房地产融资管理.ppt

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1、,投资计划,企业投资计划是企业对投资所作的部署和安排及以货币形式反映投资规模、投资流向、投资内部配置的文件总称。从时间上划分,投资计划包括中长期投资计划和短期投资计划。,投资计划的作用,使企业投资可进入恰当的产业部门和地区有利于企业投资的成本管理有利于企业正确组织资金、及时供应资金、节约和有效使用资金,按期或提前实现企业投资的直接经济成果有利于企业投资实现后的成本管理,投资计划内容,1、投资说明部分投资背景投资计划指导思想和原则投资计划指标,如投资规模、投资周期、新增生产能力和新增固定资产等的确立依据企业投资计划执行中的具体措施和方案,投资计划之计划表格,投资项目前期工作计划表,主要内容包括提

2、出投资构想、投资项目建议书、编制可行性研究报告、编制设计任务书、进行初步设计企业投资资金需用量计划表企业投资资金来源和利用表新增生产能力和新增固定资产计划表,筹资管理,1、筹资的动机和要求2、筹资的方式与渠道3、权益资本筹资4、长期负债资金筹集5、直接融资6、项目融资,筹资动机,1、扩张性筹资动机2、偿债性筹资动机3、混合性筹资动机,筹资的要求,1、合理确定资金的需要量,控制资金的投放时间2、周密研究投资的方向,大力提高投资效果3、认真选择筹资的来源,力求降低资金成本4、适当安排自有资金的比例,正确进行负债经营5、遵守有关法规,维护各方面的合法权益,二、筹资方式与渠道,一、筹资渠道二、筹资方式

3、三、筹资方式与筹资渠道的联系,筹资渠道,1、国家财政资金2、银行信贷资金3、非银行金融机构资金4、其他企业单位资金5、职工资金和民间资金6、企业内部资金7、外商资金,筹资方式,目前我国企业筹资方式主要有以下几种:1、吸收直接投资2、发行股票3、利用留存收益4、向银行借款5、利用商业信用6、发行公司债券7、融资租赁 其中利用前三种方式筹措的资金为自有资金,利用后四种方式筹措的资金为负债资金。,筹资方式与筹资渠道的联系,吸收直接投资,发行股票,利用留存收益,向银行借款,发行公司债券,利用商业信用,融资租赁,国家财政资金,银行信贷资金,非银行金融机构资金,其他企业单位资金,职工资金和民间资金,企业内

4、部资金,外商资金,融资的基本渠道 1、证券融资(权益资本融资)2、债务融资,权益资本融资,权益资本通常构成企业的原始资金来源,而且还是公司以后吸收其他投资或筹措各种债务资本的基础和保证。权益资本融资包括普通股筹资、优先股筹资和吸收直接投资以及股票的发行和上市。,普通股融资,普通股股东的权力和义务普通股的分类普通股股票的价值普通股筹资的评价,普通股股东的权利和义务,(一)普通股股东享有的权力 监督决策权剩余收益请求权和剩余财产清偿权 优先认股权股票转让权,按照公司法的规定,普通股股东必须履行的相应的义务有:遵守公司章程 缴纳所认缴的资本以所缴纳的资本额为限承担公司的亏损责任公司核准登记后,不得擅

5、自抽回投资,普通股股东应履行的义务,普通股的分类,(一)按投资主体的不同,可以分为国家股、法人股、个人股和外资股。(二)按股票有无记名,可分为记名股票和无记名股票。我国公司法规定,向发起人、国家授权的投资机构、法人发行的股票,应为记名股票;向社会公众发行的股票可以为记名股票,也可以为无记名股票。(三)按股票是否标明金额,可以分为面值股票和无面值股票。目前,我国公司法不承认无面值股票,规定股票应记载股票的面额,并且其发行价格不得低于票面金额。(四)按股票购买和交易的币种不同,可以分为A股和B股。(五)按股票上市地点的不同,可以分为H股、N股等。,普通股股票的价值,通常普通股股票的价值主要有以下几

