房地产估价理论与方法.ppt

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1、房地产估价理论与方法,主讲：薛姝,目 录,第一章 房地产和房地产估价第二章 房地产价格第三章 房地产估价原则第四章 比较法第五章 成本法第六章 收益法第七章 假设开发法 第八章 长期趋势法第九 章 地价评估 第十章 房地产价格的影响因素 分析第十一章 房地产估价程序,第一章 房地产和房地产估价一、引言二、房地产的概念三、房地产的特性四、房地产的类型五、房地产估价的概念六、房地产估价的必要性,房地产的概念,房地产的整体概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下 一定范围内的空间。建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固

2、定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。,房地产不仅是最基本的生活资料，也是最基本的生产要素。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为60%70%。,房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。房地产的存在形态：土地；建筑物；房地。房地产的其他名称：land：地球的表面及上下垂直空间real estate：land+永久定着在其中、其上、其下的人工改良物real property：real estate+

3、与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。,土地的概念,1、对土地的各种定义：田地、地面；地球上陆地的表层，包括水域在内；土地是自然物、自然力或自然资源。2、房地产估价中的土地定义：横：面积大小、形状、四至；纵：地面、地上空间、地下空间。3、土地利用所受的限制：土地权利、相邻关系、土地使用管制4、对一块土地的基本认识：坐落；面积；形状；四至；地势；周围环境和景观；利用现状；产权状况；地质和水文状况；基础设施完备程度和土地平整程度；土地使用管制；其他。,建筑物的概念,1、建筑物的定义：是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。2、对建筑物的基本认识：坐落；面积；层数和高度；结构；设备；装修

4、；公共配套设施完备程度；平面布置；外观；建成年月；维修、保养及完损程度；利用现状；产权状况；其他。,房地产的特性,1、不可移动性 2、独一无二性3、寿命长久性 4、数量有限性5、用途多样性 6、相互影响性7、易受限制性 8、价值高大性9、难以变现性 10、保值增值性,房地产的类型,按开发程度来划分的类型：1、生地；2、毛地；3、熟地；4、在建工程；5、现房,估价对象（从实物角度看）,1、无建筑物的空地2、有建筑物的土地3、地上建筑物4、土地与建筑物的合成体5、在建工程6、未来状态下的房地产7、已经消失的房地产8、现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的差异部分9、房地产的局部10、包含有其他资

5、产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体11、作为企业整体中的一部分的房地产,估价对象（从权益角度看）,1、干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产2、干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产3、干净的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产4、部分产权的房地产5、共有的房地产6、有租约限制的房地产7、设有抵押权的房地产8、设有典权的房地产9、设有地役权的房地产10、手续不完备的房地产11、产权不明确或有争议的房地产,估价对象（从权益角度看）,12、临时用地或临时建筑的房地产13、违法占地或违章建筑的房地产14、已被法院查封、监管的房地产15、已被确定为拆迁或征用范围内的房地产16、房地产的租

6、赁权，即承租人权益17、房地产的典权（典权人可以将出典的房地产出租、转典于他人，或者将典权转让他人。典权转让的，受让人处于典权人的地位）18、房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和地上空间利用权）,估价目的,不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的的不同，估价的依据可能不同，估价应采用的价值标准可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选取的估价方法也可能不同。（例如有租约限制的房地产评估，如为买卖目的，则要考虑租约租金与市场租金差异的影响，如为城市房屋拆迁目的，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。）,估价时点,应该是估价时点确定

7、在先，评估价值确定在后；而不是评估价值确定以后，附设在某一估价时点上,拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。,拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应

8、当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。,第二章 房地产价格的基础知识,房地产价格的概念与形成条件房地产的供求与价格房地产价格的特征房地产价值和价格的种类,房地产价格的形成条件,房地产的有用性；房地产的稀缺性；房地产的有效需求,影响房地产需求的因素,1、该种房地产的价格水平；2、消费者的收入水平；3、相关房地产的价格水平；4、消费者的偏好；5、消费者对未来的预期,影响房地产供给量的因素,1、该种房地产的价格水平；2、该种房地产的开发成本；3、该种房地产的开发技术水平；4、开发商对未来的预期,房地产的均衡价格,均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行

