山庄主楼项目可行性研究报告.docx

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1、银河山庄主楼项目可行性研究报告目录第 1 章总 论11.1 项目概况11.2 研究工作依据61.3 结论与建议9第 2 章项目建设的必要性102.1. 项目建设的背景102.2. 项目建设的必要性19第 3 章需求分析及建设规模243.1 需求分析243.2 市场分析及定位27第 4 章项目选址与建设条件434.1 建设环境概况434.2 场址概况46第 5 章总平规划方案495.1项目整体规划方案49第 6 章工程技术方案576.1 设计理念576.2 总平面布置576.3 建筑单体设计方案586.4 结构工程设计646.5 给排水工程设计666.6 电气工程设计696.7 暖通工程设计77

2、6.8 动力方案设计846.9 消防工程设计876.10 弱电方案设计说明90第 7 章节能与节水977.1 绿色设计977.2 节能措施综述997.3 施工节能措施1027.4 节能、节水效果分析104第八章 环境影响与环境保护1058.1 项目对环境的影响1058.2 其他环境保护措施108第九章 劳动与卫生防疫1109.1 劳动安全110第十章 组织机构与人力资源配置11610.1 管理主体与模式116第十一章 项目实施进度11711.1 项目实施计划11711.2 项目实施进度安排117第十二章项目招投标11912.1 项目招投标11912.2 招标依据及组织原则119第十三章 投资估

3、算与资金筹措12213.1 估算范围12213.2 估算依据12213.3 投资估算12313.4 资金筹措与使用计划123第十四章 财务分析12514.1 基础数据12514.2 运营方式12514.3 收入测算12514.4 成本测算13514.5 损益测算13714.6 财务指标分析137第十五章 社会评价与风险分析14215.1 项目对社会的影响分析14215.2 主要风险因素识别与风险程度分析144第十六章 研究结论与建议14716.1 研究结论14716.2 建议148一、附图： 方案一：1、总平面图2、立面图3、效果图4、景观平面图5、第 1 层平面图6、第 2 层平面图7、第

4、3 层平面图8、第-1 层平面图9、第-2 层平面图10、 第-3 层平面图11、 屋顶层平面图12、 屋面景观图方案二：1、总平面图2、立面图3、效果图4、32 米平面图5、38 米平面图6、43 米平面图7、49 米平面图8、54 米平面图9、剖面图二、附表：1、投资估算汇总表2、工程费用投资估算汇总表3、工程建设其他费用表4、流动资金估算表5、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表6、固定资产折旧费估算表7、无形资产和其他资产摊销费估算表8、 总成本费用表9、 利润和利润分配表10、 项目投资现金流量表11、 项目还本付息计划表12、 资产负债表三、附件：1、委托书2、备案证3、市规划局

5、关于提供酒店项目用地规划选址范围图的函北规函2015130 号4、 准予行政许可（审批）决定书银河审政字2016123 号第1章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称、建设性质项目名称：银河山庄主楼项目建设性质：新建1.1.2 项目承办单位概况承办单位： 城投置业有限公司城投置业有限公司是城建投资集团有限公司于2015 年11 月在银河市出资成立的全资子公司，注册资本金是 3 亿元，截止目前资产总额达 23.36 亿元，其中流动性资产 19.96 亿元，非流动资产 3.4 亿元，固定资产投资累计达 24.18 亿元，企业负债率 94%。公司的经营业务涉及房地产开发经营，基础设施建设投资、

6、旅游基础设施的投资、管理、咨询；土地开发等，物业服务，商品房销售居间服务等，园林绿化工程，园林绿化苗木生产和经营，城市园林绿化技术咨询及技术服务，园林工具及机械的销售、租赁、维修及养护等。按照集团公司工作部署，置业公司还承担着规划馆、美术馆的日常运营和物业管理工作。1.1.3 项目可行性研究报告编制单位企业名称：地址：定代表人：49公司性质：全民所有制工程咨询资格等级：建筑甲级、市政乙级资格证书编号：、发证机关：国家发展和改革委员会。成立于 1958 年，是我国成立较早的省级建筑科学研究设计单位。业务范围包括：建筑工程设计(建设部甲级)；建筑工程监理(建设部甲级)；建筑智能化系统工程设计(建设

