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1、资产评估学,第二篇 资产评估实务,第五章房地产评估,第一节 房地产评估概述,第二节 房地产价格,第三节 房地产评估的成本法,第四节 房地产评估的收益法,第五节 房地产评估的市场法,第六节 房地产评估的剩余法,第一节 房地产评估概述,一、房地产的特性土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。（一）土地特性 1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）,决定,决定,2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性 1、位
2、置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大,（三）房地产市场的特征,1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）,二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,第四节 房地产评估的收益法,一、基本思路及步骤
3、无限期：房地产价格纯收益/资本化率（1）有限期：房地产价格=a*(P/A,r,n)（2）a年纯收益 r折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。,三、各参数的估算（一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。,净收益,潜在收入,空置等造成的收入损失,经营费用,有效毛收入,营运费用,求取方法：1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法+资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化
4、率。,资本化率,无风险报酬率,风险调整值,（三）收益期的确定,单独评房建筑物的经济寿命单独评地土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。,四、收益法的计算公式,（一）房地合一评房地产价格例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调
5、查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,房地产价格房地产纯收益/综合资本化率,房地纯收益房地产总收益房地产总费用,房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,92
6、5元（2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元（3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）税金：年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元,3、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地产单价104,434,67112,000
7、8,703元5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。,例题:某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使
8、用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）3、计算总费用（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年维修费25009001.533750（元）（3）年税金2090018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）
9、,4、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数 25009004687542062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率20625008165000（元）,6、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/5006717.67（元）8、评估结果
10、本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。,（二）房地合一评土地（土地残余法）由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益 100200060127200007
11、20000（元）（2）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益 7240.8031.20（万元）（4）土地的价格为：31.210312（万元）单方土地价格为：31230001040（元/m2）,（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。,例题某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余
12、法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入48001257600（元）年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）房产税（按年租金的12计）57600126912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保险费每年576（元）,年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年总纯收益576001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为：24000
13、0819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25=1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）,某砖混结构四层住宅，建筑面积800平方米，占地面积为300平方米，月租金24000元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维修费按年租金的4%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米2800元(为楼面地价)。试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。(计算结果以元为单位，取整)P272-275 单项选择题4、9、12、14、16、18、28,P277-278 计算题2、3、5、7,
