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1、东莞市建设项目规划指标计算细则解析,2014年9月,一、撰写背景：项目审批制度改革，宽进严管，将项目方案阶段对各项技术经济指标数据的核对后置，放在项目建成后进行测量核实，以减少项目审批的数据审核时间，提高审批效率。我局现有的对项目技术经济指标的数据核算，存在部分有争议、部分标准不一致的情况，借此机会统一标准，细化规定，使得审批更公平、更方便、更符合实际操作。,二、主要框架和内容组成：,（一）建筑面积计算（二）容积率计算（三）其他指标计算,二、主要框架和内容组成：,（一）建筑面积计算（二）容积率计算（三）其他指标计算,三、形式与格式 以“规范”的形式出台本细则，条文以的规范格式编写，包括以下九个
2、部分。,1 总则2 术语3 层高计算4 建筑面积计算5 容积率计算,6 建筑密度计算7 绿地率计算8 停车位计算9 建筑高度计算,1 总则,四、细则的具体内容,1.1 为提高东莞市城市规划建设水平，提升建筑品质，规范建设项目的规划管理技术经济指标的计算，统一计算方法，根据有关法律、法规和技术规范，结合东莞市的实际情况，制定本细则。1.2 本细则适用于东莞市行政区域内新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程规划管理技术经济指标的计算，各项指标均为规划指标，与消防等无关。1.3本细则未涉及到的内容，应按照国家、广东省和东莞市现行的有关法律、法规及其他相关规范、规定和标准执行。1.4 建设用地规划许可证
3、中有特殊要求的，按其要求执行。1.5 突破本细则的建设项目，当确有需要时，应在方案报审阶段提出申请，并由规划主管部门组织专家论证。1.6 本细则由东莞市城乡规划局负责解释。本细则由颁布之日起实施。,2 术语,四、细则的具体内容,2.12 复式住宅位于多层或以上的居住建筑中，套内空间跨越两个或以上楼层并为同一户使用，且设有套内楼梯的住宅。2.13低层联排住宅建筑层数为一层至三层，相邻各户在首层及以上的部分由主要房间（如客厅、餐厅、卧室和厨房）相连且共墙长度不小于3.0m，每户均设有独立出入口的住宅。,3 结构层高计算,四、细则的具体内容,3.1.2 坡屋顶建筑顶层的建筑空间，其结构层高为该层楼（
4、地）面结构层上表面至坡顶的结构层与外墙外皮延长线的交点的垂直距离。（图3.2）3.1.3 坡屋顶内部空间的结构净高，为坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点至坡屋顶结构层下表面最高点的垂直距离。（图3.2）,3 结构层高计算,四、细则的具体内容,建筑空间的面积计算 避难层、设备层、结构转换层、架空公共空间建筑物挖空区域阳台、封闭阳台、露台室外楼梯、台阶、车道走廊连廊、架空走廊、门廊、雨篷,花池、空调板、结构挑板凸窗功能井幕墙坡屋顶屋面上的建筑空间 地下室、半地下室 装饰性壁柱,4 建筑面积计算,按建筑部位分类编写，利于查阅。,四、细则的具体内容,1.建筑空间的面积计算,不同类型不同层高的建筑面积
5、计算细则,1.建筑空间的面积计算,4.1.3 居住建筑首层设置架空公共空间时，架空公共空间的基准层高为6.0m。当居住建筑首层同时设置了架空公共空间和公共配套用房时，公共配套用房的结构层高可与架空公共空间相同。超出部分的计算方法与居住建筑相同。4.1.4 影院、剧场、体育馆、展览馆等公共建筑，建筑的门厅、大堂、通高的中庭等公共部分，按其功能设计的实际层数计算建筑面积。4.1.5 工业、仓储、科研建筑因工艺或设备安装需要提高层高的，在提供生产工艺的详细合理说明的前提下，允许按设计层高计算面积。4.1.6 坡屋顶内部的空间，无论是否加以利用，其结构净高限值以及超出部分的建筑层数计算方法应符合表4-
6、1的要求。当设计不加以利用时，其功能视为与其下方建筑空间的功能一致。,1.建筑空间的面积计算,2.避难层、设备层、结构转换层、架空公共空间的面积计算,特殊功能层的面积计算细则,3026 设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的楼层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。（建筑工程建筑面积计算规范）,3.建筑物挖空区域的面积计算,3.建筑物挖空区域的面积计算,3.建筑物挖空区域的面积计算,4.3.3 其他类型的建筑平面中出现的挖空，当
7、设计不合理时，可由规划主管部门在方案报审阶段组织专家进行论证。,4.阳台、封闭阳台、露台的面积计算,4.4.1 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算12面积。4.4.2 规划部门明确要求封闭的阳台，在主体结构外且进深小于等于2.0m时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。当其进深大于2.0m时，按其水平投影计算全部建筑面积。4.4.3 办公建筑平面中，每栋建筑在主体结构外的阳台不应超过本栋建筑面积的5%，否则超出部分应按其结构外围水平面积计算全部建筑面积。,4.阳台、封闭阳台、露台的面积计算,4.阳台、封闭阳台、露台的面积计
8、算,5.室外楼梯、台阶、车道的面积计算,新规定：参考深圳标准，根据国标加以细化。,6.走廊的面积计算,原规定：内走廊计算全部建筑面积，外走廊宽度小于等于3米算一半，大于3米计算全部建筑面积。,新规定：参考深圳标准，根据我市现行规定，将“内走廊”和“外走廊”定义进行细化。超过3米则超出部分计算全部建筑面积。,6.走廊的面积计算,飘板小于等于600时，走廊视为外走廊。根据建筑工程建筑面积计算规范3014 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算12面积；如图，则走廊按2600宽计算一半面积。飘板大于600时，走廊视为内走廊，按结构底板计算全部建筑面积。,7.连廊、架空走廊、门廊