6、种:(一)票面价值票面价值是指公司发行的股票票面上所载明的金额,这是股票的名义价值。其大小通常由公司章程规定。股票的票面价值与其实际价值关联不大,有时甚至毫无关联。,(二)帐面价值普通股股票的帐面价值是指公司帐面上普通股股票的价值总额,即每股股票对应的公司净资产。其计算公式为:,(三)清算价值清算价值是指公司在破产清算时,每股股份所代表的被清理资产的实际价值,即公司清算时每股股票所代表的实际价值。在大多数情况下,清算价值会低于其帐面价值。,(一)普通股筹资的优点1、普通股作为公司的资本金没有固定的到期日,无需偿还,是公司的永久性资本来源,因此具有使用稳定、安全的特点,对保证公司对资金的最低需求

7、,促进公司长期持续稳定经营具有重要意义。2、普通股筹资没有固定的支付负担,与利息相比,不具有强制性。3、普通股筹资可以提高公司信誉,增加公司举债能力。4、由于普通股的预期收益较高并可一定程度地抵消通货膨胀的影响(通常在通货膨胀期间,不动产升值时普通股也随之升值),因此普通股筹资更容易吸收资金。,(二)普通股筹资的缺点1、普通股筹资的资金成本较高。2、普通股筹资可能会稀释原股东的控制权和收益权3、为了对投资者负责,上市公司负有严格的信息披露义务。,优先股股票是一种兼具普通股股票和债券特点的混和性有价证券。一方面,它在某些方面比普通股享有优先权利,因此常被普通股股东视为一项负债;另一方面,发行优先

8、股股票获得的是自有资金,因而又常被债权人视为权益资金。一、优先股的特征二、优先股的权利三、优先股的的分类四、优先股筹资的评价,优先股融资,(一)优先股的权益资本特征 优先股股东对公司的投资在公司注册成立后不得抽回,其投资收益从公司的税后利润中支付;在公司清算时,其对公司财产的要求权也排在公司债权人之后;另外,从公司资本结构上看,优先股属于公司的权益资本,这些都表现出优先股的权益资本特征,与普通股股票性质类似。,一、优先股的特征,优先股债务资本的表现,与普通股相比,一方面优先股股东在利润分配和财产清偿方面又有优先于普通股股东的权利。另一方面,优先股股利通常是按照其面值的固定比例支付的,即股利率是

9、固定的,无特殊情况,不随公司经营业绩的波动而波动。也正因为股利率是固定的,所以使普通股股东享有财务杠杆效应。另外,优先股没有投票权,即没有选举权、被选举权和对公司控制权。上述情况表明优先股又具有一定的公司债的性质。优先股必须具有面值,而且其面值的重要意义主要表现在:第一,面值代表着优先股股东在公司清算时应得的资产数额;第二,面值是计算优先股股利的基础。,二、优先股的权利,(一)利润分配权(二)剩余财产请求权(三)管理权,三、优先股的分类,(一)累积优先股与非累积优先股(二)参与优先股与非参与优先股,例如,某公司发行的流通在外的普通股为40万股,每股面值为1元,优先股为8万股,每股面值为2元,约

10、定股利率为8%。现假设该公司宣布发放股利12.11万元,如果按照全部参与与部分参与(最高股利约定为9%)剩余股利分配的方式分配股利,其计算过程如下:单位:万元股利 优先股股利 普通股股利分配方式全部参与 首次分配 828%=1.28 4018%=3.2再次分配 7.6316(40+16)=2.18 7.6340(40+16)=5.45部分参与 首次分配 828%=1.28 4018%=3.2再次分配 82(9%-8%)=0.16 12.111.28-3.2-0.16=7.47由计算可知,在全部参与分配的方式下,优先股股票的股利率同普通股股票的年股利率相同,均为21.625%(3.4616或8.

