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1、物业公司日常管理知识考试复习资料物业管理政策法规与日常实务工作应知应会内容一、物业管理政策法规类1、物业管理区域内，属于共用部位和共用设施设备的有哪些？答：共用部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2、物业管理的基础是什么？应当包括的内容有哪些？答：物业管理的基础是物业管理服务合同。物业服务合同主要包括：服务事项、服务标准、服务用房、专项维修资金、合同期限、双方权利义务、违约责任等内容。3、请简
2、述物业承接查验的程序？答：1）承接查验方案；2）移交图纸、资料；3）查验共用部位和共用设施设备；4）解决查验发现的问题；5）确定现场查验结果；6）签订承接查验协议；7）办理移交。4、省物业管理条例关于物业服务用房配置标准是如何规定的？答：新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于IOO平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。5、按省物业管理条例的规定，可以召开首次业主大会会议的条件有哪
3、些？答：符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：1）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；2）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;3）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。6、住宅专项维修资金使用的条件是什么？使用范围有哪些？业主表决的事项中“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的有哪些？答：1）使用条件：物业保修期届满后。2）使用范围：主要用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造。3）物业管理条例规定，
4、需要“双2/3（专有面积和房屋套数占2/3）”业主表决同意的事项是：筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施两项。7、按省物业管理条例的规定，物业管理企业可以向业主大会提出依法协商调整物业管理费用标准的情形有哪些？答：1）公共服务产品能耗价格调整的；2）业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的；3）物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的；4）其他政策性费用调整的。8、应当熟知的物业管理直接相关的几个政策法规【例举】答：物权法、国家物业管理条例（504号）、物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法（11号令）、物业服务企业资质管理办法、物业服务定价成本监审办法、物业服务收费管理办
5、法、住宅专项维修资金管理办法、前期物业管理招投标管理暂行办法、物业承接查验办法、省物业承接查验办法、省物业服务企业信用信息管理办法、业主大会和业主委员会指导规则、省业主大会和业主委员会指导规则等。9、物业服务定价成本监审办法（试行）中规定，物业服务定价成本构成包含哪些要素内容？答：1）人员费用；2）物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用；3）清洁卫生费用；4）秩序维护费用；5）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；6）办公费用；7）管理费分摊：8）固定资产折旧及其他。10、根据物业承接查验管理办法规定，实施物业承接查验依据的文件有哪些？答：1）物业买卖合同；2）临时管理规约；3）
6、前期物业服务合同；4）物业规划设计方案；5）建设单位移交的图纸资料；6）建设工程质量法规、政策、规范、标准等。11、根据业主大会和业主委员会指导规则，业主大会成立的标志是什么？答：业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、并选举产生业委会之日起成立。12、根据省物业管理条例规定，有哪些情况的影响不得进行物业管理区域划分？已经建成并交付使用的物业确需划分物业管理区域的要求有哪些？答：影响消防、避险、燃气、电梯、供水以及其他共有功能设施设备使用的，不得分割划分。已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门
7、提出申请。房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）的配合下，征求业主、居民（村民）委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。13、住宅室内装饰装修管理办法规定，装饰装修管理服务协议应当包括哪些内容？答：1）装饰装修工程的实施内容；2）装饰装修工程的实施期限；3）允许施工的时间；4）废弃物的清运与处置；5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；6）禁止行为和注意事项；7）管理服务费用；8）违约责任和其他约定事项。14、涉及业主共同利益时，哪些事项需业主共同决定？答：1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改管理规约；3）选聘和解聘
8、物业服务企业：4）筹集和使用专项维修资金；5）选举业委会或更换业委会委员；6）改建、重建建筑物和附属设施；7）有关共有和共同管理权利的其他事项。15、物业管理区域内禁止那些行为？答：1）房屋装修损坏承重结构等行为；2）违章搭建建筑物和构筑物等行为；3）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用设施设备等行为；4）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；5）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；6）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品、排放有毒、有害、异味等;7）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；8）超过规定标准排放噪音或产生振动，影响居民生活的行为；9）法律法规和管理规约禁止的其他行为。16、在装修管理
9、中，物业应做好哪些工作？答：1）告知：告知装修人禁止行为及注意事项；2）劝阻：发现违反装饰装修政策和装修管理服务协议约定的，及时劝阻；3）报告：发现违反装饰装修政策和装修管理服务协议约定经劝阻仍不改正的，物业服务企业应及时报告上级相关行政主管部门。17、根据省住宅物业管理规程规定，装修巡查内容有哪些？答：1）核对装饰装修工程实施内容；2）检查施工作业人员进入登记或持证情况；3）检查施工时间是否符合约定；4）检查施工现场灭火装置配置情况；5）检查共用部位、共用设施设备的成品保护情况；6）检查建筑垃圾堆放和清运情况。18、在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为多少？质保起止时间如何界定？答
10、：根据房屋建筑工程质量保修办法1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。根据房屋建筑工程质量保修办法规定：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。19、在高层建筑中，一般有哪些消防设施？答：消防设施是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等Q20、电梯定期检验周期是好久？电梯的使用单位和维保