7、部甲级)；城市规划(甲级) ；市政行业（燃气、轨道交通除外）乙级 ；建筑工程勘察(乙级)；建筑装饰专项工程设计(乙级)； 一类房屋建筑工程(含超限)施工图设计文件审查；建筑装修装饰工程专业承包(国家一级)、含机电设备安装工程、建筑智能化工程、建筑防水工程 ；房地产开发；工程咨询；建筑信息检索咨询。1.1.4 项目拟建地区、地点项目拟建地点位于市中心城区西端银河国家森林公园内， 麦克大道的西南侧。在名兰银河山庄 9 号楼与 10 号楼之间。1.1.5 总投资本项目总投资 40031.66 万元。其中，工程费用 32251.05 万元，工程建设其他费用 3984.34 万元（其中：土地费 1715

8、.50 万元），预备费 1811.77 万元，建设期利息 1984.50 万元。具体详投资估算表。1.1.6 资金筹措本项目采取银行贷款与自筹资金结合的资金筹措方式。项目所需资金 40031.66 万元，其中：银行贷款 27000.00 万元，自筹资金 13031.66 万元。具体详项目总投资使用计划与资金筹措表。1.1.7 建设工期本项目建设工期预计 2016 年 11 月至 2019 年 10 月，工期共 36 个月。1.1.8 项目提出的理由自名兰湾经济区发展规划获批，名兰湾经济区开发上升为国家战略后，迎来了新一轮的发展。规划中指出， 要“立足旅游需求，发挥特色优势，依托中国优秀旅游城市

9、，把名兰湾经济区培育成为区域性国际旅游目的地和旅游促进中心”。2009 年 9 月，名兰湾旅游发展规划在北京通过评审。规划中提出，通过构建一核、两圈、三极、五轴的旅游格局，联手打造出跨国大旅游圈的构想，把名兰湾发展成为世界顶级滨海旅游目的地， 使之不仅成为我国旅游国际化发展的桥头堡和国际区域旅游合作的典范，且成为我国旅游产业转型升级与创新发展的引擎之一。要实现成为世界顶级滨海旅游目的地的目标，其旅游基础与服务设施的建设必须跟上，这就使得对于高端接待和休闲旅游设施建设的需求更为迫切。名兰湾经济区开发开放战略的确定，将推向了国际国内区域合作的中心地带，中国东盟的合作为市发展提供了开放的平台，的社会

10、经济发展已成腾飞之势。作为支柱产业发展的旅游业有了新的定位：将建成具有鲜明特色的区域性国际化、现代化的滨海旅游度假目的地和泛名兰湾邮轮游艇基地。银河山庄主楼项目的提出，对提高旅游品位、营造旅游环境和提高旅游服务设施水平等方面具有不可替代的作用，对发展中高端滨海旅游、促进旅游产品的升级换代、提高其竞争力将发挥重要影响。同时该项目还将发挥作为加强国际国内合作交流载体的重要作用。本项目的建设符合名兰湾经济区发展规划，将极大地带动旅游基础与服务设施建设的进度。因此，必须尽早完成本项目的建设。为加快项目建设等工作，委托我院编制，我院接到委托后立即按相关规定开展编制工作。1.2 项目建设内容1.2.1 项

11、目用地规模本项目规划总用地面积为 22852.00 （约 34.31 亩），总建筑面积为 34278.00 ，（其中：地上建筑面积为 14778.00 ，地下建筑面积为 19500.00 ）。1.2.2 项目建设规模及目标本项目规划总用地面积为 22852.00 （约 34.31 亩），总建筑面积为 34278.00 ，（其中：地上建筑面积为 14778.00 ，地下建筑面积为 19500.00 ）。拟建设一座五星级酒店。总层数 6 层， 为多层建筑，主要功能用房为客房、餐厅、会议、健身、停车库、机电用房、厨房、洗衣房等。本项目主要建设内容包括酒店用房、地下车库。以及相对应的室外给排水、电气、

