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1、第九章 设备管理实操,第一节装修管理,一、物业装饰、装饰管理流程,准备资料,物业装饰、装修申报,物业装饰、装修登记,签订物业装饰、装修管理服务协议,办理开工的一般手续,施工,查验,由业主（或物业使用人）、施工队分别准备和提供。包括：物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰、装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批文件等。,用户填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸等详细数据和资料，必要时
2、装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。,3物业装饰装修登记 物业管理单位以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作。物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记，(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效
3、果的；(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。,物业管理单位和装修人(1)装饰装修工程的实施内容；(2)装饰装修工程的实施期限；(3)允许施工的时间；(4)废弃物的清运与处置；(5)外立面设施及防盗窗的安装要求；(6)禁止行为和注意事项；(7)管理服务费用；(8)违约责任；(9)其他需要约定的事项。,(1)业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费；
4、(2)装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等；(3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。,物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反物业装饰装修管理服务协议的，应追究违约责任。,物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求
5、业主和施工方限期整改。若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。,案例 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。案例分析 此案例中反映的问题主要是：第一，业主填写的装修申报登记表等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。因此，在物业装修管理中，应从以下方
6、面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写装修申报登记表，详细说明装修地点、内容等情况；其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报；再次，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。,二、物业装饰、装修管理的内容,(一)物业装饰装修范围和时间管理物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位；封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统等。装饰装修时间
7、包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：作业时间：8：0012：00 14：0018：00拆打时间：8：301l：30 14：3017：30特殊装修时间是指节假日休息时间。装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。,(二)物业装饰装修管理的要求有无变动建筑主体和承重结构。有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。有无损坏房屋原有节能设施，降低节能
8、效果。有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。有无未经有关单位批准的下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；改动卫生间、厨房间防水层的。同时，还应注意检查以下方面：1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等；4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统要求、阳台栏杆的统一要求等)；5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。
9、,(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理 在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订物业装饰装修管理协议，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。1管理服务费 管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。2垃圾清运费 垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，(1)装饰装修垃圾需袋装处理；(2
10、)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。,(四)物业装饰装修现场管理 1严把出入关，杜绝无序状态装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：核对是否为审批同意的材料 核对是否符合相关规定,案例 物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。(案例分析)未办理相关手续进入物业区域施工的属明显
11、的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。,2加强巡视，防患于未然 物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。案例 巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。案例分析 这个案例
12、中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。,3控制作业时间，维护业主合法权益 物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。案例 某高
13、层写字楼物业在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。案例分析 装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。,4强化管理，反复核查 物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相
14、关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。,案例 某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。案例分析 此案例表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，因此，此案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制
15、材料进出的?这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。案例 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。案例分析 装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令其停工整改。,三、装修管理应注意的问题,(1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务
16、活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制，甚至是约束。(2)装修人在准备资料的阶段，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。(3)在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。(4)在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。(5)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。(6)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。(7)对于在物业装饰装修过程中的违规违
17、约行为，应根据相关法规、协议进行处理。(8)装饰装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表。在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，并长期保存，以备后查。,四、对违章行为的处理,1.责令立即停工整改2.责令恢复原状3.赔偿经济损失4.情节特别恶劣的，可根据国家有关条例法规报国家有关执法机关进行处罚或制止。,第二节 房屋维修管理,一、常见的房屋维修问题及维修方法1.公共设施和住房内部维修地基基础工程的修缮结构工程修缮混凝土的常见缺陷、钢筋的锈蚀、钢筋混凝土结构的裂缝（荷载裂缝、温度裂缝、收缩裂缝）混凝土结构裂缝的维修方式表面修补法、内部
18、修补法,2.楼地面的工程维修地面起沙修理时可用钢丝刷将起沙部位的面层清刷干净干净，用水充分湿润后抹107胶水泥砂浆，配比可选用107胶、水泥与中沙的比例为1：5：2.5，厚度以3-4毫米为宜。抹好后待沙浆凝聚以后，覆盖锯末洒水养护7天。地面空鼓的维修清理地面的混凝土垫层或楼板表面，并用水冲刷干净；按施工质量要求，严选原材料；当楼地面的基层平整度较差时，先做一层找平层，再做面层，是面层厚薄一致；严格遵守施工操作规定；养护期间，禁止在上面操作和走动，应适时浇水养护；对空鼓的面层，先将空鼓部分铲除，清理干净并用水湿润，再做结合层，最后用原材料嵌补，挤压密实、压光。水泥楼地面裂缝的维修木地板的维修地板
19、起鼓、地板缝不平、表面不平整及踩时有响声给排水管道的维修,二、房屋维修处理程序,1.发现问题，填写房屋维修表2.现场勘查，确定损坏原因3.制定维修方案4.编制维修的工程预算5.工程招标、投标6.施工的项目管理和现场的施工监理7.工程验收,公共设施的维修,三、住宅内部的维修程序,1.接到住户申报维修；填写报事记录表2.现场勘查，确定原因3.确定维修类型有偿、无偿、有无过保修期4.征得用户同意后，制定维修方案和编制施工预算，填写住户维修单5.预约时间6.施工的项目管理和现场的施工监理7.业主、管理处进行工程的验收8.使用情况回访9.工程结算（有偿服务和非保修内容）,四、房屋维修的日常管理要点,（1
20、）紧急故障，在接报后10分钟内赶达现场；（2）土建、给排水、设备的维修一般要求3天内完成，如果工程量较大或有特殊原因的不应超过一周，并应当向业主解释清楚。（3）维修前应确认维修的类别，是否已过保修期，并做好解释工作。（4）确定维修的方式，如涉及到其他住户可预先联系协调。（5）约定时间后联系施工队伍进行施工。（6）应做好施工前，施工过程中的记录工作。（7）制定最佳的施工方案，尽量减少对住户的影响。（8）做好施工期间的跟进，保证施工质量。（9）做好施工完成的验收，回访。（10）填写好相关表格，以备以后查验。,第三节 公共设施的维修、保养和改造,一、维修及保养计划的重点 外围围墙及其附属设施；小区道路及其附属设施；走道大堂，内部墙饰；楼顶天面及其附属设施；建筑外立面；给排水管道和相关管井设施；化粪池和沙井等设施的定时清疏；游乐设施,二、维修保养项目、标准的制定,三、建立有效的公共设施日常巡查制度,1.日常巡查准备2.巡视小区的外围3.巡视公共设施4.巡视楼宇单体,四、公共设施的维修，保养及改造工程程序,1.巡视中发现问题的解决步骤确认规模自行解决小问题属开发商等的联系开发商并予以协助和监督已过保修期的中、大修，应报领导批准立项后再进行2.维修方式一般维修年度计划的维修,
