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1、,地产景观品质提升,鼎翼联盟景观规划设计公司 曹阳,满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化 设计质量提升,针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲(客户、成本、绿化、特色、设计资源),第一章：针对项目客户特点制定景观策略,16,4,景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！,景观可售成本的概念,根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5,景观单方造价 指以景观实际建造的占地面积
2、为单位（M2）的造价 例：500元/平米,景观造价折合可售建筑单方的比例 景观造价（元/平米）X 0.20.35=可售建筑单方造价例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，比例为0.28,景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点,万科的景观产品基本分为四大类,现代系列,风情系列,西班牙(南加州/英式),泰式(东南亚),现代中式,现代西式(港式),代表作：第五园、水晶城、润园,代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸,代表作：金域蓝湾、十七英里一期,代表作：金域华府、金色家园,景观竞争点 入口,作为项目的展现，入口是最为关键和主要的
3、起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色,入口的内容包括：1.引导空间序列（市政道路包装）2.车行流线设计（含指示及人员管理）3.人行流线设计（同上）4.大门形象（特色、品质感）5.入口对景设计（强化特色）6.整体绿化（突出价值感）7.项目LOGO设置（突出特点）8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 入口,景观竞争点 配置,客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业
4、主提供符合需求的服务内容,景观配置内容包括：1.活动配套 a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.老人活动（同上）c.运动场地（同上）d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.配套内容 b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）,景观竞争点 绿化,有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感,绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点）a.原生树的利用 b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2
5、.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙 c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？,景观竞争点 其他,设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用,特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面）d.生态边坡2.水景（低成本高品质）a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统,景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点,其他公司的景观特点 龙湖,做照片！,龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品
6、小景+时令花卉,学习从镜头感中修饰景观细节,龙湖绿植细节经验,从停车场通向售楼处的花径,从停车场通向售楼处的花径,售楼处,不同季节，花草不同,洽谈体验区，充分展示园林景观,从洽谈区外望,样板房前,整石台阶与水刷石路面质量优良,树池不见黄土,水刷石花径景观灯,路边铺设鹅卵石，看不到黄土。,同纬度树种，常绿与落叶树种比例搭配,植物是建筑的外立面：园林景观与建筑相协调，树皮颜色与外墙石材颜色相近，黄色涂料与地面水刷石颜色相近。,私家庭院,其他公司的景观特点 绿城,做“宫”园！,绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线,学习营造秩序感的品质小空间,其他公司的景观特点 华润,做大学校园！,华润
7、景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线,学习利用大草坪组织景观序列,其他公司的景观特点 星河湾,做高差！,星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木,学习利用设置高差使空间小中见大,星河湾建筑景观风格定义：新古典+西班牙+热带度假,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,其他公司的景观特点 仁恒,做创新！,仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施,学习引进优质设计资源,从小区内道路开始，体现高质量的细节,1)水刷石无障碍通道上的伸缩缝与路缘石对线;2)水刷石与路缘石石材装饰阴角结合顺直无缝。,锈石作为硬铺装材料，铺贴平整，勾缝顺滑均匀。,一期休闲广场树荫/花池/石座,线条,
8、对线,根部结合部位细腻自然,休闲广场树荫/花池/石座,雨水口整石/对线,对线,休闲广场上的硬铺装雨水篦、管井盖，整砖对线,管井盖/不锈钢框，整块石对线,灯柱根部结合细腻,整块锈石管井盖,管井盖位置优化，不横跨两种装饰面,铺装对线,铺装石材排版对线,锈石铺装缝与水刷石边线对线,各类石材铺装对线,1)各类石材铺装对线；2)广泛使用不锈钢封边。,石材铺装与水刷石道结合自然,使用较大块锈石与水刷石铺砌图案，交接线处易保证质量，避免小块石太零碎。,景观灯居中,排水暗沟,排水暗沟,各类材料界面用不锈钢条分割,石材盖板排水暗沟,台阶石材分块均匀、对线,景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点,景观学习要点
9、展示区,画图写字！,记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源,研究流线和布置要点,景观学习要点 住区内,有的放矢！,记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）6.架空层（照片）7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源,研究重点和亮点,第二章：景观成本的制定策略,产品
10、分类景观的成本设计审控,地产景观的逻辑,客户,土地,产品,景观定位,景观配置,景观成本,不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？,景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？,满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？,在哪里增加成本最有效？增加多少？,在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”,景观品质怎样提升，提升什么？,喜达屋酒店集团的产品品牌策略,尊贵客人,高级商务旅行者,中端商务家庭旅游,热爱交流的年轻人,明星、时尚人士,住客特征,天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bath）天梦之淋（Heavenly Shower