9、、雨篷的面积计算,4.7.2 建筑物出入口上方设置的遮雨、遮阳的上盖，当上方为建筑时，下方空间视为门廊；当上方为挑廊时，下方空间视为檐廊；当上方为专设盖板时，则视为雨篷。4.7.3 门廊应按其顶板的水平投影面积的12计算建筑面积。有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算12面积。4.7.5 有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的12计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的12计算建筑面积。挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷不计算建筑面积。4.7.6 过街楼下方的公共通道
10、不计算建筑面积。,8.花池、空调板、结构挑板的面积计算,原规定：规定不明确，执行较混乱。,新规定：提出以下三个原则，符合的则不计算建筑面积，否则计算全部建筑面积。位于建筑主体结构外侧进深不大于0.60m板面高于同层室内地面0.40m,9.凸窗的面积计算,10.功能井的面积计算,原规定：按国标。,新规定：参考深圳标准，根据国标加以细化。,11.幕墙的面积计算,原规定：无相关规定。,新规定：当装饰性幕墙外围边线与建筑外墙体外围边线之间的净距小于0.60m时，不计算建筑面积，否则按幕墙外围边线计算建筑面积。,12.坡屋顶的面积计算,4.12.1 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位
11、应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算12面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。,13.屋面上建筑空间的面积计算,装饰性构架：屋面上的装饰性构架，当其水平投影面积小于1/8屋面水平投影面积时，不计算建筑面积，否则按水平投影计算全部建筑面积。,新规定：女儿墙的高度为女儿墙最高点到屋面结构板顶面的垂直距离。女儿墙高度标准值为2.0米。超过标准高度的女儿墙，按其高度折算屋顶层面积。（当女儿墙高度不等高时，取其加权平均值。）,S1为增加的建筑面积；h为女儿墙高度；H当为住宅建筑时取值4.0m，为商业建筑时取值6.0m，为其余建筑类型时取值4.5m；S2为屋
12、面除楼梯间、机房、水箱间等辅助用房外的屋面面积。,13.屋面上的建筑空间,13.屋面上的建筑空间,14.地下室、半地下室的面积计算,原规定：按国标。,新规定：按国标。,15.装饰性壁柱的面积计算,原规定：沿建筑外墙设置的非结构及非围护墙的装饰柱，住宅建筑装饰面突出主体结构墙柱梁面不大于0.6m，不计算建筑面积。否则，应按其各层投影面积计入建筑面积。,新规定：增加出挑阳台外侧装饰柱的说明。,5 容积率的计算,除以下情况外，其余地上建筑面积均计入容积率,屋顶层设楼梯间、电梯机房、消防水池的建筑面积不超过本层建筑面积的1/8的建筑面积可不计入容积率。建筑首层的架空公共空间，当符合条件时，其建筑面积可
13、不计入容积率。在架空层设置为城市服务的开放型的公交首末站、枢纽站时，其站场和必要的附属用房的建筑面积可不计入计容建筑面积。,1.地上空间的容积率计算,5 容积率的计算,2.地下空间的容积率计算,室外地坪的基准标高(1)当地下空间所在地块的用地红线与城市道路、广场直接相邻时，室外地坪基准标高为市政道路中心线标高或广场标高；(2)当地下空间所在地块的用地红线与城市道路、广场之间只有街头绿地相分隔时，室外地坪基准标高为城市道路中心线标高（广场标高）从道路红线至用地红线起坡6%后所得的标高；(3)当地下空间所在地块的用地红线与水体直接相邻时，室外地坪基准标高为最高洪水位+1.0m；(4)当地下空间所在
14、地块的用地红线与其他用地相邻时，室外地坪基准标高为相邻用地场地现状标高；(5)其他情况下，室外地坪基准标高为用地内部与其最接近的机动车道中心线标高。,6 建筑密度的计算 6.1 建筑密度=建筑占地面积/用地面积X100%6.2单层、多层及以上建筑物的占地面积为建筑物外墙勒脚以上外围水平投影面积。6.3首层架空及有柱的雨棚、车棚、货棚、站台等的占地面积为柱外围水平投影面积。单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等的占地面积为顶盖的水平投影面积的一半。6.4有顶盖和柱的首层连廊、走廊、檐廊的占地面积为柱的外边线水平投影面积。6.5室外楼梯的占地面积为其水平投影面积。6.6 以下部分不计入建筑占地面积：（
15、1）无顶盖的花架等建筑小品；（2）亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、仓库等建构筑物；(应为堆场）（3）城市公共通道；（4）骑楼；（5）构筑物。,7 绿地率的计算,屋面绿地的折算,原规定,新规定,8 停车位的计算新规定与原规定相同9 建筑高度的计算原规定：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶+出檐宽度新规定：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,9.1 本细则所指的建筑高度，为规划建筑高度。9.2 规划建筑高度按以下规定计算（图9-1）：（1）平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙最高点顶。（2）坡屋面建筑：屋面坡度小于等于45的，自室外地面算至檐口顶；坡度大于45的，自室外地面算至屋脊顶。（3）水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6m以内，且建筑面积之和不超过本屋面水平投影面积1/8的，不计入建筑高度。（4）装饰性的钟塔等附属于建筑主体的构筑物，原则上不计入建筑高度。9.3 当室外地坪标高不一致时，应按9.2条规定分别计算后取其最大值。,
