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1、房地产建筑知识,培训讲义,房地产建筑知识,建筑物 定义：广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。,房地产建筑知识,分类 房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式：,房地产建筑知识,按使用性质分,农业建筑,工业建筑,居住建筑,公共建筑,房地产建筑知识,1-3层,4-7层,8-12层,13层以上,30层以上或100米以上,低层,多层,小高层,高层
2、,超高层,按建筑形态分,房地产建筑知识,按结构分,砖木结构,砖混结构,钢筋混凝土结构,钢结构,房地产建筑知识,砖木结构 用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。,房地产建筑知识,砖混结构砖混结构是指建筑物中枢向承重结构的楼、柱等采用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混泥土及大部分砖墙承重的结构。,房地产建筑知识,钢筋混凝土结构 即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架剪力墙
3、结构等。目前2530层左右的高层住宅通常采用框架剪力墙结构。,房地产建筑知识,框架结构框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。,房地产
4、建筑知识,剪力墙结构剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体。由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构，称为剪力墙结构。剪力墙的抗侧移刚度很大（沿墙体平面）。它主要用来抵抗水平作用和承担竖向作用；墙体同时也作为维护及房屋分隔构件。剪力墙结构可建得很高，主要用于12-30层的住宅和旅馆建筑中。它的缺点是空间划分不灵活。,房地产建筑知识,框架-剪力墙结构框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，这种剪力墙称为框架剪力墙，由它们构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新
5、的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。,房地产建筑知识,钢结构以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重
6、轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；材料匀质性和各向同性好，属理想弹性体，最符合一般工程力学的基本假定；材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期短；其工业化程度高，可进行机械化程度高的专业化生产；加工精度高、效率高、密闭性好，故可用于建造气罐、油罐和变压器等。其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和库等大跨结构、高层和超高层建筑等。,房地产建筑知识,建筑构造：,基础,地基,墙体和柱,门窗,地面、楼板和梁,楼梯,屋顶,房地产建筑知识,基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物
7、地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础,房地产建筑知识,地基：定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。,房地产建筑知识,墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自 重传给基础。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。,房地产建筑知识,门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。,房地产建筑知识,地面、楼板和梁：
8、梁是跨过空间的横向构件。,房地产建筑知识,楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520o 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。2.80米层高的住宅每跑9个台阶。,房地产建筑知识,屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。,房地产建筑知识,建筑设备：,给水、排水系统,采暖系统,通信和空调系统,电气设备,燃气供应系统,电梯,设备层、管道井,综合布线系统、楼宇智能化,房地产建筑知识,给水、排水系统给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱
9、供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用100150的铸铁管或PVC管材。,房地产建筑知识,采暖系统采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不
10、间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。,房地产建筑知识,通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。,房地产建筑知识,电气设备包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。,房地产建筑知识,燃气供应系统燃气目前常用的有三种：人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要
11、成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。现价约为1元/立方左右。天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为2元/立方左右。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。,房地产建筑知识,电梯：（略）设备层、管道井设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。综合布线系统、楼宇智
12、能化：,房地产建筑知识,建筑材料与识图：,砖,水泥,钢筋混凝土,防水材料,三大材、四小材,识图,房地产建筑知识,砖普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。为保护耕地，济南市市区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。,房地产建筑知识,水泥水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。,房地产建筑知识,钢筋混凝土混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。,房地产建筑知识,
13、防水材料目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。,房地产建筑知识,三大材、四小材三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。,房地产建筑知识,识图（结合图纸进行）平面图、立面图、剖面图轴线、标高、尺寸线、比例尺建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图,房地产建筑知识,建筑名词解释,房地产建筑知识,墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建 筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作 用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。横墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙纵墙：沿建筑
14、物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙 之分 山墙：横向外墙一般称山墙窗间墙：在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙窗下墙：窗洞下部的墙称窗下墙,房地产建筑知识,承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色 墙体，打掉会破坏整个建筑结构；承重墙是经过科学计算 的，如果在承重墙上打孔装修，就会一向地基的稳定性。非承重墙：非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一 个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。,房地产建筑知识,塔楼：塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕 或者环绕一组公共竖向交通通道形成
15、的楼房平面，平面的长度 和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一 般是以一梯4户到一梯12户。板楼：板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种 是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼 接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。,房地产建筑知识,房地产建筑知识,板楼与塔楼是两种不同的建筑形态。挺拔的塔楼与平缓的板楼各有各的特色。,房地产建筑知识,板楼的四大优点南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正：平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。板
16、楼均好性强眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。管理成本不高通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。面积使用率很高板楼户型的使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。,房地产建筑知识,板楼的两项缺点建筑密度低，房价高板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。户型格局不宜改造板楼特别是砖混
17、结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。,房地产建筑知识,塔楼的四大优势节约土地资源，房价较低由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。空间结构灵活，宜于改造塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。结构强度高，抗震性好高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。居高望远，视野开阔塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。,房地产建筑知识,塔楼的两项缺点均好性差，居住密度高塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。面积使用率不高，存在灰色空间塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为”灰色空间”,谢谢！,Thank you!,