12、园林工程、室外道路地平工程、挡土墙、截洪沟、喷泉、泳池等工程。该工程建设目标为打造现代滨海风格的高端酒店，充分利用现有山海资源，建设一所具有独特度假体验，有较高艺术水准和文化水准的，精致舒适的南中国海岛精品度假酒店，成为沿海地区优秀企业、中高端人事聚集地、交流地、休憩度假地。1.2.3 主要经济技术指标表本项目总经济技术指标表 1-1 如下：表 1-1本项目总经济技术指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积22852.00约 34.31 亩2总建筑面积34278.003建筑占地面积5713.004地上建筑面积14778.00地上 3 层5地下建筑面积19500.00地下 3 层6室外道路地坪

13、工程9140.807绿化面积7998.208挡土墙m500.009截洪沟m1000.0010建筑密度%25.0011容积率1.5012绿地率%35.0013总机动车停车位个159.0013.1地面机动车停车位个22.0013.1.1小客车个19.0013.1.2大巴车个3.0013.2地下机动车停车位个137.0013.2.1小客车个134.0013.2.2货车个3.0013.3酒店客房（自然间）间256.001.3 研究工作依据一、有关法律法规和相关文件1、中华人民共和国土地管理法（2004 年修订）2、中华人民共和国城乡规划法（2015 年修订）3、中华人民共和国环境保护法（2014 年修

14、订）4、中华人民共和国消防法（2008 年修订）5、中华人民共和国环境影响评价法（2016 年）6、建设项目环境保护管理条例（1998 年）7、中华人民共和国固体废物污染防治法（2016 年修订）8、中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997 年）9、中华人民共和国水污染防治法(修正) （2008 年修订）10、 中华人民共和国水污染防治法实施细则（2000 年） 二、有关规范、规程及标准1、城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2015）2、民用建筑设计通则（GB50352-2005）3、建筑设计防火规范（GB50016-2014）4、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）5、通

15、用用电设备配电设计规范(GB50055-2015)6、建筑物电子信息系统防雷技术规范(GB50342-2012)7、旅馆建筑设计规范（JGJ62-2014）8、旅游饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2010）9、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）10、 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003（2009 年版）11、 民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）12、 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001）13、 建筑结构荷载规范 （GB50009-2012）14、 混凝土结构设计规范（GB50010-2010（2015 版）15、 建筑抗震设计

16、规范（局部修订）（GB50011-2010）16、 建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2008）17、 建筑地基基础设计规范（GB 50007-2015）18、 砌体结构设计规范（GB50003-2015）19、 混凝土小型空心砌块建筑技术规程（JGJ/T 14-2015）20、 无障碍设计规范（GB50763-2012）21、 低压配电设计规范（GB50054-2015）22、 供配电系统设计规范（GB50052-2009）23、 建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）24、 火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）25、 建筑照明设计标准（GB50034-20

17、13）26、 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）27、 安全防范工程技术规范（GB50348-2004）28、 环境空气质量标准（GB3095-2012）29、 民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB30325-2010）30、 建设项目投资估算编审规程（CECA/GC1-2007）31、 砌体结构设计规范GB50003-201532、 混凝土异形柱结构技术规程JGJ149-200633、 人民防空地下室设计规范GB50038-200534、 岩溶地区建筑地基基础技术规范DBJ/T45-2016（省工程建设标准） 三、有关规划、文件1、名兰湾经济区发展规划(2008 年)

18、2、名兰湾经济区旅游产业发展规划(2008-2020 年)3、名兰湾经济区“十三五”规划4、名兰湾旅游发展规划（2009-2020 年）5、市城市总体规划（2013-2030 年）6、银滩西区（含名兰地区）控制性详细规划7、相关的各项规定和业主提供的其他资料1.4 结论与建议本报告对项目的建设背景、建设规模、技术方案等的可行性和合理性进行了全面的分析，认为：本项目的选址适宜，建设条件具备，技术方案可行。设计中考虑了绿色建筑节能问题及节约能源和环境保护措施。此外，项目建设将给增添一个国际级旅游设施和海滨休闲度假胜地，为银河所在的银滩西区的旅游开发和利用创造极好的条件。不仅有利于银滩西区旅游资源的

