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1、第三章,物业管理法律,第一节,物业管理法律概述,内容,一、我国物业管理的发展与立法进程二、物业和物业管理三、物业管理的类型,一、我国物业管理的发展与立法进程,随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界人士和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产业在消费领域的延续，各地住房分配货币化方案陆续出台和实施以及公房出售的加快，意味着物业管理覆盖面进一步加大，会有更多家庭和个人的生活与物业管理密不可分。提高物业管理服务水平，使之适应新形势的需要，已成为业内人士的共识和国家对物业管理行业强化管理的工作重点。,为了规范物业管理市场秩序，我国各级政府先后制定和颁布了一系列法律
2、法规。1994年3月23日，建设部颁布了33号令城市新建住宅小区管理办法，该办法虽没有使用“物业”一词，但其内容属于物业管理方面的行政规章，可以说是我过最早的全国性物业管理的行政规章。1988年深圳市政府颁布了住宅区物业管理细则，1994年6月，深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅物业管理条例，该条例明确使用物业和物业管理的用语。,1996年2月国家计委、建设部联合颁布城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 1998年7月29日广东省人大常委会通过了广东省物业管理条例 2003年6月8日，物业管理条例经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布，并于9月1日起正式实施。这
3、是我国第一部物业管理的专门法规。应该说这时我国建筑市场的法律法规体系已基本形成。2007年公布国务院关于修改物业管理条例的决定，自2007年10月1日起施行。,2007年10月1日起施行的中华人民共和国物权法中的第六章对“业主的建筑物区分所有权”作出了明确详细的规定，表明我国在物业管理这一新兴行业中的立法又有了进一步的提高,二、物业和物业管理,（一）物业 1.概念 是指已建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。,2.物业的组成,（1）供居住或非居住的建筑物本体，包括建筑物自用和共用部分。自用指一套住宿内部。共用部分指一栋住宅内部，由整栋住宅的业主，使用人共同使用的门厅、楼梯
4、间、电梯,（2）配套附属设施，也包括自用和共用部分,自用部分指建筑物内部业主，使用人自用的门窗及通向总管的供水、排水、燃汽管道、电线等设备；共用部分指建筑物内部全体业主共同使用的供水、排水、燃汽管道、电线等设备。还有避雷装置、消防设施等。,（3）配套公共设施,指物业区域内业主，使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场，排水管道等设施。,（4）建筑地块,建筑地块指物业所占用的场地,（二）物业管理,1.概念 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管
5、理条例第二条,2.特点,（1）物业管理职能的社会化 业主按照约定交纳物业管理服务费，即可享受相应服务。物业管理企业则通过竞争拓展接管物业范围，获得更多收益。上述过程中各方收益，城市管理社会化程度逐步提高。（2）物业管理组织的专业化。社会发展，分工日趋专业。物业管理企业设置专门的管理机构、配备专业人员，运用专业技术设备，提供高水平的服务管理。,（3）物业管理过程的市场化 物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机构是市场主体，而非行政组织。业主与物业管理机构是平等的交易关系。物业管理实行有偿服务，收费标准除由政府定价或政府指导价外由市场定（4）物业管理形式的规范化 物业管理企业的建立、选聘，必须依
6、照相关法规，物业管理的运作也必须规范，遵守相关规定。,（5）物业管理关系的契约化 物业管理关系各方通过双方合同和公共契约方式，约定各方权利义务，明确物业管理服务事项。业主与物业管理依约形成平等主体间民事法律关系。,三、物业管理的类型,根据是否委托专业物业管理企业，是否实现所有权与管理权两权分离可分为（一）委托型（二）自主经营型,（一）委托服务型物业管理,是现代物业业主将自己物业委托专业机构进行管理，是典型的物业管理方式。双方通过物业管理合同约定管理服务事项，明确双方权利义务，实现物业所有权与管理的分离。实践中，开发商作为第一业主，常先行选聘物业管理企业签定前期物业管理合同，期满后再由业主决定续
7、聘或改聘物业管理企业。,（二）自主经营型物业管理企业,是指业主不委托专业机构而由自己直接实施管理，是传统的物业管理模式。在自主经营型物业管理中的物业所有权与管理权未实现分离，两权合一，故业主即物业管理人。自主经营型物业管理一般适用于业主单一，物业规模较小的物业管理。,第二节,物业管理法律关系,内 容,一、物业管理法律关系二、建筑区划内的道路、绿地三、物业服务合同,一、物业管理法律关系,法律关系是法律规范调整一定社会关系过程中形成的人们之间的权利义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，是法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利义务关系，是随着房地产业及物业管理的发展而出现的新型法律关系。由
8、主体、客体和内容三部分组成。,（一）物业管理法律的主体,1.业主2.非业主使用人3.开发商4.物业管理企业5.行政管理部门,1.业主,（1）概念 业主是物业所有权人。根据物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,其含义如下：,即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了一个不可分割的整体。专有部分系区分所有建筑物成立的基础，是指构造上能够明确区分
9、，具有排他性且可以独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。,（2）业主享有下列权利,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；,监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。,（3）业主应履行下列义务,遵守业主公约、业主大会议事规则遵守
