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1、,2011政策解读报告,政策出台背景,经历2008年的大变局和史无前例的金融风暴后，房地产在2009年意外获得了复苏与改变的契机。然而，金融危机的阴霾刚刚散去，行业的复苏却戛然而止，新一轮的调控已然降临。毫无疑问，2010年对于中国楼市而言，是不折不扣的政策年、调控年，这一年中国房地产最关键的词语就是“新政”与“调控”。进入2011年，国家更是重拳出击，出台了新国八条。楼市调控一轮又一轮的出现，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。,国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好
2、房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。,经济转型需防止房地产投资过热2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。2010年11、12月CPI分别达5.1%和4.
3、6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。,全国土地市场持续升温2010年12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。,9.29政策逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖2010年9.29新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放。2011年初银行放贷冲动再起，预计1月银行放贷超1.2万亿。而首套房贷利率优惠逐渐取消，担
4、心购房成本增加而入市。随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市。部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响。自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。,(一)统一思想，提高认识。(二)建立考核问责机制。(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。(五)增加居住用地有效供应。(六)调整住房供应结构。(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房
5、280万套的工作任务。(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。(九)加大交易秩序监管力度。(十)完善房地产市场信息披露制度。,政策出台背景,（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。（三）加大差别化信贷政策执行力度。（四）继续实施差别化的住房税收政策。（五）加强房地产信贷风险管理。（六）继续整顿房地产市场秩序。（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。（八）加强市场监测。（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建
6、设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。,(一)要增加普通商品住房的有效供给。(二)要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。(三)要加强市场监管。(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。,(一)进一步落实地方政府责任。(二)加大保障性安居工程建设力度(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房用地供应管理。(六)合理引导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机
7、制。(八)坚持和强化舆论引导。,（一）是各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。（二）是完善差别化的住房信贷的政策。（三）是调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。（四）是切实增加住房有效供给。（五）是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。,政策条款新国八条,(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。(二)加大保障性安居工程建设
8、力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收
9、政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年
10、的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限
11、纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责
12、范围。(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,政策条款新国八条,首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交
13、易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率；如果
14、信贷规模控制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。第四，新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策，已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，购
15、买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制，都是国十条的内容，这次属于再次强调并增加了一些东西，而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过，问责虚假信息也是新国八条的新内容。关键的问题是政府如何来落实，如何来追究这种虚假信息的责任。总之，新国
16、八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。,1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。与2010年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。,政策解读新国八条,政府监管方面-房价目标施压地方政府【政策一】进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可
17、支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关
18、当事人的责任。【解读】这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。据一位业内人士表示，规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。这样做的好处可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将
19、为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比去年好。保障性住房须扩大覆盖【政策二】加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。【解读】今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右。“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。,政策解读新国八条,金融政策方面-
20、二套房首付款提至六成【政策三】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。【解读】再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具
21、体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。北京房地产业协会副秘书长陈志称，新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。,土地交易方面-保障性住房用地将单列【政策四】严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应
22、总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。【解读】“十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年
23、加大。2010年，北京明确提出了“两个 50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地50%以上;新开工建设和收购各类保障性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上。,交易税费方面-二手房交易税按全额征收【政策五】调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加
24、快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。【解读】北京中原三级市场研究总监张大伟称，首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得 5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳 5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，
25、坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。,政策解读新国八条,相较于之前的政策“新国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有的成果巩固，既：调控目标是抑制房价过快增长，而非下降房价。房地产发展需要稳定，而非过快，过热。或打压和限制。同时我们也可以看到，虽然本轮调控重点是打压投机，投资性需求。但是改善性需求也很大程度上被误伤。,政策条款房产税