9、的正常状态，如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方或卖方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。,房地产的需求弹性和供给弹性,房地产需求变化的百分比房地产的需求价格弹性=房地产价格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比房地产的需求收入弹性=消费者收入量变化的百分比 房地产供给量变化的百分比房地产的供给价格弹性=房地产价格变化的百分比,弹性数值的类型,1、弹性数值大于1，富有弹性；2、弹性数值小于1，缺乏弹性；3、弹性数值等于1，单一弹性；4、弹性数值无尽大，完全弹性；5、弹性数值等于零，完全无弹性,房地产供求与价格之间关系的特殊

10、性,1、全国房地产总的供求状况；2、本地区房地产的供求状况；3、全国本类房地产的供求状况；4、本地区本类房地产的供求状况。,地价与一般物价的不同,1、生产成本不同；2、折旧不同；3、价格差异不同；4、市场性质不同；5、形成时间不同；6、供求变化不同,房地产价格的特征,1、房地产价格实质上是房地产权益的价格；2、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；3、房地产价格是在长期考虑下形成的；4、房地产价格一般是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。,房地产价值和价格的种类,1、使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、原始价值、帐面价值和市场价值4、成交价格、市场价格、理论价格、公开市

11、场价值和评估价格5、市场调节价、政府指导价和政府定价6、基准地价、标定地价和房屋重置价格7、土地价格、建筑物价格和房地价格8、总价格、单位价格和楼面地价,房地产价值和价格的种类,9、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格10、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值11、实际价格和名义价格12、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格13、起价、标价、成交价和均价14、保留价、起拍价、应价和成交价15、拍卖价格、招标价格和协议价格16、补地价,第三章 房地产估价原则,合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则公平原则,合法原则,1、在合法产权方面，应以房地产权属证书和有

12、关证件为依据；2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制为依据；3、在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；4、在其他方面，如评出的价格必须符合国家的价格政策。,合法原则（合法产权）,农民集体所有的土地不能当做国有土地来估价行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价违法占地不能当做合法占地来估价临时用地不能当做长久用地来估价违章建筑不能当做合法建筑来估价临时建筑不能当做长久建筑来估价产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价共有的房地产不能当做独有的房地产来估价,最高最

13、佳使用原则,具体内容：最佳用途；最佳规模；最佳集约度筛选程序：1、法律上的许可性；2、技术上的可能性；3、经济上的可行性；4、能否使估价对象的价值最大,最高最佳使用原则估价前提的判断和选择,当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1、保持现状前提；2、转换用途前提；3、装修改造前提；4、重新利用前提；5、上述情形的某种组合。,替代原则,1、如果附近有若干相近效应的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象房地产的价格。2、不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效应的房地产价格的

14、牵制。,估价时点原则,估价时点 估价对象状况 房地产市场状况过去 过去 过去 过去 现在 现在 现在 未来未来 未来 未来,估价时点举例说明,1、估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。3、估价时点为现在，估价对象为现时状态下的情形，是估价是最常见、最大量的，包括在建工程估价。4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如房地产的预售或预购价格。5、估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测，为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。

15、,在建工程在不同估价时点下的估价,1、估价时点为现在，估价对象为现在状况下的估价，即此在建工程在现在这个样子的价值是多少2、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少3、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。,公平原则,1、各方当事人均是理性的、精明的。2、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格。3、估价人员要以专家的身份反复、精细地权衡价格。4、估价人员必须公正清廉，不能受任何私心杂念的影响。,第四章 比较法,比较法的基本原理 搜集交易实例选取可比实例 建立价

16、格可比基础交易情况修正 交易日期修正房地产状况修正 求取比准价格,比较法的基本原理,1、比较法的概念和理论依据2、比较法适用的对象：具有交易性的房地产3、比较法适用的条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易4、在比较法中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正,比较法的操作步骤,1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立价格可比基础4、进行交易情况修正5、进行交易日期修正6、进行房地产状况修正7、求取比准价格,交易实例资料收集内容,1、交易双方的基本情况和交易目的；2、交易实例房地产的状况；3、成交价格；4、成交日期；5、付款方式；6、交易情况。,可比实例的选取,1可比实例应与估价

