则、规范和执业行为准则。三、会员资格的取得1、产业测量师资格考试2、知识水平的测试3、实践经验考核4、执业能力测试四、评估收费与仲裁上诉,10.4 国际评估准则,一、国际评估标准委员会的产生背景及宗旨二、国际评估准则的内容体系三、国际评估准则的职业道德,