19、利用与生态保护，而且对市及区的旅游发展与总体布局的调整也有一定的促进作用。项目的建设还将增加就业机会，间接带动当地旅游、餐饮、服务行业的发展。为了使项目建设顺利进行，最终实现建设目标，我们建议：1、建设单位尽快办理有关外部工程协议或审批手续文件，落实下一步的设计依据。2、本项目施工过程不可避免产生废气、废水、噪音、粉尘、固体废弃物等，对周围环境会产生一定影响。建议业主选择信誉好、有实力的施工单位进行项目的建设施工；建议施工单位严格按照施工环保规范施工，对施工产生的建筑垃圾等及时收集外运到专门的垃圾回收站。3、在项目建设过程中，需要政府相关部门的鼎力支持，以保证项目的顺利完成。第2章 项目建设的

20、必要性2.1. 项目建设的背景2.1.1 名兰湾经济区概况随着名兰湾经济区影响的日益扩大和经济发展的全面提速，名兰湾经济区已成为中国区域经济发展的新亮点。名兰湾经济区的崛起将形成我国沿海区域“两角两湾两岸”（长三角、珠三角、环渤海湾、环名兰湾、海峡两岸）的发展格局，成为我国经济发展新高地和发展新一极。名兰湾经济区是唯一被明确赋予“重要国际区域经济区合作区”功能的区域，它不仅被赋予了为推进综合配套改革提供动力以及提供体制保障的权利，承担着引领区域协调发展、建设带动支撑西部大开发战略高地、中国东盟开放合作“三基地一中心”的历史责任，而且还肩负着推动形成东中西良性互动、共同发展和国际区域经济合作的使

21、命。2015 年，经济区(南、北、钦、防四市)GDP 为 5867.32 亿元， 按可比价格计算，比上年同期增长 9.1%。分产业看,经济区第一产业增加值 810.72 亿元；第二产业增加值 2530.54 亿元；第三产业增加值 2526.07 亿元。分市看,银河市GDP 总量继续名列全区第1 位,达3410.09 亿元； 钦州市 GDP 总量 944.42 亿元,排第 7 位；市 GDP 总量 892.08 亿元,排第 8 位；防城港市 GDP 总量 620.72 亿元,排第 11 位。从各市 GDP 增速来看,名兰湾四市排全区前列。其中,市增长 11.4%,排第 1 位；防城港市增长 10

22、.2%,排全区第 2 位;银河市增长 8.6%,排第 4 位;钦州市增长 8.4%,排第 5 位。自治区政府正式批准“名兰湾经济区同城化发展推进方案”，宣告名兰湾经济区正式启动同城化进程。至 2015 年，名兰湾经济区内将优先实现通信、交通、产业、城镇体系、旅游服务、金融服务、教育资源、人力资源社会保障、口岸通关一体化等九大领域的同城化建设。预计到 2020 年，名兰湾经济区将会形成 2 万亿至 2.5 万亿元左右的投资规模，包括产业项目 9500 亿元，基础设施建设 4000 亿元，城市建设投资约 4400 亿元，城市人口增加带来的房地产投资约 3000 亿元。名兰湾经济区发展规划中提出要“

23、立足旅游需求，发挥特色优势，依托中国优秀旅游城市，把名兰湾经济区培育成为区域性国际旅游目的地和旅游促进中心”。该规划提出，通过构建一核、两圈、三极、五轴的旅游格局，联手打造出一个美丽跨国大旅游圈，把名兰湾发展成为世界顶级滨海旅游目的地，不仅成为我国旅游国际化发展的桥头堡和国际区域旅游合作的典范，且成为我国旅游产业转型升级与创新发展的引擎之一。2.1.2 名兰湾旅游发展所面临的主要问题市目前旅游产业的发展与市政府的大力支持是分不开的，但是，仍然存在多方面的因素一直在阻碍着市旅游产业的发展。缺乏专业的旅游管理人才。据调查，市由于缺乏旅游管理人才，市的旅游产业无法突破原有的限制，工作者的知识和服务不

24、能满足旅客的需要。缺乏精品旅游景点和完善的景点设施。虽然市具有一定的旅游景点，但是旅游景点没有形成特色精品旅游景点。同时，由于景点地理分布比较分散，旅游景区的设施服务还不完善，给旅客带来了很大的不便，不利于景区旅游产品消费，带动当地消费发展。民俗文化开发力度小。民俗文化不仅丰富了旅游者的精神文化生活，也帮助旅游者更好地了解当地的民俗和历史文化，增加了旅游者的停留时间，带来了更高的经济效益和社会效益。也有独特的客家文化和疍家文化，却没有进行充分的开发。市旅游产业结构不尽合理，旅游热点景区高度集中，没有与县区的景点组成一个旅游网络。很多资源优势没有及时转化为产品优势、经济优势，旅游资源利用率偏低。