11、6540);在部分参与分配的方式下,优先股股票的股利率为9%,低于普通股股票的股利率26.675%(10.6740)。,(三)可转换优先股与不可转换优先股(四)可赎回优先股与不可赎回优先股(五)有表决权优先股与无表决权优先股,四、优先股筹资的评价,(一)优先股筹资的优点1、优先股没有固定的到期日,不用偿还本金,事实上等于使用的是一笔无限期的贷款。另外,大多数优先股又附有回收条款,使得使用这种资金更有弹性。当财务状况较弱时发行,而财务状况转强时收回,具有一定的灵活性,同时还能控制公司的资本结构,增强公司的举债能力。2、优先股股利支付即固定,又有一定的弹性3、保护普通股股东的控制权,具有财务杠杆作

12、用4、发行优先股不必以资产作为抵押,使公司可以保留资产在必要时作为抵押品举债,从而保护了公司的融资能力。,优先股筹资的缺点,1、资本成本较高。首先,优先股股利是以公司的税后净利发放的,不能抵免税收,与债券相比,优先股的资本成本要高出债券的资金成本许多。假设所得税税率为50%,那么同样利率的优先股的实际成本将是债券的两倍。其次,由于投资优先股的风险较债券大,因而优先股股利要高于债券的利息。但是有些国家如美国规定,优先股股利有70%可以免税,这样发行公司完全可能以低于债券利息的股利发行优先股。2、优先股筹资的限制较多。发行优先股通常有许多限制条件,如,对普通股现金股利支付的限制,对公司借债的限制等

13、。3、可能形成较重的财务负担。优先股要求支付固定股利,但又不能在税前扣除,当公司盈利下降时,优先股股利可能会成为公司较重的财务负担,有时不得不延期支付,从而影响公司的形象。,鉴于优先股筹资存在以上优缺点,公司应选取适当时机发行适当种类的优先股,以达到良好的筹资效果。,长期负债资金筹集,一、长期借款二、发行债券,长期借款的种类,长期借款的种类很多,按不同的标准可进行不同的分类。1、按借款担保条件,分为信用借款和抵押借款。2、按借款用途,分为固定资产投资借款、更新改造借款、科技开发和新产品试制借款。3、按提供贷款的机构,分为政策性银行借款、商业银行借款和保险公司借款。,长期借款的偿还方式,长期借款

14、的偿还方式通常有:定期支付利息、到期一次性偿还本金的方式;定期等额偿还方式;平时逐期偿还小额本金和利息、期末偿还余下的大额部分的方式等。其中第一种偿还方式会加大企业借款到期时的还款压力;而定期等额偿还又会提高企业使用贷款的实际利率。,长期借款融资的特点,优点:(1)筹资速度快;(2)借款灵活性较大;(3)借款资金成本较低。缺点:(1)筹资数额不可能很多;(2)在借款合同中银行提出的限制性条款比较多,约束了企业的生产经营和借款的作用。,债券的种类,1、按发行主体,分为政府债券、金融债券和企业债券。2、按有无抵押担保,分为信用债券和抵押债券。3、按是否记名,分为记名债券和无记名债券。4、按利率的不

15、同,分为固定利率债券和浮动利率债券。5、按是否可转换为普通股,分为可转换债券和不可转换债券。,债券的发行价格,债券的发行价格是债券发行时使用的价格,亦即投资者购买债券时所支付的价格。公司债券的发行价格通常有三种:平价、溢价和折价。债券发行价格的高低,取决于以下四项因素:1、债券票面价值,即债券面值。2、债券利率。3、市场利率。4、债券到期日。债券的发行价格由两部分组成:(1)债券到期还本面额;(2)债券各期利息。在考虑资金时间价值的情况下,债券发行价格的计算公式为:,债券筹资的特点,优点:(1)债券资本成本低;(2)能为股东带来杠杆效益;(3)有利于保障股东对公司的控制权;(4)企业可主动调整