17、对象处在同一地区或是处在同一供求圈内2可比实例的用途应与估价对象的用途相同3可比实例的规模应与估价对象的规模相当4可比实例的档次应与估价对象的档次相当5可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同6可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同7可比实例的成交日期应与估价时点接近8可比实例的交易类型应与估价目的吻合9可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格,建立价格可比基础,1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位,交易情况修正,1、有利害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易4、交

18、易双方或某一方有特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易税费非正常负担的交易7、相邻房地产的合并交易8、受债权、债务关系影响的交易,买卖双方应负税费下价格的计算,1、卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方负担的税费2、买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方负担的税费,某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为：2325（172500（元平方米）,某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付

19、给卖方2625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为：2625（15）2500（元平方米）,交易日期调整,房地产市场的状况决定了不同时期房地产的价格水平，评估要求的是估价对象在估价时点的价格，可比实例的交易时期与估价对象房地产的估价日期（估价时点）往往有一定的差异，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，以符合估价时的市场行情，这种调整称交易日期调整。,某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元平方米，该类房地产以人民币为

20、基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇率2002年2月1日为1美元8.26元人民币，2002年10月1日为1美元8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：10008.26（10.2）88393（人民币元平方米）,房地产状况调整,1、区位状况调整：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（外）、临路状况、楼层、朝向等。2、权益状况调整：土地使用权年限、城市规划限制条件3、实物状况调整：土地：面积大小、形状、基础设施完备程度（内）、土地平整程度、地势、地质水文状况建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布

21、置、工程质量等,直接比较修正与调整公式,估价对象价格=可比实例价格,综合比准价格的求取方法,1、平均数（1）简单算术平均数（2）加权算术平均数2、中位数3、众数4、其他方法,第五章 成本法,成本法的基本原理 房地产价格构成成本法的基本公式 重新建造价格建筑物折旧 现行商品房价格构成现行房屋折旧制度现行房屋完损等级评定标准,成本法(cost approach或Contractors method)，又称成本法、逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法，它实际上是以房地产价格

22、构成部分的累加来估算房地产价格的方法。成本法求得的价格叫积算价格。,成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格卖价，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。,成本法的适用对象和条件 一般而言，只要是可以估算出其成本的房地产，都可以采用成本法估价。但成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估

23、，如住宅、学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务体系而建的房地产的估价。单纯的建筑物的估价基本上也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。此外，由于成本法应用简便，也广泛应用于一些特殊目的的估价，如在房地产的征税工作中，法庭解决房地产权益纠纷中都经常采用成本法估价。在房地产保险及赔偿中通常也采用成本法估价，因为往往仅是局部损毁，从而必须使其恢复到原有的设计、布置或者完全重置。成本法还经常用于市场比较法和收益还原法的估价结果的验证。,由于成本

24、的增加并不意味着价值一定会增加，故利用成本法估价，其结果不一定能真实地反映房地产的市场价值。因为，房地产价格是由各种因素综合作用的结果，而非简单地取决于花费的成本。对房地产价格的评估，也绝对不是评估一宗空地和独立考虑建筑物后的简单加总，而是对它们相互融合后所能提供的贡献的评价。所以，利用成本法估价，可能造成一定的误差。比如，对于过度开发的房地产，利用成本法评估的价格，往往要在一定程度上超过目前的市场价值。又比如，采用建筑物的重置成本扣除折旧，计算建筑物现值，使成本法的估价结果具有一定的真实性，但房地产市场是不完全性市场，可能由于不完全竞争或信息不完备、不灵敏等，导致真实售价超过这个估价值。所以

25、，成本法是有其局限性的，这也正是成本法不适合普遍地用于一般房地产价格评估，尤其是不宜直接利用成本法评估建筑物价值，再从房地产总价值中扣除建筑物价值估算土地价格的缘故。,要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建

26、筑设备和工程造价等方面的专业知识。,成本法的操作步骤,1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料2、估算重新构建价格3、估算折旧4、求取积算价格,房地产价格构成,1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、投资利息5、销售税费6、开发利润,成本法的基本公式,1、积算价格=重新购置价格折旧2、新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润3、新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润4、旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格建筑物的折旧,某成片荒地面积2平方公里，取得