25、在产品结构上，仍以观光旅游为主体，缺乏观光与度假休闲、观光与文化、健康疗养等紧密结合的内涵丰富的现代综合型旅游项目。市在消费结构上，购物和娱乐消费所占比重偏低。目前， 市还存在旅游商品品种少、档次低、规模小等问题，在旅游“食、住、行、游、购、娱”六大要素的配套上，“购”和“娱”始终是 一个薄弱环节，各旅游景点和商场出售的旅游纪念品、工艺品难以刺激游客的购买欲望。在客源结构上，还有相当多的客源市场有待促销和开拓。市场运营机制不完善。目前，市旅游业的发展主要还是由政府推动，市场的竞争调节机制还没有充分发挥出来，没有能够挖掘丰富的市场资源和潜力。生态旅游资源缺乏统一规划与引导，特色也没有充分挖掘，会

26、造成开发性污染或破坏，损害其自然整体美和纯朴的民风民俗。2.1.3 对高端接待及休闲旅游基地的需求名兰湾经济区的发展和中国东盟自由贸易区的建立，不仅对的旅游业产生巨大的影响，而且随着与东盟及其他地区的交流的加强，对接待设施建设的要求也进一步提高。一般而言，高端接待和休闲旅游业的发展水平是衡量地区综合竞争力和现代化发达程度的重要标志，对于国际交流频繁的地区更是如此。加快发展高端接待和休闲旅游，有利于加速推进的城市化、国际化，有利于提高整个地区的综合竞争力。目前正在提升高端接待能力，建设高水准接待设施，从旅发委官网上得到的数据，2015 年末各市星级酒店情况表 2-1：表 2-1 2015 年末各

27、市星级酒店情况表市名总数量（家）各星级分布数量（家）银河市51五星级 2 家；四星级 13 家；三星级 26 家；二星级 10 家柳州市45五星级 2 家；四星级 10 家；三星级 25 家；二星级 8 家银河市68五星级 4 家；四星级 14 家；三星级 39 家；二星级 11 家梧州市32四星级 1 家；三星级 18 家；二星级 13 家市30五星级 1 家；四星级 4 家；三星级 18 家；二星级 7 家防城港市31四星级 6 家、三星级 25 家钦州市24五星级 1 家、四星级 1 家、三星级 21 家、二星级 1 家贵港市18四星级 5 家；三星级 8 家；二星级 5 家玉林市21四

28、星级 4 家；三星级 9 家；二星级 8 家百色市26四星级 5 家、三星级 16 家；二星级 5 家贺州市19四星级 2 家；三星级 13 家；二星级 4 家河池市50四星级 7 家；三星级 28 家；二星级 14 家；一星级 1 家来宾市20五星级 1 家、四星级 2 家、三星级 13 家；二星级 4 家崇左市29四星级 6 家、三星级 12 家；二星级 11 家虽然的星级酒店数量达到 465 家，而如银河荔园山庄这类具有国家元首级接待能力，具有私密性及利于安全保卫的接待基地更是 凤毛麟角。经济的快速发展形势与其高端接待能力的发展不协调， 需加快高端接待设施的建设步伐。2.1.4 市发展环

29、境1、名兰湾经济区的发展名兰湾开发开放战略的确定，标志着的发展站在了国家改革开放的前沿，成为重要国际区域经济合作的平台。将在国家重大项目的安排和布局上获得更多的支持，给临港工业、高新技术产业发展等带来了生机；也将获得更多的金融、土地、产业、投资方面的国家优惠政策，成为国内外投资的热点地区和产业转移的重要承接地。2、中国东盟自由贸易区的建立与合作随着中国东盟自由贸易区的建立和合作的进一步深入，“一轴两翼”新格局将在更大范围内为的市场扩展空间，的战略地位得到根本提升，成为我国与东盟开展国际合作的重要战略基地。3、开放合作的加强作为我国西南地区走向世界的重要出海通道和门户、沟通中国东盟各国的桥头堡，