16、其资本结构。缺点:(1)风险较大;(2)发行债券筹资要受到一定的限制;(3)会影响公司的再筹资能力,所以筹资数量有限。,直接融资(吸收直接投资),吸收直接投资(简称吸收投资)是指企业按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”的原则直接吸收国家、法人、个人投入资金的一种筹资方式。吸收投资与发行股票、留存收益都是企业筹集自有资金的重要方式。吸收投资不以股票为媒介,吸收投资中的出资者都是企业的所有者,他们对企业具有经营管理权。这种筹资方式主要适用于非股份制企业。一、吸收直接投资的种类二、吸收直接投资的出资方式三、吸收投资的程序四、吸收直接投资的优缺点,一、吸收直接投资的种类,按照资金的来源,吸收

17、直接投资的筹资方式可以分为三种类型:(一)吸收国家投资(二)吸收法人投资(三)吸收个人投资,企业在采用吸收投资这一方式筹集资金时,投资者可以现金、厂房、机器设备、材料物资,无形资产等作价出资。具体来讲,其出资方式主要有如下几种:(一)现金投资(二)实物资产投资(三)无形资产投资,二、直接投资的出资方式,企业吸收其他单位的投资,一般要遵循如下程序:(一)确定筹资数量(二)寻找投资单位(三)协商投资事项(四)签署投资协议,三、吸收直接投资的程序,(一)吸收直接投资的优点1、有利于增强企业信誉2、有利于尽快形成生产能力3、有利于降低财务风险(二)吸收直接投资的缺点资金成本较高企业控制权容易分散,四、

18、吸收直接投资的优缺点,最后需要指出的是,内部资本积累(又叫企业留用利润)也是企业筹集权益资本的重要方式。所谓留用利润指公司把支付股东股利后的税后利润留归公司支配使用。留用利润构成公司的主权资本的一部分。,项目融资,1、项目融资的意义2、项目融资的特点3、项目融资的参与方,项目融资的意义,项目融资是指仅以项目自身的预期收入和资产而不是依赖项目发起人的信誉和资产来承担债务偿还责任的融资方式。项目融资可以帮助投资者解决的问题主要包括:1、为超过项目投资者自身筹资能力的大型项目提供融资。2、为国家和政府建设项目提供形式灵活多样的融资,满足政府在资金安排方面的特殊需要。3、为实现公司的目标收益率。,项目

19、融资的特点,与传统的融资方式相比较,项目融资的基本特点可以归纳为以下几个主要方面:1、项目导向2、有限追索3、风险分担4、非公司负债型融资5、信用结构多样化6、融资成本较高,项目融资的各参与方,由于项目融资的复杂结构,因而参与融资结构并在其中发挥不同程度重要作用的利益主体也较传统的融资方式为多。主要包括:1、项目的直接主办人2、项目的实际投资者3、项目的贷款银行4、项目产品的购买者和项目设施的使用者5、项目建设的承担单位,资本成本,一、资本成本的概念和作用二、各种资金来源的资本成本的计算三、加权平均资本成本,资本成本有广义和狭义之分。资本成本与投资收益是同一个问题的两个方面,它既是筹资者为获得

20、资金所必须支付的最低价格,又是投资者提供资金所要求的最低收益率。在市场经营环境中,多方面因素的综合作用决定着企业资本成本(或投资收益)的高低,其中最主要的因素是投资风险的大小。,资本成本概述,资本成本的概念,资本成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。广义地讲,企业筹集和使用任何资金,无论是长期资金还是短期资金,都要付出一定的代价。狭义的资本成本仅指筹集和使用长期资金(包括自有资本和借入长期资金)的成本。由于长期资金也被称为资本,所以长期资金的成本也称为资本成本。本节主要讨论狭义的资本成本。资本成本包括资金筹集费和资金占用费两部分。资金筹集费是指在资金筹集过程中支付的各项费用,如发行股票、债