10、物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。,（4）业主与业主团体,A.业主团体 业主自治是指业主依靠物业居住所形成的团体，实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。B.业主大会 业主大会是由依法划定的业主自治管理辖区，亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会，业主大会是物业内的最高决策机构。在业主大会商讨、决议的基础上，形成业主大会议事规则。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
11、,业主大会履行下列职责,制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,C.业主委员会,性质：业主大会的执行机构业主委员会履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业
12、主大会赋予的其他职责 业主委员会开展活动所需费用，经业主大会审核通过后，由全体业主分担。,D.业主公约含义：业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。性质：业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其他位和作用相当于业主团体的“宪法”。内容：物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等,2.非业主使用人,是指物业的承租人和其他使用物业的人。非业主使用人未与开发商、物业管理企业有直接的联系，不是物业销售合同的当事人，也不是物业管理合同的委托方；非业主使用人不是物业区域的区分所
13、有权人，也不具有成员权，一般不参加业主大会与业主委员会。,3.开发商,即房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。开发商作为物业的投资建设单位，原始取得物业的所有权；在物业销售前，是物业的唯一所有权人，因此被称为第一业主。,4.物业管理企业,A.概念：是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。B.性质：物业管理企业作业一个独立的民事主体，在接受业主团体的委托后实施物业管理行为。业主团体的委托是物业管理企业管理物业的基础。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。,物业的验受接管义务房屋装修装潢的管理义务建筑物及其设施的保养、维修义务物业小
14、区的环境管理义务物业小区的安全管理义务合同约定的其他义务,C.职责范围,在目前，物业建设和管理的衔接上出现众多的问题，很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业管理企业属于“一家人”，“父子兵”，这种“建”、“管”不分的体制决定了物业管理企业从属于房地产开发企业，当开发项目出现问题时，很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给了下属的物业管理企业。物业管理企业解决不了，必然对业主的投诉相互推委，矛盾和问题得不到及时解决。,5行政管理部门,物业管理条例第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。同时，还直接负责公房的管
15、理。,（二）物业管理法律的客体,作为业主所有权及物业管理权指向的对象，依据其所有权归属一般分为专有部分和共有部分。,（三）物业管理法律关系的内容,即主体所享受的权利和义务。物权法第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,在实践中危机建筑物安全的行为，可以从以下两个方面来理解：,其一，对建筑物的不当毁损行为。如业主就自己的专有部分增建或改建而拆除其内部的墙壁的全部或一部，若因此危及整栋建筑物的安全，或影响整栋建筑物的外观时，即属于涉及危及建筑物的安全；其二，对建筑物的不当使用行为。如搬入危险物（易燃物、爆炸
16、物或放射物），或一定吨数以上的重量物危及建筑物的安全。,物权法第七十二条,“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”,业主除专有所有权外，对共有部分享有共有权和共同管理的权利，是建筑物区分所有与一般不动产所有的重要区别。业主对区分所有建筑物共有部分享有的共有所有权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。,其含义包括以下三层：,作为共有所有人的权利，包括共有部分的使用权、收益权和单纯的修缮改良权；共有所有
17、人的义务，依共用部分的本来用途使用共用部分，又称“固有用途”另外，分担共同费用和负担，如日常维修和公共设备的费用。,二、建筑区划内的道路、绿地,第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条是关于车位、
18、车库的规定。,三、物业服务合同,（一）概述 物业服务合同的属性业主委托物业管理企业对物业实施物业管理，物业管理企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同 物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间。,（二）物业服务合同的类型,物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种 房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同,（1）前期物业服务合同,这是针对前期物业管理服务所签订的合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位；合同乙方是甲方选聘的物业管理企业。
19、该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。,（2）物业服务合同,根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。该合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业所签订的前期物业服务合同即自行失效。,（三）物业服务合同的内容,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业未能履行物业