30、正紧紧抓住多区域合作的新兴机遇，将主动融入泛名兰湾区域经济合作作为国内外多区域合作的重点，优化合作环境，创新合作机制，不断提升对外开放的广度和深度。4、市旅游业的发展随着人们生活水平的提高和消费观念的改变，旺盛的旅游需求极大地拉动了旅游业及相关产业的发展，加上国家对第三产业的重点市场培育与扶持，旅游产业得到了迅猛发展。市旅游资源丰富，旅游开发的区位优势明显，随着假日经济的蓬勃发展和政府对旅游开发的进一步投入，旅游产业将成为市经济腾飞的重要支撑。经过 20 余年的发展，已是我国重要的滨海旅游城市之一。市旅游发展委员会在2015 年度设区市旅游业发展绩效考评指标自评报告中透露：2015 年，市共接

31、待国内旅游者 2143.69 万人次，同比增长 21.07%；共接待入境旅游者 12.9 万人次，同比增长 6.71%；国内旅游收入 219.73 亿元，同比增长 26.93%；实现国际旅游收入 5086.93 万美元，同比增长 7.19%；涠洲岛共接待上岛游客72 万人次，同比增长 5.9%。而今，中国至越南下龙湾海上邮轮旅游航线已达到直航，是连接东盟各国最便利的海上通道，也是海上黄金旅游线路。航线自1997 年开通以来，累计开航 1300 多次航班，接待中外游客 50 多万人次，实现旅游收入近 10 亿元。新邮轮投入经营，至越南下龙湾跨国旅游航线复航，对旅游事业发展将起到重要的推动作用。市

32、高度重视邮轮旅游，将努力把中越海上航线打造成真正的“黄金旅游航线”和名兰湾连接东盟各国的桥梁和纽带。根据市全域旅游发展规划(2016-2020)，高德至名兰20 km 的海滨带是现代文化与传统文化的汇集点，是城市整体形象设计的核心地带之一。该海滨带规划为旅游用地，各岸段可建成各具主题的旅游功能小区，拟形成一个内涵丰富，集中反映亚热带海滨城市风貌景区。本规划还提出要重点整治自然景观环境，完善旅游基础设施，建设会展旅游高地。另外，随着中国-东盟自由贸易区的建成，在旅游签证政策方面的逐步宽松，的旅游业不仅仅是将国内的游客送到东盟，更将东盟的游客带入。由此可见，市的发展环境使其在名兰湾经济区的发展中占

33、据重要一席，其得天独厚的旅游资源更是其成为名兰湾旅游发展的重要动力。和面临的发展机遇，尤其是开放合作和旅游业的发展机遇与目前和市整体相对较落后的旅游开发和基础设施现状的矛盾，应加快高端接待设施的建设。项目业主在自治区和市的大力支持下，提出了本项目的建设。2.1.5 市旅游发展规划名兰湾经济区旅游产业发展规划（2008-2020 年）提出：1、发展目标至 2020 年，使成为在东南亚地区具有强大竞争力的以休闲度假为主的国际滨海旅游目的地，成为名符其实的“名兰湾休闲之都”。全市 5 星级以上酒店达到 20-30 家；全年接待国内游客 1600 万人次以上，其中度假游客 1/3 以上，实现国内旅游收

34、入 85 亿元人民币，接待海外游客 30 万人次，实现创汇 1 亿美元，旅游给带来新增就业人员不少于 10000 人。2、战略布局以银滩为龙头，涠洲斜阳岛、廉州星岛湖为两翼，外围配以若干衬托旅游区的空间布局形式，形成各旅游功能区主题突出、相互补充、网络联接、适应各层次客源需求，以海滨度假、康复、疗养、观光、运动、娱乐、购物、美食为主要功能的国际滨海旅游目的地。具体概括为：“159 工程”，即一条黄金旅游带，名兰到大冠沙的银滩旅游带等。九大旅游特色产品，滨海度假旅游、海洋及沙滩运动旅游、生态探秘旅游、避寒养生旅游、南珠风情旅游、跨国邮轮旅游、美食购物旅游、文物古迹游、会议展览旅游。构架起旅游一个