11、单位的责任是什么？答：1）电梯定期检验周期是一年。2）电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的安全性能负责；电梯的使用单位应当履行电梯的安全管理责任。21、电梯应急指南政策规定，电梯使用管理单位接报电梯紧急情况的处理程序？答：1）值班人员发现所管理的电梯发生紧急情况或接到求助信号后，应当立即通知本单位专业人员到现场进行处理，同时通知电梯维修保养单位。2）值班人员应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。3）值班人员应当了解电梯轿厢所停楼层的位置、被困人数、是否有病人或其它危险因素等情况，如有紧急情况应当立即向有关部门和单位报告。4）电梯使用管理单
12、位的专业人员到达现场后可先行实施救援程序，如自行救助有困难，应当配合电梯维修保养单位实施救援。22、电梯应急指南政策规定，乘客在电梯轿厢被困时的解救程序有哪些？答：1）到达现场的救援专业人员应当先判别电梯轿厢所处的位置再实施救援Q2）电梯轿厢高于或低于楼面超过0.5米时，应当先执行盘车解救程序，再按照下列程序实施救援：（1）确定电梯轿厢所在位置；（2）关闭电梯总电源；（3）用紧急开锁钥匙打开电梯厅门、轿厢门；（4）疏导乘客离开轿厢，防止乘客跌伤；（5）重新将电梯厅门、轿厢门关好；（6）在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌。23、管理规约应当对那些事项作出约定？答：管理规约应当对有关物业的使用、维
13、护、管理，业主的共同利益，业主应当享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。24、在那些情形下，物业服务企业应当退出物业服务？答：1）合同期满未续约的；2）依法、依约定解除合同的；3）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。25、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交那些资料？答：1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4）物业管理所必需的其他资料。26、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括那些内容？答：1）装饰
14、装修工程的实施内容；2）装饰装修工程的实施期限；3）允许施工的时间；4）废弃物的清运与处置；5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；6）禁止行为和注意事项；7）管理服务费用；8）违约责任;9）其他需要约定的事项27、物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：答：1）移交保管的物业档案、物业服务档案；2）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；3）移交物业服务用房；4）分项清算预收、代收的有关费用；5）专项维修资金使用情况资料；6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。28、业主在物业
15、管理活动中履行的义务有哪些？。答：1）遵守管理规约、业主大会议事规则；2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；5）按时交纳物业服务费用；6）法律、法规规定的其他义务。29、省物业管理条例规定，物业管理工作联席会议由谁负责召集？那些部门或单位参加？答：物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集。房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。30、省
16、物业管理条例对小区车位管理的规定？答：物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。二、日常实务工作应知应会内容1、熟知、掌握所服务物业的基本情况；所服务物业的基本情况包括：物业名称、物业类型（住宅、商业、商住两用）、坐落位置、占地面积、规划要筑面积、容积率、绿化面积、楼宇栋数、户型、户数、车位数、公用设施设备配备情况、共用部位详细情况、入住详细情况（入住户数、入住率）等。2、熟知、掌握所服务物业的人员安排、服务内容、服
17、务标准；人员工种分类：项目经理、部门主管、安保（秩序维护）、保洁、绿化、工程维修、客服、楼栋管理员、品质管理。服务内容分：无偿服务内容、有偿服务内容。服务标准按普通小区物业管理服务服务标准的等级（1-5级）作为服务标准。3、熟知、掌握业主的含义并能依法确认；业主：即物业所有权人，指依法登记取得房屋、建筑、产业所有权的人，但取得房屋、建筑、产业所有权的人不一定称为“业主”，比如房地产开发商、拥有宗地并只有一个所有权人的建筑的所有权人。4、熟知省住宅物业管理规程规定的物业档案管理分类；答：物业档案管理分类：物业档案、业主档案及物业服务档案的收集、整理、保管、统计和提供利用。具体包含：1）物业各类图
18、纸、文件档案；2）设施设备档案；3）巡查巡检记录档案；4）业主信息、资料；5）维修、维保档案；6）人事档案；7）财务档案；8）绿化档案；9）投诉及处理档案。5、熟知省住宅物业管理规程规定的突发事件分类；答：突发事件分类：自然灾害、安全事件、公共事件。6、熟知掌握省住宅物业管理规程规定的业主满意度调查后的回访要求及调查后应向业主公示，报告内容应当包括哪些主要内容；答：调查实施过程、调查结果及分析、意见建议及整改措施。7、熟知掌握省住宅物业管理规程规定的各类机房的控制室内温度和相对湿度数据；答：控制室内温度不宜高于409，相对湿度不宜高于80%。8、熟知掌握省住宅物业管理规程规定的柴油发电机空载和
19、带负荷试机的要求；答：空载试机宜每半月一次，试机时间宜每次Io-L5分钟；带负荷试机宜每半年一次，运行时间宜每次15-30分钟。9、掌握电梯出现紧急情况的处理方式，如井道或底坑进水，应如何处置等？答：1）当底坑内出现少量进水或渗水时，将电梯停在二楼以上，中止运行,断开总电源；2）当楼层发生水淹，而使井道或底坑进水时，应将轿厢停在进水层的上二层，停梯断电，以防止轿厢进水；3）当底坑、井道或机房进水很多时，应立即停电，断开总电源开关，切断漏电源，防止发生短路、触电等事故。10、熟知省业主大会和业主委员会指导规则政策，并能协助业委会依法开展工作；答：13根据省住宅物业管理规程规定，物业服务中心应该公
20、示的信息;答：应公示的信息：D物业服务企业的营业执照、资质证明；2）物业服务合同的主要内容，包括：服务事项、服务标准、收费标准等;3）项目主要服务人员信息，包括：姓名、岗位、职位、联系方式；4）服务受理电话和服务质量投诉电话以及监督电话；5）物业服务中心所提供服务的服务流程；6）提供特约服务的，应公示特约服务项目的服务标准和收费标准。12、省关于在什么紧急情况可以先行组织维修并使用专项维修资金；答：D屋面防水损坏造成渗漏的；2）电梯故障危及人身安全的；3）住宅水泵损坏导致供水中断的；4）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；6）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的7）其它需应急使用住宅专项维修资金的。13、熟知、应会处理业主的投诉及程序；接待、处理、监督14、熟知、应会治安、消防安全管理、检查的内容；物业治安安全管理：人员管理（外来人员管理）、小区交通管理、车辆管理、停车场管理。物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警（灭火）系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。