27、该荒地的代价为12亿元，将其开发成“五通一千”熟地的开发成本和管理费用为25亿元，开发期为3年，贷款年利率为8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2、55和10，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。,重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。,重新购建价格,1、重新构建价格的概念重新购建价格是估价时点的重新购建价格是客观的建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点下的价格。2、重新构建价格的求取方式（1）重

28、置价格又称重置成本（2）重建价格又称重建成本 3、重新构建价格的求取方法单位比较法 分部分项法工料测量法 指数调整法,建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。(2)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建

29、筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。通常重置价格要比重建价格低。,建筑物的折旧估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。,建筑物折旧,1、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧2、求取建筑物折旧的方法：年限法、实际观察法、成新折扣法、折旧方法的综合运用3、求取建筑物折旧应

30、注意的事项：（1）应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别（2）应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响,物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：自然经过的老朽；正常使用的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修的损坏残存。,功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。,经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求

31、不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。,建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经

32、过年数，剩余经济寿命相应较长；建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。,在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，有效经过年数经济寿命一剩余经济寿命在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命,因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两座实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过

33、年数的基础上做适当的调整后得到。,某建筑物的建筑面积l00，有效经过年数10年，单位建筑面积 的重置价格500元，经济寿命30年，残值率5。试用直线法计算该建筑物的 年折旧额、折旧总额，并计算其现值。,实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。,成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等

34、，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：V=Cq 式中：q建筑物的成新率(%)。成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略。,针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额。对于采用不同方法所得出的折旧结果，通过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果，并以此作为陈旧贬值的最后判定，这就是综合法。在估价实务上往往采用综合法，即先以耐用年限为基准计算折旧额，然后再依实际观察法进行修正，从而确定出折旧额。通过这样的综合方法，能有效地克服各种方法所存在的缺点，并使之优点得以发挥。,

35、求取建筑物折旧的方法，还可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，如将建筑物分为结构、设备和装修，因为它们的寿命不同，如基础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。,某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格

36、为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为零。试求其折旧总额。,估价折旧与会计折旧的区别(1)估价上的折旧注意的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。(2)在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。(3)在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧总量都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。,土地使用年限对建筑物经济寿

37、命的影响,(1)建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。(2)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。(3)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。,一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。A、40 B、42C、48 D、50,某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。

38、A、35B、45C、48D、50,某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）。A、37 B、40C、60 D、63,现行商品房价格构成,1、成本2、利润3、税金4、地段差价注：下列费用不计入商品住宅价格：（1）非住宅小区级的公共建筑的建筑费用（2）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用,现行房屋折旧制度,经租房产根据房屋结构分为4类7等：1、钢筋混凝土结构 残值率0 2、砖混结构一等 残值率2%3、砖混结构二等 残值率2%4、砖木结构一等 残值率6%5、砖木结构二等 残值率4%6、砖木结构三等 残值率3%7、简易结构 残

39、值率0,房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算陈旧贬值额的重要依据。房屋的完损等级是根据房屋的结构、设备、装修三个组成部分的完好、损坏程度来划分的。,(1)完好房 结构构件完好，基础未出现不均匀沉降；装修和设备齐全、完好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但经过小修就能修复的。(2)基本完好房 结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，基础出现不均匀沉降但已稳定；装修基本完好，油漆缺乏保养；设备、管道现状基本良好，能正常使用。,(3)一般损坏房 结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨；装修局部破损、油漆老化；设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器

40、具和零件有部分老化、损坏或残缺。这类房屋，需要进行中修或局部大修，更换部件。(4)严重损坏房 房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨；装修严重破损、油漆老化见底；设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏。这种房屋，需进行大修或翻修、改建。(5)危险房 承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，这类房屋，不能确保住用安全。,现行房屋完损等级评定标准,房屋完损等级根据房屋的结构、装修、设备的完好损坏程度分为5类：1、完好房 十、九、八成新2、基本完好房 七、六成新3、一般损坏房 五、四成新4、严重损坏房 三成以下5、危险房 三成以下,现对