20、服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,（四）物业管理合同的签订要点,1.“宜细不宜粗”的原则 在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。,国内一般物业管理合同对委托的管理服务包括四个层次的约定：首先，委托管理服务的具体项目；其次，该项管理服务所包含的具体内容；第三，该项管理服务质量的评判方法与具体标准；第四，该项管理服务收取的实际费用金额。上述内容可用附录形式列出。,2.不应有无偿无限期的承诺,除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同
21、中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。,这是因为：,首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物；其次，无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致，因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说，并不都是必需的；第三，物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。,练习,1.北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？（）A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分B.业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请
22、求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任C.业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝D.业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝,【解析】选项A错误。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第3条第2款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分选项B正确。第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。,选项C错误。第8条第2款规定，物业服务企业向业主
23、委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。选项D错误。第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。【答案】B,2.红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？A.该楼发生的管理费用应按投资比例承担B.该楼所有权为按份共有C.红光公司
24、投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜D.彩虹公司对其享有的份额有权转让,【解析】选项A说法正确.物权法第98条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。选项B说法正确。物权法第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。,选项C说法错误。物权法第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。选项D说法
25、正确。物权法第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。【答案】C,3.王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？A.张某无权要求王某拆除广告牌B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益,答案：ABCD解析：物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此，本题中王某与张某形成了建筑物区分所有权的关系，二
26、人对楼顶享有共有和共同管理的权利，B和C的说法正确，当选；,第76条 下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意由此，本题中张某无权要求王某拆除广告牌，A的说法也正确，当选；第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此，D的说法也是正确的，张某有权要求与王某分享收益。本题正确答案是ABCD。,4.甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自
27、办理了房产证。下列哪些说法是正确的？A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意,ABD,5.王某与甲公司于2004年2月签订合同，约定王某以40万元向甲公司购买1辆客车，合同签订之日起1个月内支付30万元，余款在2006年2月底前付清，并约定在王某付清全款之前该车所有权仍属甲公司。王某未经其妻同意，以自家住房（婚后购买，房产证登记所有人为王某）向乙银行抵押借款30万元，并办理了抵押登记。王某将30万元借款支付给甲公司后购回客车。王某请张某负责跟车经
28、营，并商定张某按年终纯收入的5提成，经营中发生的一切风险责任由王某承担。,2005年6月，该车营运途中和一货车相撞，车内乘客李某受重伤，经救治无效死亡。客车因严重受损被送往丁厂修理，需付费3万元。经有关部门认定，货车驾驶员唐某违章驾驶，应对该交通事故负全责。后王某以事故责任在货车方为由拒付修理费，丁厂则拒绝交车。2005年12月，因王某借款到期未还，乙银行申请法院对该客车采取财产保全措施，并请求对王某住房行使抵押权。1.乙银行能否对王某住房行使抵押权？为什么？,6.甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？A.买卖合同有效，房屋所有权未转移B.买卖合同无效，房屋所有权已转移C.买卖合同有效，房屋所有权已转移D.买卖合同无效，房屋所有权未转移,物权法第97条（处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外）的规定，应当经过其妻子同意，未经其妻子同意，本题买卖合同无效；B,