35、中心（景区景点开发建设），四大支柱（旅游交通、旅行社、旅游饭店、旅游商品），四大体系（旅游市场体系、服务体系、管理体系、政策法规体系）的旅游产业体系；基本形成国际旅游、国内旅游、边境旅游三大格局。2.1.6 市旅游业当前存在的主要问题市旅游业当前最突出的问题是旅游配套设施无法满足高端旅游接待的需要。泛名兰湾经济合作论坛是促进中国东盟自由贸易区形成以及深入合作发展，永久落户的常设性、国际性经贸文化交流论坛， 是泛名兰湾城市之间最重要的经贸合作平台和中国东盟博览会的有效补充。泛名兰湾经济合作论坛于 2008 年 7 月在举行，中国国家领导人、主办单位领导、东盟秘书处副秘书长以及文莱、中国、印度尼西

36、亚、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国、越南、日本、韩国等国家政府官员、专家学者、中外著名企业代表和中外新闻媒体记者共 600 多人出席了论坛。中国驻东盟相关国家外交使馆官员、东盟及欧美等相关国家的驻华机构官员专程前来参加论坛。随着名兰湾经济区发展规划的实施与推进，市将发展成为名兰湾滨海地区的区域型中心城市，成为“东盟之门”（中国进入东盟以及东盟进入中国的重要门户）。市旅游将需要接待更多的国内外政府官员、专家学者等重要人士。根据我国外事管理规定，正部长级以上(含正部长)官员率领的代表团，可安排在五星级宾馆。现有 2 家五星级酒店，香格里拉大饭店、金昌开元名都大酒店。酒店数量上都无法满足当前高层游客

37、接待需要，急需建设更多的高标准、高层次的旅游配套设施。2.2. 项目建设的必要性2.2.1 项目的建设是发展滨海旅游，提高高端接待能力的基础综合比较世界著名海湾及滨海旅游目的地，名兰湾有不少特色鲜明、品位高、类型多样、垄断性强的旅游资源和品牌，具有很强的市场吸引力，组合优势明显，适宜休闲度假。而良好的生态环境和气候，使得名兰湾又具有打造世界顶级旅游目的地的条件和潜力。名兰湾旅游发展规划中提出，要把名兰湾发展成为世界顶级滨海旅游目的地，成为我国旅游国际化发展的桥头堡和国际区域旅游合作的典范，成为我国旅游产业转型升级与创新发展的引擎。项目的建设将为打造世界顶级滨海旅游目的地提供与之相应的配套设施，

38、为发展滨海旅游和提高整体接待能力奠定硬件基础。2.2.2 项目建设是实现名兰湾经济区发展规划的需要根据名兰湾经济区发展规划，名兰湾经济区的功能定位是：立足名兰湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台的作用，以开放合作促进开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射能力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。市是名兰湾经济区的重要组成部分。国内外的城市发展经验表明，市作为后发展地区率先崛起，有可能成为名兰湾的核心增长极，

39、对名兰湾经济区规划战略的实施具有很大的促进作用。而成为核心增长极的重要举措在于把握区域资源优势和构筑产业集群优势， 同时注重增长极作用以及对外扩散和辐射带动作用。物流基地、商贸基地、信息交流中心的建设和发展实质是服务业的建设和发展，需要发展接待设施的建设，建设本项目可以满足这个需要。2.2.3 项目建设对推动和开放合作具有重要作用坚持开放合作，促进互利共赢和深化国际国内合作，拓展开放合作的空间是名兰湾经济区发展的重要原则和战略重点。根据重点区域目标市场选择基准以及国内各个区域目标市场的横向比较分析，的国内合作重点区域目标市场为名兰湾经济区、西南乃至西部地区、泛珠三角经济区和东部地区。而国际合作

40、区域目标市场的重点在于中国东盟自由贸易区，其中又以“两廊一圈”中的名兰湾经济圈以及泛名兰湾次区域经济合作为重中之重。另外，正在积极争取成为泛名兰湾经济合作论坛的经常性举办地、泛名兰湾经济合作联合专家组在中国的工作和生活基地，使泛北论坛成为具有广泛影响力的国际论坛，为泛北地区建立政府对接与协商机制提供渠道，为企业跨国经营与合作提供平台。从博鳌会议中心及博鳌论坛的发展模式我们可以看到，未来泛北论坛的落户对当地旅游经济和城市发展的带动作用也将是不可估量的。无论是国内合作或是以泛北区域为重点的国际合作，高层次接待的设施和交流场所都是不可或缺的重要条件。项目的建设将完善区内这一交流和合作平台，成为的新形