11、）,甜梦之床（Sheraton Sweet Sleeper Bed）,福适之床（Four points Comfort Bed）,特色W床（Signature W Bed）,特征产品,社会客厅socializing in the Living Room,无,万科住宅产品分类,再改,首改,首置,景观定位,注重品质和绿化，配套完善,体现价值，关注老人儿童活动空间,休闲时尚，注重活动空间,景观品质关注点排序 No.1 No.2 No.3,水景、休闲配套,软景,硬景、泳池,泳池,软景,架空层配置,活动配套,入户空间,软景,不同产品的景观成本投入重点应不同！,不同景观产品的成本预算,不同景观产品的成本预
12、算,两个纬度确立分级依据：在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择：1）“产品类型”2）“目标客户”两个纬度，搭建-景观分级体系的框架。两个方面的调研支持标准制定：基于“分级”体系基本框架的确立，通过：1）“客户需求”（客户关系部）2）“项目专业调研”（专业组与战略伙伴）两个方面，支持-景观标准的制定。,A.万科项目标准定位制定方法,B.选择纬度，建立分级体系框架，对应标杆,?客户需求,?品质实现手段,C.调研-1：客户需求,调研-1：“客户需求”,结论1：不分级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，提供成本分配依据；,结论3：在功能设施方面，在SS、S和A级上逐渐趋同，指导设计任务的依据；,
13、结论2：设计感、风格的特殊性，在高端客户（SS、S级）上体现较为明显；,结论4：对客户的典型需求给出明确的方向；,D.客户需求的总结描述（结论4）,追求模拟自然生态式景观 绝对私密性 高品质 大面积私有花园为标准配置,追求设计风格特殊性 不求大空间，但需精细，重视感觉 要求有私家花园,要求绿化整体感觉好 社区功能齐全 有高品质、大面积的公共空间绿地 要求社区的安全感和便利性,有社区感 有中心绿地 门口绿化好,E.调研-2：“项目调研”，初步确定“标准”框架,调研-2：“分级表单”,结论1：弥补了“客户需求”调研中无法得到的硬质景观、家具等方面信息；,结论3：扩充“07年版景观专业标准”，使其更
14、加系统化，与产品关系明朗化；,结论2：通过项目专业的调研和对比，找出各个细节方面带来的品质感的差异；,结论4：确立了“标准”的结构，完善“分级体系”的框架；,分类依据：按照景观专业系统先行分类：一 硬景系统二 绿化系统三 家具系统四 给排水系统五 电气系统,具体说明：对于各个部位特点进行详细描述，作为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。,F.项目调研完善“分级体系”,自然景观 绝对私密 高品质 大面积私有花园,追求风格 精细，重视感觉 要求有私家花园,绿化整体好 社区功能齐全 高品质大绿地 安全便利,有社区感 有中心绿地 门口绿化好,说明：整体分析，各级绿化成本占总景观成本的比例在3
15、5%-45%；,G.项目调研为“景观标准”提供依据,使用材料根据产品风格不同做相应调整。,产品分类景观的成本设计审控,硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑,硬景平均成本占比60%,硬景平均面积占比49%,万科地产景观成本剖析,硬景均造价425元/,软景均造价187元/,万科地产景观成本剖析,面积比例,成本比例,硬景,面积比例,成本比例,最大成本：石材、大乔木,万科地产景观成本剖析,万科地产景观成本剖析,最有效成本优化：控制硬景比例,万科地产景观成本剖析,前提：保证景观效果同时降低景观成本,措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木,基本原则1：硬景：软景=3：7
16、（面积比）,3,7,基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%,景观细项面积分配,地产景观成本控制原则,景观单方造价,高层社区乔木指标,基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价,地产景观成本控制原则,产品分类景观的成本数字的故事(石材很贵？)设计成本审控,硬景石材分析,价格适宜,厦门万科案例一种材料21种规格，价格差异巨大,硬景石材分析,硬景非石材分析,硬景用材比较：石材与非石材,石材尺寸-不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨,影响石材价格的三大因素：,石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上,铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价,控制设计
17、尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本,控制设计厚度：人行路面尽量使用20或30厚，压顶及台阶可使用贴面,有效控制设计才能降低材料和人工成本,控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼,产品分类景观的成本数字的故事(基层很便宜？)设计审控,问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？,根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/！,此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。,这部分施工前和施工后都“看不见”的东西，我们该不该控制成本？,目 标：保证路面质量，合理控制造价,现状：各一线项目采用的基层厚度和水泥
18、标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。,基层材料价格分析：,影响基础层价格的因素：1.非自拌2.泵送3.总包施工,+2030元/m3+10元/m3-2030元/m3,推荐做法：人行路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。,基础做法：100厚 C15混凝土综合价格：35元/,垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：8.5元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,面层与基层价格分析：人行,由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！,问题：车行
19、路（消防通道）基层成本是多少？,由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。,推荐做法：车行路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）49元/，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。,基础做法：100厚 C20混凝土综合价格：38元/,垫层做法：100厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：11元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,推荐做法：消防路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）97元/，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。,基础做法：200厚 C20混凝土综合价格：75元/,垫层做法：200厚 6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：22元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,车行基层价格分析,建议：,控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置,控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定,合理控制，保证质量,控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层,产品分类景观的成本设计成本审控,景观成本各部分比例案例分析,