41、一建筑物进行评估，该建筑物1994年6月竣工投入使用，建筑面积1000平方米，砖混结构，耐用年限40年，当时建筑造价为每平方米建筑面积500元。2006年6月对该建筑物进行实地勘察，估计该建筑物尚可使用30年，残值率为2%，现时建造同类建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1000元。试用所给资料估计该建筑物在2006年6月的单价和总价？,有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时造价同类建筑物每平方米需1000元，估计该建

42、筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。,某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年,有效经过年限为8年。经调查测算,现在重新建筑全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入）,管理费用为建筑成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元。开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零。试计算该建筑物的折旧总额。,1、计算建筑

43、物的重置价格：(1)建造成本800（万元）(2)管理费用8003%24（万元）(3)投资利息(800+24)60%(1+6%)1.5-1(800+24)40%(1+6%)0.5-154.90（万元）(4)建筑物的重置价格8002454.9501201048.9（万元）2、计算建筑物的折旧额：(1)墙、地面等损坏的折旧额18（万元）(2)装修部分的折旧额2001/5280（万元）(3)设备部分的折旧费1101/10888（万元）(4)长寿命项目的折旧额(1048.918200110)1/508115.34（万元）(5)该建筑物的折旧总额188088115.34301.34（万元）,第六章 收益法

44、,收益法的基本原理 收益法的计算公式净收益 资 本化率剩余技术收益乘数法,收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，其英文名称为income approach或income capitalization approach，在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法。是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用收益法估价求得的价格称为收益价格。,收益法的理论依据是经济学中的预期原理。预期原理说明，决定房地产价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已获得的收益;具体地说房地产的价格是基于市场参与者

45、对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。,收益法的适用范围,房地产所产生的收益分为可以用货币来度量和无法用货币来度量两类。收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。,收益法的基本原理,1、收益法的概念和理论依据2、收益法适用的对象：有收益或潜在收益

46、的房地产3、收益法适用的条件：是房地产的收益和风险都易于量化,收益法的计算公式,净收益按一定数额递减的公式预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。,净收益,1、净收益的计算公式净收益=潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用2、不同收益类型房地产净收益求取3、实际收益和客观收益4、净收益流量的类型5、收益年限的确定,资本化率,1、资本化率的重要性2、资本化率的界定3、资本化率的实质4、资本化率求取的基本方法市场提取化累

47、加法资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠投资收益率排序插入法,投资组合技术,1、抵押贷款与自有资金的组合2、土地与建筑物的组合,剩余技术,1、土地剩余技术2、建筑物剩余技术,收益乘数法,1、毛租金乘数法2、潜在毛收入乘数法3、有效毛收入乘数法4、净收益乘数法,收益法运用举例,P213例6-21；例6-22,第七章 假设开发法,假设开发法的基本原理 假设开发法的基本公式现金流量折现法和传统方法 假设开发法计算中各项的求取,假设开发法的基本原理,1、假设开发法的概念和理论依据2、假设开发法适用的对象：有投资开发或再开发潜力的房地产估价3、假设开发法适用的条件

48、：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式；（2）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值,假设开发法的操作步骤,1、调查待开发房地产的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估计开发经营期4、预测开发完成后的房地产价值5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值,假设开发法的操作步骤,1、调查待开发房地产的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估计开发经营期4、预测开发完成后的房地产价值5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销

49、售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值,假设开发法的基本公式,1、最基本的公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费2、按估价对象细化的公式3、按开发后的经营方式细化的公式,现金流量折现法和传统方法,1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。2、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，而现金流量折现

50、法要考虑各项支出、收入发生的时间不同3、在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。,假设开发法运用举例,P237例7-1；例7-2；例7-3；例7-4；例7-5,第八章 长期趋势法,长期趋势法的基本原理 数学曲线拟合法平均增减量法 平均发展速度法移动平均法指数修均法长期趋势法的功用,长期趋势法的基本原理,1、长期趋势法的概念和理论依据 2、长期趋势法适用的对象和条件（1）要求拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料；（2）要求所掌握的历史价格资料真实、可靠。,长期趋势法的操作步骤,1、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资