26、,房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。,上海 本地户籍：新购且属于家庭第二套以上 外地户籍：新购计税价格：交易价格70%，以后按评估价 税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%免税额：人均60平（含）第二套购入后一年内第一套卖出，退税,重庆 别墅：存量增量都收高档（高于平均价两倍）：增量收三无（无户口无工作无投资）：不管是否高档，第二套开始收税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%计税价格
27、：交易价格，以后按评估价免税额：别墅180平，高档100平，按户算,政策解读房产税,首先：房产税对市场需求会产生直接影响 从本地人和外地人的差别化待遇来看，影响力由小至大依次为:本地的自住购房需求、本地的改善性购房、外地投资性需求(含外地高端自住需求）、上海本地投资投机性需求、外地自住型需求。由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。对于上海本地改善行购房而言，其最主要的影响在于心购房和原有住房面面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。对于投资投机性需求
28、，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%或（0.4%）的房产税而言，敏感度不会很强。而受影响最大的恐怕会是普通自住型。这部分人或许是大学毕业生留在城市，或许是新近城市谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较差，对纳税敏感度较强，购房自住特征明显。沪版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养老成本，压力显而易见。但同时，沪版房产税对“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在上海市新购住房、且住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办
29、法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可与退还。由此对于持有居住证且居住超过三年“新上海人”而言，房产税暂不会影响其首次刚性需求。,政策解读房产税,其次，房产税对房价上涨预期影响较小从上海房产税的税率来看0.6%（或0.4%)的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。（1）对普通自住者免税，无影响：（2）对投资者而言，每年0.6%（或0.4%）的税率，相较动辄10%的年收益率，根本难以组织其投资需求。更何况目前看来，国内尚缺少更好的投资领域。从“既往不咎”免税规则来看，一方面鼓励了以投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负
30、担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值增值的主要途径。此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，沪版房产税难以对房价预期形成直接影响。,房产税出台在新“国八条”之后，相较两大政策，不但没有产生叠加效应，房产税的作用反而被削弱了。新“国八条”中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的成交量或将出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而买房的人群更多为首次购房或中低端消费需求。综合“既往不咎”的原则，沪版房产税或将面临“空城”的尴
31、尬，即最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而不买房，房产税失去了征税来源。由此我们认为，沪版房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可能产生的影响。,政策市场影响分析,价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。春节假期后，“新国八条”调控导致的置业淡季已明显开始。但是因为目前货币供应量依然比较高，而保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对房价特别是城区房价的抑制作用，依然需要看政策的落实及持续力度。即
32、使在春节后因为调控抑制了部分需求，但是因为供应的绝对稀缺，预计上半年的供需比可能相比2010年更加紧张，所以房价下调的可能非常小，而到下半年可能部分郊区将出现微调。限购：对首次置业影响不大，高端市场在细则出台前将出现一轮抢购行情“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。首次置业不受限购影响，短期将陷入一定观望；待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市；三次及以上高端置业需求直接受限购影响，预计细则出台前高端市场将有一轮集中推货、抢购行情，同时高端物业价格将保持平稳，但不排除部分开发商为抢时间抢客源推出促销活
33、动。而在各地细则出台后且限购政策被严格执行，高端市场将随即陷入低迷。限购：促使需求流入周边不限购地区，带动周边地区成交量的增长；限购措施利好周边不限购区域，带动成交量增长。2010年10月15日，广州出台限购细则，在十区实行限购，增城、从化不在限购范围，细则执行后，增城、从化成交比例增加明显，在新一轮限购细则制定时，有可能被纳入限购范围。,房贷：二套房贷首付提高对一手市场影响大于二手市场“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”目前广州有约4成购房需求为二次置业，政策影响面较广，对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大；对于资金不充裕的
34、客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低要求；而部分开发商或针对此类客户，采取帮客户先垫1成首付的方式应对。改善型买家比例约30%，其中约15%短时间内难以承受七成首付。这部分改善型买家的经济承受力产生一定的挑战；长线投资型买家约占10%，其中约3%的长线投资客短时间内难以承受七成首付；由于二手楼市首次置业比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的买家约有两成；二手楼市中约有两成买家拥有三套住宅，改善型买家多为卖旧房换新房的买家。,政策市场影响分析,商业地产：商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道新政下，商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显。商务商
35、用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格。部分住宅开发商也将改变销售策略，推售商务公寓、商铺等。长期看，营业税政策不会成为影响二手楼市的重要因素，从历史经验以及目前市场情况看，影响二手楼市的最关键因素仍然是经济情况、供求关系、业主惜售、通胀以及房贷政策等。,资金来源：防止国际热钱涌入房地产市场“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。”2010年国际上宽松的货币环境以及人民币升值因素，使我国面临更大的热钱冲击，进一步助长国内通胀预期。2010年下半年我国新增外汇占款快速增加，10至12月每月均超过3000亿元以上的水平，境外资
36、本的流入压力明显增大。实际操作可能有较大的灵活空间。,房企：向三四线城市转移，对资金周转快的企业影响较小限购令旨在限制一二线城市购房价格，控制投机置业，在三四线城市并不执行限购令，因此房企会转向三四线城市进行投资开发，针对三四线城市的开发商便可能搭上顺风车以便赶超。另外对于资金流动快的企业，采用降价销售的方式回收资金再循环，影响不大。,保障房：推进“双轨制”建立和完善“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住
37、房供应。”加大保障房建设力度，目的是调整中长期社会住房供应结构，逐步建立“双轨制”，即商品房和保障房两大住房体系。2011年，全国保障房建设规模或达1000万套，同比增长72.4%，相比2010年增加420万套。2011年广州计划通过各种形式提供10万套保障房。,政策市场影响分析,地方政府：能否落实问责机制是政策执行的关键“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个
38、人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。坚持和强化舆论引导，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。”中央与地方的博弈，过去地方政府对中央政策的执行力度大打折扣，问责机制能否落实是关键，但地方政府的压力无疑是增加。重庆、上海率先试点开征房产税。重庆、上海均根据自身城市特征制定房产税细则，且力度均不大，对市场影响有限。可见，地方政府在制定房产税方案时，会结合自身实际，不会打压房地产市场，也不会放弃“土地财政”。另外，三部委表示，“条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。”,置业需求：政策直接影响需求，不同类客户决策差异
39、豪宅买家、投资客受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买；首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望；首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望。后期影响来看，高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买；地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期；商务公寓、商铺间接受益；外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落。价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销。,成交回落房价小幅震荡，长期趋势仍看经济基本面从历年调控看，平抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4-6个月左右。由于现今市场对政策的消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交量波动会更明显。从经验看，价格下调较难，当政策效应累积，市场信心不足，需求萎缩，楼价才会下降。目前房地产市场消费信心依然较足，强通胀预期下，房价上涨具备支撑。但由于中央一年来的调控力度空前，短期内消费者信心或受影响，预计短期的小幅震荡可能存在。房价长期趋势仍需看经济基本面的变化。,感谢您的关注,