41、象和对外展示的窗口，推动尤其是的开放与合作。2.2.4 项目建设有利于提升和市的旅游产业水平，拉动经济增长根据名兰湾经济区发展规划的市旅游业的发展思路，其发展定位为：区域性的国际旅游目的地和旅游促进中心。且提出了发展目标为：形成具有特色的国际海韵湾区旅游产业体系， 打造高品质、高能级的休闲度假产品，旅游经济效益全面提升。本项目的建设将有利于这一发展目标的实现，提高和完善旅游接待服务设施，为提升旅游产业整体水平创造良好的条件。带动全区旅游业水平的提升。另外，旅游业的发展不仅能够充分发挥旅游资源优势，还将这种优势转化为产品优势、产业优势和经济优势，达到人力、物力、财力等经济资源的优化配置，同时充分

42、利用旅游业具有的关联辐射作用，调整国民经济的产业结构、地区结构等，形成合理的发展结构，促进乃至经济的发展良性循环。2.2.5 项目建设是完善市旅游基础设施，整合周边旅游资源的重要举措地处亚热带，旅游资源丰富，主要有滨海类、风光类、人文类、古迹类四大旅游资源和“海水、海滩、海岛、海鲜、海珍、海底珊瑚、海洋动物、海上森林、海上航线、海洋文化”十大旅游特色， 集“海、滩、岛、湖、山、林”于一体，兼具滨海休闲度假旅游为特色的自然风光和以南珠文化为代表的人文景观。虽然近年来市加强了旅游基础设施的建设，但目前旅游设施总体水平不高。缺乏高档次的旅游接待设施。项目的建设将使市的旅游设施在规模和档次上都有很大提

43、升，对完善旅游基础设施具有重要意义。2.2.6 项目建设是打造名兰湾休闲城市，提高知名度的必要途径具有得天独厚的条件，在区位、资源、政策等方面都拥有巨大的优势。在名兰湾地区经济发展开始进入快车道的形势下，正面临着休闲旅游产业升级，力争成为国际性休闲度假目的地。项目的建设将成为市旅游业升级换代、超越原有区域性大众滨海旅游角色的切入点，也是市旅游业应对国际市场的积极措施，对提高知名度，使其走出，走向国际发挥积极的作用。因此，项目的建设将充分利用滨海资源优势，通过发展和升级旅游业扩大尤其是的影响力，对名兰湾经济区发展规划具有很大的推动作用。第3章需求分析及建设规模3.1 需求分析3.1.1 （名兰湾

44、）滨海旅游的发展对项目的需求滨海旅游资源与其他滨海地区相比，独具特色。同时拥有 “山、海、边”优势，“上山下海又出国”的旅游格局自然天成。根据名兰湾旅游发展规划，名兰湾旅游以滨海度假、跨国旅游、海洋旅游、国际商会会展、边境风情体验为主体，融合游览观光、主题娱乐、时尚运动、康体养生、文化体验、生态旅游、修学科考、休闲地产等功能于一体，打造复合型、全年全天候国际旅游目的地。名兰湾将成为我国旅游国际化发展的桥头堡和国际区域旅游合作的典范，旅游产业转型升级与创新发展的引擎之一。至 2020 年， 名兰湾将打造成为与地中海、加勒比海等相媲美的世界级滨海旅游目的地，力争让名兰湾国内游客人数达到 4.8 亿人次左右，入境旅游人数达到 900 多万人次，旅游总收入达到 3555.35 亿元。市作为滨海旅游的重点开发城市，其配套服务设施在档次上的提升将有助于整个旅游产品层次的提高，因此本项目的建设必须满足（名兰湾）滨海旅游向高层次发展的需求。3.1.2 高端接待对项目的需求中国东盟自由贸易区的建立、中国东盟博览会的召开、泛名兰湾经济合作论坛的举办等等一系列活动将极大地推动对外合作交流，与此同时也对接待各方领导、国际友人等服务设施提出了更高的要求。从目前市内五星级酒店的分布来看，市有 2 家。一家是香格里拉大酒店、另一家是准五星的金昌开元名都大酒店。数量远远不够，分布不够