21、券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。资金占用费是指占用资金支付的费用,如股票的股息、银行借款和债券利息等。为便于不同筹资金额成本的分析比较与研究,资本成本通常用资本成本率来表示。资本成本率是指公司使用资本所负担的费用与筹集资本净额之比,其计算公式为:,由于资本筹集费一般以筹资总额的某一百分比计算,因此,上述计算公式也可表现为:,资本成本的作用,(一)资本成本在企业筹资决策中的作用资本成本是选择资金来源、确定筹资方案的重要依据1、资本成本是影响企业筹资总额的重要因素。2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据。3、资金成本是选用筹资方式的参考标准。4、资金成本

22、是确定最优资金结构的主要参数。,资金成本在企业评价投资项目的可行性、选择投资方案时也有重要作用。1、在计算净现值这个投资评价指标时,常以资金成本作为折现率。2、在利用内部收益率指标进行项目可行性评价时,一般以资金成本作为基准收益率。(三)资本成本还可促使资金使用者挖掘资金潜力,节约资金占用,提高资金使用效益。因为资本成本是制约企业经营成果的重要因素,节约资本占用费会降低资本成本,从而相对地增加企业的盈利。(四)从宏观经济管理来说,资本成本有引导社会资金流向、合理配置社会资金的作用。国家财政、银行等部门,根据资本市场的供求情况,运用利率等手段,适时调整资本成本,控制社会资金的流向和流量,实现社会

23、资金的优化配置和有效运用。,(二)资金成本在投资决策中的作用,影响资本成本高低的因素,(一)总体经济环境(二)证券市场条件(三)企业内部的经营和融资状况(四)融资规模,各种资金来源的资本成本的计算,(一)债务资本成本(二)权益资本成本,债务资本成本,1、借款成本是指借款利息和筹资费用。长期借款资本成本的计算公式为:2、债券资本成本发行、长期借款资本成本长期债券的成本主要指债券利息和筹资费用。债券资本成本的计算公式为:,债务资本成本,发行公司债的成本包括债券利息和筹资费用。不考虑时间价值时,一次还本、分期付息的方式,债券资本成本的计算公式为:式中:T所得税率 B债券筹资额,权益资本成本,1、优先

24、股的资本成本优先股资本成本的计算公式为:2、普通股的资本成本普通股资本成本的计算公式为:3留存收益的资本成本留存收益的资本成本的计算公式为:企业在选择筹资方式时,要考虑不同筹资方式的资本成本水平,一般地,按资本成本率从低到高的顺序排列,以上五种筹资方式依次为:长期借款 长期债券 优先股 留存收益 普通股,加权平均资本成本,企业在进行筹资和投资决策时,需要考虑的不仅仅是每一类资金的个别成本,更需要考虑由多种资本构成的企业的总体资本成本,即加权平均资本成本。,企业在确定筹资方案时,常采用比较资金成本法。该法也叫比较优选法,是指企业在做出筹资决策之前,先拟写若干个备选方案,分别计算加权平均的资金成本

25、,并根据加权平均资金成本的高低来确定资金结构的方法。现举例说明如下。例某企业年初长期资本2200万元,其中:长期债券(年利率9%)800万元;优先股(年股息率8%)400万元;普通股1000万元(每股面额为10万)。预计当年期望股息为1.20元,以后每年股息增加4%。假定企业的所得税税率为33%,发行各种证券均无筹资费。该企业现拟增资800万元,有以下两个方案可供选择:,甲方案:发行长期债券800万元,年利率为10%。普通股股息增加到每股1.40元,以后每年还可增加5%。因风险增加,普通股市价将跌到每股8元。乙方案:发行长期债券400万元,年利率10%。另发行普通股400万元,普通股股息增加到每股1.40元,以后每年还可增加5%。因经营状况好,普通股市价将升到每股14元。1、计算年初综合资金成本 2、计算甲方案的综合资金成本,计算乙方案的综合资金成本 比较资金成本法通俗易懂,计算过程也不是十分复杂,是确定资金结构的一种常用方法。但因所拟定的方案数量有限,故有把最优方案漏掉的可能。,

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